CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Một số vấn đề dự án đầu tư 1.1.1 Dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1.1 Dự án đầu tư Dự án đầu tư xem xét nhiều góc độ khác nhau, bản, dự án đầu tư hiểu tổng thể hoạt động chi phí cần thiết, bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm thực mục tiêu định tương lai 1.1.1.2 Dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản Dự án kinh doanh bất động sản hiểu hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh bất động sản 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Dựa mục đích sử dụng bất động sản, phân loại dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản thành: Dự án đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư; Dự án đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp; Dự án đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại; Dự án đầu tư kinh doanh khách sạn; Dự án đầu tư kinh doanh khu du lịch sinh thái; Dự án đầu tư kinh doanh khu công nghiệp; Dự án đầu tư kinh doanh khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gơn, khu cơng viên… 1.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư dự án đầu tư bất động sản 1.1.3.1 Đặc điểm dự án đầu tư Một số đặc điểm bật: dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng; dự án có chu kỳ phát triển riêng thời gian tồn hữu hạn; dự án có tham gia nhiều bên chủ đầu tư, nhà tư vấn, quan quản lý nhà nước, quan cung cấp dịch vụ đầu tư; sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo; mơi trường hoạt động có tương tác phức tạp dự án dự án khác, phận quản lý phận quản lý khác chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố thời tiết, khí hậu, thiên tai, tổ chức lao động, biến động kinh tế, dự án có tính bất định rủi ro cao 1.1.3.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản Bên cạnh đặc điểm dự án đầu tư nêu, dự án đầu tư bất động sản cịn có đặc trưng riêng đòi hỏi vốn đầu tư lớn; thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm 1.1.4 Vai trò dự án đầu tư doanh nghiệp Dự án đầu tư thể chi tiết đánh giá toàn diện khía cạnh, vấn đề liên quan đến dự án, cho phép chủ đầu tư định đầu tư hạn chế đến mức thấp khả rủi ro gặp phải Dự án đầu tu quan trọng để định chủ đầu tư có nên bỏ vốn đầu tư 1.2 Nội dung phát triển dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.2.1 Mục đích, u cầu cơng tác phát triển dự án đầu tư bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm Phát triển dự án đầu tư bất động sản tập hợp hoạt động từ việc nghiên cứu xác định địa điểm phù hợp, hình thành ý tưởng đầu tư, thiết kế ý tưởng, phân tích tài đến việc triển khai dự án, cung cấp sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh cho thị trường 1.2.1.2 Mục đích cơng tác phát triển dự án đầu tư doanh nghiệp Phát triển dự án q trình chủ đầu tư xem xét định có nên đầu tư hay khơng đầu tư theo phương án nào, kiểm tra tính khả thi dự án tìm dự án phù hợp để thực thiết kế, xây dựng ý tưởng, công tác nhằm giúp chủ đầu tư xác định xem dự án có cung cấp đầy đủ yếu tố đầu vào hay không, xác định rủi ro đưa phương án giảm thiểu ảnh hưởng rủi ro 1.2.1.3 u cầu cơng tác phát triển dự án Xuất phát từ đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển nên để đạt hiệu đầu tư mặt tài chính, kinh tế - xã hội, yêu cầu đặt công tác phát triển dự án phải nghiên cứu toàn diện, kỹ điều kiện để đưa lựa chọn giải pháp khả thi dự án khía cạnh thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý nhân sự, tài chính, kinh tế- xã hội 1.2.2 Nội dung phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.2.1 Phát triển dự án bất động sản có Đứng trước thực trạng thị trường khó khăn nay, doanh nghiệp BĐS lựa chọn chiến lược phát triển sau cho dự án BĐS triển khai mình: * Nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ * Chia nhỏ diện tích hộ * Giảm giá bán sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay * Phương thức toán linh hoạt * Thay đổi cấu sản phẩm * Sử dụng phương thức bán đấu giá BĐS 1.2.2.2 Phát triển dự án bất động sản a, Chiến lược đầu tư * Tập trung vào phân khúc bất động sản giá thấp: (nhà thu nhập thấp, hộ diện tích nhỏ) * Liên minh liên kết với đối tác nước ngồi có tiềm lực tài mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực đầu tư * Mua bán sát nhập (M&A) b, Nghiên cứu, định vị thị trường mục tiêu Thị trường mục tiêu mà doanh nghiệp BĐS lựa chọn phải phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu mà doanh nghiệp muốn hướng tới có đủ khả biến dự án giấy thành sản phẩm hoàn chỉnh c, Chiến lược marketing Marketing với doanh nghiệp BĐS việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ định hướng xây dựng phân khúc thị trường phù hợp cho sản phẩm mình; thực hoạt động tiếp thị cách bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý phương thức hiệu để mang lại kết làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn với sản phẩm BĐS tiền thuê giá bán 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác phát triển dự án đầu tư bất động sản: 1.3.1 Nhóm nhân tố bên ngồi: Nhóm nhân tố bên ngồi nhân tố thuộc mơi trường kinh doanh bên ngồi doanh nghiệp tác động lên hoạt động phát triển dự án đầu tư BĐS doanh nghiệp mà doanh nghiệp cố gắng nhận biết tìm cách thích ứng cách tốt bao gồm: Môi trường tự nhiên, mơi trường trị, mơi trường kinh tế vĩ mơ, sách điều tiết kinh tế vĩ mơ Nhà nước 1.3.2 Nhóm nhân tố bên trong: Nhóm nhân tố bên bao gồm: chiến lược kinh doanh doanh nghiệp;tiềm lực tài doanh nghiệp;sở trường, mạnh doanh nghiệp; số lượng, chất lượng nguồn nhân lực; uy tín, hình ảnh doanh nghiệp thị trường CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TẬP ĐOÀN VINGROUP 2008 - 2012 2.1 Thị trường BĐS Việt Nam năm gần đặc điểm hoạt động đầu tư kinh doanh Vingroup 2.1.1 Khái quát tình hình thị trường BĐS Việt Nam năm gần 2.1.1.1 Tổng quan thị trường BĐS thời gian qua Năm 2011 năm thực khó khăn thị trường bất động sản Việt Nam Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng diện rộng giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm tình trạng “bi đát” khoảng 10 năm trở lại Tình hình thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục khó khăn, giá sụt giảm tất phân khúc Số lượng giao dịch giảm mạnh, chí nhiều dự án khơng bán hàng 2.1.1.2 Tình hình đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Sự bất ổn kinh tế toàn cầu khiến nhà đầu tư nước quay sang kênh đầu tư khác an toàn so với bất động sản, tỷ lệ FDI vào Việt Nam có chiều hướng giảm Nhiều nhà đầu tư nước ngồi tìm phương án rút lui khỏi thị trường BĐS Việt Nam 2.1.2 Khái quát đặc điểm đầu tư kinh doanh BĐS Vingroup Luận văn giới thiệu khái quát lịch sử hình thành, phát triển lĩnh vực kinh doanh Tập đoàn Vingroup 2.2 Thực trạng dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup từ năm 2008 đến năm 2012 2.2.1 Thực trạng dự án đất hộ Một số dự án bật Vingroup phân khúc là: Times City, Vincom Village, Royal City 2.2.2 Thực trạng dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Các dự án tiêu biểu Vingroup là: dự án Vinpearl Resort Nha Trang; Vinpearl Luxury Nha Trang; Vinpearl Luxury Đà Nẵng; khu vui chơi giải trí Vinpearland; dự án The Beach Villas Nha Trang 2.2.3 Thực trạng dự án trung tâm thương mại văn phòng cho thuê Các dự án trung tâm thương mại bật: Vincom Center Bà Triệu – Tháp B; Vincom Center Bà Triệu – Tháp C; dự án Vincom Megamall- Royal City; khu văn phòng Vincom Center B TP.HCM; dự án Vincom Center A – TP Hồ Chí Minh 2.2.4 Các dự án giai đoạn chuẩn bị đầu tư Một số dự án giai đoạn chuẩn bị đầu tư: dự án Vincom Hải Phòng; dự án Long Biên; dự án Vincom Hưng Yên; dự án Green City; dự án Vinpearl Làng Vân; Vinpearl Bãi Dài, Vinpearl Vân Phong 2.3 Thực trạng phát triển dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup giai đoạn từ 2008 đến 2012 2.3.1 Chiến lược phát triển dự án đầu tư BĐS 2.3.1.1 Các dự án bất động sản triển khai Trước thực trạng khó khăn thị trường BĐS nay, định hướng Tập đoàn Vingroup ngừng chào bán dự án thị trường sơ cấp, tập trung hoàn thành dự án thu tiền khách hàng hộ bán 2.3.1.2 Các dự án bất động sản Tập đoàn phát triển dựa nhóm thương hiệu chiến lược: Vincom – Bất động sản cao cấp; Vinpearl – BĐS du lịch nghỉ dưỡng; Vinmec- Bệnh viện – khách sạn hàng đầu Việt Nam; Vincharm – Dịch vụ chăm sóc sức khỏe làm đẹp Chiến lược đầu tư Vingroup sử dụng để thu gom đất cho dự án Tập đoàn là: “đổi đất lấy hạ tầng”, Vingroup xây dựng sở hạ tầng cầu, đường, cơng trình thủy lợi, mương máng theo hình thức BOT để đổi lấy đất thực dự án Vingroup tuân thủ chặt chẽ “quy luật vàng” BĐS, công ty thu mua BĐS có vị trí đắc địa độc Hà Nội, TP.HCM thành phố du lịch ven biển Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết 2.3.2 Nghiên cứu thị trường để phát triển dự án BĐS Hoạt động nghiên cứu thị trường quan tâm song chưa chi tiết đầy đủ đặc biệt số dự án công tác bị xem nhẹ có nhiều yếu tố chủ quan 2.3.3 Hoạt động marketing Chiến lược marketing tổng thể Vingroup định vịnh thực nhắm hướng cộng đồng nhà đầu tư với mục tiêu xây dựng hình ảnh thương hiệu BĐS hàng đầu Với việc xác định rõ ràng nhóm khách hàng mục tiêu, kế hoạch quảng cáo dài hạn ngắn hạn Công ty Cổ phần Vincom đặt phù hợp với mục đích phát triển bền vững lâu dài mục tiêu trước mắt Cơng ty Hình thức marketing chia cụ thể thành khâu: Marketing đại chúng, Marketing phân loại, Marketing với khách hàng mục tiêu, Marketing sở kiện 2.3.4 Về sản phẩm bất động sản Về góc độ lựa chọn sản phẩm: Vingroup xác định đối tượng khách hàng mục tiêu người có thu nhập cao, hộ gia đình trí thức trẻ có nhu cầu nhà ở, chưa trọng đến sản phẩm dành cho đối tượng khách hàng thu nhập trung bình thấp Về góc độ chất lượng sản phẩm: Vingroup đánh giá cao không gian, kiến trúc, hạ tầng, dịch vụ chất lượng thi công nhà 2.3.5 Chiến lược giá bất động sản Giá hộ Vingoup dao động khoảng từ 29-39 triệu/m2 giá trung bình phân khúc thị trường sơ cấp Hà Nội 30,2 triệu đồng (theo báo cáo quý II/2012 CBRE) Với tất tiện ích mà Vincom mang lại, có lẽ mức giá đắt đỏ 2.3.6 Vốn để phát triển dự án đầu tư BĐS Các nguồn vốn huy động chủ yếu bao gồm: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn vay ngân hàng thương mại, vốn nước nguồn vốn khác Trong triển khai dự án bất động sản, tồn q trình chuẩn bị đầu tư (tức từ khâu nghiên cứu hội đầu tư đến lập thẩm định dự án) sử dụng vốn tự có Cơng ty chiếm từ 10-20% tổng vốn đầu tư dự án Phần lại thơng qua hợp đồng tín dụng với ngân hàng huy động từ người mua, huy động hoạt động tài nước ngồi (như phát hành TPCĐ ) 2.4 Đánh giá chung phát triển dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup 2.4.1 Kết đạt Trải qua trình hoạt động 10 năm, Vingroup bước khẳng định vị trí cơng ty BĐS hàng đầu Việt Nam, thể qua số thành tựu: Vingroup hồn thành thời gian nhanh chóng dự án phức hợp cao cấp Việt Nam; Vingroup sở hữu quỹ đất lớn vị trí đắc địa Việt Nam; Vingroup thể tiếp tục theo đuổi mục tiêu phát triển chuỗi trung tâm thương mại nước với quy mô lớn sang trọng hàng đầu Việt Nam; Vingroup trở thành chủ đầu tư có lực huy động vốn nước mạnh 2.4.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân tồn Bên cạnh thành tựu đạt được, hoạt động phát triển dự án đầu tư bất động sản Vingroup nhiều hạn chế như: chưa chủ động nguồn vốn; công tác nghiên cứu thị trường chưa sâu sát, chưa phản ánh thực trạng cung cầu thị trường; máy nhân cồng kềnh nơi thừa, nơi thiếu, chuyên mơn hóa q sâu, chưa có phối hợp liên kết chặt chẽ trình thực hiện; chế sách cịn nhiều điểm bất cập Ngun nhân hạn chế chủ yếu công ty thành lập gần 10 năm, lực lượng nhân đa số trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm; chiến lược đầu tư dàn trải; chiến lược kinh doanh công ty chưa thật bản; hoạt động quảng bá hình ảnh, phát triển thương hiệu xúc tiến bán hàng công ty chưa đầu tư cách bản, chuyên nghiệp CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN VINGROUP ĐẾN NĂM 2020 3.1 Triển vọng phát triển dự án đầu tư bất động sản tập đoàn Vingroup đến năm 2020 3.1.1 Xu hướng vận động thị trường bất động sản Việt Nam Năm 2013 bắt đầu với nhiều khó khăn bối cảnh chung kinh tế, dự báo có nhiều diễn biến khó lường Thị trường bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức chi phí vốn cao, cạnh tranh nguồn cung với sản phẩm đa dạng ngày lớn Thị trường lên số phân khúc (nhà thu nhập thấp trung bình), bình diện tổng thể khơng có chuyển biến lớn 3.1.2 Triển vọng phát triển dự án đầu tư bất động sản Tập đồn Vingroup đến năm 2020 Vingroup có lợi công ty BĐS Việt Nam sớm tham gia vào việc xây dựng dự án bất động sản đa dụng cao cấp Giá trị vốn hóa lớn thị trường giúp Vingroup thuận lợi việc huy động vốn để thực dự án 3.2 Quan điểm phát triển dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup * Quan điểm 1: Duy trì mục tiêu phát triển dự án bất động sản cao cấp, bất động sản sinh thái coi khâu trọng tâm, đột phá chiến lược phát triển sản phẩm Tập đoàn * Quan điểm 2: Xây dựng phát triển thương hiệu bất động sản hướng đến đối tượng khách hàng thu nhập thấp trung bình 3.3 Một số giải pháp phát triển dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup 3.3.1 Giải pháp chiến lược kinh doanh 3.3.1.1 Đối với dự án triển khai - Điều chỉnh cấu hộ (chia nhỏ diện tích) cho phù hợp với nhu cầu thực tế đại đa số khách hàng thời điểm - Giảm giá bán BĐS gián tiếp thơng qua hình thức hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng tặng nội thất hộ 3.3.1.2 Phương án toán linh hoạt Đối với dự án Chiến lược phát triển dự án đầu tư BĐS Vingroup tập trung vào hai hướng: BĐS