TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG KHOA LUẬT PHẠM TRẦN TÚ QUYÊN TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG KHOA LUẬT TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Khoá: K23 GV hướng dẫn: ThS Vũ Bích Hải TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Văn Lang, quý thầy cô khoa Luật Văn phịng Luật sư Đăng Thơng tạo điều kiện cho em thực tập ngắn hạn Văn phịng Luật sư Đăng Thơng Qua hai tháng thực tập Văn phịng Luật sư Đăng Thơng, em học hỏi nhiều kiến thức, kinh nghiệm đặc biệt kỹ giải hồ sơ thực tế, thời gian không nhiều cột mốc quan trọng mà giúp ích cho thân em áp dụng vào học tập công việc thực tiễn bổ ích cho em sau Để hoàn thành báo cáo này, đạt kết em mong muốn, em xin chân thành cảm ơn Vũ Thị Bích Hải giảng viên trực tiếp hướng dẫn đề tài báo cáo giúp em trình viết báo cáo thực tập chỗ chưa rõ ln tận tình dạy để thuận lợi hoàn thành báo cáo thực tập Ngoài ra, em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Luật sư Nguyễn Đăng Thông người đại diện cho văn phịng Luật sư Đăng Thơng cho phép em thực tập phận văn phòng, thật may mắn Luật sư Nguyễn Đăng Thông dạy, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện tốt cho em trình thực tập, cung cấp hồ sơ thực tiễn để em nghiên cứu, học hỏi thực tế để mai sau áp dụng vào cơng việc vủa hồn thành báo cáo tốt Qua hai tháng thực tập, thời gian không dài nên không tránh khỏi thiếu sót có phần khơng tốt với đề tài điều không tránh khỏi Rất mong q thầy xem xét góp ý để báo cáo em hoàn chỉnh tốt Em xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô văn phịng luật sư Đăng Thơng ln thành cơng sức khỏe dồi dào! Em xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ TRANH CHẤP HỢPĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .4 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .4 1.1.1.1 1.1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đấ t Đặ c điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2.1 1.1.2.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất Đặ c điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấ t 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED CHƯƠNG ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 2.1 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 2.1.1 Thực tiễn số loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến Error! Bookmark not defined 2.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 2.2.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.2 Hoàn thiện pháp luật phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.2.1 2.2.2.2 Hoà n thiện quy định pháp l uật s ự liên kết gi ữa qua n có thẩ m quyền hoạ t động gi ả i tranh chấp của Tòa án nhân dân Error! Bookmark not defined Hoàn thiện cá c quy định pháp luậ t hoạ t động giải tranh chấp của Tòa án nhân dân Error! Bookmark not defined 2.2.2.3 Nâ ng ca o hiệu thi hành pháp l uật giải tra nh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đấ t của Tòa án Nhân dân Error! Bookmark not defined DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa từ viết tắt LĐĐ Luật đất đai QLNN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TCĐĐ Tranh chấp đất đai HGTCĐĐ Hòa giải tranh chấp đất đai UBND Ủy ban nhân dân TAND Tòa án nhân dân BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử HĐTP Hội đồng Thẩm phán LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TANDTC Tòa án nhân dân tối cao TTDS Tố tụng dân LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay được, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu phân tích đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng để góp phần hồn thiện chế giải tranh chấp Tòa án Đồng thời, tìm phương hướng giải nhằm hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết, có ý nghĩa mặt lý thuyết thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính thế, em chọn đề tài “Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hành” để làm đề tài báo cáo tốt nghiệp Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đề phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Báo cáo nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam bên cạnh phân tích hạn chế, bất cập thường gặp Từ đề xuất kiến nghị, giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 3 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu Chương 1: Lấy phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài Dùng phương pháp xem xét đối tượng cách đắn, toàn diện; khắc phục tư tưởng bảo thủ, trì trệ thái độ định kiến với mới; tránh đoán thiếu sở khoa học nguy rơi vào ảo tưởng; nhìn nhận đối tượng cách khách quan khoa học Chương 2: sử dụng phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, quy nạp, diễn dịch thống kê thực tiễn xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát huy tư duy, so sánh, phân tích, tìm mối liên hệ vụ án với nhau, làm cho tác