PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 1 Fannie Mae Foundation có thể giúp bằng cách nào Giống như phần đông người Mỹ, việc quý vò làm chủ một căn nhà là một phần quan trọng của giấc mơ của quý vò. Fannie Mae Foundation có thể giúp quý vò hiểu các giai đoạn cần thiết để đạt đến giấc mơ đó. Hoặc, nếu quý vò đã làm chủ một căn nhà rồi, chúng tôi vẫn có thể giúp quý vò giữ giấc mơ đó lâu dài. Làm chủ một căn nhà là một trách nhiệm lớn, một trách nhiệm cần chấp nhận trong nhiều năm. Dầu sao, nó cũng là phần thưởng cho sự cố gắng. Dù quý vò nghó đến mua một căn nhà hoặc đã làm chủ nhà rồi, Fannie Mae Foundation vẫn có thể giúp. Là một tổ chức vô vụ lợi, ngoài các hoạt động khác, chúng tôi còn cung cấp những tài liệu hữu ích cho người Mỹ về việc làm chủ một căn nhà. PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 2 Tìm hiểu sự việc Đ a số mọi người cần vay tiền để mua nhà, sửa nhà, hoặc mua sắm nhiều món quan trọng. Hiểu vấn đề vay tiền có thể khó khăn, vì vậy, như là một dòch vụ công cộng, chúng tôi cung cấp các chỉ dẫn “Những Điều Căn Bản về Vay Tiền: Những gì quý vò không biết có thể làm mình thiệt thòi.” Chúng tôi hy vọng tập tài liệu này sẽ giúp quý vò có được những quyết đònh đúng. Khi quý vò nghe “Cần tiền? Tín dụng xấu? Không tín dụng? Không thành vấn đề!” tiếp theo là lời hứa tiền bạc dễ dàng, hãy coi chừng! Vay tiền từ nguồn tài trợ đó có thể đưa đến một lầm lẫn đắt giá. Nếu quý vò đồng ý vay số tiền đó và sau đó trả tiền hàng tháng trễ nải, quý vò có thể hủy hoại tín dụng của mình. Quý vò cũng có thể mất tiền tiết kiệm, xe, đồ đạc trong nhà, và có thể, luôn cả căn nhà của mình! Đa số những nơi cho vay rất quý mến khách hàng của họ và muốn dành cho khách những lựa chọn vay tiền càng hay càng tốt. Nếu cần vay tiền và có tín dụng tốt—hoặc có thể được cải tiến bằng cố gắng nhiều hơn— quý vò có thể đủ điều kiện để vay một số tiền với lãi xuất hợp lý. Nên nhớ là chỉ vay vừa đủ số tiền cần, từ một nơi mình có thể tin tưởng và với số tiền hàng tháng mà mình trả được. 1 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 3 Cho vay kiểu lợi dụng là gì và nó ảnh hưởng đến quý vò ra sao? Đ a số những nơi cho vay đều đáng tin cậy—tiếc thay, một số ít không được như vậy. Đôi lúc, họ hướng dẫn người vay đi ra ngoài cách vay tiền với lãi xuất có thể chấp nhận hơn. Thay vào đó, họ cống hiến tiền vay có lãi xuất thật cao, với chi phí mơ hồ và phí tổn không cần thiết. Những cách thức cho vay này được xem là cho vay lợi dụng. Một nơi cho vay kiểu lợi dụng có thể là một hãng lớn mà quý vò biết tên. Hoặc có thể là một hãng nhỏ hay một nơi trung gian cho vay mà quý vò không bao giờ nghe đến. Những nơi cho vay kiểu lợi dụng có nhiều nét giống nhau. Họ: • cho vay chỉ căn cứ duy nhất vào trò giá căn nhà, chớ không đặt trên căn bản khả năng trả tiền vay của người mua; • tính lãi xuất cao bất thường cho số tiền vay; • thêm quá nhiều điểm vào số tiền vay mà không hạ thấp lãi xuất; • tính lệ phí quá mức; và • kèm thêm chi phí không cần thiết, như tiền đóng trả trước bảo hiểm tín dụng nhân thọ. Dù có hay không có phí tổn phụ trội này, quý vò cũng sẽ bò khó khăn hoặc không thể trả được tiền vay. Nếu sau này quý vò trả tiền trễ nải, có thể sẽ bò thêm chi phí. Hoặc nơi cho vay có thể đề nghò quý vò xin tái tài trợ tiền vay để giảm số tiền đóng hàng tháng. Nhưng các số tiền chưa trả sẽ cộng vào số tiền vay mới, gây tốn kém cho quý vò nhiều hơn về sau này. Sau đó, tiền vay cũng trở nên khó khăn hơn để trả. Nếu 2 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 4 không thể trả, quý vò có thể mất những món đồ đã mua hoặc sử dụng chúng để bảo đảm cho món tiền đã vay. Thông thường, nạn nhân của việc cho vay kiểu lợi dụng là những người có lợi tức thấp và lợi tức bò giới hạn, người thiểu số và người cao niên. Nhưng bất cứ ai— kể cả quý vò—cũng có thể bò nơi cho vay lợi dụng hướng dẫn sai lạc. Quý vò có thể trả tổng cộng nợ thẻ tín dụng hoặc mua căn nhà đầu tiên. Nếu đã làm chủ một căn nhà, có thể quý vò muốn sửa chữa nó. Lý do vay tiền là tốt, nhưng nếu vay tiền sai lầm, quý vò có thể mất căn nhà của mình! Đây là một thí dụ việc gì có thể xảy ra nếu không cẩn thận: Gia đình Nguyễn luôn luôn mơ ước mua một căn nhà. Tuổi họ trong lứa ba mươi và lợi tức gia đình là $48,000 một năm. Họ bò một số vấn đề về tín dụng trong quá khứ, nhưng đã trả tiền thiếu của họ đúng thời hạn trong hai năm. Tuy vậy, họ vẫn sợ tín dụng xấu trong quá khứ có thể làm cho họ không đủ điều kiện để vay tiền mua nhà tại một ngân hàng hoặc nghiệp đoàn tín dụng. Họ rất vui mừng khi nhận được một lá thư từ ABC Credit cống hiến tiền vay mua nhà “dễ dàng” cho mọi người. Sau khi nói chuyện với nhân viên của ABC, gia đình Nguyễn cảm thấy tự tin là mọi việc được dàn xếp tốt đẹp. Họ không cần xét lại với các nơi cho vay khác xem mình có thể được một lãi xuất nhẹ hơn hay không. Thay vì vậy, họ vay qua ABC. Nhân viên phụ trách cho vay thân thiện nói với họ rằng ông ta đã giúp nhiều người trong hoàn cảnh của họ. Được tiền vay mua nhà rất dễ dàng—họ nhận $90,000 tiền cho vay mua nhà với lãi xuất có thể điều chỉnh; nhưng là 15 phần trăm với 7 điểm. Và, với điều kiện cho vay từ ABC là họ phải mua bảo hiểm tín dụng nhân thọ là $500. 3 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 5 Nếu đã tìm hỏi chung quanh, gia đình Nguyễn có thể nhận thức rằng họ có thể đủ điều kiện cho một số tiền vay tốt hơn—với lãi xuất cố đònh 8% chỉ có 2 điểm và không cần có bảo hiểm tín dụng nhân thọ. Nhân viên cho vay của ABC khuyên họ nên tin tưởng ông ta—và tiếc thay, đó là việc gia đình Nguyễn đã làm như vậy. Vào cuối năm thứ nhất, lãi xuất tiền vay mua nhà tăng lên 2 phần trăm, đến 17 phần trăm,—và tiền vay mua nhà tăng $145 mỗi tháng! Ngay sau đó gia đình Nguyễn bò trễ nải trong việc trả tiền. Họ tìm cách xin giúp đỡ, nhưng đã quá trễ. Họ mất căn nhà. 4 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 6 Làm sao có được số tiền vay tốt nhất? • Hãy tìm hỏi chung quanh xem số tiền cho vay nào tốt nhất cho hoàn cảnh của quý vò. Hỏi tại nơi nào mà quý vò cảm thấy thoải mái, như ngân hàng, nghiệp đoàn tín dụng, hoặc một cơ quan gia cư vô vụ lợi hay tại những văn phòng cố vấn tín dụng người tiêu thụ đòa phương. Muốn xác nhận lãi xuất hiện hành, tìm trong mục “business” (thương