cao cấp (chú trọng loại hình BĐS sinh thái); BĐS có giá trung bình thấp (phát triển loại hộ có diện tích nhỏ 25-30 m2, áp dụng cơng nghệ, vật liệu tiết kiệm chi phí) 3.3.2 Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, định vị thị trường mục tiêu Chú trọng đến công tác tiến hành tiếp xúc, thăm dị, thị trường ngồi nước; thường xuyên thu thập, đánh giá, tổng hợp thông tin, từ định vị vị trí Vingroup, dự đốn phương hướng phát triển thị trường, từ đưa chiến lược, sách lược kinh doanh phù hợp Ngồi ra, Cơng ty th cơng ty tư vấn, đánh giá nghiên cứu thị trường độc lập đưa điều tra, nghiên cứu sâu lĩnh vực (định vị thương hiệu, BĐS) để từ cơng ty có đánh giá định hướng xác đáng, hiệu 3.3.3 Giải pháp thu hút vốn Một số giải pháp thu hút vốn đề cập luận văn :tiếp tục giữ quan hệ hợp tác tốt đẹp với ngân hàng truyền thống nước; vay vốn từ ngân hàng quốc tế; tăng cường hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp thị trường nước quốc tế;lựa chọn thời điểm thích hợp thị trường chứng khốn Việt Nam nhằm phát hành cổ phiếu bổ sung để tăng vốn điều lệ thu thặng dư vốn lớn; tìm kiếm đối tác nước làm cổ đơng chiến lược có đầy đủ lực tài chính, kinh nghiệm quản lý, có tầm nhìn chiến lược có mong muốn đầu tư lâu dài vào Việt Nam để hợp tác; thực sách cổ tức hàng năm hợp lý 3.3.4 Nâng cao hiệu sử dụng vốn Các giải pháp sử dụng là: Tập trung đầu tư vào dự án trọng điểm, tránh tượng phân bổ vốn dàn trải; Giám sát chặt chẽ việc thực nhà thầu, cơng tác tốn với nhà thầu; sử dụng phần vốn huy động để tiến hành đầu tư tài 3.3.5 Đẩy mạnh hoạt động quảng bá phát triển thương hiệu Tập đoàn Đẩy mạnh đầu tư vào quảng bá thương hiệu Vingroup không nước mà tiến tới khu vực tồn cầu Quan tâm có chế độ ưu đãi thích hợp khách hàng lớn, khách hàng quen thuộc 3.3.6 Hoàn thiện cấu tổ chức nhân Tập đoàn Bên cạnh việc tiến hành cấu lại toàn bộ máy hoạt động Tập đoàn theo hướng ngày gọn nhẹ linh hoạt, Vingroup cần thực sách đãi ngộ thỏa đáng lãnh đạo cấp cao CBNV có lực 3.4 Kiến nghị - Hồn thiện chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài ngồi nước cho hoạt động phát triển nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung - Mua nhà thương mại làm quỹ nhà tái định cư - Có sách khuyến khích đầu tư nước ngồi - Hồn thiện đổi công tác quy hoạch quản lý quy hoạch: hệ thống quy hoạch KẾT LUẬN Từ kết đạt thời gian qua, Vingroup khẳng định vị trí người tiên phong lĩnh vực phát triển BĐS cao cấp Tuy nhiên, để tiếp tục giữ vai trị tiên phong lĩnh vực Vingroup cần hồn thiện hoạt động phát triển dự án BĐS theo số quan điểm, giải pháp đề cập Với khả kinh nghiệm mình, kết hợp với ý chí Ban lãnh đạo, Vingroup định giữ vững vai trò Tập đoàn BĐS hàng đầu Việt Nam, vươn tầm khu vực giới  ... nhân tố bên bao gồm: chi? ??n lược kinh doanh doanh nghiệp; tiềm lực tài doanh nghiệp; sở trường, mạnh doanh nghiệp; số lượng, chất lượng nguồn nhân lực; uy tín, hình ảnh doanh nghiệp thị trường CHƯƠNG... bán hàng 2.1.1.2 Tình hình đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Sự bất ổn kinh tế toàn cầu khiến nhà đầu tư nước quay sang kênh đầu tư khác an toàn so với bất động sản, tỷ lệ FDI vào Việt Nam có chi? ??u... với ngân hàng truyền thống nước; vay vốn từ ngân hàng quốc tế; tăng cường hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp thị trường nước quốc tế;lựa chọn thời điểm thích hợp thị trường chứng khốn Việt