giả hiểu nhớ lâu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Báo cáo phân tích thực trạng góp phần làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bất cập, vướng mắc trình xét xử Nhằm đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng CNQSDĐ giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nhằm hạn chế tối đa tranh chấp xảy Bên cạnh đó, báo cáo bổ sung phát triển lý luận để phục vụ yêu cầu thực tiễn việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp đất đai công cải cách tư pháp Cơ cấu báo cáo Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung báo cáo gồm chương: Chương 1: Khái quát tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam hành giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số kiến nghị CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ TRANH CHẤP HỢPĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên Mỗi bên quan hệ dân có hai nhiều chủ thể tham gia Chủ thể hợp đồng dân cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mục đích thỏa thuận hợp đồng nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ Để pháp luật thừa nhận thỏa thuận bên hợp đồng dân thỏa thuận làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng, hợp đồng phải bảo đảm nguyên tắc: tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng Để hợp đồng dân có hiệu lực cần phải thỏa mãn điều kiện sau: chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội.1 Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gì? Khái niệm nêu đầy đủ hoàn chỉnh Điều 697 BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Tại Điều 500 BLDS năm 2015 nêu khái niệm: Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất Theo quy định điều 116 Bộ luật Dân (BLDS) 2015 quy định: Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Từ quy định điều luật xác định: kết việc xác lập giao dịch dân làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân chủ thể quan hệ pháp luật dân Giao dịch dân sự kiện pháp lí (hành vi pháp lí đơn phương đa phương – bên nhiều bên) làm phát sinh hậu pháp lí Tuỳ giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự.2 1.1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do quyền sử dụng đất tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu tồn dân, sở hữu nhà nước cịn tư nhân có quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc điểm hợp đồng dân cịn có đặc điểm riêng đặc thù khác với hợp đồng dân khác, thể điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều chỉnh luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản.3 Thứ hai, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Thứ ba, hình thức hợp đồng CNQSDĐ phải công chứng chứng thực Điều khác so với hợp đồng dân thơng dụng khác giao kết lời nói, xác lập hành vi ngồi quy định hình thức văn Nguyên nhân, tính chất phức tạp hợp đồng liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lý Nhà nước, việc quy định hình thức hợp đồng phải văn có cơng Quốc hội (2015), Bộ luật tố tụng dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, Hà Nội PGS.TS Đỗ Văn Đại (chủ biên) Bình luận khoa học Những điểm BLDS 2015, NXB Hồng Đức chứng, chứng thực, sở pháp lý xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất để giải tranh chấp có vi phạm hợp đồng Ngồi ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước Đó người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật.4 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp "bất đồng, trái ngược nhau" Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp hợp đồng loại tranh chấp cụ thể Tiếp cận góc ̣pháp lý tranh chấp hợp đồng hiểu xung đột, bất đồng, mâu thuẫn bên việc giao kết, thực không thực quyền nghĩa vu ̣ hợp đồng.5 Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ việc thực quyền nghĩa vụ giao kết thực hợp đồng bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý hợp đồng Việc giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung giao dịch dân sự, hợp đồng dân quy định riêng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo quy định LĐĐ 1.1.2.2 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng, nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải tranh chấp bên Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội TẢI NHANH TRONG PHÚT LIÊN HỆ ZALO ĐỂ TẢI ĐỦ NỘI DUNG NÀY: 0917193864 XEM NHIỀU TÀI LIỆU KHÁC TẠI : https://trithucpanda.com/ MÃ TÀI LIỆU: 700274 DỊCH VỤ VIẾT THUÊ BÁO CÁO, KHÓA LUẬN, CHUYÊN ĐỀ, LUẬN VĂN, ZALO : 0917 193 864 ... QUÁT VỀ TRANH CHẤP HỢPĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .4... quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam hành giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số kiến nghị CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ TRANH CHẤP HỢPĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN... QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng