BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP GVHD SVTH MSSV LỚP : : : : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh Huỳnh Phương Nguyệt 506401066 06VQT1 Tháng 10 năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP GVHD SVTH MSSV LỚP : : : : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh Huỳnh Phương Nguyệt 506401066 06VQT1 Tháng 10 năm 2010 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài nghiên cứu Những kết số liệu khóa luận thực Công ty Cổ phần Tư vấn – Xây dựng Quang Minh , không chép nguồn khác Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan TP Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010 Sinh viên thực Huỳnh Phương Nguyệt LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận này, xin chân thành cảm ơn anh Đinh Tấn Phi - Công ty CP Tư vấn – Xây dựng Quang Minh tận tình hướng dẫn tơi q trình thực Cơng ty Xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ Khoa Quản trị Kinh doanh tạo điều kiện môi trường tốt cho học tập Xin chân thành cảm ơn cô Ths Phan Thị Mỹ Hạnh giám sát hướng dẫn tận tình cho em hồn thành luận TP Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010 Sinh viên thực Huỳnh Phương Nguyệt CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc - NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ Họ tên sinh viên : Huỳnh Phương Nguyệt MSSV : 506401066 Khoá : 2006 - 2010 Thời gian thực tập : tháng Bộ phận thực tập : Phòng Kinh doanh Tinh thần trách nhiệm với công việc ý thức chấp hành kỷ luật ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Kết nghiên cứu theo đề tài ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Nhận xét chung ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Tp Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 12 năm 2010 Xác nhận Cty CP TV – XD Quang Minh Gíam đốc TRẦN THỊ ANH NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH MINH HỌA Trang Hình 2.1 13 Hình 2.2 2.3 15 Hình 2.4 17 Hình 2.5 2.6 20 Hình 2.7 21 Hình 2.8 23 Hình 2.9 24 Hình 2.10 27 Hình 2.11 28 LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chung: 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản: 1.2.1 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.2.2 Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 1.2.2.2 Các yếu tố pháp lý liên quan 10 1.2.2.3 Các yếu tố chung bên 10 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 2.1 Diễn biến thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 12 2.1.1 Diễn biến thị trường nhà đất 13 2.1.2 Thị trường văn phòng hộ cho thuê 15 2.1.3 Các trung tâm thương mại 21 2.1.4 Diễn biến thị trường hộ bán 25 2.1.5 Nhà cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “ bỏ rơi” 28 2.2 Những nguyên nhân dẫn đến biến động thị trƣờng bất động sản TPHCM 30 2.2.1 Nguyên nhân giá 30 2.2.2 Nguyên nhân quy luật thị trường 32 2.2.3 Về cấu tài 32 2.2.4 Hệ thống văn pháp luật 33 2.2.5 Cơ chế quản lý 33 2.2.6 Năng lực vốn 34 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS TPHCM 3.1 Một số giải pháp thị trƣờng sơ cấp 36 3.2 Một số giải pháp thị trƣờng thứ cấp 38 3.3 Hồn thiện mơi trƣờng pháp lý thị trƣờng bất động sản 43 3.4 Nâng cao hiệu hiệu lực công tác quản lý nhà nƣớc đất đai bất động sản 45 3.5 Một số giải pháp tài nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản 46 KẾT LUẬN 51 PHỤ LỤC Một số khung giá đất TPHCM 53 Danh mục tài liệu tham khảo Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Kinh doanh bất động sản hoạt động quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn Trong đó, thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường bất động sản, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản Mục tiêu nghiên cứu: Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đưa nhận xét, đánh giá sơ vấn đề phù hợp chưa phù hợp với thực tiễn dựa sở đưa kiến nghị cho phù hợp với thực tiễn Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích mà tơi chọn phân tích từ kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể Để tìm hiểu rõ đề tài, tơi thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày phương tiện thông tin trang web, nghe đài tài liệu tham khảo khác để có nguồn thơng tin đầy đủ xác GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Kết cấu đề tài: Bài luận gồm chương chính: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM + Không phải trả chi phí đất diện tích dành khn viên khu chung cư để trồng xanh, thảm cỏ, làm đường cơng trình cơng cộng khác cho nhân dân khu chung cư + Không phải trả chi phí xây dựng hệ thống cung cấp điện, nước ngồi hàng rào khu chung cư + Được dành tầng tầng mặt đất để sử dụng vào hoạt động kinh doanh dịch vụ, hộ làm từ tầng hai trở lên để bán cho thuê + Được vay vốn dài hạn từ tổ chức tín dụng quỹ phát triển thị quỹ phát triển đô thị; huy động vốn từ người có nhu cầu mua thuê nhà chung cư; huy động vốn từ tham gia kinh doanh tổ chức, cá nhân xã hội + Kinh doanh nhà chung cư giảm miễn số loại thuế so với kinh doanh nhà biệt thự, văn phòng, khách sạn Về nhà cho người có thu nhập thấp: Nhu cầu nhà cho đối tượng có thu nhập thấp lớn Nhưng thành phố chưa có sách ưu đãi nên chưa khuyến khích thành phần kinh tế tham gia Nhà nước việc đầu tư xây dựng, vậy: - Cần ban hành sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp như: Nhà nước có sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất; Miễn tiền sử dụng đất khu đất nhà đầu tư bỏ tiền bồi thường; Hỗ trợ toàn hạ tầng kỹ thuật cho dự án; Miễn thuế kinh doanh nhà năm; Cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà nguồn khác với lãi suất - 4%/năm - Cần xác định người có thu nhập thấp sở bình chọn cộng đồng, sau phát “Phiếu mua nhà”; Phải quy định từ - năm sau người mua nhà với giá ưu đãi bán nhà cần thiết GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 41 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM - Cần ban hành sách nhà cho thuê Đối với người mua người thu nhập thấp, chắn cần sách vay vốn sản phẩm đảo bảo chất lượng Vì vậy, cần đẩy mạnh việc tuyên truyền để người thu nhập thấp gửi tiền tiết kiệm Tiền tiết kiệm gửi vào Quỹ phát triển nhà 30 - 40% giá trị nhà mua trả góp, 60 - 70% cịn lại trả góp với lãi suất ưu đãi Nhà nước hỗ trợ phần lãi suất cho người mua nhà vay tiền để mua nhà trả góp Phần trả góp nên chuyển ngân hàng thu, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ngân hàng tạm giữ (như hình thức chấp) giao lại chủ nhà trả đủ tiền Để giải tình trạng người dân khơng đủ điều kiện mua nhà phải có nhà ở, ngồi giải pháp hỗ trợ bán trả góp dài hạn, cơng việc trọng tâm cần tạo quỹ nhà cho th Người khơng đủ tiền mua th, sau thời gian tích luỹ chuyển từ thuê sang mua Chống đầu cơ, tích trữ nhà - đất sách thuế Tình trạng lợi dụng quen biết, chức quyền để mua nhà từ dự án cịn giấy, sau mua bán lại giấy với khoản chênh lệch lên đến số trăm triệu làm cho thị trường nhà đất trở nên phức tạp, người có nhiều tiền lại có hội thu lợi phần lớn nhân dân lao động, cán bộ, cơng chức có nhu cầu thực tiền khó mà có điều kiện để cải thiện chỗ dù phải lao động Vì vậy, cần phải có can thiệp, điều tiết kịp thời Nhà nước lĩnh vực này: - Phải công khai quỹ nhà chung cư Nhà nước cần ban hành quy chế công khai giá trị xây dựng, giá bán, tiêu chuẩn mua đặc biệt danh sách vị khách mua giá gốc, kèm theo nơi công tác họ - Dùng sách thuế làm cơng cụ chống đầu nhà đất Hiện nay, luật khơng cấm người có nhiều nhà Nhà nước nên dùng thuế để điều tiết Chẳng hạn, Nhà nước ấn định tiêu chuẩn diện tích đất cá nhân (ví dụ 100m2) Nếu sử dụng bất động sản có diện tích vượt tiêu chuẩn cho phép phải chịu thuế luỹ tiến, GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 42 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều đất chịu thuế cao giống đánh thuế thu nhập Hay người có - nhà cho thuê phải nộp thuế không để lộn xộn Áp thuế giúp quan Nhà nước vừa quản lý định mức nhà vừa tăng thu ngân sách - Dự thảo Luật Nhà có quy định khơng hạn chế số lượng nhà mua Việt kiều Tuy nhiên, người Việt Nam nước muốn mua nhà nước phải có điều kiện Tránh tình trạng có số người đứng tên họ hàng mua nhà đất vị trí tốt, sau kinh doanh chưa nước Tình trạng cần hạn chế 3.3 Hồn thiện mơi trƣờng pháp lý thị trƣờng bất động sản Mục tiêu quan trọng hàng đầu việc xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý thị trường bất động sản phải tạo dễ dàng cho vận hành lành mạnh thị trường, đồng thời góp phần nâng cao hiệu hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Muốn vậy, cần thực giải pháp quan trọng sau: Tiến hành rà soát lại cách hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai bất động sản để phát hiện, sửa đổi, bổ sung bãi bỏ văn không hợp lý, không hợp lệ, văn ban hành khơng hình thức công văn, thông báo nhiều cấp khác đặt chế độ, sách, thể lệ quy định liên quan đến đất đai bất động sản Ban hành danh mục quy định rõ loại bất động sản loại hàng hóa bất động sản Trên sở quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ quyền hạn quan quản lý Nhà nước đất đai bất động sản, việc ban hành văn pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, quán minh bạch Muốn vậy, công tác tổ chức thực đạo luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Xây dựng phải tăng cường mạnh mẽ, việc ban hành văn hướng dẫn thực phải có tham gia phối hợp chặt chẽ quan chức năng, đặc biệt cần phải tham khảo ý kiến doanh nghiệp người dân Bên cạnh đó, cần phải xử lý nghiêm minh chủ thể làm sai, không với chức năng, nhiệm vụ quyền hạn GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 43 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Nghị định 71 thông tư 16 đời - với số sách ban hành, chắn giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, quyền lợi người mua bảo vệ, loại bỏ dần chủ đầu tư thiếu khả tài chính, bảo vệ tốt quyền lợi khách hàng Tuy nhiên, số trường hợp cần có quy định linh hoạt phù hợp với tình hình thực tế, việc giao dịch hợp đồng góp vốn ví dụ Trước thời điểm nghị định 71 thông tư 16 đời, hợp đồng góp vốn giao dịch bình thường, người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn nộp thuế thu nhập cá nhân Do đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn nên áp dụng với dự án triển khai sau văn có hiệu lực, cịn hợp đồng góp vốn trước phải có thời gian với giải pháp tình phù hợp Đẩy nhanh công tác nghiên cứu, hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm điều tiết vận hành thị trường bất động sản Tư tưởng đạo luật phải nhìn rõ chất kinh tế đất đai; khơng tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất, mà nguồn vốn, nguồn lực; quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt, tài sản người sử dụng đất; phân định rành mạch quản lý kinh doanh quản lý hành đất đai; thừa nhận nguyên tắc thị trường bất động sản không tách rời quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất để khuyến khích đầu tư có hiệu chống đầu Luật cần tạo môi trường pháp lý thuận lợi để giải quan hệ liên quan đến bất động sản vấn đề sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai; quan hệ thị trường bất động sản; vấn đề quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản, quan chức cần tập trung vào việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế Tài sản, Luật Thuế sử dụng Đất Thị trường bất động sản có ảnh hưởng liên thơng đến loại thị trường khác có liên hệ chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội, vậy, để tạo đồng hệ thống pháp luật kinh tế thị trường nói chung, quy định pháp luật lĩnh vực có liên quan cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Cụ thể, GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 44 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM việc tập trung vào đạo luật trực tiếp liên quan đến bất động sản Luật Đất đai Luật Xây dựng, cần xem xét văn khác Bộ luật Dân sự, đạo luật doanh nghiệp, đầu tư, thuế, ngân hàng, chứng khoán 3.4 Nâng cao hiệu hiệu lực công tác quản lý nhà nƣớc đất đai bất động sản Song song với việc cải thiện môi trường pháp lý, công tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản nước ta phải đổi Sự đổi thể số nội dung sau đây: Đổi công tác quy hoạch Giải pháp quan trọng hàng đầu phải đảm bảo tính đồng bộ, thống hiệu