1 MỤC LỤC Trang Mục lục Danh mục sơ đồ, bảng biểu Danh mục từ ký hiệu, viết tắt Lời nói đầu Tính cấp thiết đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu 3.Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Kết nghiên cứu dự kiến Chƣơng I: Cơ sở lý luận Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1 Bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 10 Môi giới bất động sản 13 2.1 Khái niệm đặc điểm môi giới bất động sản 13 2.2 Các hình thức mơi giới 14 2.3 Vai trị mơi giới bất động sản 15 2.4 Khái quát môi giới bất động sản Việt Nam 17 Đạo đức nghề nghiệp 20 3.1 Khái niệm đạo đức 20 3.2 Đạo đức nghề nghiệp 20 3.3 Đạo đức nghề nghiệp kinh doanh 22 3.4 Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 24 Chƣơng II: Quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Mỹ 26 Một số định nghĩa sử dụng Mỹ 26 Giới thiệu Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 27 2.1 Tổng quan 27 2.2 Nhiệm vụ 28 2.3 Sơ lược Bộ quy tắc đạo đức 29 Nội dung Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề 30 3.1 Nghĩa vụ người ủy thác khách hàng 30 3.2 Nghĩa vụ công chúng 37 3.3 Nghĩa vụ người môi giới khác 43 Quy định khiếu nại vi phạm đạo đức 50 Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức 55 Chƣơng III: Những vấn đề đặt đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Việt Nam đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm Mỹ 59 Những quy định môi giới bất động sản Việt Nam 59 1.1 Quy định Luật Kinh doanh bất động sản 59 1.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam 62 Vấn đề đặt đạo đức nghề môi giới BĐS Việt Nam 68 2.1 Vấn đề bất cập 68 2.2 Nguyên nhân 72 Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm Mỹ 76 3.1 Các giải pháp quy định đạo đức nghề nghiệp 76 3.2 Các giải pháp tăng cường hiệu quy định đạo đức nghề nghiệp 79 Tài liệu tham khảo 84 Phụ lục 1: Code of Ethics and Standards of Practice of NAR 86 Phụ lục 2: Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội BĐS VN 99 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Vòng đời thị trường bất động sản 11 Sơ đồ 2: Tranh chấp người môi giới – Trường hợp 48 Sơ đồ 3: Tranh chấp người môi giới – Trường hợp 49 Sơ đồ 4: Tranh chấp người môi giới – Trường hợp 49 Sơ đồ 5: Tranh chấp người môi giới – Trường hợp 49 Sơ đồ 6: Tranh chấp người môi giới – Trường hợp 50 Sơ đồ 7: Quy trình khiếu nại vi phạm đạo đức 54 Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản 13 Bảng 2: Con đường hướng tới chuyên nghiệp 55 Bảng 3: So sánh quy định môi giới Việt Nam Mỹ 73 DANH MỤC CÁC TỪ KÝ HIỆU, VIẾT TẮT STT Từ ký hiệu, viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản NAR Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam MLS Dịch vụ đăng kê bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TNHH Trách nhiệm hữu hạn LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản nguồn tài sản to lớn, quan trọng quốc gia, nơi người sinh sống tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hoạt động khác sống Theo đó, thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế, kênh đầu tư, chấp tín dụng cá nhân doanh nghiệp Thị trường BĐS Việt Nam nói chung, đặc biệt thành phố lớn: Hà Nội Hồ Chí Minh giai đoạn tăng trưởng nóng, giá bán cho thuê BĐS liên tục tăng cao, giá nhà đất TP.HCM xếp vào 10 thành phố có giá nhà đất đắt Châu Á Cùng với tăng trưởng thị trường BĐS, từ nhu cầu thông tin thị trường, việc xuất phát triển dịch vụ môi giới BĐS điều tất yếu Từ xuất hiện, vai trị người mơi giới giao dịch BĐS ngày khẳng định, trở thành cầu nối quan trọng người bán người mua, đóng vai trò người đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng Vì đặc điểm nghề mơi giới phải sử dụng nhiều đến mối quan hệ xã hội, kỹ giao tiếp, đàm phán phải giữ uy tín, có tinh thần trách nhiệm khách hàng, đảm bảo tính bảo mật thơng tin giao dịch nên yêu cầu tư cách đạo đức người làm nghề môi giới cao nhiều ngành nghề khác Tại Việt Nam, trước Luật Kinh doanh bất động sản ban hành vào năm 2006 vai trị người mơi giới khơng thừa nhận thức xã hội Hiện có quy định cụ thể hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu người hành nghề môi giới cịn chưa hồn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ mơi giới BĐS Việt Nam cịn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo quy tắc chung, số lượng nhà mơi giới tự khơng thể kiểm sốt chiếm số lượng lớn xã hội Trước tình hình đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp mơi giới BĐS hình ảnh nhà mơi giới yêu cầu cần phải phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh gây tác động tiêu cực tới thị trường Nhận thấy nghề môi giới BĐS Mỹ phát triển chuyên nghiệp nhiều năm, có quy định cụ thể, thiết thực người hành nghề môi giới BĐS đưa tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp với nhà mơi giới mà Việt Nam học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS nước; từ đó, nhóm nghiên cứu định chọn đề tài: “Quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Mỹ đề xuất quy định Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu Nghề môi giới BĐS nghề Việt Nam vài năm trở lại có số tác giả nghiên cứu sâu vấn đề Trong số đó, tiêu biểu sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” tác giả Đặng Đức Thành, xuất năm 2010 Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực trạng môi giới BĐS Việt Nam, đặc biệt TP.HCM, đề cập tới pháp luật kinh doanh BĐS bàn vấn đề đạo đức môi giới BĐS Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam” ThS Lưu Đức Khải tác giả Hà Huy Ngọc đăng tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) nêu lên thực trạng môi giới BĐS Việt Nam, học kinh nghiệm từ số quốc gia phát triển Châu Âu, Mỹ Singapore, từ đề định hướng phát triển nghề môi giới Việt Nam Tuy nhiên viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức môi giới BĐS Xét phạm vi quốc tế, có nhiều tài liệu nghiên cứu đánh giá đạo đức nghề nghiệp người môi giới BĐS Trong kể tới tài liệu bật PGS Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng quy tắc đạo đức tới ý định hành vi người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng tạp chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) tác giả đưa mơ hình phân tích dựa kết thống kê ảnh hưởng đạo đức người môi giới tới hành vi họ Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu nhóm đề tài có phân tích đưa giải pháp vấn đề đạo đức môi giới BĐS Việt Nam dựa sở so sánh học tập kinh nghiệm từ quy định Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt “Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề” Hiệp hội Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu cuối đề tài rút học kinh nghiệm đề xuất cho vấn đề đạo đức nghề nghiệp hoạt động môi giới BĐS Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ổn định thúc đẩy kinh tế phát triển Phƣơng pháp nghiên cứu Do tính chất định đề tài nên chủ yếu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau:  Phương pháp miêu tả;  Phương pháp phân tích - tổng hợp;  Phương pháp đối chiếu - so sánh;  Phương pháp so sánh luật học;  Phương pháp phân tích định tính Các phương pháp khơng mang nặng tính lý thuyết mà cách tiếp cận, giải vấn đề hồn tồn dựa tính logic tượng kinh tế, quy luật kinh tế, lý thuyết kinh tế để bàn thảo suy luận Đối tƣợng phạn vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu vấn đề đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS đề cập nguyên tắc luật quy định hành hai nước Việt Nam Mỹ Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm khó khăn phát sinh thực “Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam” ưu điểm “Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề” Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ 5.2 Phạm vi nghiên cứu - Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn mặt thời gian từ “Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007 - Về mặt nội dung : Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức môi giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề” hướng dẫn thi hành, quy định khiếu nại Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” “Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam” Kết nghiên cứu dự kiến Làm rõ tầm quan trọng vấn đề đạo đức nghề nghiệp hoạt động môi giới BĐS thị trường BĐS Phân tích quy định Mỹ vấn đề đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS, từ đưa nhận xét, đánh giá để thấy ưu điểm quy định Rút học kinh nghiệm từ quy định Mỹ, đồng thời đưa kiến nghị giải pháp, phương hướng tiến hành nhằm hoàn thiện quy định vấn đề đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Việt Nam CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1 Bất động sản 1.1.1 Định nghĩa Con người, qua trình sinh sống, lao động sản xuất thiên nhiên nắm giữ hai loại tài sản "động sản"- gồm tài sản di chuyển theo ý muốn, sản sinh từ hoạt động sản xuất người - "bất động sản" gồm loại tài sản di chuyển theo yếu tố chủ quan người, người khai thác từ môi trường sống để cải tạo phục vụ mục đích sản xuất hay sinh hoạt cá nhân họ Mỗi quốc gia đưa khái niệm theo luật học BĐS riêng cho quốc gia Nước ta đưa khái niệm cụ thể bất động sản điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 Theo đó, "bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định" 1.1.2 Đặc điểm  Tính khan cá biệt Bởi đất đai trái đất có hạn, giới hạn mặt diện tích vùng, địa phương, lãnh thổ  Tính chất cố định, hay nói khác đặc tính khơng thể di chuyển Tính cố định làm hạn chế khả mua bán bất động sản, khơng linh hoạt tài sản động sản khác trao tay cách dễ dàng  Tính phụ thuộc vào mục đích sử dụng BĐS Một mảnh đất quy hoạch có mục đích sử dụng rõ ràng, tùy theo mục đích sinh hoạt hay sản xuất 10  Tính tăng giá trị theo thời gian BĐS để lâu tăng giá trị, đặc tính xuất phát từ tính khan cá biệt BĐS BĐS có hạn dân số địa cầu khơng ngừng tăng Ngồi ra, BĐS cịn mang đặc tính tính lâu bền (có thể tồn thời gian dài), tính phụ thuộc lẫn (giá trị BĐS bị tác động BĐS khác ngược lại), tính thích ứng 1.1.3 Vai trị BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới phát triển kinh tế quốc gia nói riêng kinh tế tồn cầu nói chung BĐS bao gồm sở hạ tầng, yếu tố vốn, tạo nên tảng vốn cho việc tạo sản phẩm dịch vụ Ngoài ra, BĐS cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi, đối tượng để đầu tư dài hạn có khả chuyển đổi thành tiền thơng qua việc trao đổi buôn bán 1.2 Thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Định nghĩa Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan, nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS.1 1.2.2 Đặc điểm  Tính địa phương Thị trường BĐS thị trường đặc biệt, đặc tính chịu ảnh hưởng trước hết từ đặc tính BĐS Do BĐS có tính cố định nên thị trường BĐS Theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng ... mơi giới mà Việt Nam học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS nước; từ đó, nhóm nghiên cứu định chọn đề tài: ? ?Quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Mỹ đề xuất quy định. .. nghiệm Mỹ 59 Những quy định môi giới bất động sản Việt Nam 59 1.1 Quy định Luật Kinh doanh bất động sản 59 1.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam 62 Vấn đề đặt đạo. .. hội 3.2 Đạo đức nghề nghiệp 3.2.1 Định nghĩa Đạo đức nghề nghiệp phận đạo đức xã hội, đạo đức cụ thể đạo đức chung xã hội Cụm từ ? ?Đạo đức nghề nghiệp? ?? (Professional ethics hay Déontologic) xuất