MỘT SỐ VÍ DỤ VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Phương pháp so sánh) Ví dụ 1: Lô đất cần thẩm định giá hiện trạng là đất ở không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980 diện tích đất là 100 m 2 . Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3.000.000 đ/m 2 . Trong trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của Chính phủ thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp là 3.000.000 đ/m 2 . Ví dụ 2: Lô đất cần thẩm định giá có phần giống lô đất trên nhưng sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 10/7/2004. Trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của Chính phủ thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất, tức phải nộp. Giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ là 2.000.000 đ/m 2 2.000.000 đ/m 2 x 50% = 1. 000.000 đ/m 2 . Như vậy giá mỗi M 2 đất chỉ còn: 3.000.000 đ/m 2 - 1.000.000 đ/m 2 = 2.000.000 đ/m 2 Ví dụ 3: Lô đất cần thẩm định giá ở vùng ven đô thị nằm dọc đường giao thông chính có diện tích 500m 2 đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không phải đất lấn chiếm đất công, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở. Giá chuyển nhượng đối với đất ở, có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1.500.000 đ/m 2 . Giá đất theo quy định của UBND địa phương tại khu vực này đối với đất ở là 1.000.000 đ/m 2 , đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là 105.000đ/m 2 . Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu vực này tối đa là 150m 2 và khu vực này được quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài. Trong trường hợp này người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau: - Miễn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích 150 m 2 . - Phần còn lại là 350 m2 phải nộp 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 350 m 2 x (1.000.000 đ/m 2 – 105.000đ/m 2 ) x 50% = 156.625.000 đ. Tổng giá trị lô đất: (500 m 2 x 1.500.000 m 2 ) –156.625.000 đ = 593.375.000đ. Tính ra đơn giá của lô đất là 1.186.750 đ/m 2 . 5.4. Quy hoạch. 5.5. Các công trình xây dựng trên đất. 5.6. Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường. - Giá một Bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán Bất động sản tương tự được trả góp và ngay giá bán các Bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp. - Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao Bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán Bất động sản cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các Bất động sản. - Thời điểm giao dịch: thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể khác nhau. Ví dụ: Biệt thự A cần thẩm định giá ở khu dân cư nông thôn có diện tích 400 m 2 hợp pháp về quyền sử dụng đất, hãy tính giá thị trường của biệt thự A trong điều kiện giao dịch bình thường. Tài liệu về 2 BĐS tương tự: - Biệt thự B trên cùng một con đường giống như A nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, vừa được bán với điều kiện sau: trả làm 5 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay lần đầu 300.000.000 đ, đợt hai 265.000.000 đ, đợt ba 228.000.000 đ, đợt 4 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793. - Biệt thự C trên cùng con đường nhưng vị trí thuận lợi kém A 20.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ. - Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m 2. Hạn mức sử dụng đất theo quy định là 200 m 2 . - Lãi suất tiền gửi ngân hàng loại có kỳ hạn 1 năm: 6%/năm; 2 năm: 7%/năm; 3 năm: 8%/năm; 4 năm: 9%/năm. a. Giá bán biệt thự B về điều kiện trả tiền ngay: 300.000.000đ + [265.000.000đ x (1+0,06) -1 ] [228.980.000đ x (1+ 0,07) -2 ] + [188.956.800 x (1+0,08) -3 ] + [169.389.793 x (1+0,09) -4 ] = 300.000.000 đ +250.000.000đ + 200.000.000 đ + 150.000.000đ + 120.000.000đ = 1.020.000.000đ. b. Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với biệt thự A. 1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ. c. Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự C. Biệt thự C ở khu dân cư nông thôn, sử dụng ổn định từ năm 1985 (trước ngày 31/5/1990) nên không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức, phần diện tích ngoài hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất. (400 m 2 - 200 m 2 ) x 1.000.000 đ/m 2 = 200.000.000 đ. d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A" 560.000.000 đ + 200.000.000 đ = 760.000.000 đ. e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A: 760.000.000 đ + 20.000.000 đ = 780.000.000 đ. Qua đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C mức độ chênh lệch là 200.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng 880.000.000 đ. . MỘT SỐ VÍ DỤ VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Phương pháp so sánh) Ví dụ 1: Lô đất cần thẩm định giá hiện trạng là đất ở không có giấy tờ về quyền. 5.6. Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường. - Giá một Bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán Bất động sản tương