Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng,
Luận văn tốt nghiệpLI M Unh giỏ bt ng sn l mt trong nhng hot ng quan trng nht ca th trng bt ng sn. Trong vi nm tr li õy, mt s hot ng nh chuyn i, chuyn nhng, tha k, th chp, gúp vn bng bt ng sn din ra khỏ ph bin hu ht tnh thnh trờn c nc. ú l nhng nhõn t tỏc ng lm cho hot ng nh giỏ bt ng sn din ra sụi ni. Tuy nhiờn, th trng nh giỏ bt ng sn nc ta mi ch trong giai on u ca quỏ trỡnh hỡnh thnh, bi vy nú cũn n cha nhiu vn phc tp. in hỡnh l s bt hp lý gia khung giỏ t Nh nc ban hnh li quỏ chờnh lch so vi giỏ th trng ca bt ng sn v s hn ch do cha cú nhng cn c phỏp lý hay quy nh chớnh thc hng dn chung trong nh giỏ v cỏch s dng phng phỏp nh giỏ, cỏch thc hin nh giỏ theo mt qui trỡnh chun, ó khin cho nhiu t chc doanh nghip v cỏ nhõn gp khú khn trong vic xỏc nh giỏ ca bt ng sn. Bi vy vic nghiờn cu nhng vn cũn tn ti trong cụng tỏc nh giỏ nc ta ang tr nờn vụ cựng quan trng v cp thit cú th a ra nhng gii phỏp thỏo g v to iu kin cho hot ng nh giỏ bt ng sn ngy cng hon thin v phỏt trin.Cụng ty c phn bt ng sn Tụgi l mt trong nhng cụng ty i u trong lnh vc nh giỏ bt ng sn nc ta. Cụng tỏc nh giỏ ca cụng ty ó thu c nhiu thnh tu quan trng vi hn 30.000 bt ng sn c cụng ty nh giỏ. Tuy nhiờn, cụng tỏc nh giỏ ca cụng ty cũn tn ti nhiu vn cn c Nh nc v ban lónh o cụng ty quan tõm v gii quyt khụng nhng gi vng uy tớn m cũn ngy cng nõng cao danh ting ca cụng ty, to s tớnh nhim cho khỏch hng v úng gúp vo quỏ trỡnh phỏt trin chung ca cụng ty cng nh hot ng nh giỏ bt ng sn nc ta.T thc t cụng tỏc nh giỏ bt ng sn nc ta v quỏ trỡnh nghiờn cu ti cụng ty c phn bt ng sn Tụgi, em ly tờn ti lun vn Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 1 Luận văn tốt nghiệptt nghip ca mỡnh l: Gii phỏp thỳc y hot ng nh giỏ bt ng sn ti cụng ty c phn bt ng sn Tụgi. ti cú ba mc ớch nghiờn cu chớnh sau: nghiờn cu c s khoa hc v nh giỏ bt ng sn; ỏnh giỏ thc trng cụng tỏc nh giỏ ca cụng ty Tụgi v t ú a ra nhng gii phỏp, kin ngh nhm hon thin, thỳc y hot ng nh giỏ bt ng sn cụng ty Tụgi cng nh i vi hot ng nh giỏ bt ng sn nc ta núi chung. thc hin cỏc mc ớch nghiờn cu ú, ti ó s dng cỏc phng phỏp nghiờn cu: Phng phỏp iu tra kho sỏt, phng phỏp phõn tớch, phng phỏp tng hp, phng phỏp tip cn h thng, phng phỏp k tha, phng phỏp duy vt bin chng v lch s.Qua õy em xin gi li cm n chõn thnh ti thy giỏo GS.TSKH. Lờ ỡnh Thng v ton th cỏc cỏn b nhõn viờn ti Cụng ty c phn bt ng sn Tụgi ó úng gúp ý kin v giỳp em trong quỏ trỡnh hon thnh lun vn tt nghip ny. Em xin chõn thnh cm n ! H ni, ngy 10 thỏng 6 nm 2006 Sinh viờn Lờ Th Hng Hnh Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 2 Luận văn tốt nghiệpCHNG IC S KHOA HC CA NH GI BT NG SNI. BT NG SN V NH GI BT NG SN1. Bt ng snTh trng mi mt quc gia u l mt th thng nht ca cỏc th trng vn, th trng hng húa thụng thng, th trng lao ng v th trng bt ng sn. Tuy nhiờn mi nc li cú nhng cỏch hiu riờng, cỏch nhỡn nhn khỏc nhau dn n nhng qui nh, cỏch phõn loi v tiờu chớ phõn loi khỏc nhau. Nhng nhỡn chung vn cú quan nim thng nht