Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn
1 B GIO DC V O TO trờng đạI học nông nghiệp Hà NộI ---------------------------- Lấ TH PHNG THO Tỡm hiu giỏ ủt trờn ủa bn Qun Hai B Trng Thnh ph H Ni luận văn thạc sĩ Chuyờn ngành : Qun lý t ủai Ma s : 60.62.16 Ngi hng dn : PGS.TS. H Th Lam Tr Hà Nội - 2008 2 1. ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài Trong quá trình ñổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai là một trong những yếu tố quan trọng. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá ñất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả. Là một trong những quận nội thành, quận Hai Bà Trưng nằm ở phía ðông Nam trung tâm thủ ñô Hà Nội. Trong những năm gần ñây, tại các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc ñộ ñô thị hóa rất nhanh; vấn ñề quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều bất cập, giá ñất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,… Những bất cập trên dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về ñất ñai và khó khăn cho các cấp 3 chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương. Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1.Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng. Trên cơ sở ñó ñề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lời của ñất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác ñịnh giá ñất. 1.2.2.Yêu cầu - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND thành phố; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở. - Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 4 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. ðó là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá. Thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan ñến ñất ñai tại một thời ñiểm nhất ñịnh. Thực chất thị trường này ñã có từ lâu ñời nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa [10] . 2.1.1.Thị trường ñất ñai trên thế giới Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. ðất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Tại các nước tư bản phát triển, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của ñất ñã mang lại cho thị trường ñất ñai tính ñộc quyền cao, từ ñó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ñất chứ không áp 5 ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê ñất. Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ñầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ñất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến nền kinh tế hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác ñộng cho phù hợp. ðể giảm bớt quy mô tích tụ ñất ñai, Chính phủ nhiều nước ñã thi hành chính sách hạn ñiền và những qui ñịnh hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai. ðất nông nghiệp ở Anbani ñược coi là thuộc sở hữu của gia ñình nông dân theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược coi là bất hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị qui ñịnh không ñược bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia ñình chỉ ñược sở hữu ñất trồng trọt không quá 13,5 ha ñất canh tác cộng với 1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà nước cho phép [10]. Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất ñai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất ñai. Thị trường nhà ñất trên thế giới ñã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút ñầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở nước ngoài. Qua ñó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường ñất ñai trong xu thế hội nhập hiện nay [10]. 6 2.1.2.Thị trường ñất ñai Việt Nam 2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường ñất ñai - một loại thị trường ñặc biệt với hàng hoá thuộc loại ñặc biệt ñược ñưa ra trao ñổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất ñai ở nước ta thành các giai ñoạn sau ñây: * Giai ñoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao ñổi ñất ñai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân. Khi ñó giá ñất cũng ñược quy ñổi thành tiền. * Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất ñai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Các hoạt ñộng giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập quán cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch bất ñộng sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất. * Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần ñầu tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai. Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh ñường lối chuyển ñổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật ñất ñai năm 1988 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, ñể cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “ Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi ñược người 7 khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà ñó”. Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất ñai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai. Theo kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ñiều 18, Hiến pháp năm 1992 qui ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. * Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất chuyển sang giai ñoạn mới. Giai ñoạn này ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ñất ñai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật ñất ñai này. Luật ñất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy ñịnh: “Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.”(khoản 2, ñiều 3, Luật ñất ñai 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian” (ñiều 12, Luật ñất ñai 1993). ðây cũng là thời ñiểm bắt ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ñầu tư nước ngoài, ñược ñánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận ñối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt ñầu bước vào giai 8 ñoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc ñẩy gia tăng cầu về BðS không chỉ ñáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà ñầu tư hướng tới tương lai. Tiếp ñó Bộ Luật dân sự năm 1995 ñã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất. Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến về cầu về ñất ñai- BðS và là nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau ñó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BðS tham gia giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên tục giảm, thị trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Từ năm 1998 thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ñánh dấu bằng việc Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. ðến giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi ký kết hiệp ñịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng. Thêm vào ñó, ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong ñó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ñến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ñất ñai và phát triển ñô thị. 9 Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện ñầy ñủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy ñịnh mới về kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ñai này ñã quy ñịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng ñất ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi ñất. Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu, ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. 2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau: 10 * Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của Nhà nước. Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong những năm qua ñã phải vận ñộng trong một thị trường không chính thức. *Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường Thị trường ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất vào các năm 1993 – 1995 và 2001 – 2003. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng ñột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng nhanh ñột biến mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên ñã gây tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ñời sống của dân cư. * Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư ñược diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ñó vẫn tồn tại mua bán ñược thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
