IV. Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 1. Về các hình thức giao đất v cho thuê đất Nhìn chung, xét về mặt hình thức thì giữa Luật đất đai năm 2003 so với Luật đất đai năm 1993 v các Luật đất đai sửa đổi bổ sung về cơ bản không có nhiều sự thay đổi lớn. Các thay đổi chỉ l, họ có quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Điều 108 xác định: + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình v cá nhân sử dụng đất lm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng vì mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vo mục đích đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê, sử dụng đất vo mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản v lm muối đợc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất. + Ngời Việt nam định c ở nớc ngoi thực hiện các dự án đầu t tại Việt Nam đợc quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền hng năm hoặc trả tiền một lần cho ton bộ thời gian thuê. + Tổ chức, cá nhân nớc ngoi sử dụng đất vo các mục đích khác nhau có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê hng năm hoặc trả tiền một lần. + Tổ chức kinh tế trong nớc, hộ gia đình cá nhân v ngời Việt Nam định c ở nớc ngoi sử dụng đất vo mục đích kinh doanh đã thuê đất của nh nớc nay có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền nếu có nhu cầu v thực hiện nghĩa vụ ti chính đối với nh nớc. Sự thay đổi lớn thứ hai l, không còn hình thức cho thuê trả tiền thuê nhiều năm nh trớc đây. 2. Chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 36 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất đợc chia thnh 2 loại: chuyển mục đích phải xin phép v chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nh nớc có thẩm quyền. Khoản 1 quy định các trờng hợp phải xin phép bao gồm: + Chuyển từ đất chuyên trồng lúa nớc sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng v đất nuôi trồng thuỷ sản. + Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang sử dụng vo mục đích khác. + Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. + Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. + Chuyển đất phi nông nghiệp không phải l đất ở thnh đất ở. Đối với việc chuyển mục đích cần phải lu ý những điểm sau: - Đối với những trờng hợp không quy định tại khoản 1 Điều 36 thì không phải xin phép cơ quan nh nớc có thẩm quyền nhng phải đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc uỷ ban nhân dân cấp xã. - Khi chuyển mục đích thì nghĩa vụ ti chính v thời hạn cũng nh các quyền v nghĩa vụ đợc áp dụng cho loại đất đã đợc chuyển mục đích sử dụng mới. - Đối với loại đất khi chuyển mục đích m phải nộp tiền sử dụng đất thì ngời sử dụng phải nộp tiền theo mục đích sử dụng. V. Vấn đề quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai. Từ trớc đến nay, vấn đề quy hoạch sử dụng đất đợc nói đến nhiều tại các diễn đn, hội nghị song dờng nh công tác quy hoạch vẫn cha đáp ứng đợc các nhu cầu của sự phát triển, đó l sự xa rời thực tiễn của nhiều quy hoạch, quy hoạch thờng đi sau một bớc so với thực trạng nh ở, đất ở đã v đang sử dụng, khi thực hiện quy hoạch thờng gây nhiều tốn kém trong giải phóng mặt bằng v đôi khi không thể thực hiện đợc đúng quy hoạch, còn bê trễ trong quản lý quy hoạch khiến các quy hoạch không thống nhất có tính cục bộ vùng miền, không thống nhất giữa quy hoạch ngnh v lãnh thổ. Nhìn chung các quy định trong Luật đất đai năm 1993 còn chung chung chỉ mang tính nguyên tắc l chủ yếu m cha xác định đợc rõ các nội dung cụ thể nh nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyền, cơ chế lập, trình duyệt v quyết định quy hoạch, việc công bố quy hoạch v thực thi quy hoạch. Trên thực tế, Chính phủ đã có Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngy 1/10/2001 về quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai, song với phạm vi điều chỉnh chỉ l lập, xét duyệt v quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì văn bản nêu trên vẫn cha đáp ứng đợc quá trình xây dựng quy hoạch cho công cuộc phát triển đất nớc. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 từ Điều 21 đến Điều 30 dnh một mục trong chơng quản lý nh nớc về đất đai để quy định về quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai với những điểm cần lu ý sau đây: + Các quy định đã chính thức luật hoá v mở rộng phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngy 1/10/2001 tạo khuôn khổ pháp lý để xây dựng v quản lý quy hoạch sử dụng đất có nề nếp v kỷ cơng hơn. + Lần đầu tiên chúng ta quy định tại Điều 21 về nguyên tắc lập quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai. Đây l quy định mang tính chỉ đạo về mặt đờng lối khi xây dựng quy hoạch, vì thiếu nó chúng ta sẽ thiếu các định hớng có tầm vĩ mô khi hoạch định chính sách. Quy hoach sử dụng đất trớc hết phải có cái nhìn tổng thể, hớng tới tơng lai trong sự phát triển, l sự hi hoá giữa kinh tế v môi trờng sống, l sự bảo vệ các giá trị văn hoá truyền thống v văn hoá đơng đại. Cho nên khi lập quy hoạch sử dụng đất, các nh xây dựng chính sách phải xuất phát từ chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của đất nớc đợc đề cập trong các văn kiện của Đảng, đợc xây dựng có tầm bao quát rộng về mặt không gian v thời gian. + Cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung, thẩm quyền quyết định quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đợc xây dựng một cách đồng bộ từ trung ơng đến các địa phơng, có sự phân công phân nhiệm rõ rng giữa các cơ quan quyền lực nh nớc, cơ quan hnh chính nh nớc v hoạt động chuyên ngnh của cơ quan chuyên môn. + Một vấn đề m nhiều ng ời quan tâm không chỉ l ngời dân thuần tuý m ngay cả nhiều tổ chức quản lý sử dụng đất đai đều mong muốn l quy hoạch khi xây dựng, khi công bố quy hoạch chi tiết phải có tiếng nói của nhân dân đóng góp ý kiến. Thông qua quá trình ny, chắc rằng quy hoạch sử dụng đất không chỉ gắn với một không gian rộng lớn của sự phát triển m có sự hi ho về truyền thống, nét đẹp về văn hoá đợc gìn giữ cho muôn đời sau. Với việc góp ý cho việc giữ gìn lng đo truyền thống của ngời H nội hay tôn tạo, bảo vệ các khu phố cổ ở H Nội, Huế, Hội An không chỉ giữ gìn các giá trị văn hoá m còn l điểm hẹn du lịch hấp dẫn cho du khách trong nớc v nớc ngoi l những ví dụ cụ thể về chiến lợc ny. + Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 đã có cái nhìn dứt khoát đối với những quy hoạch đợc xây dựng nhng không mang tính khả thi thì cần xem xét lại để điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch. Bởi vì, những ngời sử dụng đất nằm trong quy hoạch luôn chịu một sức ép từ quy hoạch đợc phê duyệt nhng không biết bao giờ thực hiện. Nhiều ngời dân phản ánh l đất đai của họ nằm trong quy hoạch v quy hoạch đó đợc vạch ra từ hng chục năm qua, bản thân gia đình họ không đợc nhập hộ khẩu vì đất quy hoạch, không đợc xây dựng cải tạo cơi nới nh ở vì không đợc phép xây dựng trên đất quy hoạch, bán nh không ai mua vì khu vực quy hoạch. Tình hình đó không biết sẽ kéo di đến bao giờ v bao giờ thì quy hoạch đợc triển khai, ngời dân chỉ biết chờ đợi trong sự thất vọng. Cho nên quy hoạch treo l hiện tợng phổ biến ở nhiều nơi, nếu sau 3 năm kể từ ngy công bố thu hồi đất để thực hiện dự án m không thực hiện đợc thì cơ quan nh nớc có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch đó v công bố công khai trên các phơng tiện thông tin đại chúng. VI. Về quyền của ngời sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai mới thể hiện một số điểm mới nh sau: Thứ nhất, lần đầu tiên trong Luật đất đai quyền của mọi ngời sử dụng đất, dù đó l tổ chức trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoi, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoi hay hộ gia đình, cá nhân trong nớc đều đợc quy định chính thức trong luật, không có tình trạng đợc điều chỉnh ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật v thể hiện sự phân biệt giữa các chủ thể khác nhau. Thứ hai, ngời sử dụng đất có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền hoặc đợc nh nớc cho thuê đất, từ đó cân nhắc về quyền cụ thể của mình khi tham gia vo quan hệ pháp luật đất đai. Thứ ba, quyền của ngời sử dụng đất đợc mở rộng hơn nhiều so với quy định trớc đây, ví dụ nh tổ chức trong nớc đợc nh nớc giao đất có thu tiền có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với cộng đồng dân c sử dụng đất hoặc tặng nh tình nghĩa gắn liền với đất cho ngời có công với nớc. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho ngời thừa kế theo quy định của pháp luật v cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoi thuê đất. Đây l các quyền lần đầu tiên đợc ghi nhận trong Luật đất đai dnh cho hộ gia đình, cá nhân trong nớc. Thứ t, các thủ tục hnh chính về thực hiện quyền của ngời sử dụng đất đợc quy định trong luật thay thế các quy định trớc đây tại các Nghị định của Chính phủ với cơ chế đơn giản, dễ thực hiện v có sự cải cách đáng kể về thủ tục hnh chính khi thực hiện quyền của ngời sử dụng đất. Ngời sử dụng đất tự xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với các quy định trong Bộ luật dân sự m không nhất thiết phải theo các mẫu hợp đồng đợc quy định trong những văn bản pháp luật đất đai trớc đây. Mặt khác, hồ sơ của ngời sử dụng đất đợc quy định khá đơn giản, chỉ còn hai loại giấy tờ l hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất v giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ hợp lệ đợc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất v ngời sử dụng cũng nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ nơi nộp hồ sơ theo cơ chế một cửa. Thứ năm, nếu nh trong Luật đất đai năm 1993 v các Luật đất đai sửa đổi bổ sung còn ghi nhận nhiều hình thức cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc thì nay chỉ còn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê hng năm. Hình thức cho thuê đất trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoi khi xây dựng trụ sở lm việc hoặc thực hiện các dự án đầu t tại việt Nam. Từ đó để xác định quyền cho ngời sử dụng đất. VII. Các quy định về ti chính đất đai v giá đất Một trong những tiêu chí khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 l xuất phát từ việc coi đất đai l nguồn nội lực, nguồn ti chính tiềm năng lớn của đất nớc trong tiến trình công nghiệp hoá v hiện đại hoá đất nớc. Vì vậy, Nh nớc cần phải xác định rõ rng các nghĩa vụ t i chính của ngời sử dụng đất để điều tiết nguồn thu cho ngân sách nh nớc, mặt khác tạo sự công bằng trong việc bồi thờng tái định c khi nh nớc thu hồi đất vì lợi ích của nh nớc v xã hội. 1. Các nguồn thu ngân sách nh nớc từ đất đai. Cho đến nay, nguồn thu ngân sách nh nớc từ các khoản thuế, phí v lệ phí liên quan đến đất đai mỗi năm thu đợc khoảng 4500 tỷ đồng, năm cao nhất đạt 7268 tỷ đồng ( nguồn: Tổng cục thuế- Báo cáo của Bộ ti chính về đánh gía chính sách thu hiện hnh đối với đất đai v hớng hon thiện tháng 4/2003 ). Nh vậy, tuy l nguồn nội lực quan trọng song trên thực tế các khoản thu từ đất không lớn. Tới đây, Nh nớc tiếp tục miễn thuế cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức nông nghiệp đến năm 2010 thì nguồn thu tiếp tục giảm, nh nớc đầu t nhiều công trình hạ tầng xã hội để cho nhiều ngời sử dụng đất hởng lợi m không điều tiết nguồn lợi ny vo ngân sách nh nớc thì đây quả l một khiếm khuyết không nhỏ. Vì vậy, theo Điều 54 Luật đất đai năm 2003 nguồn thu ngân sách từ đất đai sẽ bao gồm: + Thu từ tiền sử dụng đất đối ngời đợc giao đất có thu tiền, ngời chuyển mục đích từ loại không thu tiền sang loại có thu