Đang tải... (xem toàn văn)
Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
Lời nói đầu Thị trờng bất động sản có vai trò quan trọng phát triển kinh tế xà hội quốc gia Trong năm gần đây, thị trờng bất động sản Hà nội đà trở thành vấn đề quan trọng ngày đợc ý d luận Thủ đô Các phơng tiện báo chí , truyền hình đề cập tới thị trờng bất động sản, tới vấn đề cập nhập thị trờng này; hoạt động thị trờng bất động sản ngày sôi động với phát triển kinh tế nớc nói chung thủ đô nói riêng Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hởng thị trờng bất động sản ®Õn ®êi sèng kinh tÕ x· héi lµ rÊt to lớn Thật vậy, bất động sản nhu cầu thiết yếu thiếu đợc, đất ở, nhà vô quan trọng ngơì Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trờng bất động sản thờng đợc đề cập đến nh: vấn đề sốt đất, đầu đất, mua bán trao tay sốt đất Hà Nội khởi đầu từ năm qua đến cha hạ nhịêt giá nhà đất tăng không vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tợng không bình thờng cuả kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn cao bất hợp lý so với thu nhập đại đa số ngời lao động; thị trờng bất động sản giai đoạn sơ khai, thị trờng không thức ( nhà nớc không kiểm soát đợc)Từ cho thấy việc nghiên cứu thị trTừ cho thấy việc nghiên cứu thị trờng bất động sản Hà nội cần thiết có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trờng bất động sản qua có giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xà hội Thủ đô Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm: Phân tích thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trờng bất động sản Chơng I: Cơ sở lý luận khoa học thị trờng bất động sản I) Tổng quan thị trờng bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân đà xác định khái niệm bất động sản nh sau: + Bất động sản tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sanr khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đợc đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nớc có thẩm quỳên + Nhà đất: - theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác - theo nghĩa hẹp nhà khuôn viên xung quanh nhà, nh đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trờng loại thị trờng a) Thị trờng Là hợp phần bắt buộc kinh tế hàng hoá đời, phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hoá, thông qua trao đổi hàng hoá thị trờng tạo gắn bó thị trờng kinh tế hàng hoá Vậy thị trờng phạm trù kinh tế hàng hoá, kết phân công lao động cuả kinh tế hàng hoá, phạm trù khách quan tất yếu, yếu tố nội sản xuất hàng hoá Vậy thị trờng : tổng thể quan hệ thực hàng hoá dịch vụ, nơi diễn trình trao đổi tác động qua lại lẫn ngời mua ngời bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống xác định số lợng, chất lợng , giá hàng hoá dịch vụ Thị trờng đa dạng, phức tạp chủ yếu đất qui luật thị trờng chi phối nh: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía b) Phân loại thị trờng Để nắm băt chất thị trờng , nhận biết loại thị trờng , x hớng hình thành vận động loại thị trờng Vì cần phải phân loại thị trờng , tức phân chia thị trờng theo giác độ khách quan, khoa học Theo phạm vi lÃnh thổ: Có thị trờng giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi Theo đặc điểm tính chất sản phẩm trinh tái sản xuất sản phẩm xà hội: Thị trờng hàng hoá tiêu dùng dịch vụ: thị trờng hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trờng yếu tố sản xuất: thị trờng tài chính, sức lao động, thông tin khoa học công nghệ theo mức độ cạnh tranh: đợc vào số lợng ngời tham gia thị trờng sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phơng thức hình thành giá cả, hình thành phơng thức ứng xử bên tham gia thị trờng c) Các hình thái thị trờng phân loại bổ ngang bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh số ngời tham gia thị trờng : Ngời mua Ngời bán Mét Mét NhiỊu Mét Mét sè NhiỊu ®éc qun tay độc quyền bán độc quyền đôi hạn chế bán độc quyền mua độc quyền song độc quyền hạn chế phơng cạnh tranh bán độc quyền mua độc quyền cạnh Cạnh tranh tranh mua Thực tế ngời ta phân loại thị trờng nh sau: + thị trờng cạnh tranh hoàn hảo thị trờng đa phơng + thị trờng không hoàn hảo thị trờng đơn phơng , thị trờng cạnh tranh độc quyền Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời mua bán loại hàng hoá không ngời mua bán riêng lẻ tác động đến giá thị trờng điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều - Không có hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu - Ra nhập rút lui rễ ràng - Các doanh nghiệp có thông tin đầy đủ thị trờng Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ để gây ảnh hởng đến giá Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán sản phẩm định, sản phẩm nhiều khác ( khác biệt mẫu mà , dịch vụ, địa điểmTừ cho thấy việc nghiên cứu thị tr) d ) Thị trờng bất động sản Là địa điểm, nơi ngời mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lợng bất động sản đợc thể Thị trờng bất động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất động sản ; thị trờng cho thuê; thị trờng chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nh sau: - thị trờng cấp I: thị trờng chuyển nhợng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - thị trờng cấp II: thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê - Thị trờng bán lại cho thuê lại cônng trình đà đợc mua đà cho thuê 1.2 ) Vai trò thị trờng bất động sản Vai trò thị trờng bất động sản to lớn đợc thể nh sau: 1) thị trờng bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh Thị trờng nơi chuyển hoá từ hình thái vật sang hình thái gía trị nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng kinh doanh, hiệu kinh doanh Cho nên địn h đời tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Quá trình kinh goanh bất động sản trình tạo bất động sản trình đợc thể tiền tệ hoá yếu tố sản xuất có đất đai vào tổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá dung lợng thị trờng 2) Thị trờng bất động sản cầu nối ngời sản xuât tiêu dùng bất động sản , ngời xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất 3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất 4) Góp phần đổi quản lý đất đai nhà công trình gắn liền với đất 5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác nâng cao trình độ xà hội hoá sản xuất kinh doanh 1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản 1) Mang tính chất không tập trung Trải rộng khắp nơi, phạm vi toàn lÃnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm di dời, tiêu huỷ đất thị trờng bất động sản mang tính địa phơng Thị trờng bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mang tính chất điạ phơng, điều kiện tự nhiên, kinh tế xà hộiTừ cho thấy việc nghiên cứu thị trkhác nhau, tạo nên thị tr ờng khác nhau, qui mô khác đô thị có trình độ qui mô chất lợng cao nông thôn 2) Là thị trờng không hoàn hảo - đất đai không tái tạo đợc , mang tính chất độc quyền nhiều so với thị trờng hàng hoá, biến động giá đât mạnh so với giá hàng hoá khác - đặc tính tài sản đất đai, thiếu thông tin giao dịch bất động sản góp phần tạo nên khong hoàn hảo cạnh tranh thị trờng bất động sản - cấu trúc nhà, mõi đất có đặc trng , riêng bịêt, đa số giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ 3) Cung thị trờng bất động sản phản ứng nhanh chóng tơng ứng với thay đổi cầu Vì tính bền vững bất động sản gây tính thích nghi hai mặt cung cầu thị trờng Việc tăng cung loại bất động sản đòi hái mÊt nhiÒu thêi gian nh xin cÊp giÊy phÐp xây dựng biến động xảy chậm so với phần lớn thị trờng Vì khả điều chỉnh tăng cung kịp thời giá đột ngột tăng cầu tăng Do phải đo đợc nhịp đập chu kỳ kinh tế gắn với biến động cấu dân c, thu nhập dân cTừ cho thấy việc nghiên cứu thị tr thời điểm, từ dự đoán đ ợc vận động hợp lý điều kiện thị trờng , thay đổi dòng thu nhạp tạo nên cho tài sản cho trớc, thời gian cho trớc, sở phục vụ xác định giá trị bất động sản 4) Tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định Mặc dù cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, nhng tổng đất cố định việc hạn chế qui hoạch , kiểm soát ảnh hởng lớn đến cung đất bổ sung cho mục đích cụ thể đó, phải 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản 1) Nhà nớc ngời sử dụng đất Đất đai sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý, nhà nớc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, ngời sử dụng đất đợc quyền sử dụng nh: chuyển đổi , chuyển nhợng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn 2) Ngời kinh doanh bất động sản Là ngời thông qua trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Bao gồm doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội có loại chủ đầu t tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ơng, tổ chức đoàn thể, ngời dân 3) Chính phủ cấu phủ Chính phủ cấu phủ quản lý, giám sát, qui tắc vận hành thị trờng bất ®éng s¶n Sù tham gia cđa chÝnh phđ thĨ hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch đòn bẩy, phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng thị trờng bất động sản; thứ hai, thông qua chế thị trờng phủ điều tiết quan hệ cung cầu gía bất động sản 4) Ngân hàng Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trờng bất động sản (tạo vốn cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ) 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ chủ đầu t bất động sản 6) Chuyên gia t vấn loại Các chuyên gia t vÊn nh : kiÕn tróc s, kü s thiÕt kÕ, thi công , lắp đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế giá giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trờng bất động sản - Thị trờng đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớc quản lý thị trờng nhằm : phát huy u chế thị trờng hạn chế khắc phục khuyết tật đất chế phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nớc định hớng, dẫn dắt thành phần kinh tế tạo môi trờng điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo chế thị trờng , kiểm soát chặt chẽ xử lý vi phạm pháp luật kinh tế bảo đảm kết hợp hài hoà phát triển kinh tế- xà hội - Thị trờng bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với trớc pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh môi trờng hợp tác cạnh tranh Các chđ thĨ kinh tÕ lÜnh vùc kinh doanh bÊt động sản độc lập với họ toàn quyền định việc kinh doanh - Trình độ phân công lao động xà hội xà hội hoá phát triển đến mức độ định - Ngời bán ngời mua bất động sản đợc tự giao dịch, tự lựa chọn tuỳ theo khả mình, hoạt động giao dịch thị trờng phải tuân thủ theo yêu cầu thị trờng , đmả bảo đầu đủ thông tin thị trờng bất động sản - Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trờng bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trờng, nhà quản lý II) Sự vận động thị trờng bất động sản 2.1) Cung bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản thị trờng khối lợng bất động sản sẵn sàng đa trao đổi thị trờng thời điểm đó, với mức giá giới hạn định Điều kịên hình thành cung : - ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán - bất động sản phải dáp ứng đợc yêu cầu thị trờng đợc thị trờng chấp nhận giá trị sử dụng - giá phải phù hợp với sức mua, khả toán - phải có thị trờng bất động sản xuất hiện, số lợng bất động sản tham gia giao dịch thị trờng đợc thừa nhận 2) Các khu vực sản xuất cung nhà + Khu vực công cộng khu vực công cộng hay gọi khu vực nhà nớc hoạt động xây dựng phát triển nhà nhà nớc quan, doanh nghiệp nhà nớc đầu t xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nớc coi nh nguồn vốn ngân sách nhà nớc quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nớc Khu vực công cộng đợc xem tiêu điểm sách nhà khu vực nhà nớc can thiẹp trực tiếp vào + Khu vực t nhân Khu vực phát triển nhà t nhân hoạt động phát triển nhà không nguồn vốn ngân sách nhà nớc , tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức nhà nớc quản lý xây dựng phát triển nhà Nhà nớc điều tiết khu vực thông qua qui tẵc qui định tiêu chuẩn xây dựng Chính phủ nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà t nhân theo hai hớng : thứ nhất: thực thi sách nhằm hạn chế việc phát triẻn khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua qui địng tỷ lệ mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất mặt xây dựng, sách thuế thu nhập xây dựng nhµ ë cao cÊp cã thu nhËp cao Thø hai: phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân tiếp cận đợc khu vực nhà