Đang tải... (xem toàn văn)
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam
đại học quốc gia hà nội Khoa luật Nguyễn Mạnh Khởi Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Việt Nam Chuyên ngµnh M· sè : LuËt Kinh tÕ : 60 38 50 Luận văn thạc sĩ luật học Ngời hớng dẫn khoa häc: TS Ngun Quang Tun Hµ Néi - 2009 Mở đầu Tớnh cp thit ca vic nghiờn cứu đề tài Nhà cơng trình xây dựng (XD) tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị tài sản quốc gia có vai trị quan trọng đời sống hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX - KD) người Nhà cơng trình XD phản ánh điều kiện sống người dân trình độ phát triển kinh tế (KT) địa phương, khu vực quốc gia Do vậy, tài sản cần phải Nhà nước quản lý bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu Đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD khơng có ý nghĩa đối kháng người thứ ba việc thực giao dịch dân tài sản mà sở pháp lý để xác lập quyền chủ sở hữu nhà ở, cơng trình XD Hơn nữa, hoạt động cịn góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ trạng kỹ thuật loại tài sản này, từ có biện pháp quản lý hiệu hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan khơng gian; đồng thời góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD có ý nghĩa quan trọng không chủ sở hữu mà Nhà nước Trong giai đoạn phát triển đất nước kể từ Việt Nam giành độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta ban hành, sửa đổi, bổ sung bước hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực chưa đầy đủ hoàn thiện Mặc dù nhà cơng trình XD có tính chất loại tài sản người đầu tư XD theo quy định pháp luật XD gắn liền với đất đai, quy định việc đăng ký quyền sở hữu tản mát nhiều văn khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác Thực trạng gây khơng khó khăn cho quan chức trình triển khai thực thi pháp luật gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký quyền sở hữu tài sản Đặc biệt, giai đoạn nay, thị trường BĐS hình thành khơng ngừng phát triển, hàng hố BĐS trở thành tài sản có giá trị lớn cần pháp luật bảo hộ Muốn vậy, nhà đầu tư, chủ sở hữu người dân phải thực việc đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cịn thiếu thống nhất, nên rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước nhà ở, cơng trình XD Để khắc phục tồn này, nước ta cần có hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu BĐS nhà cơng trình XD thống nhất, hồn chỉnh, làm sở để Nhà nước thực quản lý có hiệu giao dịch thị trường Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định hành đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cần thiết, nhằm tồn tại, bất cập đề xuất giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà ở, cơng trình XD thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS Với ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trước Pháp lệnh nhà năm 1991 đời, dường chưa có cơng trình nghiên cứu cách toàn diện đầy đủ sở lý luận thực tiễn; thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD Sau Pháp lệnh nhà năm 1991 ban hành nay, có số cơng trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung đăng ký BĐS nói riêng khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mà tiêu biểu cơng trình: Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến BĐS Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đăng ký BĐS giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm thống pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ quyền sở hữu nhà Hà Nội Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật đăng ký BĐS điều kiện KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn đăng ký BĐS vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký BĐS Việt Nam Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống pháp luật đăng ký BĐS Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS Việt Nam hệ thống đăng ký BĐS số nước giới - Thông tin khoa học pháp lý Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số + 4, Hà Nội - 2006 v.v Tuy nhiên, cơng trình dừng lại việc nghiên cứu, tìm hiểu số vấn đề lý luận đăng ký BĐS, vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký BĐS đánh giá khái quát thực trạng pháp luật đăng ký BĐS v.v mà chưa có cơng trình nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống sở lý luận thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Trên sở kế thừa phát triển thành nghiên cứu cơng trình khoa học đăng ký quyền sở hữu tài sản công bố, Luận văn sâu nghiên cứu, hệ thống hố cách đầy đủ, tồn diện hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật lĩnh vực đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD nước ta Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Hệ thống hố góp phần phát triển sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD sở đánh giá thực trạng thi hành đặt mối quan hệ so sánh với pháp luật số nước giới lĩnh vực này; - Đề xuất định hướng giải pháp khắc phục nhằm góp phần hồn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định là: - Tập hợp, xem xét, bình luận văn kiện Đảng, sách Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD nói riêng; - Tập hợp, hệ thống hố, phân tích quy định đề cập trực tiếp đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam; - Đánh giá, xem xét báo cáo tổng kết trình thực thi pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam; - Nghiên cứu chủ trương, giải pháp tầm vĩ mô Nhà nước quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hành đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD với quy định có liên quan số nước giới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác Tuy nhiên, khn khổ có hạn Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả tập trung sâu tìm hiểu quy định hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Các quy định nằm đạo luật: - Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 năm 1992; - Bộ Luật dân (BLDS) năm 2005; - Luật XD năm 2003; - Luật Nhà năm 2005; - Luật đầu tư năm 2005; - Luật Kinh doanh BĐS năm 2006; Và văn quy phạm hướng dẫn thi hành áp dụng Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề tài, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối Đảng xây dựng KT thị trường nhiều thành phần nói chung quyền sở hữu tài sản nói riêng; - Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được sử dụng Chương nhằm nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích sử dụng Chương nghiên cứu, xây dựng định hướng giải pháp nhằm thống hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Những đóng góp luận văn Luận văn nghiên cứu thể giá trị khoa học đóng góp sau đây: - Hệ thống hố tồn diện sở lý luận hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD pháp luật lĩnh vực Việt Nam; - Đánh giá pháp luật Việt Nam đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD đặt mối quan hệ so sánh với pháp luật số nước giới vấn đề này, nhằm nhận diện ưu điểm hạn chế, tồn nguyên nhân bất cập làm sở để đưa giải pháp khắc phục; - Đưa định hướng số giải pháp góp phần hồn thiện, thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD đáp ứng yêu cầu công công nghiệp hoá, đại hoá hội nhập KT quốc tế Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn gồm chương: - Chương 1: Tổng quan vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam Chng Tổng quan vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 1.1 Khái niệm nhà công trình xây dựng 1.1.1 Khỏi nim, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà Hiện nay, nhà coi tài sản có giá trị lớn hộ gia đình, cá nhân Theo Điều Luật nhà năm 2005 nhà "cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân" Như vậy, để gọi nhà cần phải đáp ứng hai yếu tố: Một là, nhà phải cơng trình XD người tạo lập nên công sức lao động kết hợp với loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà thông qua biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải cơng trình XD theo quy định pháp luật XD); Hai là, cơng trình XD XD để phục vụ nhu cầu nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác hộ gia đình, cá nhân như: để trì sống, khơng gian văn hố tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) nhà, nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ thành viên nhiều hệ, dòng họ, phục vụ yêu cầu trì nịi giống ; Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” lúc hiểu theo chất Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở" nhiều lúc thay cụm từ địa nơi cư trú (nơi tạm trú thường trú) cá nhân cán bộ, công chức ngành thực tác nghiệp cơng vụ Nếu hiểu theo cách thơng thường, nói đến chỗ tức nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú người Tuy nhiên, chỗ thay cho tên gọi nhà ở, chỗ cách gọi chung, nơi không gian địa điểm địa lý người, khơng mơ tả hình dáng, đặc điểm, sang trọng nơi Mỗi người có chỗ ở, nơi cư trú, chỗ khơng gọi nhà ở, khơng đáp ứng đủ tiêu chí nhà theo quy định pháp luật nhà Ví dụ: sinh sống thuyền, nhà nổi, khu ổ chuột ; Để phân biệt nhà với cơng trình XD với nơi ở, pháp luật nhà đưa số đặc điểm sau nhà ở: Thứ nhất, nhà phải người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng XD loại vật liệu mà Nhà nước quy định; Thứ hai, nhà phải ln gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định có tuổi thọ định; Thứ ba, nhà phải thiết kế có đầy đủ cơng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân như: có phịng ở, sinh hoạt chung, bếp, cơng trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); cơng trình phụ XD khép kín hộ XD tách biệt Hiện nay, mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành nước dân giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước coi tiêu chí người dân có nhà khang trang đủ tiêu chuẩn diện tích đứng thứ hai sau tiêu chí lương thực Phấn đấu để người dân có sống giàu có đồng nghĩa với việc phải tạo điều kiện để người có nhà theo tiêu chuẩn quy định, nhà khơng thể tiêu chí "dân giàu" mà cịn tiêu chí thể có sống "văn minh, đại" Như vậy, xét chất, nhà XD vào mục đích ở, thiết kế XD nhà phải phù hợp với nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân 1.1.1.2 Phân loại nhà Luật Nhà đưa khái niệm nhà để phân biệt nhà với loại nhà khác nhà như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn cơng trình XD khác, từ giúp quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật thực hoạt động quản lý nhà nước Nhà XD để phục vụ mục đích cho nhiều đối tượng khác XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD đối tượng sử dụng khác mà phân nhiều phương thức phát triển nhà khác Theo đó, nhà tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường gọi nhà thương mại; nhà hộ gia đình, cá nhân XD gọi nhà riêng lẻ; nhà Nhà nước đầu tư XD để bố trí cho đối tượng cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê gọi nhà cơng vụ; cịn nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân đầu tư XD đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê thuê mua gọi nhà XH Cách xác định phương thức phát triển nhà vào đối tượng sử dụng mang tính tương đối, chủ yếu làm để Nhà nước có chế ưu đãi đầu tư phát triển loại nhà này, để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà trên, pháp luật nhà vào loại vật liệu dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà thiết bị gắn kết với nhà để phân nhà thành cấp khác nhau, từ cấp đến cấp 4; nhà cấp loại có chất lượng thấp cấp cao cấp Ngồi cịn có nhà tạm, loại nhà khơng nằm danh mục phân cấp nhà, XD nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu chuẩn để phân cấp nhà theo quy định Việc phân nhà thành cấp nhằm số mục đích: Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) nhà Ví dụ: tuổi thọ quy định nhà cấp 20 năm, tuổi thọ nhà cấp 80 năm; Hai là, để xác định suất đầu tư 1m nhà Nhà có cấp khác có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà cấp có suất đầu tư cao nhà cấp 4; 10 sở hữu BĐS Theo đó, khơng nên gọi là GCNQSDĐ, qùn sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà nên gọi đó là Giấy đăng ký BĐS; nội dung cần thể hiện rõ trường hợp: trường hợp vừa có QSDĐ vừa có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD, trường hợp chỉ có QSDĐ và trường hợp chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD mà không có QSDĐ để tránh việc hiểu lầm người có cả QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 3.3.3 Thống hồ sơ quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với quyền sử dụng đất Trước đây, theo ba hệ thống pháp luật đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà cơng trình XD người đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải lập ba hồ sơ khác cho ba loại tài sản Đối với người đề nghị cấp GCNQSDĐ phải nộp hai loại giấy tờ (gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu Bộ TN&MT quy định kèm theo giấy tờ hợp lệ QSDĐ định giao đất, cho thuê đất…); nhà phải có loại giấy tờ gồm: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu Bộ XD ban hành; giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà giấy phép XD, hợp đồng mua bán, tặng cho…( trường hợp nhà đất chủ chủ sở hữu phải nộp thêm giấy tờ hợp lệ QSDĐ, chủ sở hữu nhà chủ SDĐ người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà phải nộp thêm hợp đồng thuê đất giấy tờ cho mượn đất người có QSDĐ vẽ sơ đồ nhà chủ nhà tự đo vẽ thuê đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ); cịn cơng trình XD chủ sở hữu phải nộp ba loại giấy tờ là: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu Bộ XD ban hành; giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp cơng trình XD vẽ sơ đồ cơng trình XD, nhiên vẽ phải quan có tư cách pháp nhân hoạt động XD đo vẽ Các loại hồ sơ nêu lập cho BĐS khác đất đất, kể trường hợp cơng trình 85 XD có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa dùng để ở, vừa làm văn phòng cho th, nhà hàng, khách sạn dạng cơng trình complex) có hình thức th đất giao đất Quy định nêu gây nhiều bất hợp lý cho người đề nghị cấp giấy chứng nhận, BĐS cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ phải nộp nhiều loại hồ sơ khác nhau; Theo dự thảo Nghị định của Chính phủ hướng dẫn việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Bộ TN&MT soạn thảo thì việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải sử dụng hồ sơ chung cho nhà đất Quy trình đăng ký quyền sở hữu BĐS áp dụng thống nhất, quan TN&MT giao làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ để trình UBND cấp ký giấy chứng nhận Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy, quy trình đăng ký nhiều bất cập Do pháp luật đơn quy định gộp việc cấp giấy chứng nhận vào đầu mối mà quy định cụ thể trách nhiệm quan liên quan việc phối hợp xác định tính pháp lý thực trạng BĐS, nên quan đã khơng có phối hợp chặt chẽ thực Nếu trước đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình XD quan chun mơn XD làm đầu mối vấn đề đo vẽ sơ đồ nhà ở, cơng trình XD xác định tính pháp lý tài sản như: giấy phép XD, xác định khu vực quy hoạch, khu vực cấm XD, lập hồ sơ dự án quan XD thực hiện; nên thời gian xử lý nhanh phối hợp với quan khác Hiện nay, thủ tục giao cho quan TN&MT làm đầu mối nên phối hợp với quan XD để xử lý hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để khắc phục tồn tại này, nhằm đẩy nhanh tiến độ và thời gian cấp giấy chứng nhận, đồng thời đơn giản hoá thủ tục cấp giấy cần thiết phải nghiên cứu XD quy định cụ thể nhằm xác định rõ trách nhiệm quan liên quan việc phối hợp 86 xác định tính pháp lý, hiện trạng về BĐS, cũng cung cấp giấy tờ có liên quan làm sở trình UBND cấp có thẩm quyền quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS 3.3.4 Hình thành hệ thống thơng tin pháp lý nhà ở, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất quan thống quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Xét góc độ quản lý, thẩm quyền quản lý cần phân định theo chuyên ngành để thực quản lý mặt hành chính, kỹ thuật BĐS Tuy nhiên, thực phân chia thẩm quyền để quản lý thông tin BĐS gây bất lợi cho hoạt động thị trường BĐS, đặc biệt quan khơng có phối hợp chặt chẽ việc cung cấp thông tin Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS việc Nhà nước xây dựng “lý lịch tư pháp” cho BĐS thông qua biện pháp kỹ thuật đo đạc, lập đồ trạng để ghi nhận đặc điểm BĐS (gồm diện tích, quy mơ, trạng, kết cấu, năm XD…) Ngồi việc đăng ký trạng, Nhà nước thực cơng nhận mặt pháp lý BĐS, cơng nhận BĐS có chủ sở hữu hợp pháp, làm sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt BĐS Mục tiêu đăng ký này vừa nhằm để bảo vệ lợi quyền lợi bên có liên quan đến BĐS, vừa đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước BĐS Do hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải coi công việc hành (bắt buộc thực hiện) để Nhà nước có sở thực quản lý nhà nước BĐS Theo hệ thống pháp luật đăng ký BĐS, có hai quan tham gia quản lý thông tin BĐS, quan quản lý nhà quan TN&MT Mặc dù, pháp luật quy định gộp vào đầu mối quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Chính phủ lại chưa có quy định việc thống quan cung cấp thông tin BĐS Luật Nhà năm 2005, văn hướng dẫn 87 thi hành pháp luật XD quy định quan quản lý XD có trách nhiệm cung cấp thông tin nhà ở, công trình XD Theo Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành, quan TN&MT có trách nhiệm cung cấp thơng tin đất đai Như vậy, thực tế chưa có hệ thống cung cấp thông tin thống BĐS Thực trạng nêu đã gây không ít khó khăn cho người dân và quan chức tiếp cận các thông tin về BĐS Theo quy định hiện hành, người dân có nhu cầu tiếp cận thơng tin về BĐS phải đến quan tài TN&MT để có thông tin về đất đai; đồng thời họ phải đến quan quản lý XD để có thông tin về nhà ở và công trình XD Ví dụ: thông tin về thửa đất, số bản đồ, tờ bản đồ nơi có BĐS thì quan TN&MT quản lý, thông tin về giấy phép XD, vấn đề quy hoạch, khu vực cấm XD thì quan quản lý XD quản lý Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển thì cần thiết phải thống nhất đầu mối quan có trách nhiệm cung cấp thông tin về BĐS Có vậy các thông tin này mới nhanh chóng đến được với thị trường và bảo đảm tính minh bạch, chính xác cao 88 KẾT LUẬN Quá trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy, bản chất của đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một hoạt động thống nhất phải thực đờng thời với việc đăng ký QSDĐ Nó gọi là hoạt động đăng ký BĐS Hoạt động đăng ký này có sự gắn kết chặt chẽ và thống nhất của hoạt động đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền của chủ sở hữu với mục đích xác lập hiện trạng, lý lịch về nhà ở, công trình XD gắn liền với QSDĐ và công khai hoá các thông tin để phục vụ cho thị trường BĐS Thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS hiện gây nhiều khó khăn, vướng mắc quá trình thực hiện, gây không ít phiền hà cho người dân, tạo những mâu thuẫn, bất cập và sự không đồng bộ hệ thống pháp luật Đây là những nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực và tính thực thi của hệ thống pháp luật tác động tiêu cực đến các hoạt động quản lý nhà nước về BĐS Sự thiếu thống nhất các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD và QSDĐ đã ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Tính thiếu minh bạch các thông tin pháp lý về cung - cầu BĐS đã làm gia tăng các giao dịch không chính thức thị trường, gây nhiều rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường và cản trở quá trình phát triển của thị trường BĐS Thực tiễn này đòi hỏi phải nghiên cứu, xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS, giải quyết triệt để các mâu thuẫn, sự không đồng bộ mảng pháp luật về vấn đề này, nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước BĐS xu thế hội nhập phát triển hiện Xuất phát từ thực tiễn pháp luật Việt Nam và quá trình triển khai thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD, cũng kinh nghiệm xây dựng lập pháp tiếp thu được từ quốc gia thế giới thì giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS, bảo đảm sự 89 thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ cần phải xuất phát từ sở lý luận và sở thực tiễn để đáp ứng các yêu cầu đặt Đó là không chỉ xoá bỏ sự thiếu thống nhất hệ thống pháp luật, sự phân tán các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau; thống nhất một đầu mối quan xử lý và thủ tục về đăng ký BĐS, mà còn phải xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến BĐS Từ việc thống nhất các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS với quy định về soạn thảo hợp đồng, giao dịch về BĐS; về chuyển quyền sở hữu BĐS, thống nhất quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký BĐS, lưu giữ hồ sơ về BĐS đến việc thống nhất quan cung cấp thông tin pháp lý về BĐS Quy định về đăng ký BĐS cần được điều chỉnh bởi một đạo luật riêng, không gộp chung vào các đạo luật chuyên ngành, bảo đảm yêu cầu các đạo luật chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của từng loại tài sản khác Yêu cầu thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian, dễ làm, dễ thực hiện, không gây các mâu thuẫn, các khó khăn cho các quan chức quá trình thực thi và không gây phiền hà cho người dân theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính hiờn 90 Danh mục tài liệu tham khảo Các văn nghị đảng ng Cng sn Vit Nam (2001), Vn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị số 21/NQ-TW ngày 20 tháng 01 năm 2008 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khố X tiếp tục hồn thiện chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni Các văn pháp luật nhà nớc B T phỏp v Bộ Tài nguyên Môi trường (2003), Thông tư Liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Nội vụ (2004), Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư Liên tịch số 05/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 91 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Xây dựng (1993), Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng phân cấp nhà ở, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng (2005), Thông tư số 13/BXD-TT ngày 05/8/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội 11 Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 12 Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư Liên tịch số 05/2007/TTLT-BXD-BTP-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, Hà Nội 13 Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định số nội dung Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Hà Nội 14 Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị, Hà Nội 15 Chính phủ (2004), Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội 16 Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội 17 Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà Nội 92 18 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 19 Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số Điều Luật Đầu tư, Hà Nội 20 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 21 Chính phủ (2008), Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định khu công nghiệp, khu chế xuất khu kinh tế, Hà Nội 22 Chính phủ (2008), Nghị số 22/2008/NQ-CP ngày 23/9/2008 ban hành chương trình hành động Chính phủ thực Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X tiếp tục hoàn thiện chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 23 Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh nhà ở, Hà Nội 24 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 25 Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992), Hiến pháp, Hà Nội 26 Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 29 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 30 Quốc hội (2008), Nghị số 07/2007/QH12 phát triển kinh tế- xã hội năm 2008, Hà Nội 31 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 việc thí điểm cho Tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 32 Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số Điều Luật liên quan đến đầu tư xõy dng c bn, H Ni Các tài liệu tham khảo khác 33 Ban son tho Lut ng ký bt động sản (2007), Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội 93 34 Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh vấn đề thể hoá pháp luật", Nhà nước pháp luật, (7) 35 Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống luật hợp đồng Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 36 Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội 37 Nguyễn Ngọc Điện (2008), "Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đăng ký bất động sản giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản", Kỷ yếu hội thảo khoa học bảo đảm thống pháp luật đăng ký bất động sản, 07/11, Hà Nội 38 Ngơ Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội", Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, 10/01, Hà Nội 39 Đặng Trường Sơn (2007)," Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội 40 Giáo sư Matshumoto, Đại học Hitotsubashi-Nhật Bản (2007), "Thuyết trình đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo Luật đăng ký bất động sản,11/01, Hà Nội 41 Nguyễn Minh Tâm (2009), "Gộp sổ đỏ, sổ hồng: Xoay quản lý ngược về đúng chiều", Thị trường nhà và đất - Nguyệt san Báo Xây dựng, (23), 7/2009, Hà Nội 42 Nguyễn Quang Tuyến (2008), "Bàn đăng ký bất động sản vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam", Trao đổi Hội thảo xây dựng Luật đăng ký bất động sản,26/3, Hà Nội 43 Trần Ngọc Tú (2007), "Thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Trường Đại học quốc gia Hà Nội 94 44 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề Bộ Luật dân sự, Hà Nội 45 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2006), Số chuyên đề bất động sản, Hà Nội 46 Thông tin khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký bất động sản Việt Nam hệ thống đăng ký bất động sản số nước giới, (3 +4), Hà Nội 47 Tiến Tài - Trịnh Thanh (2009), "Một giấy, hai giấy hay cách khác ?" Thời báo Kinh tế Sài Gòn, (26), 18/6, Tp Hồ Chí Minh 48 Trung tâm Từ điển học Vietlex (2008), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 49 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân Việt Nam, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 50 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển luật học, NXB Bách Khoa NXB Tư pháp, Hà Nội 51 Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng Trung tâm từ điển học, Đà Nẵng 52 Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung kỹ thuật lập pháp", Nhà nước pháp luật, (8) TRANG WEB 53 Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp (2008), Dự án Luật Đăng ký bất động sản: Giấy Sổ quan trọng hơn?, http://www.Westernland.com.vn/home/index.php?option=com 54 Nguyễn Dung (2008), Dự luật Đăng ký bất động sản: Lúng túng, lòng vòng!, http://vietnamnet.vn/chinhtri/2008/08/800535/ 55 Phong Lan (2005), Luật đăng ký bất động sản "lờ" chuyện sở hữu nhà, đất, http://www.vnexpress.net/GL/kinh-doanh/2005/12/3B9E52A4/ 56 Viet Anh (2005), Sẽ có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất, http:// www.vnexpress.net/GL/xa-hoi/2005/04/3B9DDAAB/ 57 Vũ Văn Thành (2009), "Giấy đỏ, giấy hồng": chưa biết có lời kết!, http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx? ArticleID=307724&chanelID=87 95 96 Mơc lơc Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục M U Chng 1:Tổng quan vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 1.1 Khỏi nim nhà cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà 1.1.1.2 Phân loại nhà 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại cơng trình xây dựng 13 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm cơng trình xây dựng 13 1.1.2.2 15 17 1.2 Phân loại cơng trình xây dựng Khái niệm nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 17 1.2.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây 20 dựng 1.2.2.1 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản 20 1.2.2.2 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình 22 xây dựng 1.2.3 Ngun tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây 26 dựng 1.3 Khái quát pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng 27 trình xây dựng 27 97 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 29 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 30 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến 33 1.4 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số nước giới 33 1.4.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Nhật Bản 35 1.4.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Hàn Quốc 36 1.4.3 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Liên bang Nga 1.4.4 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Australia 37 1.4.5 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Trung Quốc 39 1.4.6 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc 41 nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số nước trờn th gii Chng 2: Thực trạng pháp luật đăng ký 43 quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 2.1 Phỏp lut v ng ký quyn sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.1.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà 2.1.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng 2.2 Tác động pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà 43 43 48 50 cơng trình xây dựng hoạt động quản lý nhà nước bất động sản 2.2.1 Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.2.2 Về xác định tính pháp lý nhà cơng trình xây dựng tham gia giao dịch thị trường bất động sản 2.2.3 Về cung cấp thông tin pháp lý trạng nhà ở, cơng trình xây dựng 2.2.4 Về giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở 98 50 52 53 55 57 hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3 Đánh giá pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 57 2.3.1 Kết thực pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 62 2.3.2 Hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 64 2.3.3 Tính qn quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 66 2.3.4 Hiệu lực pháp lý pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 68 Chng 3:định hớng giải pháp nhằm thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng việt nam 3.1 68 Yờu cầu xu hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 68 3.1.1 Sự phát triển kinh tế - sở thực tiễn để thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 70 3.1.2 Sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản - yêu cầu để thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà công 72 trình xây dựng 3.1.3 Yêu cầu nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà 73 cơng trình xây dựng 3.1.4 u cầu xu hướng thống hệ thống pháp luật 3.2 75 Định hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu 75 nhà cơng trình xây dựng 3.2.1 Thống hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng với đăng ký 77 quyền sử dụng đất 99 ... quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 2.1 pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 2.1.1 Phỏp lut đăng ký quyền sở hữu nhà Nghiên cứu hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cho... vụ đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD 1.2.3 Ngun tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Như phần đề cập, đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD vừa quyền, vừa nghĩa vụ chủ sở hữu; ... quy định pháp luật trước ghi vào sổ đăng ký Đăng ký quyền nhà cơng trình XD nội dung pháp luật đăng ký quyền sở hữu Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản kéo theo hạn chế quyền sở hữu quyền ưu tiên