CHUYÊN ĐỀ 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH PHẦN I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH I GIỚI THIỆU TỔNG QUAN CÁC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH Tổng quan Luật xây dựng Kỳ họp thứ 4, khóa XI (tháng 11/2003), Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Luật xây dựng Luật xây dựng có hiệu lực từ 01/7/2004 1.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng: a) Phạm vi điều chỉnh: Luật xây dựng điều chỉnh quan hệ hoạt động xây dựng tổ chức, cá nhân; quy định quyền nghĩa vụ c t ổ ch ức, cá nhân đ ầu t xây dựng cơng trình hoạt động xây dựng b) Đối tượng áp dụng: Các tổ chức, cá nhân nước; tổ chức, cá nhân n ước đ ầu t xây dựng cơng trình hoạt động xây dựng lãnh thổ Việt Nam ph ải tuân th ủ quy định Luật xây dựng Trường hợp điều ước quốc t ế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết gia nhập có quy đ ịnh khác v ới lu ật xây dựng áp dụng quy định điều ước quốc tế 1.2 Khái niệm hoạt động xây dựng Hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, thi cơng xây dựng cơng trình, giám sát thi cơng xây dựng cơng trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng hoạt động khác có liên quan đến xây dựng cơng trình 1.3 Những ngun tắc hoạt động xây dựng Việc đầu tư xây dựng hoạt động xây dựng phải: a) Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hóa xã hội b) Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng c) Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an tồn cơng trình, tính mạng người tài sản d) Bảo đảm tiết kiệm, hiệu kinh tế, đồng cơng trình, tồn dự án 1.4 Quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng để lập dự án đầu tư xây dựng qu ản lý xây dựng Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng quy đ ịnh phân cấp cụ thể Luật xây dựng, cụ thể: a) Quy hoach chi tiết xây dựng đô thị lập cho khu ch ức đô thị khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xu ất khu b ảo tồn di sản văn hóa, khu du lịch, nghỉ mát, khu khác đ ược xác đ ịnh; c ải tạo chỉnh trang khu trạng đô thị b) Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị sau: - Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian l ập theo yêu cầu dự án; -Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian l ập không 09 tháng c) Căn lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị: - Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đ ược phê duyệt - Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phê duyệt - Kết điều tra, khảo sát số liệu, tài liệu khí t ượng, th ủy văn, hải văn, địa chất, tượng kinh tế, văn hóa, xã hội s ố liệu; tài li ệu khác có liên quan d Lấy ý kiến quy hoạch chi tiết xây dựng thị: - Trong q trình lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, tổ chức tư vấn thiết kế quy hoạch phải phố hợp với quyền địa phương để lấy ý kiến nhân dân khu vực quy hoạch nội dung có liên quan đến đồ án quy hoạch xây dựng - Hình thức lấy ý kiến: Trưng bày sơ đồ, vẽ phương án quy hoạch; lấy ý kiến phiếu Người lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời thời gian ngày làm việc, kể từ ngày nhận phiếu lấy ý kiến; sau thời hạn quy định khơng trả lời coi đồng ý - Trước trình quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng, tổ chức tư vấn có trách nhiệm báo cáo với quan phê duyệt kết lấy ý kiến, làm sở cho việc phê duyệt đ Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng : - Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đô thị loại đạc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, khu công nghệ cao khu kinh tế đặc thù: + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi ti ết xây d ựng đô thị thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đ ủ hồ s h ợp l ệ c quan thẩm định Tùy theo vị trí, quy mơ đồ án quy ho ạch xây d ựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân c ấp huy ện phê duyệt; + Sở Xây dựng Sở Quy hoạch – Kiến trúc t ỉnh, thành phố có Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi ti ết xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt Ủy ban nhân dân c ấp t ỉnh thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đ ủ hồ sơ hợp l ệ c c quan trình thẩm định - Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đô thị lo ại 4, lo ại 5; quy hoạch chi tiết xây dựng; tỷ lệ 1/500 đô thị lo ại đ ặc bi ệt, lo ại 1, loại 2, loại 3: + Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi ti ết xây dựng đô thị thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đ ủ hồ sơ hợp lệ c quan thẩm định Người có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây d ựng thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo thời gian quy đ ịnh chịu trách nhiệm trước pháp luật nội dung thẩm định, phê ệt e Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị - Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị xem xét điều chỉnh có trường hợp sau đây: + Quy hoạch chung xây dựng đô thị điều chỉnh tồn điều chỉnh cục có ảnh hưởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng ; + Cần khuyến khích thu hút đầu tư phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị phân khu chức năng; + Dự án có quy hoạch chi tiết duyệt, thời gian 03 năm không triển khai thực Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, người có thẩm quyền phê duyệt phải lấy ý kiến nhân dân địa phương khu vực liên quan đến quy hoạch điều chỉnh Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thị phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 1.5 Loại cấp cơng trình Các cơng trình xây dựng phân thành loại cấp Loại cơng trình xây dựng xác định theo cơng sử dụng, bao gồm cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, lượng cơng trình khác Cấp cơng trình xác định theo loại cơng trình vào quy mơ, u cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng cơng trình tuổi thọ cơng trình xây dựng Mỗi loại cơng trình phân thành cấp gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III cấp IV 1.6 Hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật: bao gồm hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp lượng, chiếu sáng cơng cộng, cấp nước, nước, xử lý chất thải cơng trình khác.  1.7 Hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội: bao gồm hệ thồng giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp lượng, chiếu sáng cơng cộng, cấp nước, nước, xử lý chất thải cơng trình khác 1.8 Thiết bị cơng trình thiết bị cơng nghệ Hệ thống thiết bị lắp đặt vào cơng trình bao gồm thiết bị cơng trình thiết bị cơng nghệ : Thiết bị cơng trình thiết bị lắp đặt vào cơng trình xây dựng theo thiết kế xây dựng Thiết bị công nghệ thiết bị nằm dây chuyền công nghệ lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế cơng nghệ 1.9 Khảo sát xây dựng a Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất cơng trình, khảo sát địa chất thủy văn, khảo sát trạng công trình cơng việc khảo sát phục vụ cho hoạt động xây dựng b Khảo sát xây dựng tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát phê duyệt Tài liệu khảo sát xây dựng để lập loại đồ án quy hoạch xây dựng thiết kế xây dựng cơng trình 1.10 Điều kiện để khởi cơng xây dựng cơng trình Cơng trình xây dựng khởi công đáp ứng điều kiện sau đây: Có mặt xây dựng; có giấy phép xây dựng nh ững cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế v ẽ thi cơng c hạng mục, cơng trình phê duyệt (đối với cơng trình lập báo cáo kinh tế - Kỹ thuật sau báo cáo phê duyệt); có hợp đ ồng xây dựng; đ ủ nguồn vố để đảm bảo tiến độ xây dựng công trình theo ti ến đ ộ đ ược phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình; có biện pháp đ ể dảm b ảo an tồn, vệ sinh mơi trường q trình thi cơng xây dựng 1.11 Giải phóng mặt xây dựng cơng trình a Việc giải phóng mặt xây dựng phải lập thành phương án Phương án giải phóng mặt xây dựng thể dự án đ ầu t xây dựng cơng trình phê duyệt đồng thời với phê ệt d ự án đ ầu tư xây dựng cơng trình Đối với dự án có nhu cầu tái đ ịnh cư ph ải l ập phương án dự án tái định cư thực trước giải phóng m ặt xây dựng Phạm vi giải phóng mặt xây dựng phải phù h ợp với quy hoạch chi tiết xây dựng dự án đầu tư xây dựng đ ược phê ệt Thời hạn giải phóng mặt xây dựng phải đáp ứng theo nhu cầu tiến đ ộ thực dự án phê duyệt quy định người có th ẩm 10 quyền b.Việc bồi thường giải phóng mặt xây dựng phải đảm bảo lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân có liên quan Đối với nhà tổ chức, cá nhân phải giải chỗ ổn định, có điều kiện chỗ tốt chỗ cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thỏa thuận khác bên liên quan trường hợp đền bù tài sản để giải phóng mặt xây dựng c Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật thị phương án giải phóng mặt phải đảm bảo vừa xây dựng cơng trình mới, vừa chỉnh trang cơng trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng duyệt; đảm bảo nhà nước điều tiết giá trị chênh lệch đất sau giải phóng mặt đầu tư xây dựng cơng trình 11 1.12 Các hành vi bị cấm hoạt động xây dựng a Xây dựng cơng trình nằm khu vực cấm xây dựng; xây dựng cơng trình lấm chiếm hành lang bảo vệ cơng trình giao thơng, thủy lợi đê ều, lượngm khu di tích lịch sử - văn hóa khu vực bảo vệ cơng trình khác theo quy định pháp luật; xây dựng cơng trình có nguy c l đ ất, lũ qt, trừ cơng trình xây dựng để khắc phục tượng b Nhà thầu xây dựng bố trí cán quản lý, người trực tiếp huy thi công không đủ lực hành nghề xây dựng, tương ứng với loại, cấp cơng trình c Nhận thầu thi cơng xây dựng cơng trình vượt q l ực ho ạt đ ộng xây dựng theo quy định.  d Cho mượn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác đ ể hoạt động xây dựng đ Triển khai thi công xây dựng công trình khơng với cam k ết theo hồ sơ dự thầu hợp đồng giao nhận thầu xây dựng cơng trình 12 e Thi cơng xây dựng phận cơng trình, cơng trình xây dựng khơng có giấy phép xây dựng sai giấy phép xây dựng; Không có thiết k ế đ ược duyệt sai thiết kế xây dựng duyệt g Thực không trình, quy phạm xây dựng gây lún, r ạn n ứt cơng trình lân cận h Khơng có biển báo cơng trường theo quy định; khơng có biển báo an tồn; khơng có phương tiện che, chắn an tồn; khơng có hàng rào b ảo vệ an tồn i Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết kiểm tra vật li ệu xây dựng có kiện xây dựng phịng thí nghiệm chưa đ ược lập chuẩn k Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; s d ụng thiết kế cơng nghệ khơng có chứng xuất xứ, chứng nhận đ ủ tiêu chuẩn chất lượng theo quy định l Khơng có hệ thống quản lý chất lượng, không tổ chức giám sát thi công xây dựng, thi công không thiết kế, thi công không quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình m Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lượng, làm sai lệch giá tr ị 13 toán, toán 2 Những vấn đề luật đất đai liên quan tới dự án đầu tư xây dựng cơng trình 2.1 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình a Căn giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Căn để định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt - Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Dự án phê duyệt 14 b Để có đất phục vụ cho việc khảo sát lập dự án ph ủ ban hành Nghị số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 số giải pháp xử lý vướng mắc hoạt động đầu tư xây dựng cải cách m ột số thủ tục hành theo chủ tịch UBND cấp tỉnh quy ết đ ịnh cho phép chủ đầu tư dư án có chủ trương đầu tư sau đ ược đăng ký sau cấp giấy chứng nhận đầu tư mà phù hợp với quy hoạch: quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương, quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất khu vực dự án, quy hoạch xây dựng, quy ho ạch nghành quy hoạch sản phẩm vào khu vực để tiến hành việc điều tra, khảo sát, đo đạc xây dựng diện tích đất để lập dự án c Văn thẩm định nhu cầu sử dụng đất để thực hi ện dự án đầu tư tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà n ước ho ặc khơng phải dự án có vốn dự án đầu tư nước ngồi Sở tài ngun mơi trường chủ trì, phối hợp với Sở, Ban, Ngành có liên quan đ ến th ẩm định nhu cầu sử dụng đất sở xem xé hồ sơ dự án đ ầu t theo quy định pháp luật đầu tư d Dự án xây dựng sở tôn giáo UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW xét duyệt 15 2.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất a UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức, giao đất tôn giáo, giao đất cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài, cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước b UBND huyện quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, giao đất cộng đồng dân cư c UBND cấp xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quý đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Điều đáng lưu ý quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khơng ủy quyền 16 2.3 Tài đất đai a Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước khoản kinh phí, phí, lệ phí thuế theo quy đ ịnh bao gồm: ti ền s d ụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đ ất, chuy ển m ục đích sử dụng đất từ đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đ ất đ ối với đất nhà nước giao đất cho thuê, thuế sư dụng đất, thuế thu nhập t chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ việc sử phạt vi phạm pháp lu ật đất đai, tiền bồi thường cho nhà nước gây thiệt hại quản lý s dụng đất đai, phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai b Tiền sử dụng đất -Tiền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước tính sở diện tích đất, giá đất thời hạn sử dụng đ ất Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất diện tích đ ất đ ược nhà n ước giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá đất tính thu tiền sử dụng đ ất giá đ ất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm giao đất UBND c ấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ Giá đất tính theo ti ền s dụng đất trường hợp đấu giá đấu, đấu thầu dự án có sử dụng đ ất giá đất trúng đấu giá Thời hạn sử dụng đất xác định theo quy ết đ ị17 nh - Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao, thực sách nhà ở, đất người có cơng với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; nhà máy xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà trung cư cho công nhân khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà cho người phải di dời thiên tai Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất giảm tiền sử dụng đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, nhà nước giao đất nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch 18 c Tiền thuê đất - Tiền thuê đất khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước theo hợp đồng thuê đất Tiền thuê đất thu năm b ằng di ện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất - Miễn, giảm tiền thuê đất - Người sử dụng đất nhà nước cho thuê đất miễn tiền thuê đất dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đ ầu t đầu tư địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án s d ụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân khu công nghi ệp; d ự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên tiền t ngân sách nhà n ước; dự án sử dụng đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, khoa học cơng nghê, dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, t ạm ngừng hoạt động miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước thời gian t ạm ngừng xây dựng bản, tạm ngừng hoạt động theo xác nhận c quan cấp giáy phép đầu tư cấp giấy phép kinh doanh Người s dụng đất nhà nước cho thuê đất để sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh, thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xu ất kinh doanh mà sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng th ủy sản, làm muối bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng đ ược 19 giảm tiền thuê đất d Thuế sử dụng đất Cơ sỏ pháp lý vấn đế Pháp lệnh thuê nhà đ ất ban hành năm 1992 sửa đổi năm 1994 Bất hợp lý lớn thu ế đất phi nông nghiệp tài sản gắn liền với đất Căn tính thu ế diện tích đất, giá đất tính thuê thuế xuất Tuy nhiên thu ế s dụng đ ất đất tính theo thuế nhà đất cịn mức thấp Về mặt kinh t ế, với việc xóa bỏ bao cấp nhà đưa bất động sản (nhà, cơng trình) vào kinh doanh mức thuế khuyến khích đ ầu tích tr ữ Vi ệc đánh thuế lũy tiến chưa thực được, đặc biệt việc đánh lũy ti ến mức cao vào diện tích đất giữ khơng sử dụng 20 ... hoạt động xây dựng Hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, thi cơng xây dựng cơng trình, giám... cơng xây dựng cơng trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng hoạt động khác có liên quan đến xây dựng cơng trình 1.3 Những nguyên tắc hoạt động xây dựng. .. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH I GIỚI THIỆU TỔNG QUAN CÁC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH Tổng quan Luật xây dựng Kỳ họp