Đang tải... (xem toàn văn)
BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản Pháp luật kinh doanh bất động sản Pháp luật đất đai Pháp luật nhà Pháp luật dân Pháp luật đầu tư Pháp luật xây dựng Pháp luật thương mại Pháp luật doanh nghiệp Pháp luật đất đai Luật đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Các nội dung Luật đất đai liên quan đến Kinh doanh bất động sản Luật ĐĐ năm 1988 (chưa công nhận thị trường QSDĐ); Luật ĐĐ năm 1993 (cơng nhận đất đai có giá trị), Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 2001 Điểm Luật đất đai năm 2003 (12 chương, 145 điều): - - Tăng cường phân cấp cho UBND cấp giao đất, cho thuê đất; Phân cấp thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, Quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền đất đai Phạm vi điều chỉnh - Quyền trách nhiệm Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai) - Chế độ quản lý sử dụng đất - Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Đối tượng áp dụng Các quan nhà nước thực quyền nghĩa vụ Nhà nước; Người sử dụng đất; Các đối tượng khác có liên quan đến quản lý, sử dụng đất Một số khái niệm Giao đất việc NN trao QSDĐ định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Cho thuê đất việc NN trao QSDĐ hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Cơng nhận QSDĐ người sử dụng đất ổn định việc NN cấp GCN QSDĐ lần đầu cho người Nhận chuyển QSDĐ việc xác lập QSDĐ người khác chuyển QSDĐ thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ góp vốn QSDĐ mà hình thành pháp nhân Thu hồi đất việc NN định hành để thu lại QSDĐ thu lại đất giao GCNQSDĐ giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp SDĐ Sở hữu đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: + Quyết định mục đích SDĐ thơng qua việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ; + Quy định hạn mức giao đất thời hạn SDĐ; + Giao đất, cho thuê đất, thu hồi, cho phép chuyển mục đích sử dụng; + Định giá đất; + Điều tiết nguồn lợi từ đất (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; + Trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; + Quy định quyền nghĩa vụ người SDĐ Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất UBND cấp tỉnh định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; giao đất sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước UBND cấp huyện định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; giao đất cộng đồng dân cư UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Các quan không ủy quyền Lựa chọn hình thức sử dụng đất trường hợp thực DAĐTXD nhà thuê Nhà đầu tư tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước ngồi lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực dự án xây dựng nhà thuê Nhà đầu tư người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực dự án xây dựng nhà thuê Đất tham gia TTBĐS Đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ; Đất thuê mà có tài sản pháp luật cho phép tham gia vào TTBĐS ( Chia đất làm nhóm: đất NN, đất phi NN, đất chưa sử dụng cho phép loại đất chuyển nhượng tham gia TTBĐS) Quy hoạch xây dựng QHXD vùng: - BXD lập, thẩm định QHXD vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh, trình TTCP - UBND cấp tỉnh phê duyệt QHXD vùng thuộc địa giới HC quản lý QH chung XDĐT: - BXD tổ chức lập ĐTM liên tỉnh, KCNC, KKT đặc thù, trình TTCP phê duyệt; - UBND tỉnh tổ chức lập đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại BXD thẩm định trình TTCP phê duyệt Đ/v thị loại 3: lập trình HĐND cấp định UBND cấp huyện: Đô thị đặc biệt, loại 4, loại trình tỉnh phê duyệt Phê duyệt QH chi tiết XDĐT: - UBND tỉnh: Đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại - UBND huyện: loại 4, loại Báo cáo đầu tư Các DA quan trọng quốc gia theo NQ 66/2006/QH11: CĐT lập BCĐT trình CP xem xét để trình QH thơng qua chủ trương ĐT cho phép ĐT Các DA khác CĐT khơng phải lập BCĐT Đ/v DA nhóm A khơng có QH ngành phê duyệt CĐT báo cáo Bộ quản lý ngành bổ sung QH trình TTCP chấp thuận bổ sung QH trước lập DAĐTXDCT Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng CT thuộc bí mật NN, CTXD theo lệnh khẩn cấp, CT tạm phục vụ XDCT chính; CTXD theo tuyến khơng qua thi phù hợp với QHXD duyệt, CT thuộc DAĐTXD duyệt; CTXD thuộc DA KĐT, KCN, KNƠ có QHCTXD tỷ lệ 1/500 duyệt; CT sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực an toàn cơng trình; CT HTKT quy mơ nhỏ thuộc xã vùng sâu, vùng xa; Nhà riêng lẻ vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, điểm dân cư tập trung; nhà riêng lẻ điểm dân cư nơng thơn chưa có QHXD duyệt Thẩm quyền cấp GPXD UBND tỉnh cấp GPXD CTXD có quy mơ lớn, CT có kiến trúc đặc thù, CT tơn giáo, CTXD khác theo quy định CP UBND huyện cấp: CT đô thị, trung tâm cụm xã UBND xã cấp điểm dân cư nơng thơn có QHXD duyệt + điểm dân cư UBND huyện uỷ quyền Thi tuyển thiết kế kiến trúc Trụ sở UBND từ cấp huyện trở lên; Cơng trình văn hố, thể thao cơng trình cơng cộng khác có quy mơ cấp I, cấp đặc biệt; CTXD có kiến trúc đặc thù thị từ loại trở lên như: tượng đài, cầu, trung tâm phát thanh, truyền hành, nhà ga đường sắt trung tâm, nhà ga hàng không quốc tế, CT XD vị trí có ảnh hưởng định đến cảnh quan kiến trúc, CT biểu tượng truyền thống VH-LS địa phương; Người định đầu tư định việc tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc CTXD Pháp luật doanh nghiệp Luật Doanh nghiệp 2005: 10 chương, 172 điều Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2005 đăng ký kinh doanh Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 5/9/2007 hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật DN Một số khái niệm Góp vốn việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu chủ sở hữu chung cơng ty Tài sản góp vốn tiền Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi, vàng, giá trị QSD Đ, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí kỹ thuật, tài sản khác ghi Điều lệ công ty thành viên góp để tạo thành vốn công ty Vốn điều lệ số vốn thành viên, cổ đơng góp cam kết góp thời hạn định ghi vào Điều lệ công ty Vốn pháp định mức vốn tối thiểu phải có theo quy định pháp luật để thành lập DN Quốc tịch DN quốc tịch nước, vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng ký kinh doanh Điều kiện kinh doanh yêu cầu mà DN phải có phải thực kinh doanh ngành, nghề cụ thể, thể giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, CCHN, chứng nhận bảo hiểm TNNN, yêu cầu vốn pháp định yêu cầu khác Doanh nghiệp Là tổ chức kinh tế có tên riêng; Có tài sản; Có trụ sở giao dịch ổn định; Được đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật Các loại hình DN:Cơng ty Nhà nước; Cơng ty cổ phần; Công ty TNHH thành viên trở lên; Công ty TNHH thành viên; Công ty hợp danh; DN tư nhân Bên cạnh loại hình DN cịn có: HTX, Hộ kinh doanh Vốn pháp định Ngành, nghề kinh doanh phải có VPĐ, mức VPĐ cụ thể, quan có thẩm quyền QLNN VPĐ, quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận VPĐ, hồ sơ, điều kiện cách thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo quy định pháp luật chuyên ngành DN phải chịu trách nhiệm tính trung thực xác số vốn xác nhận vốn pháp định thành lập DN DN có nghĩa vụ bảo đảm mức vốn điều lệ thực tế không thấp mức vốn pháp định xác nhận trình hoạt động kinh doanh DN Đối với DN đăng ký kinh doanh đăng ký bổ sung ngành, nghề phải có vốn pháp định việc ĐKKD đăng ký bổ sung ngành, nghề kinh doanh phải có thêm xác nhận quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, trừ trường hợp vốn chủ sở hữu ghi bảng tổng kết tài sản DN thời điểm gần lớn nước vốn pháp định theo quy định Người trực tiếp xác nhận vốn pháp định liên đới chịu trách nhiệm tính xác, trung thực số vốn thời điểm xác nhận Chứng hành nghề CCHN văn mà CQNN có thẩm quyền Việt Nam hiệp hội nghề nghiệp Nhà nước uỷ quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp ngành, nghề định CCHN cấp nước ngồi khơng có hiệu lực thi hành Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành Điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên có quy định khác Ngành, nghề kinh doanh phải có CCHN điều kiện cấp CCHN tương ứng áp dụng theo quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan Đối với DN kinh doanh ngành, nghề phải có CCHN theo quy định pháp luật việc ĐKKD đăng ký bổ sung ngành, nghề kinh doanh phải thực theo quy định đây: - Đối với DN kinh doanh ngành, nghề mà PL yêu cầu Giám đốc DN người đứng đầu sở kinh doanh phải có CCHN Giám đốc DN người đứng đầu sở kinh doanh phải có CCHN - Đối với DN kinh doanh ngành, nghề mà PL yêu cầu Giám đốc người khác phải có CCHN Giám đốc DN cán chun mơn theo quy định PL chuyên ngành phải có CCHN - Đối với DN kinh doanh ngành, nghề mà PL không yêu cầu Giám đốc người đứng đầu sở kinh doanh phải có CCHN cán chuyên môn theo quy định PL chuyên ngành phải có CCHN Tổ chức, cá nhân người nước lần đầu tư thành lập doanh nghiệp VN Trường hợp DN dự định thành lập có sở hữu nhà đầu tư nước ngồi 49% vốn điều lệ phải có dự án đầu tư thực đăng ký đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế theo quy định pháp luật đầu tư Trong trường hợp này, doanh nghiệp cấp Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (gọi tắt GCNĐT); Trường hợp DN dự định thành lập có sở hữu nhà đầu tư nước ngồi khơng q 49% vốn điều lệ việc thành lập DN thực theo quy định Luật Doanh nghiệp Nghị định số 88/2006/NĐ-CP Việc đăng ký đầu tư trường hợp áp dụng theo quy định tương ứng dự án đầu tư nước Pháp luật thương mại Luật Thương mại năm 2005 Nghị định 37/2006/NĐ-CP hoạt động xúc tiến thương mại Hµng hãa bao gồm: + Tất loại động sản, kể động sản hỡnh thành tương lai; + Vật gắn liỊn víi ®Êt ®ai Ngun tắc hoạt động thương mại - Bình đẳng trước PL thương nhân hoạt động thương mại Tự do, tự nguyện thỏa thuận Áp dụng thói quen bên Áp dụng tập quán Bảo vệ lợi ích người tiêu dùng Thừa nhận giá trị pháp lý thông điệp liệu Xúc tiến thương mại - Là hoạt động thúc đẩy, tìm kiểm hội mua bán hàng hóa cung ứng dịch vụ gồm: Khuyến mại Quảng cáo thương mại Trưng bày Giới thiệu hàng hóa, dịch vụ Hội chợ, triển lãm thương mại Xin cảm ơn ... Luật đất đai liên quan đến Kinh doanh bất động sản Luật ĐĐ năm 1988 (chưa công nhận thị trường QSDĐ); Luật ĐĐ năm 1993 (cơng nhận đất đai có giá trị), Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật. .. Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản gồm: - Đất đai; - Nhà, CTXD gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, CTXD đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác... định cư nước thực hoạt động đầu tư theo Luật Đầu tư; HTX thành lập hoạt động theo quy định Luật HTX Điều kiện CĐT DAPTNƠ thương mại: - Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đầu