lực pháp lý loại văn quy hoạch liên quan đến đất đai Muốn vậy, Nhà nước phải có quy định rõ ràng tính pháp lý loại quy hoạch định rõ quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn quy hoạch Nội dung quy hoạch phải cải tiến theo hướng vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư phát triển đô thị vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị Cần nâng cao tham gia người dân chủ thể có liên quan vào việc xây dựng, thẩm định điều chỉnh quy hoạch, đồng thời cần cơng khai hóa thơng tin cần thiết quy hoạch cho chủ thể có liên quan cho đối tượng tham gia giao dịch thị trường Đổi thủ tục hành quản lý đất đai bất động sản Thủ tục hành phải xuất phát từ lợi ích nhân dân phải thuận tiện cho dân, vậy, cần phải đơn giản, hợp lý dễ thực Để vậy, cần rà soát lại nội dung quản lý, điểm không cần thiết loại bỏ Thủ tục hành lĩnh vực đất đai bất động sản có liên quan chặt chẽ đến thủ tục đầu tư, xây dựng bản, cấp phép xây dựng cần phải cải tiến đồng thủ tục hành lĩnh vực Công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu kém, thể chỗ quyền lực trách nhiệm cấp quản lý chưa rõ, hiệu lực hiệu chưa cao, khơng thể phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm pháp luật GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 45 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đất đai bất động sản Vì vậy, cần sớm đổi tổ chức máy quản lý đất đai bất động sản, có phân cơng, phân cấp rõ ràng; máy tinh gọn, hoạt động thực có hiệu hiệu lực Các cán làm việc phải đảm bảo chất trị, đạo đức có lực, trình độ chun mơn, nghiệp vụ cao, đáp ứng tình hình, nhiệm vụ Với mục đích trên, việc tổ chức máy cần điều chỉnh theo ba hướng: - Phân định lại thẩm quyền Trung ương địa phương (Chính phủ UBND cấp tỉnh, phủ nên làm việc mang tính vĩ mơ, định hướng quy hoạch, kế hoạch, ban hành nội dung quản lý Nhà nước việc cụ thể nên giao cho địa phương thực hiện) - Phân định lại thẩm quyền ngành liên quan đến quản lý sử dụng đất đai bất động sản (ngành địa chính, xây dựng, nhà đất, kiến trúc sư trưởng, giao thông vận tải, nông nghiệp phát triển nông thôn, v.v ) - Cải cách máy quan để nâng cao lực điều hành, hiệu hoạt động trách nhiệm cá nhân, phận 3.5 Một số giải pháp tài nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản Để biến bất động sản thành vốn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, cần phải có giải pháp tài thích hợp có hiệu Đặc biệt, điều kiện nước ta nay, bất động sản đánh giá nguồn vốn tiềm lớn huy động, vậy, giải pháp tài có vai trị quan trọng Để góp phần phát triển thị trường bất động sản, giải pháp tài cần tập trung vào nội dung sau đây: Đổi hệ thống thuế, phí lệ phí liên quan đến đất đai bất động sản Cần xác định rõ ý nghĩa kinh tế khoản thu, từ xây dựng hệ thống thuế, phí, lệ phí phù hợp nhằm điều tiết khoản thu nhập bất hợp lý, khuyến khích sử dụng kinh doanh bất động sản có hiệu Theo đó, cần phải thống loại phí lệ phí sở quy định rõ loại phí, lệ phí cấp có thẩm quyền ban hành, tránh tình trạng trùng lắp, chồng chéo thu phí Về đổi thuế, cần xác định bước từ thuế sử GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 46 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM dụng đất, thuế bất động sản (nhà, công trình) đến thuế bất động sản nhà đất Riêng thuế điều tiết giao dịch bất động sản, cần quy định thuế suất mức hợp lý nhằm khuyến khích chủ thể cơng khai hóa giao dịch Bên cạnh đó, cần nghiêm trị việc làm vi phạm pháp luật đất đai bất động sản, đó, phải có phạt bồi thường, nhằm chống đầu vi phạm pháp luật khác Hiện nay, nguồn huy động vốn doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản chủ yếu vốn ứng trước, vốn vay ngân hàng, thông qua hình thức liên doanh, liên kết Tất nguồn chưa đáp ứng nhu cầu vốn lớn thị trường Vì vậy, cần mở rộng đa dạng hóa kênh đầu tư vào bất động sản huy động vốn từ bất động sản Cụ thể: 2.1 Khuyến khích phát triển thị trường chấp Đây thị trường quan trọng để chuyển từ vốn “chết" bất động sản sang vốn “sống” hoạt động thị trường tín dụng Để phát triển thị trường này, trước hết, Nhà nước cần rà soát lại tất quy trình thủ tục liên quan đến chấp bất động sản từ giai đoạn chấp đến giai đoạn phát bất động sản (nếu người vay nợ có tài sản chấp khơng có khả tốn), mà cịn phức tạp, làm nản lịng nhiều tổ chức tín dụng Mặc dù vấn đề chế định luật dân luật đất đai, thực tế thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá phức tạp người chấp lẫn người nhận chấp Tiếp đến, Nhà nước đạo nghiên cứu để áp dụng hình thức hối phiếu có bảo đảm bất động sản nhằm tạo khoản cho Ngân hàng nhận chấp bất động sản Ví dụ, người chủ sở hữu bất động sản chấp bất động sản Ngân hàng, Ngân hàng phát hành hối phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá bất động sản chấp người chấp chuẩn nhận hối phiếu Hối phiếu có giá trị để địi nợ đáo hạn Ngân hàng chiết khấu giao dịch thị trường tiền tệ Đây loại hối phiếu bảo đảm bất động sản, nên tính rủi ro thấp trở thành cơng cụ thị trường tiền tệ Nếu phát triển thị trường chấp tạo kênh huy động vốn quan trọng cho kinh tế, góp phần phát triển thị GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 47 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM trường tài Đây cách khai thơng thị trường bất động sản với thị trường vốn 2.2 Thí điểm thực mơ hình “Chứng khốn hóa dự án đầu tư bất động sản” nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng khoán bất động sản dựa ngun lý chứng khốn hóa phát triển rộng rãi nhiều quốc gia giới, đặc biệt Mỹ từ thập niên 80 90 Đây xem kỹ thuật thành công việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành đồng thời mở rộng kênh đầu tư trực tiếp cho nhà đầu tư mà không cần thông qua định chế trung gian Chứng khoán bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khoán Tại thời điểm phát hành, Chứng bất động sản phát hành cho đối tượng quan tâm, không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia Thông tin chứng phát hành, bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm, quyền nghĩa vụ người mua chứng v.v công bố cáo bạch Trong giai đoạn thực dự án, Chứng bất động sản tự chuyển nhượng để tăng tính khoản Ngân hàng giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình, đảm bảo tiền nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi hồn tất dự án, toàn bất động sản đưa bán đấu giá, tiền thu chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng bất động sản Lợi ích đầu tư vào chứng bất động sản: GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 48 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM - Trước tiên, với việc chia nhỏ bất động sản tạo hội cho nhà đầu tư vốn tham gia vào thị trường bất động sản - Tiếp theo, với giám sát việc sử dụng vốn tổ chức trung gian ngân hàng bảo đảm dự án thực tiến độ chất lượng cam kết - Ngồi ra, việc tăng tính khoản cho dự án bất động sản (có thể chấp, giao dịch thị trường thứ cấp ) giúp nhà đầu tư chủ động lựa chọn nhiều phương án khác (ví dụ mua chứng khốn nhiều cơng trình để chia sẻ rủi ro ) họ định tăng giảm lượng vốn đầu tư vào dự án thời điểm khác nhau, tuỳ theo tình hình thị trường lên hay xuống 2.3 Nghiên cứu loại hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để phát triển thị trường bất động sản thu hút nhà đầu tư riêng rẽ không chuyên Hiện nay, nhiều quỹ đầu tư hoạt động nước ta có tham gia vào đầu tư thị trường bất động sản, văn phịng cho th, hộ cao cấp Bên cạnh đó, dân chúng có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản mua đất nông nghiệp, mua nhà dự án Người nơng dân có đất sau đền bù tái định cư có khoản tiền khó kiếm hội để sinh lời, nhiều trường hợp tiêu pha lãng phí, sau trở thành nghèo khổ Quỹ đầu tư tín thác bất động sản loại hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp thị trường bất động sản Theo đó, nhà đầu tư riêng rẽ bao gồm người dân, tổ chức kinh tế muốn tìm hội đầu tư vào thị trường bất động sản, tự thân họ không đủ lực chuyên môn tài để thực mà phải dựa vào tính chuyên nghiệp loại quỹ này, uỷ thác cho quỹ sử dụng nguồn vốn để đầu tư vào dự án bất động sản Quỹ điều hành chuyên gia lĩnh vực tài thị trường bất động