v bt ng sn nh sau: Bt ng sn bao gm t ai t nhiờn v nhng gỡ do con ngi to ra gn lin vi t (theo Nhng tiờu chun thm nh giỏ quc t nm 2000). Bt ng sn l nhng vt hu hỡnh, cú hỡnh th vt cht v cú th nhỡn thy hay s nm. Nú nm trờn b mt, trong khụng trung hoc di lũng t. Vit Nam, iu 181 B lut dõn s 1995 qui nh: Bt ng sn l nhng ti sn khụng th di di c bao gm:- t ai- nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai k c cỏc ti sn gn lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ú- cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai - cỏc ti sn khỏc theo qui nh ca phỏp lut.Bt ng sn khỏc vi hu ht nhng loi hng húa v dch v khỏc ch quỏ trỡnh giao dch bt ng sn din ra tng i di v bt ng sn khụng d dng chuyn i thnh tin. Vic khụng cú th trng giao ngay, cn thi gian qung cỏo di, bn cht v s giao ng ca th trng bt ng Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 3 Luận văn tốt nghiệpsn l nhng nhõn t lm tng s cn thit phi cú nhng chuyờn viờn nh giỏ chuyờn nghip.2. nh giỏ bt ng sn2.1.Khỏi nim nh giỏ bt ng snNhỡn mt cỏch tng quan, cựng vi s hỡnh thnh v phỏt trin ca nn kinh t th trng, hot ng nh giỏ ngy cng phỏt trin v c quan tõm hn, tr thnh mt chuyờn ngnh trong nn kinh t. Cỏc nh thm nh giỏ ti sn núi chung (bao gm c nh giỏ bt ng sn v nh giỏ ng sn) cho rng: nh giỏ l s c tớnh giỏ tr bng hỡnh thỏi tin t ca cỏc quyn s hu ti sn c th theo mt mc ớch ó c xỏc nh. ú l hot ng chuyờn mụn va mang tớnh khoa hc kinh t k thut, va mang tớnh xó hi v tớnh ngh thut.c bit vi th trng bt ng sn núi riờng, hot ng nh giỏ bt ng sn ngy cng tr nờn chim mt v trớ quan trng v khụng th thiu. nh giỏ bt ng sn l mt ngh thut hay khoa hc v c tớnh giỏ tr ca bt ng sn (c th) theo mt mc ớch ó xỏc nh ti thi im nht nh, cú cõn nhc n tt c cỏc c im ca bt ng sn ú cng nh xem xột tt c cỏc nhõn t kinh t tim n ca th trng bt ng sn (gm c cỏc loi u t thay th). Thc cht nh giỏ bt ng sn l nh giỏ t v nh giỏ cỏc ti sn gn lin vi t vỡ bt ng sn l mt n v tng i thng nht ca t v cỏc ti sn gn lin vi t, thng nht v quyn chim hu, quyn s dng v mc ớch s dng. 2.2.nh giỏ t 2.2.1. Khỏi nimnh giỏ t l s c tớnh v giỏ tr ca quyn s dng t bng hỡnh thỏi tin t cho mc ớch s dng c th ti mt thi im xỏc nh.2.2.2. C s hỡnh thnh giỏ t Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 4 Luận văn tốt nghiệp2.2.2.1.a tụNu xột t ai theo gúc l sn phm ca t nhiờn, cú t trc khi loi ngi xut hin thỡ chỳng khụng cú giỏ tr. ú l ti sn t ai trong t nhiờn khụng gn vi lao ng xó hi. Nhng con ngi ó tỏc ng, s dng lao ng xó hi khai thỏc chuyn t ai t trng thỏi hoang húa sang trng thỏi s dng vo mc ớch xỏc nh khin t ai t khụng cú giỏ tr tr nờn mang c tớnh chuyn ti giỏ tr. Giỏ tr m t ai chuyn ti trờn th trng bt ng sn c gi l giỏ t. Nh vy bn cht ca giỏ t l s kt tinh lao ng ca con ngi di nhng hỡnh thc c th khỏc nhau.Theo lý thuyt v a tụ, Mỏc ó khng nh t ai l a tụ t bn húa tc l quyn s hu rung t c thc hin v mt kinh t, em li thu nhp cho ngi s hu rung t ú. Xột v bn cht kinh t, a tụ l khon tin m ch t bn phi tr cho ch rung t.Li nhun thu c t t ai bao gm 3 loi a tụ: - a tụ chờnh lch 1: do s chờnh lch v u th ca iu kin t nhiờn gia hai mnh t cựng din tớch. Li nhun ca a tụ ny thuc v ngi s hu t. - a tụ chờnh lch 2: do kt qu ca cng u t ca ngi s dng t to nờn. Li nhun ca a tụ ny thuc v ngi u t. - a tụ tuyt i: to thnh do s chờnh lch gia giỏ c sn xut cỏ bit cỏc sn phm cú liờn quan n t v giỏ c th trng.Nh vy giỏ c rung t l a tụ t bn húa theo cụng thc: Giỏ c rung t = a tụ T sut li nhun2.1.2.2.2. Lói sut ngõn hngLói sut tin gi ngõn hng trong nm cng l mt yu t quan trng nh hng n giỏ c t ai. Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 5 Luận văn tốt nghiệpNu lói sut ngõn hng tng thỡ s lng ngi mua t s gim i do khi ú gi tin vo ngõn hng s li hn, iu ny dn n giỏ t gim.Nu lói sut ngõn hng gim thỡ giỏ t tng lờn do ngi cú t ch bỏn t vi giỏ cao vỡ khi ú nu h t thu c a tụ thỡ cng ln hn thu nhp do lng tin bỏn t gi ngõn hng mang li. Do ú ngi bỏn t cn c vo lói sut ngõn hng xỏc nh giỏ t. ú l lói sut ph bin v cú th tớnh bỡnh quõn trong khong thi gian tng i di loi tr nh hng ca nhõn t cỏ bit.Cụng thc tớnh giỏ t: Trong ú: - G l giỏ t- Pt l hoa li hay thu nhp t t ai trong thi gian t xỏc nh- t l thi gian- r l lói sut ngõn hng2.2.2.3.3Quan h cung cu Ngoi nhng yu t trờn, giỏ t cũn ph thuc vo cỏc qui lut kinh t c bit l qui lut cung cu. Do t ai cú tớnh c nh v v trớ, gii hn v din tớch v khụng th di di nờn tng cung t l khụng i. Vỡ vy khi cú s tng lờn trong lng cu s lm tng giỏ t. Giỏ t ti mt khu vc ph thuc vo quan h cung cu ti khu vc ú. Khi cung cu bng nhau thỡ giỏ t ph thuc vo 2 yu t a tụ v lói sut ngõn hng. Khi cung cu khụng bng nhau thỡ tựy tng loi t cú giỏ t khỏc nhau.2.3. nh giỏ ti sn trờn tNh ó trỡnh by trờn, bt ng sn l ti sn khụng th di di. Bt ng sn bao gm t ai v ti sn gn lin vi t. Do ú vic nh giỏ bt ng sn l cụng vic bao gm nh giỏ t v nh giỏ ti sn trờn t. Hai Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 6ttrPG)1(+= Luận văn tốt nghiệpcụng vic nh giỏ ny khụng th tỏch ri nhau c lp m cũn cựng nhau nh hng n giỏ bt ng sn. S lng cỏc yu t v mc nh hng ca mi yu t l khụng ging nhau v tựy thuc tng loi bt ng sn, v trớ bt ng sn.Giỏ ti sn trờn t c tớnh da trờn c s chi phớ xõy dng, hon thnh to ra cụng trỡnh trờn t. Do ú, ta phi cn c vo chi phớ ca tng hng mc cụng trỡnh, chi phớ tng b phn trong cụng trỡnh, cú tớnh n phn khu hao v cỏc khon gim giỏ khỏc. Cỏc khon gim giỏ cú th do s li thi t nhiờn hoc do lc hu v chc nng hoc do thay i v kinh t xó hi ca vựng.I. NGUYấN TC NH GI BT NG SN1. Nguyờn tc s dng cao nht, tt nhtBt ng sn l loi ti sn cú kh nng s dng vo nhiu mc ớch khỏc nhau, trong s ú cú s dng l hp phỏp, cú s dng b coi l khụng hp phỏp. Xột v mt giỏ tr, cú s dng cho thu nhp rũng cao trong thi gian ngn, cú s dng cho thu nhp thp v kộo di. Trong s rt nhiu cỏch s dng khỏc nhau, thụng thng mt bt ng sn bao gi cng cú mt s dng va hp phỏp va em li giỏ tr thu nhp rũng ln nht v trong khong thi gian xỏc nh. Loi s dng ú gi l s dng cao nht v tt nht. Khỏi nim s dng cao nht v tt nht c nh ngha nh sau: L vic s dng cú th ti a nht bt ng sn cú kh nng sa cha v vt cht, c phộp s dng, cú kh nng thc thi v ti chớnh v mang li giỏ tr cao nht ca bt ng sn c thm nh.S dng cao nht tt nht c xem l mt trong s cỏc nguyờn tc quan trng nht ca nh giỏ bt ng sn v l mt phn hon chnh trong vic xỏc nh giỏ tr th trng.Ni dung ca nguyờn tc s dng cao nht v tt nht c th hin nhng mt sau: Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 7 Luận văn tốt nghiệp- V mt vt cht: mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht khi nú tha món c nhiu s la chn s dng nht (cho nhiu ngi hoc cho mt ngi c th).- V mt s dng: mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht khi bt ng sn ú cho thu nhp rũng cao nht hoc cho giỏ tr hin ti ca thu nhp rũng trong tng lai l cao nht.- V mt phỏp lut: mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht khi vic s dng bt ng sn hp phỏp v c nh nc tha nhn, bo h.- V mt thi gian: mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht khi thi gian cho thu nhp rũng cao nht kộo di nhtVic ỏp dng nguyờn tc ny cho phộp chuyờn viờn nh giỏ ỏnh giỏ c nh hng ca vic suy thoỏi v mc c mi ca tũa nh; phn nõng cp, ci to t ai; tớnh kh thi ca d ỏn khụi phc, ci to; v nhiu trng hp nh giỏ khỏc.2. Nguyờn tc cung cuGiỏ tr th trng ca bt ng sn c xỏc nh bng quan h qua li gia cung v cu. Bi vy, trong quỏ trỡnh nghiờn cu nh giỏ cn xem xột cung cu v mi quan h vi nhau c hin ti v tng lai. Cu bt ng sn l s lng bt ng sn (gm t ai v ti sn trờn t) ti mt thi im xỏc nh m ngi tiờu dựng sn sng chp nhn v cú kh nng thanh toỏn. Cung bt ng sn l s lng bt ng sn sn lũng tham gia trao i trờn th trng ti mt thi im no ú. Tng cung ca t ai l c nh, nhng lng cung ca mt loi t c th hay cho mt s dng c th thỡ cú th tng lờn hoc gim xung thụng qua vic iu chnh c cu gia cỏc loi t. Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 8 Luận văn tốt nghiệpNguyờn tc cung - cu quy nh: Khi lng cung tng lờn m lng cu khụng tng hoc gim thỡ sc mnh th trng chuyn v phớa ngi mua, giỏ th trng s gim. Khi lng cung gim m lng cu khụng gim hoc tng thỡ cú s thiu ht v hng húa ú, giỏ th trng s tng lờn. Khi lng cung v lng cu cựng tng hoc cựng gim thỡ giỏ s tng hoc gim tựy theo tc tng, gim ca cung v cu. Giỏ tng khi tc tng ca cu ln hn cung v ngc li. Nguyờn tc cung - cu gii thớch s khỏc bit v giỏ tr t gia khu vc ụ th v nụng thụn, gia cỏc vựng ụ th khỏc nhau v thm chớ gia nhng vựng ven ụ khỏc nhau trong cựng mt vựng ụ th. 3. Nguyờn tc thay i Giỏ tr bt ng sn khụng c nh m luụn thay i. Thay i trong th trng bt ng sn c hiu l s tỏc ng ca cỏc iu kin t nhiờn, kinh t, nh nc v phỏp lut, xó hi, mụi trng liờn quan n giỏ th trng ca bt ng sn lm cho giỏ th trng bt ng sn luụn bin ng. Ngi nh giỏ phi nm chc cỏc nhõn t nh hng n giỏ c th trng nh giỏ bt ng sn ti thi im xỏc nh, va phi d oỏn cỏc yu t nh hng ti giỏ c ca th trng tng lai. Nh vy kt qu nh giỏ mi phn ỏnh khỏch quan giỏ tr ca bt ng sn ti thi im nh giỏ.4. Nguyờn tc ỏnh giỏ cỏc yu t tham gia quỏ trỡnh to ra thu nhp thc t bt ng sn Cỏc yu t tham gia quỏ trỡnh to thu nhp thc t bt ng sn l nhng yu t trc tip cú bt ng sn v bo trỡ bt ng sn, vn hnh bt