KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất hàng hoá BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hoá ngày càng nhiều. Tuy nhiên, loại hàng hoá BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, lại có đặc tính là không di dời được; do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Bên cạnh đó, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo, là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và dịch vụ liên quan tới BĐS, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt, cùng với đội ngũ có chuyên môn, nghiệp vụ; các trang thiết bị cần thiết để hỗ trợ và giúp cho các giao dịch của người mua và người bán được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả, hạn chế rủi ro. Đó chính là sàn giao dịch bất động sản. Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các SGD BĐS… là cơ sở pháp lý quan trọng cho sự ra đời và hoạt động của các SGD BĐS trên cả nước. Theo đó, các văn bản pháp luật nêu trên quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia; mô hình và quy chế hoạt động của sàn… Có thể thấy, khái niệm SGD BĐS chính thức được ghi nhận trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS". SGD BĐS là nơi diễn ra hai hoạt động chính là tổ chức kinh doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS. Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, mà còn là nơi để các giao dịch BĐS được tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả, công khai và đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Tóm lại, SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước. Sự ra đời của SGD BĐS thực sự đã đáp ứng được mục đích (Nhà nước mới chỉ nhằm hướng tới việc đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn để kiểm soát và công khai hóa thôi, chứ chưa thực sự đáp ứng được điều này trên thực tế) đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS lên sàn để có thể thu thập những thông tin về TT BĐS, để các chủ thể từ Nhà nước, doanh nghiệp và cả người mua có thể theo dõi, nắm bắt thông tin và có những quyết định đúng đắn. Bên cạnh đó, còn khuyến khích và định hướng các tổ chức và cá nhân khác đưa các giao dịch riêng lẻ vào sàn để tránh rủi ro. Đồng thời các giao dịch này khi được đưa lên Sàn cần tuân thủ các quy định của pháp luật và các quy định chặt chẽ của sàn để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. 1.1.2. Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản SGD BĐS được xem là một khái niệm mới trong TT BĐS Việt Nam. Mặc dù vậy, sau hơn bốn năm chính thức đi vào hoạt động, với quy mô và sự phát triển nhanh chóng của các sàn, SGD BĐS đã thể hiện rõ những điểm khác biệt so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác. Thứ nhất: Hàng hóa giao dịch trên sàn là sản phẩm BĐS và sản phẩm dịch vụ BĐS. SGD BĐS là nơi cung cấp các sản phẩm BĐS. Đây là loại hàng hóa đặc biệt, có tính cố định, tính cá biệt, giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng, có tính tăng trị và giao dịch các quyền, lợi ích của chính BĐS. Ngoài ra, điểm đặc biệt của loại hàng hóa này còn chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước. Tại sàn, các chủ đầu tư kinh doanh các sản phẩm BĐS với tư cách là người tạo lập các hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị trường. Họ tự góp vốn hoặc huy động vốn để xây dựng nhà ở, công trình, tạo lập các khu đô thị, khu công nghiệp, các sản phẩm BĐS khác để trên cơ sở đó chuyển sang giai đoạn thực hiện các giao dịch qua sàn như: bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các BĐS nhằm thu lợi nhuận. (Sàn còn trung gian để thực hiện các giao dịch BĐS cho các sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân khác ký gửi) Bên cạnh đó, sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS. SGD BĐS với các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS… đã thực hiện việc cung cấp, quảng bá các sản phẩm BĐS để người có nhu cầu có thể tiếp cận các thông tin, tìm hiểu về BĐS. Với một sản phẩm có giá trị lớn là BĐS thì nhu cầu sử dụng các dịch vụ trung gian để đảm bảo cho giao dịch BĐS được an toàn là điều rất cần thiết và hoạt động của sàn đã góp phần quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn đó cho giao dịch đó. Thứ hai, SGD BĐS khác với các trung tâm mua bán khác, không phải là nơi để bày bán các sản phẩm trực tiếp mà là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm để người bán và người mua tìm hiểu thông tin và quyết định lựa chọn giao dịch hay không. Với đặc điểm là trung gian, là cầu nối giữa cung và cầu, đây là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. Quy luật của thị trường là có cầu ắt sẽ có cung. Tuy nhiên trước đây khi SGD BĐS chưa ra đời, trên TT BĐS xuất hiện các hình thức trung tâm, văn phòng môi giới BĐS hoạt động trôi nổi, không có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, khiến TT BĐS thiếu minh bạch. SGD BĐS ra đời được hoạt động với tư cách là một pháp nhân, là khâu trung gian, tạo điều kiện cho các chủ thể có cơ hội tham gia giao dịch, sử dụng dịch vụ và lựa chọn các loại hình cung ứng dịch vụ hỗ trợ BĐS tốt nhất. Ngoài ra, sàn còn là cầu nối an toàn, đảm bảo về tình trạng pháp lý của BĐS, thông tin xung quanh BĐS; qua đó cung cấp cho các chủ thể tham gia vào hoạt động đầu tư BĐS yên tâm hơn, đồng thời góp phần giữ ổn định và phát triển TT BĐS. Thứ ba, so với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác thì quy mô và tính chất hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; định giá BĐS; tư vấn BĐS; quảng cáo BĐS; đấu giá BĐS; quản lý BĐS (Điều 58 Luật Kinh doanh BĐS 2006). Với phạm vi hoạt động rộng lớn như vậy nên Luật Kinh doanh BĐS quy định nguyên tắc hoạt động và điều kiện để thành lập SGD BĐS chặt chẽ hơn so với các loại hình dịch vụ khác. Cụ thể là việc quy định về người quản lý SGD BĐS, đòi hỏi chứng chỉ môi giới hoặc định giá đối với sàn hoạt động về môi giới BĐS hoặc định giá BĐS. Ngoài ra, yêu cầu về diện tích hoạt động của sàn tùy thuộc vào từng loại hình dịch vụ kinh doanh của sàn, các trang thiết bị phù hợp với từng nội dung hoạt động của sàn. Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động của pháp nhân phải có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS và đáp ứng các điều kiện khi thành lập. Các giao dịch về BĐS thường có giá trị lớn, do đó để đảm bảo cho các chủ thể tham gia các giao dịch BĐS được yên tâm, Nhà nước đảm bảo các nguyên tắc tổ chức và hoạt động đối với SGD BĐS, đồng thời thừa nhận các giao dịch phải qua sàn theo một trình tự, thủ tục nhất định và có các chế tài xử lý các vi phạm. SGD BĐS thực sự là một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh sản phẩm có giá trị lớn này. Thứ tư, hoạt động của SGD BĐS không có sự tham gia của cơ quan Nhà nước. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, các dịch vụ nhằm hỗ trợ đối với các chủ thể tham gia TT BĐS được phân thành hai loại hình dịch vụ: dịch vụ công và dịch vụ tư. Dịch vụ công trong lĩnh vực có liên quan đến BĐS là loại hình dịch vụ được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho doanh nghiệp công ích hoạt động nhằm cung cấp các dịch vụ thiết yếu để phục vụ các quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân. Hoạt động này hướng tới việc định hướng cho các quan hệ mua bán, trao đổi BĐS trên thị trường được xác lập và thực hiện trong một quỹ đạo quản lý chung của Nhà nước. Bên cạnh đó, việc cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường BĐS còn được thực hiện bởi các loại hình doanh nghiệp vừa mang tính chất phục vụ, vừa mang tính chất kinh doanh BĐS. Sàn cũng mang tính chất cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, điểm khác biệt của SGD BĐS so với các dịch vụ công là không có sự tham gia của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ, không thực hiện chức năng quản lý nhà nước, không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước mà thực chất là quá trình chuyển giao quyền lực của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ công nhằm hỗ trợ và phục vụ các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS trên thị trường sang cho khu vực tư nhân thực hiện kinh doanh nhằm thu lợi nhuận. SGD BĐS đóng vai trò là cầu nối, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS khi có nhu cầu, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS phát triển sôi động và hiệu quả. Bên cạnh đó, sàn còn là công cụ của Nhà nước để lành mạnh hóa TT BĐS, góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực Nhà nước với khu vực tư nhân, hạn chế tình trạng hành chính quan liêu, cửa quyền và sách nhiễu của một bộ phận cán bộ Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ BĐS công, đồng thời góp phần giảm tải một số hoạt động cho cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực này. 1.2. MỤC ĐÍCH HOẠT ĐỘNG, CHỨC NĂNG VÀ VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như người ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao dịch được thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xây dựng thị trường giao dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà nước, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra khi giao dịch BĐS và định hướng thị trường BĐS lành mạnh. Cụ thể: Đối với Nhà nước: SGD BĐS được coi là “cánh tay nối dài” của nhà nước trong hoạt động quản lý và phát triển TT BĐS. SGD BĐS ra đời nhằm giúp cho nhà nước thông qua sàn có thể quản lý tốt giá cả thị trường và giúp cho các nhà quản lý doanh nghiệp hoạch định chiến lược kinh doanh, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Đối với các chủ đầu tư: SGD BĐS ra đời nhằm giúp các chủ đầu tư có sự định hướng tốt đối với sản phẩm BĐS, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có cơ hội quảng bá sản phẩm của mình đến với người tiêu dùng. Đối với người tiêu dùng: SGD BĐS là nơi cung cấp kịp thời, chính xác, trung thực thông tin giá cả TT BĐS, chủ trương chính sách pháp luật liên quan đến BĐS nhằm bảo vệ lợi ích của chính người tiêu dùng; đồng thời tư vấn đầy đủ cho người tiêu dùng để họ có quyết định chính xác khi mua BĐS. Ngoài ra để người có nhu cầu có thể mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, hạn chế những rủi ro khi giao dịch BĐS. Tóm lại, SGD BĐS ra đời nhằm cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm phong phú, dịch vụ đa dạng gắn kết với dịch vụ hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng. Tổ chức nơi giao dịch bất động sản công khai, minh bạch tạo mọi điều kiện thuận lợi cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu; góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định. Tạo mô hình kiểu mẫu về sàn giao dịch địa ốc, cung cấp các dịch vụ trọn gói bao gồm tư vấn pháp lý, quảng cáo, môi giới, định giá, đấu giá, hỗ trợ tài chính, thiết kế - xây dựng, quản lý Bất động sản; giúp cho thị trường BĐS trở nên minh bạch, không bị méo mó do đầu cơ và phát triển đúng hướng. 1.2.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản a. Chức năng giao dịch SGD BĐS ra đời thúc đẩy cho giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. Đây là nơi để cho các bên có nhu cầu giao dịch gặp nhau. Bên cạnh đó, họ được giúp đỡ về mặt thủ tục, hướng dẫn để việc thực hiện các giao dịch đạt hiệu quả cao nhất, vì vậy, các thủ tục pháp lí thường diễn ra nhanh gọn hơn. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn mới được đưa lên sàn giao dịch, theo đó có thể hiểu hàng hóa BĐS đã được sàng lọc trước khi đưa lên sàn để thực hiện giao dịch nên việc thực hiện các giao dịch qua sàn sẽ đảm bảo thời gian ngắn và ít gặp rủi ro. Đặc biệt, mọi giao dịch sẽ được Nhà nước kiểm soát, giúp Nhà nước điều tiết, quản lý vĩ mô TT BĐS. Chức năng giao dịch của SGD BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho việc cung cấp các thông tin về sản phẩm trên TT BĐS qua các phương tiện thông tin điện tử, internet, … từ đó mở ra cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, cơ hội tiếp cận nguồn thông tin cho khách hàng, các nhà đầu tư thêm phong phú và cập nhật nhanh chóng. b. Chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS SGD BĐS thực hiện việc tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS như tổ chức các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, mang tính chất là một nghề nghiệp chính. Sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc đưa hàng hóa BĐS từ các nhà đầu tư đến với người sử dụng. Các giao dịch được thực hiện tại sàn giữa các nhà đầu tư kinh doanh BĐS với nhau nhằm trao đổi hàng hóa BĐS, tìm kiếm lợi nhuận từ việc mua bán hàng hóa đó. Theo đó, bên bán, bên mua; bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; bên thuê, bên cho thuê; bên thuê mua, bên cho thuê mua; cùng nhau xác lập các quan hệ hợp đồng, thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình. Không đơn thuần là giao dịch dân sự thông thường, các nhà đầu tư luôn hướng đến mục đích lợi nhuận từ các hợp đồng của mình. Và SGD BĐS góp phần thúc đẩy cho các giao dịch đó diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, là nơi để các nhà kinh doanh BĐS có nhu cầu gặp nhau. (E có thể nói thêm một chút khía cạnh sau: Sàn cũng là địa chỉ không chỉ dành cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bày bán sản phẩm của mình, mà sàn cũng là địa chỉ cho các tổ chức, cá nhân không hoạt động trong lĩnh vực này nhưng có sản phẩm BĐS có nhu cầu bán, cho thuê… nhưng họ không có điều kiện và khả năng để tìm kiếm khách hàng một cách tốt nhất… Thông qua sàn, đặc biệt là những sàn đã có thương hiệu, sẽ là cơ hội để họ thực hiện được mong muốn đó) c. Chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh dịch vụ BĐS là nghề nghiệp chính, thường xuyên, liên tục của SGD BĐS, tuy không tạo ra sản phẩm mới cho TT BĐS, nhưng lại góp phần đưa sản phẩm đến tay người sử dụng thực sự. Bởi đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS là rất cần thiết. Đất đai, nhà ở - tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thể thiếu với các nhà đầu tư và người dân. Cá nhân cần đất cho nhu cầu ăn ở và là tư liệu sản xuất. Doanh nghiệp cần đất cho địa bàn đầu tư, sản xuất. Nhà nước cần đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia… Trước nhu cầu đó, các chủ thể trong xã hội đều mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các giao dịch BĐS trên thị trường là rất lớn bởi khi giá trị tài sản BĐS càng lớn thì người mua càng cần có những thông tin xác thực, họ cần phải biết rõ khối tài sản mà họ giao dịch có minh bạch và an toàn hay không. Theo đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS… của SGD BĐS chính là hoạt động trung gian cần thiết nhằm cung ứng và giới thiệu các sản phẩm hàng hoá BĐS, cung cấp các thông tin có liên quan đến BĐS mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác, giúp cho chủ thể kinh doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý vững chắc trong việc đưa ra quyết định đầu tư của mình, góp phần tạo một thị trường BĐS ổn định, phát triển bền vững hơn. 1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản • Cung cấp thông tin Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lý, rõ ràng và trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời. Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau: Thông tin về BĐS đưa qua sàn được minh bạch, công khai hóa, - Đối với Nhà nước: Tất cả các giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp Nhà nước tăng cường quản lý được các giao dịch BĐS, từ đó có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường. Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin cần thiết và hiệu quả về TT BĐS cho các cơ quan quản lý, giúp các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp; tạo điều kiện cho thị trường này phát triển trong khuôn khổ pháp lý; tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội. Bên cạnh đó, SGD BĐS cũng là môi trường để điều chỉnh cách thức tổ chức thực hiện trên thực tế cho phù hợp, đúng với các quy phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thông qua việc giao dịch BĐS qua sàn, Nhà nước sẽ hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài. Hàng hóa BĐS là hàng hoá có giá trị cao, vì vậy mà thuế từ BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, hình thức giao dịch trên thị trường khá phức tạp, các giao dịch ngầm đó làm thất thu nguồn thuế quan trọng này, khiến các cơ quan chức năng gặp không ít khó khăn trong công tác quản lý. Đối với BĐS do chủ đầu tư dự án bán ra thị trường, các giao dịch đều thực hiện qua hợp đồng, giá trị hợp đồng mua bán thể hiện giá trị thực tế của giao dịch, việc thanh toán có chứng từ rõ ràng nên Nhà nước dễ thu thuế. Đối với BĐS mà nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh (giao dịch thứ cấp, có yếu tố đầu cơ) thường giao dịch qua tay với nhau, họ chỉ cần xác nhận giao dịch hoặc chuyển tên qua chủ đầu tư, giá trị giao dịch là do hai bên mua bán thỏa thuận, Nhà nước không quản lý được giá trị giao dịch để thu thuế. Trong khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của các quận, huyện, tỉnh, thành phố hiện chỉ có chức năng chứng nhận giao dịch, cập nhật biến động các giao dịch, mà không có chức năng quản lý các giao dịch xem có phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch hay không. SGD BĐS ra đời đã khắc phục được yếu điểm này, là công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm minh bạch hóa các giao dịch BĐS, người tham gia giao dịch khó có thể trốn thuế. Sàn giúp tăng thu cho ngân sách Nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng. Sự ra đời của SGD sẽ giúp Nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp Nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà buôn lậu BĐS trốn thuế. - Đối với nhà đầu tư: Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn. SGD BĐS đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các giao dịch BĐS của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, cẩn trọng và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư. Hoạt động của SGD BĐS cũng để nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị và phân phối các dự án BĐS. Cũng chính từ sàn giao dịch BĐS - nơi cung cấp thông tin, tiếp thị, quảng bá các dự án, sản phẩm BĐS tập trung, hiệu quả cho các nhà đầu tư. Đây là yếu tố góp phần minh bạch và công khai hóa TT BĐS. Bên cạnh đó, sàn còn thực hiện chức năng thống kê, báo cáo, tham mưu cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS các diễn biến của thị trường, thông qua đó nhằm đưa ra các chiến lược và chính sách đầu tư hợp lý, phù hợp. Có thể nhận thấy, hoạt động kinh doanh BĐS thông qua SGD BĐS có ý nghĩa to lớn đối với các nhà đầu tư, giúp cho họ có cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm phong phú, đa dạng; nhà đầu tư cũng có cơ hội tiếp cận các chuyên viên tư vấn đông đảo, lành nghề, am hiểu thị trường, phục vụ chu đáo, tận tình, chuyên nghiệp. Cùng với các cơ hội đó, các nhà đầu tư cũng được tiếp cận với các dịch vụ đầu tư thuận lợi như: dịch vụ tài chính, dịch vụ pháp lý, dịch vụ thiết kế, xây dựng… Nhà đầu tư kinh doanh BĐS sẽ nhanh chóng nắm bắt được các thông tin đó, để có định hướng đầu tư hợp lý. Đây cũng là môi trường tốt để các nhà đầu tư mở rộng quan hệ đầu tư. Bên cạnh đó, sàn cũng là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. - Đối với người mua: Những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng. Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về BĐS đăng ký trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, SGD BĐS là tổ chức có tư cách pháp nhân, có mối liên hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, thuận lợi trong việc nắm giữ các thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của BĐS tham gia giao dịch. Sự ra đời của hàng loạt các sàn sẽ tạo điều kiện cho người mua có cơ hội lựa chọn sản phẩm hàng hóa phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình, giải quyết được thực trạng ép giá, cò đất hiện nay… - Đối với TT BĐS: Giảm đáng kể số lượng BĐS và tần suất BĐS tham gia giao dịch, từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một BĐS được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, nhiều người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ sẽ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi. [...]... BĐS, sàn sẽ tạo điều kiện để người mua, người bán gặp nhau; khi thống nhất, sàn mời công chứng Nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng Khi được sàn giới thiệu, về cơ bản đó đảm bảo về mặt pháp lý… Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn. .. cơ với mục đích kiếm lời bất chính, làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt Cơn sốt BĐS làm cho người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn Một khi BĐS được giao dịch qua sàn, giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hóa TT BĐS Về vĩ mô, SGD BĐS cũng đóng... công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà, thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch Đồng thời, tạo điều kiện cho người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp thuận lợi… Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán đúng nghĩa “một cửa” Trong một số dịch vụ... phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao nhãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm cho xã hội Giá BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng... phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản, rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, khi hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS của các SGD BĐS hoạt động mang tính chuyên nghiệp, đã tạo được niềm tin của khách hàng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động công khai và minh bạch, chính quy và lành mạnh... triển, hỗ trợ quản lý và thu ngân sách… 1.3 SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Hà Nội là một trong những địa chỉ đỏ được nhắc đến đầu tiên trong những lần sốt đất; giá đất ở đây, đặc biệt là ở khu vực trung tâm đắt nhất trong cả nước Chỉ trong vòng 10 năm đã diễn ra 2 cơn sốt đất Tại Hà Nội, có thời kỳ giá đất, nhà tăng đột biến, gây tác động và ảnh hưởng xấu cho nền kinh tế và đời... và phân phối các sản phẩm BĐS Tuy nhiên, thực tế với số lượng SGD BĐS được thành lập một cách ồ ạt và nhanh chóng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS và chưa thực sự đảm bảo chất lượng của một SGD BĐS, bởi chỉ một số ít trong rất nhiều các sàn giao dịch đó đem lại niềm tin cũng như sự hài lòng cho quý khách hàng khi tham gia giao dịch 2 http://vietbao.vn/Kinh-te/Ha-Noi -Giao- dich-bat-dong-san-len-san/65051817/88/... ngoài • Cung cấp dịch vụ SGD BĐS sẽ là nơi cung cấp, phục vụ tất cả dịch vụ trọn gói của ngân hàng, kho bạc, công chứng… Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các SGD BĐS thường có các mối quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng… nhờ đó đến với sàn, người tham... tính minh bạch, khiến cho việc thực hiện các giao dịch còn nhiều hạn chế Bên cạnh đó, việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh, mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở, hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, mà là để bán kiếm lời khi... vai trò quan trọng, là cầu nối giữa người mua và người bán; thông qua hoạt động kinh doanh BĐS, tạo cơ hội tiếp cận hàng hóa BĐS như nhau cho mọi người, minh bạch hóa thông tin góp phần làm lành mạnh hóa TT BĐS; thông qua dịch vụ kinh doanh BĐS, chuyên nghiệp hóa giao dịch, tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch SGD BĐS phát triển góp phần hoàn thiện cơ cấu thị trường, là đầu mối . KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Sự. MỤC ĐÍCH HOẠT ĐỘNG, CHỨC NĂNG VÀ VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch BĐS ra đời