sản, thừa uỷ quyền nhà đầu tư riêng rẽ để đầu tư vào dự án bất động sản có khả sinh lời Loại hình Quỹ đầu tư liên quan đến cơng chúng sách phát triển thị trường bất động sản Nhà nước, nên nước thường chế GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 49 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương III Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM định khung pháp lý riêng cho loại quỹ này, để vừa hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, vừa phù hợp với sách phát triển bất động sản Chính phủ quyền địa phương Nếu mơ hình đời bảo đảm sách khung pháp lý chặt chẽ thu hút người dân đầu tư vào đất đai, nông dân có đất nhận tiền đền bù, bị giải tỏa, có hội để chuyển hướng đầu tư, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản 2.4 Bên cạnh nguồn vốn nước, cần thu hút nguồn vốn nước ngồi để khai thơng thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản Thành phố cần ban hành Quy chế thu hút đầu tư nước vào dự án bất động sản, theo bảo đảm tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đảm bảo sách giá với dịch vụ đồng thời, đầu tư xây dựng hoàn chỉnh tuyến đường vành đai, cầu để đáp ứng điều kiện cho nhà đầu tư Công bố danh mục dự án phát triển bất động sản kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Thống nhà đầu tư với quan quản lý điều khoản cụ thể giấy phép dự án bất động sản như: tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm nhà đầu tư dự án trách nhiệm xã hội Giải vướng mắc, hỗ trợ nhà đầu tư khâu đền bù Trở ngại lớn với nhà đầu tư nước đến Việt Nam vấn đề bồi thường giải tỏa với mức tiền khó dự báo Giá bồi thường giải tỏa biến động, nên chưa thực hấp dẫn nhà đầu tư GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 50 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt BÀ HOM BÀ KÝ BÀ LÀI BÃI SẬY BẾN LÕ GỐM 10 BẾN PHƯ LÂM BÌNH PHÚ BÌNH TÂY BÌNH TIÊN KINH DƢƠNG VƢƠNG LÝ CHIÊU HOÀNG KINH DƢƠNG VƢƠNG HẺM 76 BÀ HOM TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG NGÔ NHÂN TỊNH BÌNH TIÊN BẾN PHƯ LÂM BÀ LÀI TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG LÝ CHIÊU HOÀNG RANH QUẬN HẺM 76 BÀ HOM AN DƢƠNG VƢƠNG 7,300 5,100 8,800 6,600 5,700 6,100 10,200 8,800 6,100 3,600 6,700 10,000 10,300 12,300 BÌNH TIÊN LÕ GỐM BÀ LÀI TRẦN VĂN KIỂU BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ QUẬN BÌNH THẠNH (Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 ĐOẠN ĐƯỜNG TỪ ĐẾN NGÃ HÀNG XANH CHỢ BÀ CHIỂU TRỌN ĐƢỜNG CẦU KINH THANH ĐA THANH ĐA BẾN ĐÕ CẦU BÙI HỮU NGHĨA NGÃ BA THÁNH MẪU NGÃ BA THÁNH MẪU BẠCH ĐẰNG TRỌN ĐƢỜNG NGÃ BÌNH HỒ CẦU CHU VĂN AN CẦU CHU VĂN AN ĐINH BỘ LĨNH STT TÊN ĐƯỜNG 1 BẠCH ĐẰNG BÌNH LỢI BÌNH QUỚI BÙI HỮU NGHĨA BÙI ĐÌNH TUÝ CHU VĂN AN 10 CƠNG TRƢỜNG HỒ BÌNH CƠNG TRƢỜNG TỰ DO DIÊN HỒNG TRỌN ĐƢỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ CẦU ĐIỆN BIÊN PHỦ GIÁ 21,600 9,000 8,600 6,400 13,900 15,400 12,500 11,000 12,500 11,000 11,000 12,000 21,600 CẦU SÀI GÕN BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ QUẬN GỊ VẤP (Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 STT 1 ĐOẠN ĐƯỜNG TỪ ĐẾN AN HỘI TRỌN ĐƢỜNG AN NHƠN TRỌN ĐƢỜNG CÂY TRÂM TRỌN ĐƢỜNG DƢƠNG QUÃNG HÀM TRỌN ĐƢỜNG ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG NGUYỄN VĂN CÔNG ĐƢỜNG SỐ ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG PHẠM HUY THÔNG LÊ ĐỨC THỌ ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 10 PHAN VĂN TRỊ NGUYÊN VĂN LƢỢNG TÊN ĐƯỜNG GIÁ 2,600 4,000 4,600 4,200 3,400 4,000 3,000 10 ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 11 ĐƢỜNG SỐ ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 13 LÊ ĐỨC THỌ ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 15 LÊ ĐỨC THỌ THỐNG NHẤT PHẠM VĂN PHÓNG ĐƢỜNG DỰ CHIÊU DƢƠNG QUÃNG HÀM 2,400 2,000 2,500 Kết luận KẾT LUẬN rong trình phát triển kinh tế thị trường nước ta, với việc hình T thành đồng thể chế kinh tế thị trường đời nhiều loại thị trường Thị trường bất động sản hình thành năm gần đạt bước phát triển thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Việc bước mở rộng đối tượng quyền giao dịch thị trường có tác dụng tạo môi trường cho hoạt động chủ thể kinh tế cư dân giao dịch dân sự, đầu tư, kinh doanh bất động sản, góp phần khơi dậy khai thác lực tiềm quý báu đất nước cho cơng phát triển Trong thời gian qua, hình thành phát triển thị trường bất động sản có đóng góp tích cực cho q trình hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam, rõ nét lĩnh vực thu hút đầu tư nước giải nhu cầu mặt sản xuất - kinh doanh chỗ cho chủ thể nước đến Việt Nam làm ăn sinh sống Phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực đến phát triển loại thị trường khác nước ta thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động góp phần mở rộng phát triển thị trường chung, nâng cao sức cạnh tranh kinh tế Bên cạnh đó, cơng tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản bước tiến bộ, hệ thống quản lý tăng cường bước phân cấp nhiều cho địa phương, khung pháp lý điều tiết hoạt động giao dịch bất động sản nghiên cứu hình thành, góp phần nâng cao hiệu hiệu lực quản lý Nhà nước kinh tế nói chung Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều khiếm khuyết hạn chế, điển hình tình trạng phát triển phi quy, diễn biến phức tạp, đợt sốt giá liên tục Những khiếm khuyết hạn chế nêu dẫn tới hàng loạt hệ tiêu cực, đáng ý tình trạng sử dụng hiệu quả, lãng phí đất đai bất động sản, kìm hãm nguồn lực tài chính, tệ nạn tham nhũng vấn đề xã hội GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 51 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Kết luận Những hệ có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến trình phát triển kinh tế - xã hội nói chung tiến trình Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế, có việc gia nhập thành viên WTO, đặt vấn đề lớn cấp bách cần giải Hiện nay, Đảng Nhà nước Việt Nam có chủ trương tương đối rõ ràng, toàn diện quán phát triển thị trường bất động sản Để cụ thể hóa chủ trương này, với mục tiêu tạo lập phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Việt Nam, thời gian tới, chủ thể hữu quan cần đưa thực thi hữu hiệu sách giải pháp về: phát triển thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, phát triển thị trường thứ cấp quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, hồn thiện mơi trường pháp lý thị trường bất động sản, tăng cường hiệu hiệu lực công tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản nhằm phát triển thị trường bất động sản Thực tốt sách, giải pháp đây, Việt Nam tạo lập thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, góp phần hình thành đồng loại thị trường nhằm thu hút nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa hội nhập kinh tế quốc tế Trong bối cảnh Việt Nam gia nhập thành viên WTO, xét tổng thể, việc phát triển thị trường bất động sản góp phần khai thác tốt nguồn lực to lớn đất đai, bất động sản, phát huy lợi so sánh đất nước, nâng cao lực cạnh tranh kinh tế, giúp cho kinh tế tham gia có hiệu vào sân chơi chung giới với quy tắc, luật lệ thương mại bình đẳng GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 52 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đất vàng (http://my.opera.com/datvang/blog/show.dml/6048831) Người bảo vệ quyền lợi (http://www.nguoibaovequyenloi.com/User/ThongTin_ChiTiet.aspx?MaTT=10 0310004) Cbrevietnam(http://my.opera.com/datvang/blog/show.dml/6048831) Dothi.net(http://www.dothi.net/news/tin-tuc/thi-truong/2010/06/3b9af163/) Hãng luật cộng đồng (http://luatcongdong.com/TuVanLuat/TU_VAN_PHAP_LUAT_DAT_DAI/Cac _yeu_to_anh_huong_den_bat_dong_san.aspx) Vnchanel.net(http://www.vnchannel.net/news/kinh-te/200712/thu-nhap-binhquan-co-the-dat-1-100-usd-nguoi-vao-nam-2009.44556.html) Luật Dân nước CHXHCN Việt Nam Công ty CP Tư vấn – Xây dựng Quang Minh Và số tư liệu khác ... Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn... Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh... số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP. HCM CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM Thị trường bất động sản chịu tác động tổng hợp nhiều yếu tố kinh