VIỆN NGHIÊN CỨU QUẢN LÝ KINH TẾ TRUNG ƯƠNG - ĐINH TRỌNG THẮNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số : 62310501 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Đinh Văn Ân TS Lê Xuân Sang HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu Luận án trung thực Những tư liệu sử dụng Luận án có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tác giả luận án Đinh Trọng Thắng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT viii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH ix DANH MỤC BẢNG x LỜI MỞ ĐẦU Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu luận án Phương pháp nghiên cứu luận án Những đóng góp luận án 10 Kết cấu luận án 12 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 13 1.1 Một số khái niệm 13 1.1.1 Bất động sản nhà 13 1.1.2 Đô thị nhà đô thị 14 1.1.2 Đầu tư nhà 16 1.1.3 Cho vay chấp đầu tư nhà 16 1.1.4 Hệ thống tài nhà .19 1.1.5 Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 21 1.2 Phân loại đặc điểm kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị.21 1.2.1 Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp (kênh phi thức) 22 1.2.2 Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa tiền gửi .23 1.2.3 Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa hệ thống tiết kiệm hợp đồng (CSH) 25 1.2.4 Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa trái phiếu chấp (ngân hàng trái phiếu chấp) .28 1.2.5 Kênh huy động vốn đầu tư nhà quy thị trường chứng khoán chấp thứ cấp 29 1.3 Vai trò, rủi ro cấp độ phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 32 1.3.1 Vai trò việc phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 32 1.3.2 Các rủi ro việc phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 34 1.3.3 Các cấp độ phát triển hệ thống kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 40 1.4 Điều kiện nhân tố tác động tới phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 41 1.4.1 Các điều kiện kinh tế xã hội .43 1.4.2 Các điều kiện tảng thể chế - sách .44 1.4.3 Đánh giá tác động điều kiện phát triển tới kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 46 1.5 Chính sách phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị .49 1.5.1 Nhóm sách tạo lập mơi trường kinh tế - xã hội ổn định cho phát triển phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà thị .50 1.5.2 Nhóm sách lựa chọn xây dựng kênh huy động vốn đầu tư nhà thị thích hợp 50 1.5.3 Nhóm sách phát triển quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà hoạt động 51 Tóm tắt Chương 54 CHƯƠNG 2: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 56 2.1 Tổng quan xu hướng phát triển tài nhà giới 56 2.2 Kinh nghiệm quốc tế phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị .57 2.2.1 Kinh nghiệm phát triển quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa tiền gửi NHTM 57 2.2.2 Kinh nghiệm phát triển quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa tiết kiệm hợp đồng 61 2.2.3 Kinh nghiệm phát triển quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa hệ thống NHTC quỹ tín thác đầu tư bất động sản 65 2.2.4 Kinh nghiệm phát triển quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa chứng khóan hóa tài nhà 72 2.3 Các học kinh nghiệm 76 2.3.1 Điều kiện phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 76 2.3.2 Đánh giá kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 78 2.3.3 Lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 82 2.3.4 Một số gợi ý cho Việt Nam 83 Tóm tắt Chương 85 CHƯƠNG 3: PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 87 3.1 Thực trạng kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam .87 3.1.1 Khái quát chung cấu kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam .87 3.1.2 Thực trạng kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị chủ yếu Việt Nam .91 3.1.3 Đánh giá thực trạng phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam 107 3.2 Các nhân tố điều kiện tác động tới phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam 110 3.1.1 Nhóm nhân tố điều kiện kinh tế xã hội 110 3.1.2 Nhóm nhân tố thể chế sách thị trường nhà bất động sản 116 3.1.3 Nhóm nhân tố thể chế sách thị trường tín dụng chứng khoán 119 2.2.4 Đánh giá điều kiện nhân tố tác động tới phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị .124 3.3 Đánh giá chung thực trạng phát triển điều kiện phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam 127 3.3.1 Đánh giá lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị từ góc độ hộ gia đình 127 3.3.2 Đánh giá tác động điều kiện phát triển tới kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam 134 3.3.3 Các vấn đề đặt để phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị .137 Tóm tắt Chương 140 CHƯƠNG 4: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM .141 4.1 Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội thị trường nhà đô thị Việt Nam đến năm 2020 141 4.1.1 Định hướng, triển vọng tổng thể kinh tế - xã hội 141 4.1.2 Dự báo triển vọng phát triển kinh tế Việt Nam đến năm 2020 .142 4.1.3 Dự báo phát triển đô thị, nhu cầu nhà thị nhu cầu tài nhà thị 144 4.2 Quan điểm định hướng phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam giai đoạn 2011 - 2020 148 4.2.1 Quan điểm phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị giai đoạn 2011 -2020 148 4.2.2 Định hướng phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị đến năm 2020 150 4.3 Chính sách phát triển quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị 152 4.3.1 Chính sách tạo lập mơi trường phát triển 152 4.3.2 Chính sách thiết lập kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị .156 4.3.3 Chính sách phát triển kiểm soát rủi ro kênh huy động vốn đầu tư nhà dựa tín dụng NHTM 162 4.3.4 Chính sách phát triển kiểm sốt rủi ro kênh huy động vốn đầu tư nhà qua thị trường chứng khoán 166 Tóm tắt Chương 167 KẾT LUẬN 168 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 170 TÀI LIỆU THAM KHẢO 171 PHỤ LỤC 179 Phụ lục Phương pháp thu thập thông tin phục vụ điều tra, khảo sát 179 Phụ lục Mẫu phiếu điều tra 182 Phụ lục Tính chất khoản cho vay chấp .189 Phụ lục Độ sâu tài bất động sản số nước giới 190 Phụ lục 5: Cuộc khủng hoảng cho vay chuẩn Mỹ 191 Nguyên nhân khủng hoảng 192 Vỡ bong bóng thị trường nhà đất 192 Vai trị thơng lệ vay vốn để đầu 193 Đầu vào bất động sản mức 193 Nợ có độ rủi ro cao 194 Hoạt động chứng khốn hóa 195 Xếp hạng tín dụng khơng xác 196 Giám sát không chặt chẽ công ty môi giới cầm cố 196 Bảo lãnh mức khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao 196 Phụ lục Các hệ thống tài nhà Châu Âu 198 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT Chữ viết tắt CIC GCN GDBĐ HIFU NSNN NHNN NHTC NHTM QSD QSH TCTD TMCP TTCK UBND USD VNĐ Nội dung đầy đủ Trung tâm Thơng tin tín dụng Giấy chứng nhận Giao dịch bảo đảm Quỹ Đầu tư Phát triển Đơ thị thành phố Hồ Chí Minh Ngân sách nhà nước Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng trái phiếu chấp Ngân hàng thương mại Quyền sử dụng Quyền sở hữu Tổ chức tín dụng Thương mại Cổ phần Thị trường chứng khoán Ủy ban Nhân dân Đô la Mỹ Đồng Việt Nam DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH Chữ viết tắt ARM CRA CSH DIM FRM GDP HPF LTV MBS OECD PLAM REIT S&L Nội dung đầy đủ Adjustable- Rate Mortgages Vay chấp mua nhà với lãi suất điều chỉnh Credit Rating Agency Cơ quan định mức tín nhiệm tín dụng Contract Saving for House Tiết kiệm theo hợp đồng để mua nhà Dual Index Mortgages Vay chấp mua nhà số kép Fixed Rate Mortgages Vay chấp mua nhà với lãi suất cố định Gross Domestic Product Tổng sản phẩm nước Housing Provident Fund Quỹ tiết kiệm nhà bắt buộc Loan to Value Tỷ lệ vay giá trị nhà Mortgage- based securities Chứng khốn có bảo đảm khoản vay chấp mua nhà Organization for Economic Cooperation and Development Tổ chức Hợp tác Phát triển kinh tế Price- level Adjusted Mortgage Vay chấp mua nhà điều chỉnh theo giá Real Estate Investment Trust Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Saving & Loans Tổ chức tiết kiệm cho vay ... 3.1 Thực trạng kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam .87 3.1.1 Khái quát chung cấu kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam .87 3.1.2 Thực trạng kênh huy động vốn đầu tư nhà. .. đầu tư nhà đô thị 21 1.2 Phân loại đặc điểm kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị. 21 1.2.1 Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp (kênh phi thức) 22 1.2.2 Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa... ii) Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa tiền gửi (ngân hàng thương mại); iii) Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa tiết kiệm hợp đồng mua nhà; iv) Kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị dựa