tiền, từ hình thức thuê đất chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền. + Tiền thuê đất đối đất do nh nớc cho thuê. + Tiền thuế sử dụng đất. + Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. + Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai. + Tiền bồi thờng thiệt hại cho Nh nớc khi gây thiệt hại trong quản lý v sử dụng đất. + Các khoản phí v lệ phí trong quản lý v sử dụng đất. Bên cạnh những nguồn thu nêu trên, Nh nớc cần hớng tới việc điều tiết thu nhập từ việc hởng lợi của ngời sử dụng đất khi Nh nớc lm quy hoạch hoặc khi Nh nớc đầu t lớn vo cơ sở hạ tầng m ngời sử dụng đất hởng lợi từ các công trình ny. Nh vậy, một mặt Nh nớc điều tiết đợc nguồn thu cho ngân sách của mình, mặt khác thể hiện sự công bằng trong việc thụ hởng lợi ích từ mọi đối tợng sử dụng đất. 1. Các quy định về giá đất. Từ sau khi có Luật đất đai năm 1993, Chính phủ đã quy định khung giá các loại đất để thực hiện các khoản thu cho ngân sách Nh nớc v bồi thờng thiệt hại cho ngời sử dụng đất khi nh nớc thu hồi đất. Mặc dù Chính phủ đã điều chỉnh bằng nhiều văn bản khác nhau song giá đất Nh nớc quy định vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất ngoi thị trờng. Điều đó dẫn đến một hậu quả l, khi Nh nớc giao đất với giá đất thấp thì ngời đợc giao đất hởng lợi cho nên có thể bao chiếm nhiều đất đai m khai thác không hiệu quả để lãng phí đất đai, trong khi đó ngời bị thu hồi đất không chịu nhận bồi thờng với giá đất thấp hơn nhiều so với thị trờng gây khiếu kiện rất nghiêm trọng ở nhiều nơi trong cả nớc. Từ thực tế đó, Luật đất đai năm 2003 quy định từng vấn đề cụ thể sau đây: 2. Căn cứ xác định giá đất. Theo quy định tại Điều 55 v Điều 56 Luật đất đai năm 2003 thì giá đất do UBND các tỉnh v thnh phố trực thuộc trung ơng công bố hng năm vo ngy 1/1 căn cứ vo nguyên tắc, phơng pháp v khung giá các loại đất đất m Chính phủ quy định lm cơ sở để thực hiện các nghĩa vụ ti chính của ngời sử dụng đất v bồi thờng thiệt hại khi Nh nớc thu hồi đất. Nh vậy, UBND cấp tỉnh trên cơ sở các quy định của Chính phủ v căn cứ vo tình hình cụ thể của từng địa phơng để xác định giá đất phù hợp với thực tế chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thờng. Điều đó có nghĩa l, giá đất m uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố về cơ bản sẽ sát với giá đất thị trờng, để tránh tình trạng có sự chênh lệnh quá lớn giữa gía đất Nh nớc v giá đất thị trờng. Chúng tôi cho rằng, mục tiêu của Đảng v nh nớc Việt Nam l xây dựng một nền kinh tế thị trờng có định hớng xã hội chủ nghĩa. Vì vậy, giá đất phải phù hợp với thị trờng v đáp ứng các yêu cầu của nền kinh tế thị trờng m không thoát ly với các định h ớng của Nh nớc v thực tế cuộc sống. VIII. Vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai So với các quy định trớc đây, cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai có những điểm mới quan trọng cần phải lu ý. Thứ nhất, theo quy định tại Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngy 29/10/2004 của Chính phủ về thi hnh Luật đất đai, các tranh chấp đất đai khi xẩy ra trong nội bộ nhân dân thì các bên chủ động gặp gỡ để tự ho giải, nếu không thoản thuận đợc thì thông qua ho giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Trờng hợp các bên tranh chấp không ho giải đợc thì gửi đơn đến uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất để ho giải. Trong thời hạn 30 ngy lm việc UBND cấp xã có trách nhiệm ho giải, việc ho giải phải đợc lập thnh biên bản có chữ ký của các bên, có xác nhận của uỷ ban nhân dân về ho giải thnh hoặc không thnh. Nh vậy, việc ho giải tại uỷ ban nhân dân cấp xã l một cơ chế bắt buộc trớc khi các bên tranh chấp trong trờng hợp ho giải không thnh đợc quyền yêu cầu cơ quan t pháp hoặc cơ quan hnh chính nh nớc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo luật định. Thứ hai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của to án nhân dân đã có sự mở rộng đáng kể so với Luật đất đai năm 1993. Cụ thể, to án nhân dân giải quyết các trờng hợp sau: + To án nhân dân giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất m ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo các Luật đất đai năm 1987, 1993 v Luật đất đai năm 2003 với các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở trung ơng phát hnh qua từng thời kỳ. + To án đợc mở rộng giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, m ngời sử dụng đất có những giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 v 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Các tranh chấp ny trớc đây do UBND cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật đất đai năm 1993. Tuy nhiên, với thực tế những loại giấy tờ m các bên tranh chấp đợc quy định tại khoản 1, 2 v 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, to án nhân dân không gặp quá nhiều những khó khăn trong việc xác định quyền sử dụng của các bên đơng sự. Bởi vì, các giấy tờ đó do các cơ quan nh nớc cấp trong từng thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai của nh nớc ta hoặc đợc thừa nhận trong quá trình sử dụng đất. Cho nên mở rộng cho to án nhân dân giải quyết những trờng hợp ny l một bớc tiến lớn trong việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa to án nhân dân v cơ quan hnh chính nh nớc. + To án nhân dân giải quyết những tranh chấp ti sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đối với loại việc ny, dù ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay cha có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đều do to án nhân dân thụ lý giải quyết theo thủ tục chung. Căn cứ vo các văn bản pháp luật về dân sự v pháp luật đất đai, to án giải quyết theo từng đờng lối cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên. Thứ ba, theo quy định tại Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì trong trờng hợp các bên tranh chấp không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 v 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì các bên tranh chấp lm đơn gửi đến cơ quan hnh chính nh nớc để đợc giải quyết theo trình tự sau: + Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thnh phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu những tranh chấp xẩy ra trong nội bộ nhân dân, giữa hộ gia đình, cá nhân với cộng đồng dân c sử dụng đất. Trờng hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện, các bên có quyền lm đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh l quyết định cuối cùng v có hiệu lực pháp luật. + Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai xẩy ra giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoi, tổ chức, cá nhân nớc ngoi với nhau hoặc giữa họ với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c. Trờng hợp không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, các bên có quyền lm đơn xin giải quyết tranh chấp đến Bộ trởng Bộ Ti nguyên v Môi trờng, quyết định của Bộ trởng l quyết định cuối cùng có hiệu lực pháp luật. Nh vậy, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đợc quy định rõ rng, dù đó l cơ chế t pháp hay cơ chế hnh chính. Luật đất đai năm 2003 v Nghị định thi hnh đã có bớc phát triển mới khi xác định thẩm quyền t pháp v thẩm quyền hnh chính trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, góp phần giải quyết dứt điểm những tranh chấp khiếu kiện đang xẩy ra khá phức tạp trong thời gian vừa qua. . thực tế đó, Luật đất đai năm 20 03 quy định từng vấn đề cụ thể sau đây: 2. Căn cứ xác định giá đất. Theo quy định tại Điều 55 v Điều 56 Luật đất đai năm 20 03. 1, khoản 2 v 5 Điều 50 Luật đất đai năm 20 03. Các tranh chấp ny trớc đây do UBND cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật đất