BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk 1 MỤC LỤC L I C MỜ Ả NƠ 3 DANH M C CÁCỤ B NG BI UẢ Ể Trang 5 PH N 1 Ầ 5 MỞ UĐẦ 5 1.1 t v nĐặ ấ đề 6 PH N 2Ầ 8 T NG QUAN V NỔ Ấ NGHIÊN C UĐỀ Ứ 8 2.1. C s khoa h c, c s pháp lý v ho t ng môi gi i giao d ch b tơ ở ọ ơ ở ề ạ độ ớ ị ấ ng s nđộ ả 8 2.1.1. M t s khái ni mộ ố ệ 8 PH N 3Ầ 22 N I DUNG VÀỘ PH NG PHÁP NGHIÊN C UƯƠ Ứ 22 3.1. M c tiêu nghiên c uụ ứ 22 PH N 4Ầ 25 K T Q A NGHIÊN C U VÀ TH O LU NẾ Ủ Ứ Ả Ậ 25 4.1 c i m tĐặ đ ể ự nhiên, kinh tế xã h i trênộ a b n th nh phđị à à ố Buôn Ma Thu tộ 25 4.1.1. i u ki n tĐ ề ệ ự nhiên 25 Nh n xét: ậ 49 4.3.3. xu t m t sĐề ấ ộ ố gi i pháp nh m phát tri n các lo i môả ằ ể ạ hình môi gi iớ giao d ch B S trên a th nh ph Buôn Ma Thu t - cl cị Đ đị à ố ộ Đắ ắ 58 PH N 5Ầ 62 K T LU N VÀ KI N NGHẾ Ậ Ế Ị 62 5.1. K t lu nế ậ 62 5.1.1. Th c tr ng môi gi i b tự ạ ớ ấ ng s nđộ ả 62 TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 65 PHỤ L CỤ 66 2 LỜI CẢM ƠN Chúng tôi xin chân thành cảm ơn: Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam Toàn thể các thầy cô trong trường, đặc biệt là các thầy cô trong ngành Quản lý Đất đai và khoa kinh tế & quản trị kinh doanh đã dìu dắt, giúp đỡ và đã trang bị, truyền tải cho chúng tôi toàn bộ kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ trong suốt quá trình học tập. Cô Nguyễn Thị Hải Ninh bộ môn kinh tế - Trường Đại học Lâm Nghiệp Việt Nam đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho chúng tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành chuyên đề này Lãnh đạo Phòng Tài nguyên & Môi trường, Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất của thành phố Buôn Ma Thuột đã tận tình giúp đỡ chúng tôi. Công ty cổ phần BĐS ETC, công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng, trung tâm dịch vụ nhà đất Hữu Phát và một số trung tâm, cá nhân ở tại thành phố Buôn Ma Thuột đã hợp tác giúp đỡ. Các bạn trong lớp 51Quản lý Đất đai và bạn bè thân hữu gần xa đã giúp đỡ, động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài. Trong thời gian thực hiện chuyên đề này đôi khi chúng tôi cũng gặp phải những khó khăn, mệt mỏi, vướng mắc. Nhờ có sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô, phòng ban; các công ty, trung tâm, cá nhân và bạn bè vì vậy mà những mệt mỏi nhanh chóng qua đi, chúng tôi như có thêm sức mạnh để hoàn thành xong công việc. Không biết nói gì hơn chúng tôi xin gửi lời thành kính biết ơn sâu sắc nhất tới tất cả các thầy cô trong trường, các phòng ban và tất cả bạn bè lời chào thân thiện nhất Chúng tôi xin trân trọng cảm ơn./. Hà Nội, ngày 28 tháng 07 năm 2009 Sv. Nguyễn Thị Như Phạm Thị Bích Phượng 3 4 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH TRA NG Sơ đồ 2.1 Tam giác môi giới BĐS 26 Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 của thành phố Buôn Ma Thuột 34 Biểu đồ 4.2 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 35 Bảng biểu 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Ma Thuột năm 2007 23 Bảng biểu 4.2. Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 24 Bảng biểu 4.3 Kết qủa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2005-2008 31 Bảng biểu 4.4 Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai của thành phố từ 2005-2008 32 Bảng biểu 4.5 Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố 34 Bảng biểu 4.6 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 34 Bảng biểu 4.7 Bảng tính hoa hồng môi giới BĐS của công ty 39 Bảng biểu 4.8 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của công ty / tháng 40 Bảng biểu 4.9 Lệ phí dịch vụ nhà đất của trung tâm 44 Bảng biểu 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của trung tâm/ tháng 45 Bảng biểu 4.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của cá nhân 49 Hình ảnh 4.1 Một số hình ảnh của công ty môi giới BĐS 41 Hình ảnh 4.2 Văn phòng giao dịch trong thời gian tới 42 Hình ảnh 4.3 Một số hình ảnh của trung tâm môi giới BĐS 48 Hình ảnh 4.4 Một số hình ảnh của cá nhân môi giới BĐS 51 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 5 1.1 Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển. Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hoá cao, dân số ngày càng tăng thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu được. Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bất động sản (BĐS). Vậy thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản được hiểu thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho thuê, thế chấp bất động sản. Hay hiểu một cách khoa học thì thị trường bất động sản chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản, nó đã có những đóng góp quan trọng cho thu nhập quốc dân của mỗi quốc gia. Trên thế giới các hoạt động đầu tư trực tiếp vào bất động sản đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD trong nửa năm đầu 2006, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước[9]. Đặc biệt thị trường bất động sản nóng bỏng nhất ở tại các trung tâm, thành phố lớn của các đất nước phát triển mạnh, nơi có giá địa ốc và toà nhà cao tầng đứng đấu thế giới như: Mỹ, Nhật bản, Anh, Pháp Bên cạnh đó thì thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng nóng bỏng không kém. Thị trường bất động sản ở Việt Nam được hình thành và phát triển từ khi có luật đất đai năm 1993 song lại có những tăng trưởng phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng. Đặc biệt là ở những nơi đô thị, giá bất động sản cao hơn rất nhiều so với khu vực nông thôn và các giao dịch lớn hầu hết diễn ra ở đây. Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt 6 động. Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành công của những giao dịch trên. Khi CNH, HĐH ồ ạt đổ về Việt Nam làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển song nó cũng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản làm cho thị trường này lúc lên lúc xuống, có lúc tưởng chừng như bị đóng băng. Thị trường bất động sản ở thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk cũng không tránh khỏi được sự ảnh hưởng đó. Trước tình trạng của thị trường như vậy thì những loại hình môi giới trên đã có vai trò gì và hoạt động như thế nào để tồn tại và đứng vững trong thị trường? Để giải quyết những thắc mắc nêu trên chúng tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”. Nhằm đánh giá, phân tích được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới bất động sản đồng thời đề xuất được một số giải pháp nhằm phát triển các loại hình môi giới này trên địa nghiên cứu. 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của chuyên đề - Góp phần nhìn nhận thực trạng và vai trò hoạt động của các loại hình môi giới giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk, từ đó có những bước đi đúng đắn, lành mạnh trong phát triển thị trường BĐS. - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của các công ty, trung tâm môi giới giao dịch BĐS. 7 PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản 2.1.1. Một số khái niệm - Bất động sản: Bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174). [3 ] - Thị trường bất động sản: Được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS. Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. [11] - Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. [16] - Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. - Giao dịch BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS. - Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. - Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba. 8 Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch mua bán. - Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS. - Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữ hai bên. - Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới . Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản. [12 ] Người môi giới BĐS Thị trường BĐS Người Người bán BĐS mua BĐS 9 S ơ đ ồ 1.1. Tam giác môi giới BĐS. - Nhà môi giới BĐS là cách gọi thông thường để chỉ những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Tuy nhiên: ” Người ta thường hiểu một cách đơn giản và gọi những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản là “nhà môi giới bất động sản”. Thực ra để chỉ đúng bản chất cũng như để khái quát đầy đủ chức năng và nhiệm vụ của họ thì nên hiểu và gọi họ là ”nhà môi giới trong vòng quay của bất động sản”. Để một BĐS được hình thành trên đất, hoạt động, quay vòng cho đến khi phá dỡ (vòng đời của một bất động sản) thì nhà môi giới phải là ”dầu bôi trơn” cho quá trình đó. - Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. 2.1.2. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản. 2.1.2.1. Nhà nước Người đại diện sở hữu toàn dân; Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường bất động sản bằng các công cụ: Tài chính ( thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thế chấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công. 2.1.2.2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS - Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.(Luật kinh doanh BĐS 2006, khoản 2, điều 4). [5 ] - Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản + Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư cải tạo đất, công trình hạ tầng để cho thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng để cho thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9). [5 ] 10 [...]... xuất một số giải pháp phát triển các loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ theo đúng pháp luật + Mục tiêu cụ thể - Góp phần hệ thống hoá được một số cơ sở lý luận về môi giới bất động sản - Đánh giá được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại địa bàn nghiên cứu - Đề xuất một số. .. tâm, văn phòng, công ty, sàn giao dịch hay cá nhân môi giới giao dịch bất động sản - Phạm vi nghiên cứu: chuyên đề nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột Đắk Lắk 24 PHẦN 4 KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý Buôn Ma Thuột ở giữa vùng đông dân nhất Tây Nguyên, độ cao 536 m (1.608 ft) Buôn. .. dịch bất động sản của thành phố Buôn Mê Thuột Qua nghiên cứu về mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Buôn Ma Thuột chúng tôi thấy có những mặt thuân lợi và hạn chế cho hoạt động môi giới giao dịch bất động sản như sau: - Thuận lợi: Thành phố Buôn Ma Thuột nằm ở trung tâm Tây Nguyên giữ vai trò đầu mối giao thông quan trọng tạo điều kiện phát triển giao lưu kinh tế - xã hội gắn liền Tây... tắc hoạt động của môi giới - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS - Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật - Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh... sở giao dịch, phòng địa sản (tức bất động sản trên cả nước) Do nhu cầu cải cách cuối những năm 80 đã xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BĐS tại các thành phố mang tên sở giao dịch, trung tâm, thị trường giao dịch Đến 7/1978 được gọi thống nhất là sở giao dịch BĐS và yêu cầu mọi giao dịch về BĐS phải được tiến hành tại đây Từ đó đến nay và trong tương lai sẽ còn rất nhiều các loại hình môi giới hình thành. .. kiện - Công văn số 70/BXD-QLN của BXD hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS - Nghị định 153/2007/N - CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản - Quyết định 29/2007/Q - BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Nghị... 50%, môi giới tự do khoảng 30% và không qua môi giới 20% Tại cộng hoà Séc Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN) Hiệp hội có văn phòng tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng Ước tính cộng hoà Séc các thương vụ giao dịch BĐS thực hiện thông qua môi giới ( không phân biệt môi giới có tổ chức hay môi giới tự do) là 40%, không qua môi giới 30% [13] Tại. .. dân cư, kinh tế - xã hội 4.1.2.1 Về xã hội a) Về dân số: Tính đến ngày 31/5/2009, dân số trên địa bàn thành phố Buôn Mê Thuột: 363.046 người Trong đó: - Dân số có hộ khẩu thường trú trên địa bàn toàn thành phố là: 329.292 người 28 + Dân số nội thành: 210.943 người + Dân số ngoại thành: 118.349 người - Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,3%; - Mật độ dân số: 5,873người/km2 Thành phố Buôn Ma Thuột là nơi hội... BĐS tại địa bàn nghiên cứu trong những năm gần đây - Tìm hiểu tình hình các loại hình môi giới giao dịch BĐS tại địa bàn nghiên cứu Cụ thể nghiên cứu 3 loại hình môi giới giao dịch BĐS là: + Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình công ty + Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình trung tâm + Loại hình môi giới giao dịch BĐS là các cá... nâu tím trên đá Bazan (Ft) 102 0,38 Đất đen trên sản phẩm đá Bazan (Rk) 1.445,4 5,5 Đất dốc tụ thung lũng (D) 1.001,5 3,7 Tổng 26495,0 100,0 nghiệp đã phân loại đất đai của thành phố Buôn Ma Thuột gồm các nhóm đất: Bảng 4.2 Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột) Thành phố có tài nguyên đất phong phú, đặc biệt là nhóm đất nâu . chúng tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”. Nhằm đánh giá, phân. KHOA  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk 1 MỤC LỤC L I C MỜ Ả NƠ 3 DANH