Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá như sau: 1/ Tiêu chuẩn đạo đức: - Độc lập; - Chính trực; - Khách quan; - Bí mật; - Công khai, minh bạch. 2/ Trình độ chuyên môn - Năng lực chuyên môn và tính thận trọng; - Tư cách nghề nghiệp; - Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn. 3/ Độc lập Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên. -Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá. - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá. - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp, có tài sản cần thẩm định giá. 4/ Chính trực - Phải thẳng thắn, - Trung thực, - Có chứng kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá. 5/Khách quan - Phải công bằng, - Tôn trọng sự thật, - Không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. 6/Công khai, minh bạch Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thoả thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. -Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện rằng buộc về công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên. - Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Những phẩm chất cần thiết của một nhà định giá Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề định giá. Nói chung, nhà định giá phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng minh được rằng: a/ Họ đã có bằng đại học thích hợp, hoặc có bằng chuyên môn sau đại học và ít nhất có kinh nghiệm tích luỹ qua 2 năm công tác. Đồng thời họ cũng phải chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo. b/ Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản ở địa phương và phân loại tài sản. c/Họ phải đáp ứng những yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến công việc. d/ Họ có khả năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên quan trong mỗi sự việc. Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm giáo dục và đào tạo chuyên môn để đạt được trình độ và học vấn cần thiết cho nghề định giá. Nhà định giá phải có phẩm chất sau: • Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình • Tinh thông nghiệp vụ • Có năng lưc, theo kịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới. • Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm cao đối với khách hàng. Ở Việt Nam, Điều 16 của Pháp lệnh giá năm 2002 quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩn sau:  Là công dân Việt Nam  Có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá  Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.  Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo. VAI TRÒ C ỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v . cũng sẽ có tính công bằng hơn. Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn. - Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hoá một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng v.v .). -Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai vè giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. - Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽđược sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được"bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo. - Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách - Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đa ày đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo ra những hệ quả khó giải quyết . Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng. C ỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị