Đang tải... (xem toàn văn)
chuyên đề luật kinh tế trong thẫm định giá
Chuyên đề Luật kinh tế Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003. Trớc khi có Luật đất đai năm 2003, ở Việt Nam đã từng có Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 vào các năm 1998 và năm 2001. Tuy nhiên, các Luật đất đai đó cha thể đáp ứng đợc yêu cầu của công cuộc đổi mới. Vì vậy, Uỷ ban thờng vụ Quốc Hội ra nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai sửa đổi để thay thế cho Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung. Chính phủ đã giao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên và Môi trờng trực tiếp soạn thảo từ tháng 1/2003. Với 4 lần soạn thảo, dự thảo này đợc đa ra lấy ý kiến các đại biểu Quốc hội, nhiều ý kiến cha đồng ý với các quan điểm của ban soạn thảo. Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XI đã đề nghị ban soạn thảo chỉnh lý lại và hoàn thành dự thảo lần thứ 6 và lấy ý kiến nhân dân cả nớc từ ngày 1/8 đến 20/9/2003. Đây là đợt nghiên cứu và sinh hoạt chính trị pháp lý của nhân dân cả nớc nhằm đóng góp ý kiến cho một dự luật vô cùng quan trọng liên quan đến mọi tầng lớp trong xã hội, mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nớc. Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Luật đất đai mới đợc thông qua và sẽ có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2004, sẽ thay thế cho Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung. I. Quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 là: 1. Đây là Luật đất đai mới nhằm thể chế các quan điểm cơ bản đợc đề cập trong Nghị quyết trung ơng Đảng về đổi mới chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc. 2. Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nớc là ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai. 3. Trên cơ sở kế thừa các Luật đất đai trớc đây, xây dựng luật đất đai mới với tinh thần đơn giản hoá hệ thống pháp luật đất đai, pháp điển hoá với tinh thần cao nhất. Các văn bản pháp luật đã đợc thực tiễn kiểm nghiệm và phù hợp với thực tế sẽ đợc chọn lọc đa vào luật, luật hoá một số Nghị định của Chính phủ để giảm thiểu các văn bản thi hành của Chính phủ và các bộ ngành vốn dĩ làm cho hệ thống pháp luật đất đai của chúng ta trở nên phức tạp. II. Quan điểm về sở hữu đất đai. Trớc đây việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý là cha rõ ràng, chung chung và rất trìu tợng. Xét về phơng diện pháp lý thì nhà nớc không phải là chủ sở hữu, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc chỉ là ngời thực hiện quyền thống nhất quản lý trong phạm vi cả nớc. Nếu trong Luật đất đai năm 2003 chúng ta không nhận thức lại vấn đề sở hữu, thì chắc rằng, trong văn bản luật đó vẫn tiềm ẩn những nguy cơ của sự bảo thủ, duy ý chí và cha hớng tới quy luật chung của sự phát triển. Vì vậy, trong Luật đất đai 2003 thể hiện các quan điểm quan trọng sau: 1. Nhà nớc thực hiện 2 vai trò, một là ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thứ hai là ngời thống nhất quản lý nhà nớc về đất đai. ( ở bất cứ giai đoạn nào thì nhà nớc cũng vẫn là ngời thống nhất quản lý đất đai, song trong vai trò là ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thì nhà nớc lần đầu tiên đợc khắc hoạ rõ trong Luật đất đai năm 2003 ). Xuất phát từ vấn đề đó nhà nớc có quyền của ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Khoản 2 Điều 5 xác định quyền định đoạt của nhà nớc nh sau: + Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. + Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất. + Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. + Định giá đất. 2. Nhà nớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai nh: + Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Thu các loại thuế, phí và lệ phí + Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do sự đầu t từ phía ngời sử dụng đất. 3. Nhà nớc thực hiện việc trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau: + Hình thức giao đất. + Hình thức cho thuê đất. + Công nhận quyền sử dụng đất. + Quy định quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất. 4. Nhà nớc phân công phân cấp trong việc thực hiện vai trò ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 7 ). + Vai trò của Quốc hội trong việc quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi cả nớc, thực hiện quyền giám sát tối cao trong quản lý và sử dụng đất. + Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc quản lý sử dụng đất ở các địa phơng. + Chính phủ thực hiện việc quản lý nhà nớc về đất đai, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai củâ các tỉnh và thành phố trực thuộc trung - ơng. + Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai ở địa phơng mình. + Bộ Tài nguyên và Môi trờng giúp Chính phủ trong việc quản lý nhà nớc về đất đai. Nh vậy, Luật đất đai năm 2003 thể hiện các vấn đề rất rõ ràng không còn tình trạng chung chung và trừu tợng nh trớc đây. III. Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành đối với đất nông nghiệp, đạt tỷ lệ cao đối với đất lâm nghiệp song còn quá chậm đối với đất khu dân c, đặc biệt là đất đô thị. Luật đất đai năm 2003 ra đời sẽ góp phần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nớc. 1. Các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo một mẫu thống nhất và do Bộ Tài nguyên và Môi trờng phát hành. Điều đó có nghĩa là, từ trớc tới nay các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều do cơ quan quản lý đất đai trung ơng phát hành, có một thời là Tổng cục quản lý ruộng đất, Tổng cục địa chính. Các giấy chứng nhận do các cơ quan phát hành nêu trên cấp theo các Luật đất đai đều có giá trị pháp lý nh nhau, tránh tình trạng phân biệt nh tại Thông t liên tịch 02 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục địa chính vào năm 1997 gây khó dễ cho các đơng sự khi giải quyết tranh chấp đất đai. + Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai thì trong trờng hợp có nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với đất thì nhà ở, công trình kiến trúc đó đợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định về đăng ký bất động sản. + Giấy chứng nhận đợc cấp theo thửa, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ tên vợ chồng. Nếu quyền sử dụng đất là tài chung của hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ. Trờng hợp hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là ngời nớc ngoài hoặc ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài không đủ điều kiện mua nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai thì ghi tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nớc. + Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân c thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân c và trao cho ngời đại diện hợp pháp của cộng đồng. + Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức tôn giáo thì giấy chứng nhận cấp cho tổ chức tôn giáo và trao cho ngời có trách nhiệm cao nhất của tổ chức tôn giáo. + Trờng hợp ngời sử dụng đất đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/CP thì không phải đổi giấy theo mẫu quy định của Luật đất đai năm 2003. Khi họ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thì ngời nhận quyền sử dụng đất đợc cấp giấy theo quy định của Luật đất đai năm 2003. 2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Đây là điều luật cực kỳ quan trọng và có nhiều điểm mới mà ngời sử dụng đất sẽ đặc biệt quan tâm. Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và có một trong những giấy tờ đợc coi là hợp lệ đựơc quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai thì đ- ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền Thứ hai, để giải quyết một thực tế rất lớn trong giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian qua của ngời sử dụng đất, khoản 2 Điều 50 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà giấy tờ hợp lệ họ đang sở hữu lại mang tên ngời khác, các bên giao dịch chỉ có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và cho đến trớc ngày 1/7/2004 mà cha làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nay đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền. Nh vậy, vấn đề đặt ra là, không chỉ ngời trực tiếp có giấy tờ hợp lệ đợc cấp giấy chứng nhận mà ngay cả trong trờng hợp giấy tờ hợp lệ đó mang tên ngời khác cũng đợc cấp giấy và không phải nộp tiền. Thứ ba, để thực hiện chính sách đất đai với đồng bào ở những nơi có điều kiện tự nhiên xã hội khó khăn, khoản 3 Điều 50 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thu tiền đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp có hộ khẩu thờng trú tại địa phơng nay đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Thứ t, điều mà nhiều ngời sử dụng đất đặc biệt quan tâm là những trờng hợp sử dụng đất từ trớc ngày 15/10/1993 phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp và đợc chính quyền địa phơng xác nhận về thời điểm sử dụng đất thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất. Thứ năm, đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ hợp lệ nhng đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trớc ngày 1/7/2004 nay đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền theo quy định của Chính phủ. Thứ sáu, đối với cộng đồng dân c sử dụng đất thì họ đợc cấp giấy chứng nhận khi có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận và đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung của cộng đồng và không có tranh chấp. 3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức. Điều luật này hớng tới mục tiêu trong quản lý đối với đất giao hoặc cho thuê đối với tổ chức trong nớc. Khoản 1 xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nếu đất đó sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Điều đó có nghĩa là, không chấp nhận một thực tế hiện nay nhiều doanh nghiệp bao chiếm nhiều đất song sử dụng lãng phí và không hiệu quả. Tới đây sẽ có chỉ đạo của chính phủ trong việc tổng rà soát toàn bộ quỹ đất của tổ chức trong nớc để thực hiện mục tiêu nói trên. Đối với đất sử dụng không đúng mục đích, lãng phí sẽ kiên quyết thu hồi giao cho địa phơng quản lý sử dụng. Riêng đối với đất ở đã đợc tạo dựng trong quỹ đất của tổ chức, thì tổ chức phải bố trí lại diện tích đất ở trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trớc khi bàn giao cho địa phơng quản lý. Theo chúng tôi đây là một quy định tuy hớng tới việc bàn giao quỹ đất cho địa phơng quản lý theo nguyên tắc lãnh thổ song cũng là điều dễ gây tiêu cực đối với tổ chức, ví dụ tổ chức kinh tế biết rõ việc kinh doanh không hiệu quả nhng không có phơng án khắc phục và họ biết chắc hậu quả là sẽ bàn giao cho địa phơng quản lý cho nên tự ý chia đất cho cán bộ, nhân viên biến từ đất kinh doanh phi nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp vào mục đích đất ở một cách bất hợp pháp. Vì vậy theo chúng tôi cần nghiêm cấm các tổ chức kinh tế tạo lập các khu dân c trong quỹ đất nhà nớc giao hoặc cho thuê. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ. Đối với tổ chức tôn giáo đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tổ chức của họ đợc nhà nớc cho phép hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, có đơn đề nghị bằng văn bản để cấp giấy và có xác nhận của chính quyền sở tại về nhu cầu sử dụng đất của tổ chức tôn giáo . IV. Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 1. Về các hình thức giao đất và cho thuê đất Nhìn chung, xét về mặt hình thức thì giữa Luật đất đai năm 2003 so với Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung về cơ bản không có nhiều sự thay đổi lớn. Các thay đổi chỉ là, họ có quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Điều 108 xác định: + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng vì mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê, sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối đợc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất. + Ngời Việt nam định c ở nớc ngoài thực hiện các dự án đầu t tại Việt Nam đợc quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. + Tổ chức, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất vào các mục đích khác nhau có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần. + Tổ chức kinh tế trong nớc, hộ gia đình cá nhân và ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng đất vào mục đích kinh doanh đã thuê đất của nhà nớc nay có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền nếu có nhu cầu và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nớc. Sự thay đổi lớn thứ hai là, không còn hình thức cho thuê trả tiền thuê nhiều năm nh trớc đây. 2. Chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 36 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất đợc chia thành 2 loại: chuyển mục đích phải xin phép và chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Khoản 1 quy định các trờng hợp phải xin phép bao gồm: + Chuyển từ đất chuyên trồng lúa nớc sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng và đất nuôi trồng thuỷ sản. + Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác. + Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. + Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. + Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở. Đối với việc chuyển mục đích cần phải lu ý những điểm sau: - Đối với những trờng hợp không quy định tại khoản 1 Điều 36 thì không phải xin phép cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nhng phải đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc uỷ ban nhân dân cấp xã. - Khi chuyển mục đích thì nghĩa vụ tài chính và thời hạn cũng nh các quyền và nghĩa vụ đợc áp dụng cho loại đất đã đợc chuyển mục đích sử dụng mới. - Đối với loại đất khi chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất thì ngời sử dụng phải nộp tiền theo mục đích sử dụng. V. Vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. Từ trớc đến nay, vấn đề quy hoạch sử dụng đất đợc nói đến nhiều tại các diễn đàn, hội nghị song dờng nh công tác quy hoạch vẫn cha đáp ứng đợc các nhu cầu của sự phát triển, đó là sự xa rời thực tiễn của nhiều quy hoạch, quy hoạch thờng đi sau một bớc so với thực trạng nhà ở, đất ở đã và đang sử dụng, khi thực hiện quy hoạch thờng gây nhiều tốn kém trong giải phóng mặt bằng và đôi khi không thể thực hiện đợc đúng quy hoạch, còn bê trễ trong quản lý quy hoạch khiến các quy hoạch không thống nhất có tính cục bộ vùng miền, không thống nhất giữa quy hoạch ngành và lãnh thổ. Nhìn chung các quy định trong Luật đất đai năm 1993 còn chung chung chỉ mang tính nguyên tắc là chủ yếu mà cha xác định đợc rõ các nội dung cụ thể nh nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyền, cơ chế lập, trình duyệt và quyết định quy hoạch, việc công bố quy hoạch và thực thi quy hoạch. Trên thực tế, Chính phủ đã có Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai, song với phạm vi điều chỉnh chỉ là lập, xét duyệt và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì văn bản nêu trên vẫn cha đáp ứng đợc quá trình xây dựng quy hoạch cho công cuộc phát triển đất nớc. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 từ Điều 21 đến Điều 30 dành một mục trong chơng quản lý nhà nớc về đất đai để quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai với những điểm cần lu ý sau đây: + Các quy định đã chính thức luật hoá và mở rộng phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 tạo khuôn khổ pháp lý để xây dựng và quản lý quy hoạch sử dụng đất có nề nếp và kỷ cơng hơn. + Lần đầu tiên chúng ta quy định tại Điều 21 về nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. Đây là quy định mang tính chỉ đạo về mặt đờng lối khi xây dựng quy hoạch, vì thiếu nó chúng ta sẽ thiếu các định hớng có tầm vĩ mô khi hoạch định chính sách. Quy hoach sử dụng đất trớc hết phải có cái nhìn tổng thể, hớng tới tơng lai trong sự phát triển, là sự hài hoá giữa kinh tế và môi trờng sống, là sự bảo vệ các giá trị văn hoá truyền thống và văn hoá đơng đại. Cho nên khi lập quy hoạch sử dụng đất, các nhà xây dựng chính sách phải xuất phát từ chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của đất nớc đợc đề cập trong các văn kiện của Đảng, đợc xây dựng có tầm bao quát rộng về mặt không gian và thời gian. + Cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung, thẩm quyền quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đợc xây dựng một cách đồng bộ từ trung ơng đến các địa phơng, có sự phân công phân nhiệm rõ ràng giữa các cơ quan quyền lực nhà nớc, cơ quan hành chính nhà nớc và hoạt động chuyên ngành của cơ quan chuyên môn. + Một vấn đề mà nhiều ngời quan tâm không chỉ là ngời dân thuần tuý mà ngay cả nhiều tổ chức quản lý sử dụng đất đai đều mong muốn là quy hoạch khi xây dựng, khi công bố quy hoạch chi tiết phải có tiếng nói của nhân dân đóng góp ý kiến. Thông qua quá trình này, chắc rằng quy hoạch sử dụng đất không chỉ gắn với một không gian rộng lớn của sự phát triển mà có sự hài hoà về truyền thống, nét đẹp về văn hoá đợc gìn giữ cho muôn đời sau. Với việc góp ý cho việc giữ gìn làng đào truyền thống của ngời Hà nội hay tôn tạo, bảo vệ các khu phố cổ ở Hà Nội, Huế, Hội An không chỉ giữ gìn các giá trị văn hoá mà còn là điểm hẹn du lịch hấp dẫn cho du khách trong nớc và nớc ngoài là những ví dụ cụ thể về chiến lợc này. + Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 đã có cái nhìn dứt khoát đối với những quy hoạch đợc xây dựng nhng không mang tính khả thi thì cần xem xét lại để điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch. Bởi vì, những ngời sử dụng đất nằm trong quy hoạch luôn chịu một sức ép từ quy hoạch đợc phê duyệt nh- ng không biết bao giờ thực hiện. Nhiều ngời dân phản ánh là đất đai của họ nằm trong quy hoạch và quy hoạch đó đợc vạch ra từ hàng chục năm qua, bản thân gia đình họ không đợc nhập hộ khẩu vì đất quy hoạch, không đợc xây dựng cải tạo cơi nới nhà ở vì không đợc phép xây dựng trên đất quy hoạch, bán nhà không ai mua vì khu vực quy hoạch. Tình hình đó không biết sẽ kéo dài đến bao giờ và bao giờ thì quy hoạch đợc triển khai, ngời dân chỉ biết chờ đợi trong sự thất vọng. Cho nên quy hoạch treo là hiện tợng phổ biến ở nhiều nơi, nếu sau 3 năm kể từ ngày công bố thu hồi đất để thực hiện dự án mà không thực hiện đợc thì cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch đó và công bố công khai trên các phơng tiện thông tin đại chúng. VI. Về quyền của ngời sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai mới thể hiện một số điểm mới nh sau: Thứ nhất, lần đầu tiên trong Luật đất đai quyền của mọi ngời sử dụng đất, dù đó là tổ chức trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài hay hộ gia đình, cá nhân trong nớc đều đợc quy định chính thức trong luật, không có tình trạng đợc điều chỉnh ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật và thể hiện sự phân biệt giữa các chủ thể khác nhau. Thứ hai, ngời sử dụng đất có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền hoặc đợc nhà nớc cho thuê đất, từ đó cân nhắc về quyền cụ thể của mình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Thứ ba, quyền của ngời sử dụng đất đợc mở rộng hơn nhiều so với quy định trớc đây, ví dụ nh tổ chức trong nớc đợc nhà nớc giao đất có thu tiền có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với cộng đồng dân c sử dụng đất hoặc tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất cho ngời có công với nớc. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho ngời thừa kế theo quy định của pháp luật và cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thuê đất. Đây là các quyền lần đầu tiên đợc ghi nhận trong Luật đất đai dành cho hộ gia đình, cá nhân trong nớc. Thứ t, các thủ tục hành chính về thực hiện quyền của ngời sử dụng đất đợc quy định trong luật thay thế các quy định trớc đây tại các Nghị định của Chính phủ với cơ chế đơn giản, dễ thực hiện và có sự cải cách đáng kể về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của ngời sử dụng đất. Ngời sử dụng đất tự xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với các quy định trong Bộ luật dân sự mà không nhất thiết phải theo các mẫu hợp đồng đợc quy định trong những văn bản pháp luật đất đai trớc đây. Mặt khác, hồ sơ của ngời sử dụng đất đợc quy định khá đơn giản, chỉ còn hai loại giấy tờ là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ hợp lệ đợc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và ngời sử dụng cũng nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ nơi nộp hồ sơ theo cơ chế một cửa. Thứ năm, nếu nh trong Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung còn ghi nhận nhiều hình thức cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc thì nay chỉ còn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Hình thức cho thuê đất trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoài khi xây dựng trụ sở làm việc hoặc thực hiện các dự án đầu t tại việt Nam. Từ đó để xác định quyền cho ngời sử dụng đất. VII. Các quy định về tài chính đất đai và giá đất Một trong những tiêu chí khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 là xuất phát từ việc coi đất đai là nguồn nội lực, nguồn tài chính tiềm năng lớn của đất nớc trong tiến trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nớc. Vì vậy, Nhà nớc cần phải xác định rõ ràng các nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất để điều tiết nguồn thu cho ngân sách nhà nớc, mặt khác tạo sự công bằng trong việc bồi thờng tái định c khi nhà nớc thu hồi đất vì lợi ích của nhà nớc và xã hội. 1. Các nguồn thu ngân sách nhà nớc từ đất đai. Cho đến nay, nguồn thu ngân sách nhà nớc từ các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai mỗi năm thu đợc khoảng 4500 tỷ đồng, năm cao nhất đạt 7268 tỷ đồng ( nguồn: Tổng cục thuế- Báo cáo của Bộ tài chính về đánh gía chính sách thu hiện hành đối với đất đai và hớng hoàn thiện tháng 4/2003 ). Nh vậy, tuy là nguồn nội lực quan trọng song trên thực tế các khoản thu từ đất không lớn. Tới đây, Nhà nớc tiếp tục miễn thuế cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức nông nghiệp đến năm 2010 thì nguồn thu tiếp tục giảm, nhà nớc đầu t nhiều công trình hạ tầng xã hội để cho nhiều ngời sử dụng đất h- ởng lợi mà không điều tiết nguồn lợi này vào ngân sách nhà nớc thì đây quả là một khiếm khuyết không nhỏ. Vì vậy, theo Điều 54 Luật đất đai năm 2003 nguồn thu ngân sách từ đất đai sẽ bao gồm: . quyết một thực tế rất lớn trong giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian qua của ngời sử dụng đất, khoản 2 Điều 50 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử. hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Điều 108 xác định: + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh,