Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc.DOC

Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc

Lời nói đầu

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, đây là một nguyên tắc hiến định.Trên tinh thần đó, hiện nay Nhà nớc ta thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt và định hớng cho các quan hệ pháp luật đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trờng Luật đất đai ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của ngời sử dụng đất là đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở rộng các quyền cụ thể của ngời sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Các vấn đề này đã đợc ghi nhận trong các văn bản luật và văn bản dới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sở pháp lý cho ngời sử dụng đất mà đặc biệt là hàng triệu hộ nông dân và các đối tợng khác trở thành đối tợng đợc vay vốn của Ngân hàng, để phát triển sản xuất kinh doanh, giải phóng hàng triệu hộ nông dân nghèo thoát khỏi cảnh cho vay nặng lãi, tạo ra cho Ngân hàng một thị trờng tín dụng rộng lớn Việc cho phép thế chấp bất động sản gắn liền trong điều kiện kinh nền kinh tế thị trờng có một ý nghĩa quan trọng trong khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nớc Sự phát triển của nền kinh tế phụ thuộc rất nhiều vào vốn Chính vì vậy tín dụng Ngân hàng trở thành một vấn đề không thể xem nhẹ trong chính sách phát triển của đất nớc Trong hoạt động của tín dụng Ngân hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm trong tín dụng là rất cần thiết bởi vì việc vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng không những gây tổn thất cho lợi ích của chính bản thân Ngân hàng mà còn phơng hại chung đến các chủ thể khác, lợi ích chung của cả xã hội.

Thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản là một vấn đề phức tạp hơn so với các biện pháp bảo đảm khác vì nó liên quan tới đất đai-một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý Vấn đề đặt ra là phải tạo cơ chế để có biện pháp bảo đảm này phát huy đợc hiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạt động tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh.

Trớc tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực em chọn đề tài:

"Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân

hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc" để nghiên cứu

làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Do trình độ và thời gian thực tập có hạn nên chuyên đề còn nhiều hạn chế và nhiều vấn đề cần thảo luận Em rất mong sự đóng góp ý kiến của Thầy cô và các bạn Em xin chân thành cảm ơn các Thầy cô trong Trung tâm Đào tạo Địa

chính và Kinh doanh bất động sản cùng quý cơ quan Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc, đặc biệt là Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành đề tài này.

Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là rất quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và ngay cả các khái niệm thế chấp, bảo lãnh, tài sản bảo đảm cũng đều rất mơ hồ và chung chung Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có đợc vay hay không và vay bao nhiêu, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình đợc điều chỉnh bằng luật Chính vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra Trớc khi vay vốn Ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu tờng tận về nó, mà bắt đầu từ các khái niệm rất cơ bản.

Để hiểu rõ đợc thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản" Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật thuật ngữ tài sản cũng đợc hiểu rất phong phú và đa dạng Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm của chúng Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nớc CHXHCN Việt nam đã xác định khái niệm bất động sản và động sản nh sau:

"1 Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm:a Đất đai

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai;d Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính quan trọng của bất động sản là không di dời đợc Vậy thì làm thế nào để mang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng đợc Khi chúng ta đi vay vốn Ngân

hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng th pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ đợc vay vôn Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sản trong Ngân hàng Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế.

Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp)

1.2 Phân loại bất động sản thế chấp

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay NHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.

Tài sản thế chấp gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc thế chấp giá trị quyền sử

dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh nêu ở trên, thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau:

 Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.

 Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp pháp.

 Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại phải trên 1 năm Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại

 Trong trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh đã nêu ở trên thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

2 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh:

Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó - Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch

Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách.

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình.

3 Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội

Thị trờng bất động sản nớc ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai đợc xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nớc Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của ngời sử dụng đất trong đó có quyền đợc thế chấp Vậy thế chấp bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất Thế chấp bất động sản là một trong các quyền ngời sử dụng đất đ-ợc hởng Giúp cho ngời sử dụng vốn có thể vay vôn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội.

Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối l-ợng tiền tệ trong lu thông

Với ngành Tài nguyên môi trờng, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng

II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp

1 Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá

Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá Tuy nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc biệt đối với tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bị chuyên dùng Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp đợc xem là hoạt động t vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất cao nhất, đồng thời đẩm bảo tính công khai minh bạch.

Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trờng Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nớc ta Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng Đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt động khác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn Đối với nghiệp vụ tín

dụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu là bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đã cho phép các Ngân hàng thơng mại tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trờng là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay Trớc khi thanh lý tài sản , việc thẩm định giá tài sản bai giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó đợc thanh lý qua phơng thức nào.

Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phơng pháp thẩm định khác nhau Chính vì nhận thức đợc vai trò quan trọng của việc thẩm định giá tài sản nên NHNo đã thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản.

2 Định giá bất động sản, các ph ơng pháp định giá bất động sản và vậndụng vào bất động sản thế chấp.

2.1 Khái niệm và sự cần thiết phải định giá

2.1.1 Khái niệm.

Đối với hàng hóa thông thờng chúng ta có thể dễ dàng tim đợc giá của chúng bằng rất nhiều biện pháp nh: tham khảo giá cả thị trờng, giá của nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trng bày nào đó Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó Nhng còn với bất động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng nh vậy đợc không Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố nh kinh tế, chính trị, xã hội Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định Nhìn chung đất đai , bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất nh nhà cửa, kho tàng thờng có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo,

đong, đếm nh một hàng hóa thông thờng để tìm ra giá trị của nó đợc Để xác định đợc giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ớc tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định" hay ta có thể hiểu nh sau:"Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trờng bao gồm cả yếu tố đầu t" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật Khía cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá bất động sản cần đợc hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.

2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Hiện nay thị trờng bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn Điều này làm cho quản lý nhà nớc về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp rất nhiều khó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho ngời tiêu chính đáng nhng ngợc lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời, ảnh hởng rất nhiều đến nền kinh tế, xã hội Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó Giá cả thị trờng không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản Thị trờng bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch nh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trờng Vậy khi các hoạt động trong thị trờng diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trờng phản ánh đúng giá trị của bất động sản Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó nh một ngời cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động sản Định giá là rất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị bất động sản để tiến hành giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua của ng-ời mua và tơng tự ngng-ời mua chấp nhận giá bán của ngng-ời bán bất động sản Nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết giá trị của bất động sản trong trờng

hợp cổ phần hóa doanh nghiệp giúp cho xác trị công bố hàng năm của công ty; Định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuế tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nớc quản lý và phát triển thị trờng bất động sản.

Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi ngời định gía phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá Nếu ngời định giá không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó cha chắc đã phảm ánh đúng gía trị của bất động sản

2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hởng, nguyên tắc định giá bất động sản2.2.1.Các căn cứ định giá

Ngoài tố chất của bản thân và sự nhanh nhạy với thị trờng của ngời định giá thì khoa học về cũng đa ra những dấu hiệu nhất định để ngời định giá dựa vào làm căn cứ định giá Đó là các căn cứ sau đây:

- Các yếu tố cơ bản trong lao động sản xuất để tạo nên bất động sản

Theo quan điểm kinh tế chính trị một hàng hóa thông thờng có cấu thành lợng giá trị hàng hóa bởi cả giá trị của những t liệu sản xuất đã sử dụng để sản xuất hàng hóa tức là giá trị cũ và hao phí lao động sống của ngời sản xuất trong quá trình tạo ra hàng hóa, tức là giá trị mới Đối với bất động sản là hàng hóa đặc biệt bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống nhất quản lý nên giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất Bất động sản bao gồm "đất đai, nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất "

Vậy ngoài sự ớc lợng giá trị về quyền sử dụng đất ngời định giá bất động sản còn phải tính cả giá trị của nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và nhà ở, công trình với đất đều có cấu thành lợng giá trị hàng hóa Nên khi ngời định giá bất động sản ngoài sự ớc tính giá trị quyền sử dụng đất còn phải quan tâm đến t liệu lao động nh trình độ khoa học kỹ thuật, máy móc thiết bị, hay các nguồn lực khác nh đất, gạch, xi măng tổng hợp các nhóm yếu tố này tạo lên giá trị vật chất của bất động sản Đối với mỗi bất động sản có sử dụng càng nhiều giá trị lao động thì giá trị bất động sản càng cao.

- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sủ dụng bất động sản

Đối với một hàng hóa thông thờng nh chiếc xe máy chẳng hạn thì chắc ai cũng sẽ khẳng định rằng chiếc xe máy đó dùng làm phơng tiện đi lại, phơng tiện vận chuyển và cũng chắc rằng không ai mua chiếc xe máy đó để sử dụng vào chức năng làm lạnh nh chiếc tủ lạnh Nhng với bất động sản thì khác một bất động sản đợc xây dựng cho một mục đích ban đầu nhng cha chắc mục đích sử dụng tối u.

Bất động sản càng sử dụng với mục đích tối u nhất thì giá trị bất động sản càng tăng.

- Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản với quần thể bất động sản trong khu vực

Sự phù hợp của bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh có tác động ngoại ứng rất lớn, sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhng ngợc lại bất động sản mà ta cần định giá xây dựng không phù hợp với bất động sản xung quanh (ví dụ nhà ở trong quần thể bất động sản là khu công nghiệp) sẽ làm cho giá trị bất động sản giảm xuống và căn cứ này thể hiện sự thống nhất giữa mục đích đầu t và mục đích sử dụng, phù hợp cả về tỷ lệ diện tích đất với công trình trên đất.

- Căn cứ vào lợi ích mà bất động sản mang lại

Gồm lợi ích hiện tại và lợi ích tơng lai mang lại cho ngời chủ sở hữu Đối với mỗi căn cứ đâ định sẵn ngời định giá bất động sản

2.2.2 Những yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản

Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi bất động sản khác với hàng hóa thông thờng khác Tính cố định không di dời đợc cũng làm cho bất động sản chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố, việc xem xét các yếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hởng trực tiếp tới giá cả bất động sản

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nhng cũng không nằm ngoài quy luật cung, cầu, giá cả Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố Có những yếu tố tác động đến cung bất động sản nh-ng có yếu tố lại thuộc thẩm quản lý của Nhà nớc đối với bất độnh-ng sản Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá bất động sản tại thời điểm khác nhau là khác nhau Trên cơng vị xác định giá trị của bất động sản ngời định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố ảnh hởng đến bất động sản này.

- Nhóm các yếu tố xã hội

Sở dĩ ta phải nghiên cứu nhóm yếu tố này vì bất động sản liên quan trực tiếp tới đời sống ngời dân và ngợc lại cơ cấu độ tuổi dân số, lối sống lại ảnh hởng mạnh mẽ đến giá trị bất động sản Đặc điểm về dân số thể hiện cầu tìêm năng của bất động sản mà ngời định giá đang quan tâm thuộc địa bàn có mật độ dân số đông, độ tuổi dân số lại trẻ, nhu cầu có gia đình độc lập riêng biệt là rất lớn sẽ tác động đến cầu bất động sản và giá cả bất động sản.

- Nhóm các yếu tố kinh tế

Nghiên cứu nhóm yếu tố này sẽ cho ngời định giá phân tích dự báo mối quan hệ cung cầu bất động sản và sức mua bất động sản Nhóm các yếu tố này bao gồm

giá trị của bất động sản và bất động sản thay thế, khả năng mở rộng các ngành nghề và các cơ sở kinh tế của vùng, mức chi phí và khả năng vay tín dụng bằng thế chấp của bất động sản

- Sự kiểm soát của chính phủ

Nhóm các yếu tố này có tác động rất lớn của chính phủ Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống quản lý đồng thời kinh tế nớc ta là phát triển theo nền kinh tế thị trờng có sự kiểm soát của Nhà nớc Với mỗi sự can thiệp của Nhà nớc vào đất đai, bất động sản đều làm cho giá của bất động sản bị ảnh hởng nh những quy định về pháp lý của Chính phủ: quy định kiểm soát giá cho thuê, giá giao dịch, quy định về chuộc lại bất động sản thế chấp hay hạn chế các bất động sản thế chấp, quy định về trình độ và năng lực đầu của các tổ chức tài chính - Nhóm các yếu tố về môi trờng.

Nhóm các yếu tố này tác động mạnh mẽ tới yếu tố vật lý của bất động sản Đối với đất đai thì giá trị của mảnh đất theo thời gian là tăng lên chứ không bao giờ giảm đi nhng đối với các tài sản gắn liền với đất thì lại khác, tốc độ hao mòn của chúng lại phụ thuộc rất lớn vào môi trờng nh ma, nắng, đọ ẩm, địa hình, chất đất Mặt khác, sử dụng bất động sản là gắn liền với đời sống của con ng ời, xã hội càng phát triển con ngời ngoài thỏa mãn nhu cầu cơ bản nh ăn, ở, mặc thì nhu cầu hởng thụ, giải trí ngày càng cấp thiết Với một môi trờng trong sạch, không bị ô nhiễm, không khí trong lành, mát mẻ, không gian yên tĩnh thoáng mát chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến tâm lý ngời sủ dụng bất động sản Điều đó là yếu tố cơ bản tác động đến giá cả bất động sản.

2.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản.

Từ những căn cứ vào yếu tố ở trên, khi định giá bất động sản ta phải căn cứ vào các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc nhất quán.

Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan chức năng quản lý đất đai cũng nh quản lý bất động sản Mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá Vì vậy, nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu t và mục đích sử dụng Nếu hai mục đích này không thống nhất đơng nhiên bất động sản đó sẽ không hợp pháp và giá trị của bất động sản là không xác định đợc

- Nguyên tắc cân bằng.

Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung- cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất

động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị Nh vậy khi định giá bất động sản ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.

- Nguyên tắc thay thế.

Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứn đợc Ngời mua không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác Vậy ngời định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trờng để chỉ ra giá trị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đa ra giá theo ý chí chủ quan.

- Nguyên tắc thay đổi.

Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố tự nhiên, môi trờng, pháp luật, xã hội những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất, tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ngời tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng Bởi vậy, ngời định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trờng trong tơng lai.

Ngoài những nhân tố trên khi định giá bất động sản, ngời định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh: nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc thống nhất, và nguyên tắc thực tế.

2.3 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bấtđộng sản thế chấp.

Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc quan tâm một cách thích đáng và ngày càng đợc nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn Để định giá bất động sản đã có rất nhiều phơng pháp, mỗi phơng pháp đáp ứng và phù hợp cho từng yêu cầu riêng, có phơng pháp phù hợp cho mục đích này nhng có phơng pháp lại phù hợp với mục đích khác Trong định giá không nên sử dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phơng pháp chủ lực cơ bản, các phơng pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp lựa chọn và mỗi phơng pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phơng pháp cần sử dụng loại thông tin nào Cho đến nay, chúng ta đã có 5 phơng pháp cơ bản để định giá: phơng pháp so sánh, phơng pháp đánh giá chi phí ( phơng pháp giá thành thầu khoán), phơng pháp giá trị còn lại ( phơng pháp phát triển lý thuyết), phơng pháp lợi nhuận, ph-ơng pháp vốn hóa.

Đối với ngân hàng hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận chủ yếu của ngân hàng thu lãi từ các khoản vay đó Vấn đề sống còn đối với các tổ chức tín dụng là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối với các khoản cho vay Trờng hợp có rủi ro xảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lý các tài sản thế chấp Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng việc định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng Vì vậyviệc định giá phải đảm bảo phản ấnh đúng giá trị bất động sản trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai.

Trong ngân hàng thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là: phơng pháp so sánh, phơng pháp định giá chi phí va phơng pháp giá trị còn lại

2.3.1 Phơng pháp so sánh

a)Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp.

Là phơng pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản t-ơng tự đã đợc bán trên thị trờng nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trờng hay phơng pháp so sánh là phơng pháp dựa vào các thông tin trên thị tr-ờng để định ra giá bất động sản mục tiêu Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng tự để so sánh

Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi để rút ra giá thị trờng của bất động sản và là phơng pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và giá thị trờng rút ra trong phơng pháp này thờng có cơ sở vững chắc và đợc cơ quan pháp lý công nhận Đây là phơng pháp phản ánh giá trị thị trờng của bất động sản trong một số trờng hợp nhất định.

b) Nội dung của phơng pháp.

khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm các đặc tính của bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của thị trờng để thấy sự khác biệt giữa các bất động sản só sánh với bất động sản mục tiêu Việc định giá bất động sản thờng tiến hành theo các bớc sau:

- bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đợc bán trong thời gian gần đây có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu cần định giá, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập đợc.

- bớc 2: Kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đợc để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trờng.

- bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất để tiến hành phân tích Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định gía; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá ngời định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã đợc lu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích.

- bớc 4: Tiến hành phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua các thông tin trên thị tr-ờng.

- bớc 5: Tiến hành so sánh bất động sản với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì phải trừ đi phần chênh lệch của yếu tố so sánh và ngợc lại.

- bớc 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị nhận đợc từ phân tích của các so sánh vào một chỉ số giá trị chung hoặc một khoảng giá trị chung.

Các bớc cho phép ngời định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động sản mục tiêu Nhng để sắp xếp các thông tin đó nh thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, ngời định giá phải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngợc lại Nhng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trờng để chứng minh

c) Yêu cầu của phơng pháp.

Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tơng tự và trong cùng một vùng với bất động sản mục tiêu Các bất động sản tơng tự là đồng nhất Việc so sánh chỉ đợc tiến hành với những giao dịch đợc thực hiện ở những thời gian gần đây (mang tính tơng đối) Trong thị trờng tơng đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là trong một năm hoặc dài hơn Nếu thị trờng biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt Nếu không có giao dịch nào rong thời gain gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hớng dẫn) để phát hiện ra xu h-ớng thị trờng.

Ngời định giá phải tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng, tiến hành so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trờng để thấy những yếu tố chính ảnh hởng tới giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hởng đến giá Ngời định giá luôn đặt

câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động sản, nghiên cứu trên thị trờng giá bất động sản cần định giá.

Phơng pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trờng để tìm kiếm đợc các dấu hiệu của giá trị Chất lợng các thông tin phải cao và có thể so sánh đợc, ngời định giá phải có ý thức tap hợp và lu trữ thông tin Phơng pháp này cũng đòi hỏi thị trờng phải ổn định

d) Hạn chế của phơng pháp.

Trong trờng hợp ngời định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng nh vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, tỏng khi ngời định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản.

Trờng hợp thị trờng yếu, số lợng giao dịch rong thị trờng không đủ thì việc áp dụng phơng pháp so sánh rất hạn chế Đối với bất động sản tạo thu nhập, ngời đầu t quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là ngời ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu t đợc dự báo cho các luồng tiền tơng lai Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phơng pháp này Đối với những bất động sản đợc cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh đợc, ngời định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi ngời định giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của ngời bán và ngời mua khi tham gia giao dịch Nếu số liệu đợc cung cấp bởi một ngơi nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác

e) Vận dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.

Trong hoạt động tín dụng của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc, cho vay bằng tài sản đảm bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản Ngời định giá phải tìm ra giá trị cụ thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà Đối với gía trị quyền sử dụng đất ngời định giá có thể lấy đơn giá của địa phơng làm chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khó khăn Nhng với nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về nhà ở của Bộ Xây dựng nhng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở nông thôn không đợc chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tài sản gắn liền với đất là khó khăn hơn Phơng pháp so sánh giúp cho ngời định giá tháo gỡ đợc khó khăn đó, giúp cho ngời định giá có đợc cách thức để tiến hành định giá Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tơng tự và việc tìm kiếm sự

khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị trờng là không mấy khó khăn Bên cạnh đó việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản đợc ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản đảm bảo trong tơng lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ.

Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất động sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh là phơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trờng ở nớc ta hiện nay.

2.3.2 Phơng pháp định giá chi phí.a) Khái niệm và ý nghĩa.

Phơng pháp này đợc hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí taọ nên bất động sản xác định giá trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xác đinh chi phí của bất động sản tơng tự nh vật thay thế.

Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu là chi phí đối với bất động sản mới Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi thời của bất động sản mục tiêu

Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm đợc một bất động sản tơng tự nh bất động sản mục tiêu của chúng ta Nhng bất động sản lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi một mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy không có các tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các bất động sản cùng loại Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễ dàng trên thị trờng Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên bất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản Lý thuyết cơ bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây dựng Bên cạnh đó phơng pháp này còn dựa trên nguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần định giá

b Nội dung của phơng pháp

Một nguyên tắc cơ bản của phơng pháp này là: Giá trị của bất động sản bằng giá trị của đất và chi phí xây dựng công trình trên đất.

Vậy để xác định giá trị của bất động sản chúng ta xác định giá trị của đất và công trình trên đất.

* Đối với giá tri của đất.

ớc lợng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó nh mảnh đất trống, công trình trên đất hiện tại đợc sử dụng cao nhất và tốt nhất.

* Đối với công trình trên đất.

ớc tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu t hoặc ngời thầu khoán.

Sau đó ớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy, ớc tính giảm giá các công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài Trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí hiện tại để xây dựng trên mảnh đất có đợc giá trị hiện tại công trình Cuối cùng điều chỉnh giá trị ớc tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị các tài sản cá nhân nào đó có thể đa vào tính chi phí.

Đối với phơng pháp này công việc khó khăn nhất của ngời định giá là xác định đúng đủ chi phí cũng nh phần giảm giá của bất động sản, bởi với những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm đợc giá trị của nó, còn với chi phí vô hình thì việc ớc lợng chúng lại là vân đê khó khăn hơn Bởi vậy phơng pháp này thờng có một số hạn chế sau:

c Hạn chế của phơng pháp

+ Phơng pháp này dựa trên giả thuyết chi phí thực tế bằng giá trị, điều này rất không chặt chẽ bởi chi phí thực chất không bằng và không tạo nên giá trị Đối với các công trình cũ không thể hiện sử dụng cao nhất tốt nhất nên các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình khó ớc lợng.

+ Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận cha chắc đã bằng giá trị toàn bộ

+ Việc ớc tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của ngời định giá cha có một phơng pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy.

+ Phơng pháp đòi hỏi ngời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.

d Vận dụng phơng pháp vào định giá bất động sản thế chấp.

Nh đã nói ở trên mỗi một bất động sản sử dụng cho một mục đích khác nhau nhng bất kỳ bất động sản nào cũng đều đợc xây dựng từ những nguyên liệu tơng đối giống nhau và chúng chỉ khác nhau về đơn giá đơn vị mà thô (ví dụ ngôi nhà nào cũng đều xây dựng từ gạch nhng chỉ có điều gạch Giếng đáy thì giá thành sẽ khác với gạch Hơng canh) Vì vậy đối với bất động sản không có sẵn các cuộc giao dịch bán trên thị trờng thì việc định giá bất động sản theo phơng pháp này là phù hợp và mang lại tính chính xác cao Khi sử dụng phơng pháp này, việc ớc tính các loại chi phí để định giá theo chi phí ngời định giá cần chú ý: nếu những chỗ thay thế đợc và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì ngời định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác Tuy nhiên, các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân ngời định giá.

III Quản lý bất động sản thế chấp.1 Yêu cầu chung.

Quản lý tài sản đảm bảo và các loại giấy tờ liên quan đợc hiểu là quá trình theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trong tình trạng bình thờng hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị của tài sản bảo đảm, các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảo đảm Cán bộ tín dụng là ngời chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình quá tình quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ có liên quan Chi nhánh cần thực thi ngay các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm.

Cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo ít nhất 6 tháng trên một lần theo các nội dung sau:

- Đánh giá tình trạng tài sản hiện tại những thay đổi về chất lựơng và số l-ợng bất động sản khi tiến hành định giá.

- Tình hình sử dụng và bảo quản tài sản đảm bảo

- Trờng hợp tài sản đảm có số lợng lớn tính chất kỹ thuật phức tạp kiểm tra đòi hỏi phải mất nhiều thời gian và sức lao động, cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất trởng hoặc phó phòng tham gia kiểm tra tài sản đảm bao.

- Các loại giấy tờ có liên quan đến bất động sản, tình trạng hiện tại của tài sản đảm bảo, cán bộ tín dụng nên thu thập và lu giữ hồ sơ đầy đủ.

- Trờng hợp phát hiện các vi phạm cam kết của khách hàng vay gây tác động xấu đến tài sản đảm bảo, cán bọ tín dụng cần tiến hành các bớc sau: lập

biên bản nêu rõ tính chất nghiêm trọng của sự việc, nghĩa vụ và trách nhiệm cụ thể mà bên vi phạm phải gánh chụi, các biện pháp Ngân hàng sẽ áp dụng nhằm sớm chấm dứt tình trạng vi phạm có chữ ký đầy đủ của khách hàng vay, báo cáo ngay sự việc cho lãnh đạo phòng, giám đốc chi nhánh biết để đề xuất biện pháp thích hợp, mỗi lần kiểm tra tài sản bảo đảm cán bộ tín dụng cần lập biên bản có chữ ký của các bên liên quan và lu giữ hồ sơ đầy đủ

2 Xử lý tài sản đảm bảo.2.1 Nguyên tắc chung.

Mọi khách hàng vay vốn tại NHNo & PTNT có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn theo quy định của pháp luật Bên bảo lãnh cho khách vay vốn có trách nhiệm trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu khách hàng vay khôn thực hiên hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ trong trờng hợp khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiên không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tìa sản dùng để bảo đẩm tại ngân hàng đợc xử lý để thu hồi nợ tài sản bỏa đảm đợc xử lý theo phơng thức đã thỏa thuân theo hợp đồngt ín dụng hoặc thễ chấp giữa ngân hàng và khách hàng vay Trong trờng hợp các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng không xử lý đợc tài sản đảm bảo theo phơng thức đã thực hiện thì đơn vị trực tiếp cho vay có quyền lựa chọn hoặc chủ động áp dụng một trong các phơng thức xử lý tài sản sau đây để thu hồi nợ:

- Bán tài sản bảo đảm: bán tài sản bảo đảm trực tiếp cho ngời mua.

- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm.

- Uỷ quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh nghiệp bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

- Uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức tín dụng có chức năng mua bán tài sản để bán nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao cho bên bảo đảm.

2.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đ-ợc thực hiện theo thỏa thuận của các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụn, hợp đồng bảo đảm

Trờng hợp tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không xử lý đợc theo thỏa thuận của đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp đồng thì đơn vị trực tiếp cho vay khởi kiện tại tòa án

* Trình tự việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Các đơn vị trực tiếp cho vay gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép bán đấu gía quyền sử dụng đất đã thế chấp của hộ gia đình cá

nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền, đối với quyền sử dụng đất của tổ chức thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền.

Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: - đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất

- bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.

Trong 15 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ra các văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất và hớng dẫn các thủ tục cần thiết để thực hiện bán đáu giá quyền sử dụng đất.

Chơng II

Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tạiNHNo & PTNT huyện Gia Lộc

I Khái quát về NHNo & PTNT huyện Gia Lộc

1 Quá trình hình thành và phát triển.1.1 Thông tin chung:

- Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh huyện Gia Lộc.

- Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nớc.

- Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng - Trụ sở chính: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.

- Ngoài ra còn có 02 chi nhánh ngân hàng cấp dới và 02 văn phòng giao dịch

1.2 Quá trình hình thành và phát triển

NHNo&PTNT Gia Lộc là một Chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam Tiền thân của nó là NHNo & PTNT Hải Hng đợc thành lập vào 01/8/1988 nhng thực sự đi vào hoạt động theo đúng nghĩa một NHTM kể từ ngày 01/10/1991 trên địa bàn tỉnh Hải Hng Năm 1997, khi tỉnh Hải Hng đợc tách thành 2 tỉnh là Hải Dơng và Hng Yên, NHNo&PTNT Hải Hng cũng tách thành 2 bộ phận: NHNo & PTNT Hải Dơng và NHNo & PTNT Hng Yên NHNo & PTNT huyện Gia Lộc cũng ra đời trong thời gian đó.

Là một Chi nhánh NHTM quốc doanh lớn trên địa bàn huyện, có tổ chức mạng lới rộng khắp các xã ,phờng trong toàn huyện Với chức năng kinh doanh tiền tệ tín dụng trên mặt trận Nông nghiệp, Nông thôn và các thành phần kinh tế khác trên địa bàn, đã và đang giữ vai trò chủ đạo trên thị trờng và tài chính, tín dụng ở nông thôn.

Từ một Chi nhánh Ngân hàng có nhiều khó khăn khi mới thành lập thiếu vốn, chi phí kinh doanh cao, d nợ quá hạn lớn, cơ sở vật chất kỹ thuật lạc hậu, trình độ nghiệp vụ non kém, tổn thất rủi ro cao, kinh doanh thua lỗ Nhờ kiên trì khắc phục khó khăn, quyết tâm đổi mới cùng với sự giúp đỡ của các cấp uỷ Đảng, chính quyền địa phơng, sự quan tâm của NHNo & PTNT Việt Nam, Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc không những đã khẳng định đợc mình mà còn v-ơn lên phát triển trong cơ chế thị trờng, thật sự là một Chi nhánh của NHTM quốc doanh lớn, kinh doanh tổng hợp, có xu hớng mở rộng tới tất cả các dịch vụ Tài chính - Ngân hàng hiện đại.

Nhờ hoạt động ngày càng có hiệu quả, uy tín của NHNo & PTNT Gia Lộc ngày càng đợc nâng cao và trở thành ngời bạn đồng hành không thể thiếu của

+ Về đào tạo nhân lực: Ngay từ đầu năm, đơn vị đã xây dựng kế hoạch đào tạo năm 2004 Trong năm đã sắp xếp công việc cho 1.624 lợt cán bộ tham gia các hình thức đào tạo với tổng cộng 14.804 ngày học, trung bình mỗi cán bộ tham gia học tập 29 ngày/năm (kế hoạch đề ra là 25 ngày/năm), trong đó:

- Số ngày đào tạo nghiệp vụ: 16 ngày - Số ngày đào tạo dài hạn: 13 ngày - Tỷ lệ khá giỏi đạt 25%

- Có trên 90% cán bộ đạt trình độ tin học cơ bản

2.2 Về cơ sở vật chất phục vụ cho kinh doanh

+ Về phơng tiện đi lại vận chuyển: Toàn chi nhánh có 02 ô tô Trong đó, có 01 ô tô chuyên dùng Mỗi ngân hàng huyện cấp dới có một ô tô chủ yếu là để chuyển tiền và đa cán bộ về các xã để cho vay, đảm bảo việc giải ngân đợc nhanh chóng và an toàn.

+ Về trụ sở giao dịch: Tại chi nhánh NHNo & PTNT hyện trớc đây còn nhờ NHNN, ngày 19/2/2000 đã có trụ sở khang trang tại số Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng từ đó hoạt động tăng thêm uy tín, tín nhiệm và thu hút thêm khách hàng Trụ sở của các xã mới tách ra đợc xây dựng mới, một số trụ sở của ngân hàng xã cũng đợc sửa sang lại đẹp hơn và chất lợng hơn.

+ Về hệ thống máy móc và đổi mới hoạt động ở các phần hành nghiệp vụ: Toàn huyện hiện có 35 máy tính, mỗi xã có từ 7 – 8 máy, các hoạt động từ văn th, thống kê, báo cáo, điện báo hàng ngày cho vay thu nợ, sao kê nợ đều đợc làm bằng máy, giảm đợc một khối lợng cán bộ đáng kể để bổ sung cho đội ngũ cán bộ tín dụng và giảm bớt sự quá tải của ngân hàng.

+ Với những máy tính hiện đại và chính xác giúp cho lãnh đạo nhanh chóng thu thập đợc nhiều thông tin để phân tích đánh giá tình hình và có những quyết định xử lý kịp thời, phù hợp hiệu quả.

+ Nghiệp vụ tín dụng cũng đợc thực hiện bằng máy để đảm bảo việc tập hợp theo dõi các thông tin về khách hàng đợc chi tiết chính xác, nhằm phát hiện sai sót để ngăn ngừa các sai phạm và rủi ro.

+ Về thực hiện nghiệp vụ thanh toán: Hiện nay, từ ngân hàng tỉnh đến các ngân hàng huyện đều tiến hành thanh toán chuyển tiền điện tử, nhanh chóng và an toàn gấp nhiều lần phơng thức thanh toán lạc hậu trớc đây, phục vụ nhu cầu của khách hàng Nên đã thu hút đợc nhiều khách hàng đến NHNo để quan hệ thanh toán Tỷ lệ thu nhập của dịch vụ này trong tổng thu nhập của chi nhánh ngày càng tăng.

+ Hoạt động dịch vụ cho ngân hàng phục vụ ngời nghèo luôn đợc quan tâm cải tiến cách làm để giải ngân nhanh chóng, chất lợng tín dụng tốt, tranh thủ đợc nhiều vốn của ngân hàng phục vụ ngời nghèo Việt Nam.

Sự hoạt động năng nổ nhiệt tình của tất cả các phong ban đã cung cấp thông tin kịp thời, chính xác cho ban Giám đốc đa ra những quyết định sáng suốt, duy trì và phát triển theo đúng chính sách của Đảng và nhà nớc.

3 Đặc điểm địa bàn hoạt động của Chi nhánh NHNo & PTNT huyệnGia Lộc.

Gia lộc là một huyện thuộc trung tâm của tỉnh

Có diện tích đất tự nhiên là 130 km2 và 28 xã với tổng số dân khoảng 150.000 ngời trong đó 87% sống bằng nông nghiệp.

Tình hình kinh tế, chính trị trên địa bàn huyện Gia Lộc những năm gần đây rất ổn định, phát triển kinh tế trên địa bàn luôn cao hơn trung bình cả nớc: Năm 2002 tốc độ tăng trởng kinh tế đạt 12,1%.

Năm 2003 tốc độ tăng trởng kinh tế đạt 12,8% Năm 2004 tốc độ tăng trởng kinh tế tăng 9,0%.

Cơ cấu kinh tế đang đợc chuyển dịch theo hớng tích cực Tỷ trọng của ngành dịch vụ và công nghiệp đợc nâng lên Nông nghiệp đợc chuyển dịch theo hớng sản xuất hàng hoá Các làng nghề truyền thống đợc khôi phục và phát triển Thị trờng hàng hoá ngày càng phong phú và đa dạng, hoạt động thơng mại diễn ra rất sôi động Chất lợng hàng hoá ngày càng đợc nâng cao Đó là những tiềm năng mới cho sự phát triển kinh tế địa phơng nói chung và hoạt động Ngân hàng nói riêng Với những đặc điểm về kinh tế xã hội nêu trên thì hoạt động của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có những thuận lợi và khó khăn nhất định.

* Thuận lợi.

- Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội trên địa bàn ổn định giúp các thành phần kinh tế có điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất, mở rộng thị phần, mạnh dạn đầu t Đây là điều kiện thuận lợi để các NHTM trên địa bàn mở rộng hoạt động cho vay, dịch vụ đối với các thành phần kinh tế này qua đó thu hút đ-ợc nguồn vốn nhàn rỗi với chi phí thấp.

- Do nhận thức đợc tầm quan trọng và vị trí chiến lợc của tỉnh, các ban ngành, lãnh đạo địa phơng đã ban hành nhiều chủ trơng khuyến khích đầu t phát triển, hỗ trợ các doanh nghiệp đầu t mới, đồng thời cải tiến công tác xét duyệt các dự án, giảm thời gian cấp phép đầu t, tạo điều kiện tốt nhất cho các doanh nghiệp, đầu t nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt với các dự án, các khu công nghiệp nằm dọc quốc lộ 5 Đây chính là một cơ hội cho các NHTM nói chung và NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói riêng.

- Trên địa bàn huyện Gia Lộc có 85% diện tích và 80% dân số thuộc về nông nghiệp Đây chính là đối tợng phục vụ chủ yếu của NHNo & PTNT Hải Dơng NHNo & PTNT Gia Lộc có một hệ thống mạng lới Chi nhánh phòng giao dịch, bàn tiết kiệm rộng khắp thuận tiện cho công tác huy động vốn và cho vay.

- Trong lĩnh vực Ngân hàng: Chính phủ, NHNN có nhiều chính sách mới nhằm tháo gỡ những khó khăn, vớng mắc cho các tổ chức tín dụng và khách hàng, nâng cao tính tự chủ, tính tự chịu trách nhiệm của các TCTD nh: sửa đổi bổ sung nghị định bảo đảm tiền vay, ban hành quy chế cho vay, quy chế đồng tài trợ, áp dụng quy chế lãi suất thoả thuận Những chính sách đó đã tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng, đặc biệt là việc ban hành quy chế cho vay mới, sửa đổi nghị định đảm bảo tiền vay đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng, đơn giản hoá thủ tục cho vay, mở rộng đối tợng vay vốn phù hợp với điều kiện sản xuất kinh doanh và đời sống nhân dân.

* Khó khăn:

- Khách hàng của NHNo & PTNT Gia Lộc chiếm trên 90% là hộ sản xuất, chủ yếu là hộ nông dân với những món vay nhỏ lẻ Hoạt động của họ phụ thuộc nhiều vào thiên nhiên Sản phẩm nông sản còn khó tiêu thụ, giá bán thấp do đó dễ gây rủi ro cho Ngân hàng Mặt khác, khách hàng của NHNo & PTNT Gia Lộc phân tán trên địa bàn rộng đòi hỏi Ngân hàng phải bố trí mạng lới rộng làm cho chi phí hoạt động cao, ảnh hởng đến kết quả hoạt động chung của Ngân hàng.

- Thời tiết diễn biến phức tạp, đầu năm rét đậm, rét hại kéo dài đến giữa năm ma lớn gây úng lụt trên diện rộng, cùng với nạn dịch cúm gia cầm bùng

phát và lan rộng ở hầu hết các địa phơng trong tỉnh nên đã ảnh hởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp

- Chỉ số giá tiêu dùng trong năm tăng 9,5% so với đầu năm, làm giảm sức cạnh tranh của hàng hoá dịch vụ, ảnh hởng trực tiếp đến đời sống nhân dân nhất là những ngời có thu nhập thấp, cán bộ, công chức nhà nớc Giá vàng, ngoại tệ biến động thất thờng luôn giữ ở mức cao phần nào tác động đến hoạt động tiền tệ – tín dụng trên địa bàn.

- Ngân hàng Nhà nớc điều chỉnh tăng dự trữ bắt buộc đối với các NHTM, NHNo & PTNT Việt Nam quy định điều chỉnh lãi suất tiền vay, tăng tiền gửi duy trì tại NHCSXH ảnh hởng trực tiếp đến công tác điều hành kế hoạch kinh doanh.

- Kho bạc Nhà nớc phát hành trái phiếu Chính phủ vợt 71% kế hoạch với lãi suất cao nên công tác huy động vốn của các TCTD trên địa bàn nói chung và NHNo nói riêng cũng gặp không ít khó khăn

- Toàn Chi nhánh thực hiện thí điểm bàn giao d nợ sang NHCSXH tháng 5/2004 và việc khai trơng chi nhánh NHPT Nhà đồng bằng sông Cửu Long tháng 12/2004 càng làm tăng tính cạnh tranh gay gắt.

- Cơ sở vật chất của một số chi nhánh thuộc NHNo & PTNT cha tơng xứng với mô hình hoạt động, đặc biệt là các chi nhánh trên địa bàn thành phố trong môi trờng cạnh tranh hết sức quyết liệt nhng trụ sở giao dịch chật hẹp (chi nhánh thành phố), còn phải đi thuê (chi nhánh số 2,3)

- Tiến trình hiện đại hoá của Ngân hàng còn chậm, cha theo kịp yêu cầu phát triển của các nghiệp vụ Ngân hàng hiện đại do nền kinh tế đòi hỏi, trong khi các NHTM trên địa bàn đã có đợc những nghiệp vụ vợt trội nh thanh toán Quốc tế, thực hiện giao dịch mở cửa… Do đó đã làm giảm khả năng cạnh tranh của Do đó đã làm giảm khả năng cạnh tranh của Ngân hàng.

II Thực trạng về công tác huy động vốn tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc

1 Những kết quả đã đạt đ ợc

1.1 Những kết quả đã đạt đợc về các loại nguồn vốn.

Đối với các NHTM, nguồn vốn huy động tại địa phơng là nguồn vốn quan trọng nhất và luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn vốn Việc các NHTM đảm bảo huy động đủ vốn cho công tác sử dụng vốn vừa đảm bảo thu hút đợc mọi nguồn vốn nhà rỗi trong xã hội vào công cuộc xây dựng và phát triển đất nớc vừa đảm bảo cho hoạt động của NHTM đợc ổn định và đạt hiệu quả cao.

Không giống các loại hình doanh nghiệp khác trong nền kinh tế, hoạt động của các NHTM dựa chủ yếu vào nguồn vốn huy động, Nguồn vốn tự có chiếm

một tỷ trọng rất nhỏ và chủ yếu đợc đầu t vào cơ sở vật chất, tạo uy tín đối với khách hàng Ngoài ra các NHTM còn sử dụng một số nguồn vốn khác nh đi vay, vồn tài trợ, uỷ thác đầu t Nhng những nguồn vốn này chiếm một tỷ trọng rất nhỏ.

Nhận thức đợc điều đó NHNo & PTNT Gia Lộc đã tập trung mọi nỗ lực và coi đây là nhiệm vụ trọng tâm của toàn Chi nhánh nên vốn huy động đã tăng cả về số lợng và chất lợng.

Các hình thức huy động chủ yếu đợc áp dụng tại NHNo & PTNT Gia Lộc trong thời gian qua bao gồm:

- Nhận tiền gửi tiết kiệm của dân c - Nhận tiền gửi của các tổ chức kinh tế.

Xác định đợc tầm quan trọng của nguồn vốn huy động NHNo & PTNT Hải Dơng đã trú trọng các biện pháp nhằm tăng trởng nguồn vốn nh: mở rộng mạng lới, tạo mọi điều kiện cho khách hàng, linh hoạt điều hành lãi suất trong phạm vi cho phép… Do đó đã làm giảm khả năng cạnh tranh của Nhờ đó mà công tác huy động vốn trong những năm qua của Chi nhánh đã đạt đợc thành tích rất đáng khích lệ Ta có thể thấy thông qua bảng

(Nguồn: Báo cáo tổng kết của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc )

Nhìn vào bảng trên ta thấy Tổng nguồn vốn đến 31/12/2003 đạt 158 tỷ, tăng 33 tỷ (+26%) so với cuối năm 2002 Tổng nguồn vốn đến 31/12/2004 đạt 279 tỷ, tăng 73 tỷ (+35%) so với cuối năm 2003 (do bàn giao nguồn vốn sang NHCSXH nên thực chất nguồn vốn NHNo tăng 97 tỷ, tỷ lệ tăng 46,7%), cao hơn tỷ lệ tăng trởng chung của toàn hệ thống NHNo 2,3% (toàn hệ thống là 2,35%), bình quân 1 cán bộ viên chức đạt 3,5 tỷ nguồn vốn, cao hơn năm 2003 là 1 tỷ/ngời Tuy nhiên, so với bình quân 1 cán bộ viên chức toàn hệ thống NHNo mới bằng 70% và thấp hơn 2,2 tỷ (bình quân/ngời toàn hệ thống là 5,7 tỷ)

Tổng nguồn vốn huy động đều tăng qua các năm và khá ổn định Năm 2002 huy động đợc 69 tỷ Năm 2003, tổng nguồn vốn huy động đạt 90 tỷ, tăng 21 tỷ so với năm 2002, tơng đơng tăng 29,56% Năm 2004, tổng nguồn vốn huy động đạt

153 tỷ, tăng 43 tỷ so với năm 2003, tơng đơng tăng 60,91% Sự tăng lên của nguồn vốn huy động phù hợp với sự tăng lên của tổng nguồn

Năm 2002 nguồn vốn huy động chiếm 65,45% so với tổng nguồn Năm 2003 nguồn vốn huy động chiếm 67,39% so với tổng nguồn Năm 2004 nguồn vốn huy động chiếm 80,18% so với tổng nguồn vốn.

Nhờ duy trì đợc tỷ trọng cao của nguồn vốn huy động so với tổng nguồn vốn nên Chi nhánh NHNo & PTNT Hải Dơng luôn chủ động trong công tác sử dụng vốn, đáp ứng đợc tốt nhất nhu cầu nguồn vốn của khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh trên thị trờng.

Để đánh giá một cách chính xác về kết quả của quá trình huy động vốn của NH, chúng ta sẽ xem xét cơ cấu nguồn vốn huy động.

Bảng 2: Cơ cấu nguồn vốn huy động

(Nguồn: Báo cáo tổng kết của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc )

Qua biểu trên cho thấy Cơ cấu nguồn vốn huy động của NHNo & PTNT Gia Lộc bao gồm: Nhận tiền gửi và Phát hành giấy tờ có giá

Nguồn vốn từ Nhận tiền gửi chiếm tỷ trọng lớn (91,54%) Trong đó tiền gửi tiết kiệm của dân c chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn huy động Đây là nguồn vốn có tính ổn định cao, tạo điều kiện thuận lợi cho Ngân hàng trong quá trình sử dụng tiền gửi của các tổ chức kinh tế luôn chiếm một vị trí quan trọng trong tổng nguồn vốn huy động Vì đây là nguồn vốn huy động có chi phí thấp nhất, tạo điều kiện cho Ngân hàng tăng sức cạnh tranh trên thị trờng, tăng đợc tỷ trọng nguồn này nghĩa là Ngân hàng đã thắng trong kinh doanh không chỉ trong hoạt động tín dụng mà còn trong công tác dịch vụ Ngân hàng.

Nguồn vốn do phát hành kỳ phiếu của Ngân hàng NHNo & PTNT Hải D-ơng chiếm một tỷ trọng rất nhỏ (8,46%), mặc dù đây là nguồn vốn có chi phí huy động cao hơn các nguồn vốn khác nhng nó cũng chính là nguồn vốn mà Ngân hàng có thể chủ động huy động cả về số lợng, lãi suất và thời điểm huy động Ngân hàng có thể sử dụng nguồn này cho đầu t trung và dài hạn một lĩnh vực đang mở ra rất nhiều tiềm năng cho Ngân hàng Chính vì vậy mà NHNo & PTNT Gia Lộc nên tăng tỷ trọng nguồn vốn này để có thể chủ động trong công tác đầu t trung và dài hạn, đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn tại địa phơng.

Để hiểu hơn về cơ cấu các nguồn vốn trong Ngân hàng chúng ta sẽ xem xét kỹ từng thành phần trong nguồn vốn huy động.

* Tiền gửi thanh toán.

Đây là các khoản tiền gửi của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp dùng để thực hiện các khoản đảm bảo thanh toán để chi trả tiền nguyên vật liệu, hàng hoá, trả dịch vụ Nhng tạm thời nhàn rỗi cha sử dụng trong một thời gian nhất định Đối với các NHTM do thời gian và số lợng các khoản tiền thanh toán là

không giống nhau do luôn có những khoản thanh toán đi ra và vào Ngân hàng nên tại Ngân hàng luôn tồn tại một khoản tiền ổn định và Ngân hàng có thể sử dụng cho các doanh nghiệp, cá nhân thiếu vốn vay trong ngắn hạn Nh vậy, các NHTM có thể bù đắp đợc các chi phí bỏ ra khi thực hiện quản lý tài khoản của khách hàng.

Trong những năm gần đây, nguồn tiền gửi thanh toán không ngừng tăng lên Điều đó chứng tỏ số lợng các tổ chức kinh tế trên địa bàn có xu hớng ngày càng tăng, mở ra cho Ngân hàng một nguồn huy động vốn dồi dào trong tơng lai Tiền gửi thanh toán năm 2002 là 18 tỷ (chiếm 29,47%), năm 2003 là 25 tỷ, tăng 9 tỷ (+35%) so với năm 2002; năm 2004 là 39 tỷ, tăng 14 tỷ (+21%) so với năm 2003 Trong tiền gửi thanh toán, tiền gửi không kỳ hạn chiếm 80% Đây là nguồn vốn có chi phí đầu vào rất thấp, nó tạo điều kiện cho Ngân hàng trong việc giảm chi phí đầu vào Tuy nhiên, tiền gửi không kỳ hạn là loại để biến động, sự biến động của nó phụ thuộc vào mùa vụ và chu kỳ kinh tế.

Tại Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc, do làm tốt công tác khách hàng nên đã thu hút đợc một lợng lớn các tổ chức kinh tế xã hội trên địa bàn tham gia mở tài khoản nh: Bảo hiểm xã hội, công ty xăng dầu, công ty điện lực, tiết kiệm bu điện, đặc biệt là tiền gửi kho bạc Trong tổng tiền gửi thanh toán của tổ chức, doanh nghiệp thì tiền gửi kho bạc Nhà nớc chiếm tỷ trọng rất lớn: năm 2002 chiếm 71,6%, năm 2003 chiếm 63,8%, năm 2004 chiếm 80% Nếu số d loại tiền gửi này năm 2002 đạt 14 tỷ (chiếm 21% tổng nguồn vốn huy động) thì đến năm 2004 đạt 20 tỷ (chiếm 14% tổng nguồn vốn huy động) Đây là nguồn vốn huy động có lãi suất thấp (từ 01/5/2000 trở lại đây lãi suất 0,2%/tháng) do đó đã góp phần rất quan trọng trong việc hạ thấp lãi suất đầu vào

Đạt đợc kết quả trên có nguyên nhân chủ quan do NHNo & PTNT Gia Lộc đã áp dụng chính sách khách hàng đúng đắn, luôn tạo điều kiện cho khách hàng trong quá trình thanh toán, ứng dụng tin học vào quá trình thanh toán Mặc dù công tác thanh toán không phải mục đích sinh lời chính nhng nó lại tạo uy tín để mở rộng nguồn vốn làm cơ sở tăng trởng tín dụng, tiết kiệm chi phí.

Mặc dù trong năm qua số vốn tiền gửi thanh toán của các tổ chức kinh tế có tăng lên nhng vẫn cha cao so với sự phát triển về số lợng cũng nh về chất lợng các doanh nghiệp Ngân hàng cần phải chú ý hơn nữa đến chiến lợc khách hàng, tạo thói quen cho khách hàng thanh toán không dùng tiền mặt qua Ngân hàng vừa ổn định tiền tệ quốc gia, vừa an toàn thuận lợi cho khách hàng, vừa tăng nguồn thu cho Ngân hàng Do đó, Ngân hàng cần phải có những biện pháp hữu hiệu để thu hút lợng tiền gửi của tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.