Đang tải... (xem toàn văn)
bài tập nhóm pháp luật kinh doanh bất động sản
Trang 11.1 Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản 1
1.2 Những chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS 3
Trang 2Trong đời sống xã hội, có nhiều các hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận Xã hội ngày càng phát triển thì các loại hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng hơn Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư, do đó rất nhiều người sẵn sàng thực hiện những hành vi không tốt, xâm phạm lợi ích nhà nước hay lợi ích của người khác nhằm trục lợi Để kiểm soát tình hình đó, nhà nước đã ban hành những quy định về các hành vi bị cấm, đi kèm với các chế tài xử
lý những vi phạm đó Bài viết này nhóm em nghiên cứu về đề tài “Phân tích nội
dung các quy định của pháp luật về những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản ? Bình luận chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản ? Đưa ra một số giải pháp hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản”
NỘI DUNG
1 Quy định của pháp luật về những hành vi bị cấm trong kinh doanh BĐS
1.1 Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản.
Mọi tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản đều bình đẳng trước pháp luật, tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và không trái các quy định của pháp luật Trong hoạt động kinh doanh bất động sản các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi cách để nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây lũng loạn thị trường và xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động KDBĐS thì các nhà làm luật đã đưa ra điều luật quy định hành vi cấm trong KDBĐS Cụ thể:
Theo Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định về các hành vi bị cấm:
Trang 3“1 Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng kí kinh doanh; môi giới bất
động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này 2.Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.
3 Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
4 Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê muabất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.
5 Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
6 Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sảntrái pháp luật.
7 Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản khôngđúng quy định của Luật này.
8 Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất độngsản trái quy định của pháp luật.
9 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt độngkinh doanh bất động sản
10 Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên thì các chủ thể kinh doanh bất động sản phải chú ý thực hiện đúng theo nguyên tắc kinh doanh và thực hiện việc cạnh tranh kinh danh một cách lành mạnh Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản – người tạo lập ra hàng hoá bất động sản để cung cấp cho thị trường, đưa hàng hoá đến với người sử dụng qua những kênh giao dịch về bất động sản Khi đó, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nắm giữ vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản Mặc dù pháp luật không cấm những hành vi như môi giới bất động sản, thu phí, lệ phí
Trang 4trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng để tránh gây những hậu quả đáng tiếc trong việc các nhà kinh doanh bất động sản lạm chức vụ hay uy tín của mình để thực hiện những hành vi gây hại hoặc những hành vi gây cạnh tranh không lành mạnh trong thị trường kinh doanh bất động sản thì việc đưa các hành vi bị cấm vào trong hoạt động kinh doanh bất động sản là thật sự cần thiết và quan trọng.
1.2 Những chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Việc quy định ra các hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt các hành vi bị cấm đó Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản Các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể bị xử lý dưới các hình thức hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự Tuy nhiên, việc xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu là xử phạt vi phạm hành chính.
1.2.1 Chế tài hành chính.
Về hình thức và mức xử phạt đối với hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định từ Điều 31 đến Điều 34 của Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
Xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23/2009/NĐ – CP thì cá nhân tổ chức có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản…Ngoài tiền phạt, tổ chức cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1 – 3 năm hoặc không thời hạn, bị tước
Trang 5chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ 1- 3 năm hoặc không thời hạn; nếu tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ 1 -3 năm hoặc không thời hạn.
Cũng theo Nghị định 23 quy định rõ về trách nhiệm của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nếu lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không đúng hoặc quá quyền hạn, trách nhiệm Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính có một trong những hành vi nêu trên thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phải bồi thường theo quy định.
1.2.2 Chế tài dân sự.
Chế tài dân sự trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu áp dụng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự.
Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu:
- Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
- Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường 1.2.3 Chế tài hình sự.
Luật hình sự hiện tại mới đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai theo Điêu 174 Bộ luật hình sự năm 1999( sửa đổi, bổ sung năm 2009) Như vậy có thể thấy chế tài xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu
Trang 6là chế tài hành chính Các quy định trong dân sự và hình sự còn ít và chưa cụ thể Việc này cũng gây khá nhiều bất lợi cho các cơ quan xử lý vi phạm trong hoạt động này.
1.3 Bình luận về các chế tài
Có thể thấy chế tài xử lý vi phạm trong pháp luật kinh doanh bất động sản chủ yếu là chế tài hành chính Các quy định của dân sự, hình sự còn khá ít và chưa cụ thể Việc này cũng gây khá nhiều bất lợi cho cơ quan xử lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.3.1 Chế tài hành chính
Những chế tài hành chính ra đời đã hạn chế được các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản một cách kịp thời và nhanh chóng, những quy định của chế tài hành chính khá chi tiết và đầy đủ đã xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm một cách hợp lý tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm cũng như hậu quả của hành vi vi phạm, đã hình thành nên khung pháp lý cho việc xử lý các vi phạm mang tính răn đe tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần vào sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản tuy nhiên Có thể thấy chế tài xử lý vi phạm trong pháp luật kinh doanh bất động sản chủ yếu là chế tài hành chính Các quy định của dân sự, hình sự còn khá ít và chưa cụ thể Việc này cũng gây khá nhiều bất lợi cho cơ quan xử lý hoạt động kinh doanh bất động sản Mặt khác nghị định 23/2009/NĐ – CP về hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng và hình thức nặng nhất là tước quyền sử dụng giấy phép kinh doanh Việc quy định cho sự ra đời của sàn giao dịch ở Luật kinh doanh bất đông sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành.
Trang 7Những chế tài xử phạt của Nghị định 23/2009/NĐ-CP còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe Như vậy, các quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đã hình thành nên khung pháp cho việc xử lý vi phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho sự quản lý của Nhà nước cũng như thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Nhưng các quy định này chưa quy định được hết các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS Các quy định của pháp luật chưa thể với tay được đến những thủ thuật trong kinh doanh, chỉ mang tính chất định khung Công tác quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS chưa thực sự mang lại hiệu quả trong thị trường BĐS Vấn đề cần đặt ra cho công tác quản lý và điều tiết của Nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định pháp luật, đặc biệt là các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, sao cho các quy định này phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe 1.3.2 Chế tài hình sự
Có thể nói các chế tài hình sự ra đời đã xử lý nghiêm khắc được những hành vi nguy hiểm cho xã hội được quy định trong bộ luật hình sự tuy nhiên luật hình sự mới chỉ đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai.
1.3.3 Chế tài dân sự
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chế tài dân sự chủ yế áp dụng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản, tuy có đề cập việc làm trái pháp luật sẽ làm vô hiệu hợp đồng và gây ra hậu quả pháp ly nhưng chưa nói rõ về phương thức xử lý như thế nào.
Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy
phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc trong hoạt
Trang 8động kinh doanh bất động sản như là: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, áp dụng biện pháp mạnh đó là truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài đó mới có tính răn đe, hạn chế được vi phạm phát sinh Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản là điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi của những tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời những sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của bên môi giới, cũng như các bên tham gia giao dịch.
2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật
Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản như là: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, áp dụng biện pháp mạnh đó là truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài đó mới có tính răn đe, hạn chế được vi phạm phát sinh Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản là điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi của những tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời những sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của bên môi giới, cũng như các bên tham gia giao dịch.
Đã đến lúc cần phải có sự vào cuộc đồng bộ, có biện pháp điều chỉnh kịp thời những quan hệ phát sinh từ thị trường nhiều biến động này, để cung – cầu phản ánh đúng thực trạng góp phần xây dựng thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh.
1 Giải quyết sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các Luật khác có liên quan Rà soát, sửa đổi đồng bộ các Luật có liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính thống nhất trong việc thực thi theo
Trang 9nguyên tắc lĩnh vực kinh doanh bất động sản do Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh nhằm khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất như hiện nay.
2 Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; tăng cường vai trò của cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản từ Trung ương đến địa phương nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
3 Các quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đã hình thành nên khung pháp cho việc xử lý vi phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho sự quản lý của Nhà nước cũng như thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Nhưng các quy định này chưa quy định được hết các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS Các quy định của pháp luật chưa thể với tay được đến những thủ thuật trong kinh doanh, chỉ mang tính chất định khung Công tác quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS chưa thực sự mang lại hiệu quả trong thị trường BĐS Vấn đề cần đặt ra cho công tác quản lý và điều tiết của Nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định pháp luật, đặc biệt là các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, sao cho các quy định này phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe, ngừa vi phạm Cũng như hoàn thiện và cụ thể hóa các văn bản hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS cũng như các văn bản pháp quy liên quan tới công tác thanh và giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS Cải tiến lề lối, phương pháp làm việc, nâng cao chất lượng hiệu quả trong công tác thanh tra để góp phần xử lý nhanh chóng, nghiêm minh các vi phạm.
4 Pháp luật kinh doanh BDS hiện nay cũng còn thiếu các quy định nhằm xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ, có hiệu quả để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so với giá trị thực tế Cũng
Trang 10chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng lấy đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa ổn định ở các tỉnh lân cận Hà Nội, TP HCM… chuyển sang xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, sân golf…; Thiếu các quy định về xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về thị trường BDS.
Một số giải pháp hoàn thiện các quy định về xử lí vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản:
Cần sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức quản lí sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lí bất động sản.
Cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung một số quy định mâu thuẫn chồng chéo trong đăng kí bất động sản giữa luật Nhà ở, luật Xâydựng, Luật đất đai , luật bảo vệ và phát triển rừng…đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản.
Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về bất động sản cho các nhà đầu tư để dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay không.
LỜI KẾT