mại) hoặc “real estate” (đòa ốc) của tờ báo đòa phương. Gọi điện thoại hỏi nhiều nơi như ngân hàng, nơi cho vay và tiết kiệm, hoặc hãng cho vay tiền mua nhà. Biểu đồ dưới đây cho thấy là có nhiều lãi xuất khác nhau cho số tiền vay mua nhà trong 30 năm, lãi xuất cố đònh, có thể ảnh hưởng đến số tiền trả góp hàng tháng. • Chỉ nên vay số tiền quý vò cần và có thể trả được. Quý vò có thể được khuyến khích vay nhiều hơn số tiền cần dùng. Vì vậy, trước khi quyết đònh về số tiền sẽ vay, nên biết là quý vò sẽ sử dụng tiền đó ra sao và dự tính sẽ trả tiền đó như thế nào. Nếu đã mắc nợ và có 5 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% $ 20,000 $120 $133 $147 $161 $176 $190 $206 $221 $237 $253 30,000 180 200 220 241 263 286 309 332 355 379 40,000 240 266 294 322 351 381 411 442 474 506 50,000 300 333 367 402 439 476 514 553 592 632 60,000 360 399 440 483 527 571 617 664 711 759 70,000 420 466 514 563 614 667 720 774 829 885 80,000 480 532 587 644 702 762 823 885 948 1,012 90,000 540 599 660 724 790 857 926 996 1,066 1,138 100,000 600 665 734 805 878 952 1,029 1,106 1,185 1,264 110,000 660 732 807 885 965 1,048 1,131 1,217 1,303 1,391 120,000 719 798 881 966 1,053 1,143 1,234 1,327 1,422 1,517 130,000 779 865 954 1,046 1,141 1,238 1,337 1,438 1,540 1,644 140,000 839 931 1,027 1,126 1,229 1,333 1,440 1,549 1,659 1,770 150,000 899 998 1,101 1,207 1,316 1,428 1,543 1,659 1,777 1,897 LÃI XUẤT Số tiền mượn nợ Lãi xuất Tiền trả hàng tháng SỐ TIỀN MƯN N PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 7 vấn đề trong việc trả tiền, quý vò không nên vay tiền thêm nữa. Thay vì thế, quý vò hãy tìm cách thương lượng một chương trình trả nợ với nơi cho vay hiện tại. • Hãy hiểu chính xác toàn thể số tiền vay sẽ tốn kém bao nhiêu. Hãy duyệt xét lại toàn thể thời biểu trả tiền. Hãy biết chắc tổng số tiền phải trả là bao nhiêu khi hoàn tất lần trả cuối cùng. Trên hết, hãy lưu ý đến tiền vay với kiểu “trả dồn” cao vào lúc cuối. Nếu gặp khó khăn trong lúc trả tiền lần cuối khi đáo hạn, quý vò có thể phải vay lại một món nợ để trả cho món tiền vay trả dồn này. Nếu số tiền vay đầu tiên không bảo đảm cho một số tiền vay mới với lãi xuất hợp lý, số tiền vay tái tài trợ có thể làm cho quý vò tốn nhiều hơn vì bò nhiều điểm và thêm lệ phí cộng vào. • Hãy biết chắc rằng lệ phí tiền vay là hợp lý. Trong đa số trường hợp, lệ phí tiền vay không nên vượt quá 5% số tiền vay, trừ khi quý vò trả nhiều hơn để được lãi xuất thấp hơn. Thí dụ, nếu số tiền vay là $70,000, lệ phí tiền vay không nên vượt quá $3,500 6 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 8 ($70,000 x .05=$3,500). Tuy nhiên, có vài trường hợp có thể làm cho lệ phí tiền vay cao hơn. Nếu quý vò không chắc, hãy hỏi một người cố vấn đáng tin cậy như cố vấn viên tại văn phòng cố vấn gia cư vô vụ lợi. • Hãy đọc mỗi chữ trong tài liệu cho vay, và kiểm soát mọi việc cho chính xác. Không chấp nhận các từ ngữ tiền vay chỉ vì người cho vay nói là “Tiêu chuẩn.” Hãy biết chắc là quý vò hiểu rõ lý do—và hậu quả—của mỗi từ ngữ tiền vay trước khi ký tên. • Không nên để bò áp lực phải ký nhận một số tiền vay mà mình không có khả năng trả. Nhưng nếu bò áp lực phải ký nhận một số tiền vay mà không có khả năng trả, quý vò phải hành động ngay. Quý vò có quyền pháp lý để hủy bỏ, hoặc “chống lại” một hợp đồng vay tiền khi nhà quý vò được sử dụng làm bảo chứng cho một số tiền vay trên trò giá căn nhà (home-equity loan). Nhưng, thông thường, quý vò phải hủy bỏ số tiền vay bằng văn bản trong vòng ba ngày làm việc kể từ ngày ký tài liệu vay tiền. 7 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 9 Quý vò có thể làm gì để tránh một nơi cho vay lợi dụng? • Hãy cẩn thận đối với số tiền vay do một người gọi điện thoại cho quý vò hoặc đến gõ cửa nhà quý vò mà không được mời. Hãy quăng vào sọt rác thư của hãng đề nghò dàn xếp một số tiền cho quý vò vay. Quảng cáo hứa hẹn tiền dễ dàng nên được xem xét cẩn thận. Nên nhớ, một lời hứa qu á tốt, chưa chắc đã đúng. • Hãy cẩn thận với lối quảng cáo quá hối thúc trong việc buôn bán, như những lời đề nghò món hàng chỉ có hiệu lực trong một thời gian giới hạn. Nếu đề nghò tốt—và hợp lệ—hôm nay, nó vẫn có thể tốt ngày mai. Hãy dành thời giờ để tìm hiểu nó. • Nếu muốn kết hợp món nợ của mình vào món nợ mới theo kiểu vay mua nhà theo trò giá căn nhà, trước hết, hãy tham khảo với văn phòng gia cư vô vụ lợi tại đòa phương hoặc văn phòng cố vấn tín dụng dành cho người tiêu thụ. Các cơ quan này có những điều tốt mà quý vò cần. Họ có thể giúp tìm cách sắp xếp tín dụng để tránh kết hợp nợ chung với nhau. Nếu kết hợp các món nợ lại là cách lựa chọn thích hợp nhất, họ có thể giúp quý vò chọn cách hay nhất hiện đang được áp dụng. Không có sự giúp đỡ của họ, có thể quý vò sẽ chọn một cách vay tiền xấu và kết cuộc sẽ mất nhà. • Tránh vay tiền có kèm nhiều phụ trội mà quý vò không cần. Tiền vay không nên bao gồm phí tổn không cần thiết, như tiền đóng 8 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 10 [...]... số tiền vay Điểm (hoặc điểm của loại vay tiền hạ giá) [Point (or loan discount points)]: Lệ phí một lần do người cho vay tính để giảm lãi xuất trên số tiền vay Mỗi điểm bằng một phần trăm của số tiền vay Thí dụ một điểm trên số tiền vay mua nhà $100,000 là $1,000 Phạt vạ trả tiền sớm (Prepayment penalty): Số tiền phạt vạ mà một vài nơi cho vay tính vào khi tiền cho vay được trả sớm Kiểm soát để xem tiền. .. đi khi tiền vay không trả được Trò giá thật sự (equity): sự khác biệt giữa trò giá thò trường hiện tại của một tài sản và số tiền người chủ nhà còn thiếu trên tài sản đó Lệ phí (Fee): Tất cả phí tổn cộng vào một số tiền cho vay Tiền vay trên trò giá thật sự (Home equity loan): tiền vay dựa vào trò giá thật sự mà một người vay tiền có trên nhà của mình Tiền lời (Interest): Chi phí đã trả để vay tiền Nó... không phải trả tiền lời nếu trả đầy đủ tiền hóa đơn mỗi tháng Ngược lại, lãi xuất của tiền vay mua nhà, tiền vay theo trò giá của ngôi nhà, xe hơi, hoặc tiền vay cá nhân thường thấp hơn rất nhiều Lãi xuất tiền vay có thể thay đổi tùy theo nơi cho vay, tùy theo loại tiền vay, và tùy theo quá trình tín dụng riêng của quý vò Quý vò nên liên lạc ít nhất ba nơi cho vay để so sánh lãi xuất và những khoản lựa... thấp nên không đủ để trả dứt toàn thể số tiền đã vay, vì vậy số tiền trả dồn, hoặc số tiền trả một lần, phải được trả vào cuối thời hạn vay tiền Loại tiền vay này có thể có một điều khoản để tái tài trợ khi tiền trả dồn Đóng sổ (hoặc kết thúc sổ sách) [(Closing (or settlement)]: Một buổi họp để kết thúc việc bán một tài sản Người mua đồng ý trả tiền vay mua nhà và tổng số chi phí kết thúc cũng được... trả sớm Kiểm soát để xem tiền vay có tiền phạt hay không và có hiệu lực trong bao lâu Nếu quý vò dự đònh trả tiền trước khi đáo hạn, hoặc nghó rằng mình có thể bán nhà trước khi trả dứt tiền vay, tiền phạt vạ có thể gây tốn kém cho quý vò Tiền vốn (Principal): Số tiền được vay Tái tài trợ (Refinancing): Tiến trình để trả dứt một món nợ bằng tiền vay mới do căn nhà hoặc tài sản đó bảo chứng 12 PredLendGuide... Điều Căn Bản về Vay Tiền: Những gì quý vò không biết có thể làm quý vò thiệt thòi) Tập tài liệu này được Fannie Mae Foundation cung cấp như là một dòch vụ công cộng Không nên xem hoặc tin tưởng tập tài liệu này như là một cố vấn pháp lý Hãy tham khảo với người cố vấn pháp lý để được giúp đỡ về vấn đề pháp lý Fannie Mae Foundation luôn tạo ra những cơ hội để có thể làm chủ một căn nhà, qua những sự... vay tiền Họ cũng có thể hướng dẫn làm đơn khiếu nại với người cho vay Dòch Vụ Pháp Lý Đòa Phương hoặc các tổ chức Giúp Đỡ Pháp Lý được liệt kê trong mục “business” của sổ điện thoại niên giám 11 PredLendGuide - VIET 12/6/00 10:55 AM Page 14 Chú giả i từ ngữ vay tiề n Tiền vay trả dồn (Balloon loan): Đây là một loại tiền vay ngắn hạn với tiền trả hàng tháng thấp nên không đủ để trả dứt toàn thể số tiền. .. thêm tài liệu về cách thức mua nhà, Fannie Mae Foundation có những sách chỉ dẫn miễn phí Những sách này được mô tả dưới đây Quý vò cũng có thể tìm các tài liệu này trên mạng lưới Fannie Mae Foundation: www.fanniemaefoundation.org • Knowing and Understanding Your Credit (Biết và hiểu tín dụng của bạn) Tập chỉ dẫn này giải thích tại sao tín dụng tốt rất quan trọng khi muốn mua một căn nhà và chỉ nhiều điều. .. bảo hiểm tín dụng nhân thọ Người cho vay kiểu lợi dụng có thể đòi hỏi quý vò mua một khế ước bảo hiểm tín dụng nhân thọ trước khi họ cho vay Điều này không cần thiết Các khoản tiền phụ trội này sẽ cộng vào tổng số phí tổn của tiền vay và quý vò sẽ phải trả tiền hàng tháng cao hơn • Không bao giờ ký một hợp đồng mà không hiểu hết Và không bao giờ tin lời người cho vay rằng hợp đồng là “tiêu chuẩn” Nếu... người cho vay đòi hỏi để kết thúc việc mua bán nhà Chi phí có thể thay đổi giữa các cơ sở cho vay, nhưng có thể bao gồm lệ phí đơn xin, lệ phí khởi xướng, điểm, lệ phí đánh giá, lệ phí tìm giấy chủ quyền, lệ phí bảo hiểm chủ quyền, v.v Nếu quý vò không biết chắc về bất cứ lệ phí nào, hãy hỏi cho rõ Tòch thu (Foreclosure): Tiến trình pháp lý theo đó một tài sản hoặc căn nhà có hợp đồng vay tiền có thể . dẫn Những Điều Căn Bản về Vay Tiền: Những gì quý vò không biết có thể làm mình thiệt thòi.” Chúng tôi hy vọng tập tài liệu này sẽ giúp quý vò có được những. ngữ vay tiền Tiền vay trả dồn (Balloon loan): Đây là một loại tiền vay ngắn hạn với tiền trả hàng tháng thấp nên không đủ để trả dứt toàn thể số tiền đã vay,