t nhân qua sách cho vay vốn việc chấp nhà mà họ mua + Khu vực nhà không thức Khu vực nhà không thức hay gọi khu vực bình dân, hoạt động xây dựng nhà hoàn toàn độc lập với khuôn khổ quy tắc phủ 2) Những nhân tố ảnh hởng đến cung + Quĩ nhà đất quy hoạch phủ Nhà nớc thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Đây sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất, tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự làm triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị nhà đất có Đây công việc quan trọng phủ quyền địa phơng định + Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển nhà Các yếu tố đầu vào, nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò quan trọng cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lợng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú bất động sản + Chính sách pháp luật nhà nớc Cung nhà đất phụ thuộc vào sách phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất khoản đầu t phát triển nhà đất 3) Độ co giÃn cung dịch chuyển đờng cung a) §é co gi·n cđa cung Sù thay ®ỉi vỊ cung trớc hết bắt nguồn từ thay đổi sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định Gía đờng cung Tổng cung đất đai cố định, đờng cung hoàn toàn không co giÃn, trờng hợp đờng tổng cung đất đai đơng thẳng đứng vuông góc với trục hoành Qui luật chung cung lợng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hoá tăng lên Quy luật vận động nh cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung đờng hoàn toàn không co giÃn , song cha phải cung đất với t cách hàng hoá Trong phạm vi hoàn cảnh định cung nhà đất hàm co giÃn giá Tuy nhiên , độ co giÃn cung nhà đất giá nói chung tơng đối nhỏ, hàm cung nhà đất thực tế đờng tơng đối dốc Giá lợng cung b) Sự dịch chuyển đờng cung Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyển hẳn qua bớc qua trái phải Trong trờng hợp , thay đổi vê cầu không theo kịp thờng tạo thay đổi đáng kể giá bất động sản Trong trờng hợp nhân tố tác động đến cung thay đổi lợng cung thay đổi thông qua chuyển dịch đờng cung Những tác nhân làm dịch chuyển đờng cung nhiều nhất: - chinh sach phủ nhà đất: nh cấp phép xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng nhà đất ởTừ cho thấy việc nghiên cứu thị trth ờng làm cho đờng cung dịch chuyển bên trái - Mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đờng cung dịch chuyển sang bên phải 2.2) Cầu bất động sản 1) Khái niệm Cầu bất động sản khối lợng bất động sản mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán để nhận đợc khối lợng bất động sản thị trờng Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu bất động sản có cách biệt lớn qui mô , phạm vi đối tợng xuất Nhu cầu thờng xuất với qui mô lớn phạm vi rộng với tất đối tợng Song cầu thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp có nhu cầu khả toán, có nhóm đối tợng có nhu cầu nhng không trở thành cầu thị trờng, có đối tợng nhu cầu sử dụng nhng lại có nhu cầu đầu kíêm lợi, nên có cầu xuất thị trờng Điều kiện hình thành cầu: - Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng nhà đất - Có nguồn lực tài đảm bảo khả toán nhu cầu - Phải có hoạt động thị trờng để nhu câù có khả toán có điều kiện gặp cung Có nhiều loại cầu khác bất động sản, phân nh sau: - cầu đất đai cho sản xuất - cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông công trình công cộng - cầu nhà ở, đất xây dựng nhà đất xây dựng công trình bất động sản khác - cầu giả tạo quan hệ thơng mại đất kỳ vọng lợi nhuận ngời đầu t bất động sản 10 ... động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất động sản ; thị trờng cho thuê; thị trờng chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nh sau: - thị trờng cấp I: thị. .. cho thấy việc nghiên cứu thị tr) d ) Thị trờng bất động sản Là địa điểm, nơi ngời mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lợng bất động sản đợc thể Thị trờng bất động. .. tin thị trờng bất động sản - Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trờng bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trờng, nhà quản lý II) Sự vận động thị trờng bất động sản