ng sn s dng vo mc ớch ó c xỏc nh to ra thu nhp thc. Nguyờn tc ny cho rng: c tớnh giỏ tr thc ca mt bt ng sn, cn phi ỏnh giỏ y cỏc yu t tham gia quỏ trỡnh to ra thu nhp Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 9 Luận văn tốt nghiệpthc t bt ng sn ú thụng qua vic xem xột, ỏnh giỏ mt giỏ tr ca tng yu t (cựng mt mc thi gian). Chia thnh 4 nhúm yu t tham gia quỏ trỡnh to ra thu nhp thc t bt ng sn : - t ai: l t liu sn xut c bit, l a bn phõn b khu vc kinh doanh sn xut, khu dõn c, cú nh hng ln khi tham gia vo quỏ trỡnh to ra tng thu nhp thc t bt ng sn - Lao ng: l yu t quan trng hng u - Vn: l yu t u vo di hỡnh thc l cỏc t liu lao ng, nguyờn vt liu, ph tựng sa cha . - Qun lý: l yu t mang tớnh tng hp cỏc hot ng (hot ng bo him, dch v mụi gii, dch v tớn dng, ) nhm m bo cho quỏ trỡnh to ra thu nhp t bt ng sn din ra bỡnh thng Khi tin hnh nh giỏ bt ng sn phi cn c vo 4 yu t trờn ỏnh giỏ ỳng giỏ t gn vi giỏ tr thc ca nú. 5. Nguyờn tc cõn i Cõn i trong th trng bt ng sn l s u t hp lý gia cỏc yu t nh hng ti giỏ tr th trng ca mt bt ng sn hoc cỏc bt ng sn trong cựng mt khu vc, mt vựng xỏc nh, giỏ tr thu c t chỳng t mc cao nht.- Khi ỏp dng i vi mt bt ng sn riờng bit: Mt bt ng sn c to thnh bi 4 nhúm yu t l lao ng, t ai, vn v qun lý. Nguyờn tc cõn i cho rng giỏ th trng bt ng sn t mc ti a thỡ s kt hp gia cỏc yu t to ra bt ng sn t ti trng thỏi cõn i. Bt kỡ s tham gia quỏ mc hoc khụng hp lý ca mt nhúm yu t no u dn ti s mt cõn i ti quỏ trỡnh to ra giỏ tr bt ng sn. Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 10 [...]... tiờu ln cui Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 35 Luận văn tốt nghiệp CHNG II THC TRNG HOT NG NH GI BT NG SN TI CễNG TY C PHN BT NG SN TễGI I.NHNG C IM C BN CA CễNG TY TễGI 1 Quỏ trỡnh thnh lp cụng ty nh hng n hot ng nh giỏ 1.1 S thnh lp cụng ty Cụng ty c phn bt ng sn Tụgi l mt trong nhng cụng ty c phn u tiờn hot ng trong lnh vc bt ng sn ti Vit Nam Cụng ty Tụgi c thnh lp theo giy phộp s 01454/GP-UB... bt ng sn da trờn thu nhp k vng mt nm c th Cụng thc tớnh: Gbds = NOI R0 Trong ú : Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 24 Luận văn tốt nghiệp - Gbds l giỏ bt ng sn - NOI l thu nhp hot ng rũng - R0 l t l thu nhp ca ton b bt ng sn (t l vn húa chung) Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 25 Luận văn tốt nghiệp 3.3.2 Phng phỏp chit khu Phng phỏp chit khu hay cũn gi l phng phỏp vn húa sinh li... cỏc bt ng sn to thu nhp thỡ giỏ tr ca mt phn ti sn no ú ca bt ng sn cú th c o bng nh lng v giỏ tr m nú Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 12 Luận văn tốt nghiệp úng gúp vo tng thu nhp thc vỡ thu nhp thc cú th c vn húa thnh giỏ tr Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 13 Luận văn tốt nghiệp 9 Nguyờn tc thay th Thay th trong nh giỏ bt ng sn c hiu l s ỏp t v mt giỏ tr ca bt ng sn mc tiờu vi... t trờn th trng cụng khai (th trng m) 1.2 C s khoa hc Phng phỏp so sỏnh da trờn lý thuyt giỏ thi trng ca bt ng sn mc tiờu cú liờn h vi bt ng sn tng t ó c mua bỏn trờn th Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 15 Luận văn tốt nghiệp trng Vic so sỏnh ú phi lu ý cỏc yu t nh a im, thi im giao dch v khon tin thu c 1.3 Cụng thc tớnh 1.3.1 Trong phng phỏp so sỏnh trc tip, giỏ bỏn ca cỏc bt ng sn so sỏnh... 2: Tớnh n giỏ t ó iu chnh ca cỏc bt ng sn so sỏnh (g dc) bng cỏch ly giỏ iu chnh ca cỏc bt ng sn so sỏnh (G dc) chia cho din tớch t s dng ca chỳng (Ssd ) g dc Lê Thị Hồng Hạnh = Gdc S sd Kinh Doanh Bất Động Sản 44 16 Luận văn tốt nghiệp Bc 3: Gn trng s (xi ) cho mc iu chnh rũng ca bt ng sn so sỏnh (th i) so vi bt ng sn mc tiờu Mc iu chnh rũng no ln nht thỡ gn trng s nh nht, mc iu chnh rũng no nh nht... ca th trng nờn d c mi ngi chp nhn 1.4.2 Phm vi ỏp dng Phng phỏp so sỏnh trc tip c s dng tt nht khi nh giỏ cỏc bt ng sn dõn dng nh hoc t trng trong cỏc khu vc dõn c, bt Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 17 Luận văn tốt nghiệp ng sn thng mi dch v õy l cỏc bt ng sn thng c mua bỏn ph bin trờn th trng nờn d dng cú d liu so sỏnh Phng phỏp ny thng ớt c s dng nh giỏ nhng bt ng sn cú ớt hoc khụng... sỏnh l cỏc bt ng sn ó bỏn hoc ang cho mi bỏn nhng tt nht l nhng ti sn ó c bỏn trờn th trng ri Thụng tin thu thp phi cú tin cy cao v phi c kim tra, thm nh cht ch 1.5.Hn ch Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 18 Luận văn tốt nghiệp Phng phỏp ny ch s dng nhng ni th trng phỏt trin hoc ang phỏt trin Nhng ni th trng kộm phỏt trin (th trng úng bng, th trng yu) s lng giao dch trong th trng khụng thỡ... - phng phỏp chi phớ xỏc nh giỏ i vi cỏc cụng trỡnh gn lin vi t Ta phi tỡm nhng cụng trỡnh mi xõy dng v c s dng tng t nh cụng trỡnh cn xỏc nh giỏ thay th cụng trỡnh ú Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 19 Luận văn tốt nghiệp 2.2.C s khoa hc Phng phỏp chi phớ da theo nguyờn tc thay th: Khụng cú bt ng sn mc tiờu no m giỏ tr ca nú ln hn chi phớ thay th ca mt bt ng sn tng t cú cựng tớnh hu dng... trỡnh hin cú trờn mnh t (2) Chi phớ tỏi to cụng trỡnh l chi phớ hin hnh xõy dng mt cụng trỡnh thay th ging ht cụng trỡnh cn nh giỏ (cú tớnh n c phn li thi ca cụng trỡnh) Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 20 Luận văn tốt nghiệp Chi phớ thay th cụng trỡnh l chi phớ hin hnh xõy dng mt cụng trỡnh mi cú giỏ tr s dng tng ng vi cụng trỡnh cn nh giỏ Chi phớ tỏi to cụng trỡnh = chi phớ + (chi phớ thay... phng phỏp ny thng c ỏp dng trong nhng trng hp c bit sau: nh giỏ nhng bt ng sn cụng cng nh trng hc, bnh vin, nh th, cỏc cụng s, chựa, nhm xỏc nh giỏ tr n bự gii phúng mt Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 21 Luận văn tốt nghiệp bng khi phi d b trong trng hp nh nc thu hi t õy l nhng bt ng sn ớt c giao dch trờn th trng nh giỏ bt ng sn phc v cho cụng tỏc tớnh thu v thu sut c ỏnh trờn giỏ tr cụng . quỏ trỡnh nghiờn cu ti cụng ty c phn bt ng sn Tụgi, em ly tờn ti lun vn Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 . vi hn 30.000 bt ng sn c cụng ty nh giỏ. Tuy nhiờn, cụng tỏc nh giỏ ca cụng ty cũn tn ti nhiu vn cn c Nh nc v ban lónh o cụng ty quan tõm v gii quyt khụng
