LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 1.1. Vốn của doanh nghiệp Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia 2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau: Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp. Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được định nghĩa: “ Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất ( các yếu tố khác là đất đai và lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”. Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp. Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn bằng hiện vật và vốn bằng tiền. Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của doanh nghiệp. Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu và các điều kiện khác. Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động. Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp ( theo cách hiểu vốn tài chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình thái biểu hiện. Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác với phạm trù “ giá trị doanh nghiệp”. Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu tư ). Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại. Ngoài ra, do nhu cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp. Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu sẽ bị giảm dần. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ ( không thực hiện tái đầu tư mở rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định ( không đảm bảo tái đầu tư giản đơn). Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp. 1.2. Các nguyên tắc huy động vốn 1.2.1. Nguyên tắc kịp thời Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Thông thường, khi có nhu cầu về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuy nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh doanh. Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp. Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong các phương án kinh doanh giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ. 1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong những điều kiện nhất định. Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính càng phát triển thì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn khác nhau để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn. Hiệu quả của việc sử dụng các hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng tiếp cận và huy động các nguồn vốn, ở lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó, như khả năng làm tăng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ. 1.2.3. Nguyên tắc số lượng và thời gian Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thời gian: một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ một lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải bảo đảm đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian. Thực tế, hiện nay một số doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêu cầu huy động vốn để có thể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn, điều đó làm cho các dự án không còn chặt chẽ. Ngoài ra, rất nhiều trường hợp cách tính toán thời gian cho vay của các ngân hàng thường quá cứng nhắc nên các doanh nghiệp không bảo đảm hạn trả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chi phí cao. 1.2.4. Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đến giao dịch về vốn quá cao. Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tục hành chính phức tạp, quy trình giải ngân phiền toái, chi phí tư vấn cao hoặc đôi khi do quy mô không thích hợp. Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn vốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp sẽ làm cho chi phí giao dịch trên một đồng vốn huy động cao hơn nếu lượng vốn huy động nhỏ. Ngược lại, những dự án lớn có thể có lợi về chi phí cho vốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục phức tạp hơn nhưng lại phải chịu lãi suất thấp hơn. 2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN (1) Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án. Có thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả. Nguồn vốn tự có được huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu tư hoặc điều chỉnh cơ cấu tài sản nợ. Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động từ nguồn ngắn hạn hoặc dài hạn. Hình 1.1. Sơ đồ các nguồn vốn Những khác biệt chủ yếu giữa Nợ phải trả và Nguồn vốn chủ sở hữu ( trong đó chủ yếu là vốn cổ phần) được trình bày ở bảng dưới đây: (1) Bảng 1.1. Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần Nợ phải trả Vốn cổ phần 1- Doanh nghiệp nhận được chúng từ những thành phần không phải là chủ sở hữu của nó 1- Do các chủ sở hữu của doanh nghiệp tài trợ 2- Phải trả lãi cho những khoản tiền đã vay 2- Không trả lãi cho vốn cổ phần đã huy động được mà sẻ chia lợi tức cổ phần cho các chủ sở hữu nếu công ty làm ra được lợi nhuận 3- Mức lãi suất phải trả cho các khoản nợ vay thường theo một mức ổn định được thỏa thuận khi vay 3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổ đông tuỳ thuộc vào quyết định của Đại hội đồng cổ đông và nó thay đổi theo mức lợi nhuận mà công ty thu được 4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay cho chủ nợ vào một thời điểm nào đó trong tương lai ngoại trừ trường hợp nguồn huy động là trái phiếu tuần hoàn 4- Doanh nghiệp không phải trả những khoản tiền vốn đã nhận được cho chủ sở hữu trừ khi doanh nghiệp đóng cửa và các loại tài sản được chia cho chủ sở hữu. Trường hợp này không áp dụng đối với cổ phần ưu đãi có thời hạn đáo hạn cố định 5- Công ty có thể phải thế chấp bằng các loại tài sản như hàng hóa các loại tài sản cố định, quyền sở hữu tài sản, cổ phiếu hay sử dụng biện pháp bảo lãnh để được vay 5- Doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản hay nhờ bảo lãnh bởi vốn huy động là của các chủ sở hữu. Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động các nguồn tín dụng từ bên ngoài doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanh nghiệp. Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn và nguồn Nợ dài hạn. Bảng sau nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này. Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn 1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1 năm 1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm 2- Không phải trả lãi cho những nguồn tài trợ ngắn được các nhà cung cấp tài trợ bằng hình thức tín dụng thương mại 2- Phải trả lãi cho tất cả các loại tài trợ dài hạn mà doanh nghiệp nhận được 3- Lãi suất của các nguồn tài trợ ngắn hạn thường thấp hơn nợ vay dài hạn 3- Lãi suất tài trợ dài hạn thường cao hơn so với lãi suất của nguồn tài trợ ngắn hạn 2.1. Huy động vốn Nợ phải trả 2.1.1. Nguồn tài trợ ngắn hạn Nguồn tài trợ ngắn hạn là những khoản tiền mà công ty phải hoàn trả trong vòng một năm kể từ ngày nhận được chúng. Nguồn tài trợ này bao gồm các khoản Tín dụng thương mại mà công ty nhận được từ các nhà cung cấp khi mua các loại hàng hóa dưới hình thức mua chịu, mua bằng tiền quỹ (deposits).Ngoài ra, nó còn bảo gồm tiền đặt cọc của khách hàng để mua hàng hóa hay dịch vụ theo hợp đông và những khoản tiền vay ngắn hạn do các ngân hàng, công ty tài chính, công ty mua nợ, công ty bảo hiểm tài trợ. Đồng thời, nó cũng bao gồm các khoản nợ tích lũy gồm có nợ các loại tiền lương của công nhân mà công ty chưa trả, nợ tiền thuế những chưa trả cho Chính phủ, và lợi tức của phần theo sổ sách mà chưa phải trả cho cổ đông. Các ngồn tài chính ngắn hạn có thể được phân thành 3 nhóm chính: nguồn tài trợ ngắn hạn không cho vay mượn, nguồn tài trợ ngắn hạn không có đảm bảo và nguồn tài trợ ngắn hạn có đảm bảo. 2.1.1.1. Tín dụng thương mại Một công ty có thể dựa vào nguồn tín dụng mở rộng do mua hàng hóa của các nhà cung cấp dựa trên “tài khoản mở” như là một nguồn tài trợ ngắn hạn. Hình thức tín dụng này được gọi là hình thức “tín dụng thương mại” và hoàn toàn khác so với các hình thức tín dụng ngắn hạn khác vì nó không phải do các định chế tài chính tài trợ. Khi công ty quyết định tài trợ này phải luôn luôn nghĩ tới hậu quả lâu dài của tín dụng thương mại. Bởi nếu công ty trì hoãn thanh toán các hóa đơn mua hàng, thường dẫn đến hậu quả là các nhà cung cấp sẽ không sẵn sàng tiếp tục cung cấp hàng hóa của họ, hoặc nếu tiếp tục thì sẽ bán với giá cao hơn. Tuy nhiên, có một yếu tố mà các công ty có dự định sử dụng thương mại sẽ thu được nguồn lợi là phần chiết khấu (nếu có) dành cho nó. Sở dĩ có khoản chiết khấu này là do các nhà cung cấp nhân thấy người sử dụng tín dụng thương mại phải chịu phí tổn rất cao nên họ áp dụng chiết khấu nhằm hấp dẫn khách mua hàng. Thí dụ, một công ty mua một món hàng với điều kiện chiết khấu 2/10 (chiết khấu 2%, thời hạn 10 ngày), trong thời gian 30 ngày và giá trị hóa đơn là 100$. Nếu công ty thanh toán sau thời hạn 10 ngày đó. Điều này có nghĩa là nếu công ty thanh toán tiền mua hàng trong khoảng thời gian 30 ngày, thì chi phí sử dụng tín dụng thương mại của công ty là: 2/98 x365/20 (*) x 100 = 37.2%/năm. Tín dụng thương mại thường luôn sẵn sàng để phục vụ các công ty vì nó không do các định chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợ không do vay mượn. Tổng giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhà cung cấp được đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) của công ty. Đồng thời, công ty cũng có thể nhận được một nguồn tài trợ ngắn hạn không do vay mượn khác do chậm thanh toán một số khoản chi tiêu như tiền lương, tiền thưởng của công nhân, tiền thuê mướn thiết bị, nhà xưởng vv . tiền thuế và tiền điện nước . Dĩ nhiên công ty sẽ phải thanh toán những khoản nợ tích lũy (accruals) này trong một thời hạn ngắn, nếu không công ty sẽ chỉ còn một cách nhất là phải trả lời trước các cơ quan công quyền. 2.1.1.2. Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm. Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn của các nhà cung cấp, công ty còn có thể dựa vào các định chế tài chính để nhận được những khoản tiền vay ngắn hạn không bảo đảm. Những khoản cho vay này là những khoản vay do các ngân hàng tài trợ cho công ty mà không đòi hỏi bất cứ sự bảo đảm nào. Các hình thức cho vay ngắn hạn không có bảo đảm chủ yếu là: a. Hạn mức tín dụng hay Thấu chi. b. Hợp đồng tín dụng tuần hoàn. c. Tín dụng thư. d. Cho vay theo hợp đồng. A. Hạn mức tín dụng hay Thấu chi (Line of credit or Overdraf) Hạn mức tín dụng hay thấu chí ngân hàng là một thỏa thuận giữa công ty và ngân hàng mà theo đó, ngân hàng tạo sẵn một khoản tín dụng nào đó cho công ty. Thí dụ nếu một thỏa thuận quy định hạn mức tín dụng cho một công ty là 500.000$, điều đó có nghĩa là công ty đo có thể mượn được số tiền lên tới 500.000$ của ngân hàng. Số tiền này là tổng số tín dụng mà ngân hàng bằng lòng tạo sẵn cho công ty. Loại tín dụng này thường được thiết lập trên cơ sở từng năm. tại thời điểm kết thúc mỗi năm, ngân hàng sẽ xem xét lại tình hình hoạt động tài chính của công ty, và dựa trên cơ sở xem xét này có thể gia hạn hay điều chỉnh tổng mức tín dụng cho công ty trong năm kế tiếp. Hình thức tín dụng thuận lợi này thường được hiểu là thấu chi ngân hành (rút vượt) được tạo ra để cung cấp nguồn tài chính nhất định đủ bù đắp phần chênh lệch giữa dòng lưu kim tiền thu nhập và dòng lưu kim chi phí của công ty. Tiền lãi của hình thức cho vay này tùy thuộc vào tổng giá trị tín dụng thấu chi của công ty đã sử dụng và công ty được phép tính khoản tiền trả lãi này cho chi phí hàng ngày. Nhìn chung, đây là hình thức tài trợ có chi phí thấp nhất đối với các doanh nghiệp. Song điều bất lợi của hình thức tài trợ này là nếu công ty vay tiền theo thỏa thuận này thì phải duy trì đảm bảo khae ăng tài chính, đề phòng có thể phải trả lại những khoản vay này khi ngân hàng yêu cầu, tức là ngân hàng có thể từ chối thể hiện hạn mức tín dụng đã thỏa thuận. B. Thỏa thuận tín dụng tuần hoàn ( Revolving credit agreement) Thỏa thuận tín dụng tuần hòan cũng là một công cụ tín dụng do ngân hàng thượng mại sáng tạo ra để phục vụ các doanh nghiệp. Nó cũng tương tự như hạn mức tín dụng, ngoại trừ những cam kết chính thức và mang tính pháp lý do ngân hàng đưa ra để tài trợ tín dụng cho doanh nghiệp theo tổng mức tín dụng tối đa đã thỏa thuận. Theo hình thức thỏa thuận này, công ty có nghĩa vụ trả cho ngân hàng một khoản phí sử dụng nguồn ngân quỹ trên toàn bộ hạn mức tín dụng đã thỏa thuận, đổi lại ngân hàng dành cho công tu đặc quyền sử dụng tín dụng phảo trả có thể được thanh toán một lần, hoặc thanh toán theo tỷ lệ phần trăm của giá trị trung bình trên phần chênh lệch tín dụng đã không sử dụng tới tùy theo sự thương lượng giữa doanh nghiệp và ngân hàng. C. Tín dụng thư (Letter of credit) Tín dụng thư chủ yếu được sử dụng cho nhập khẩu hàng hóa. Nhà nhập khẩu có thể đề nghị một ngân hàng cung cấp phương tiện tín dụng để có thể mua hàng hóa từ một nhà xuất khẩu nước ngoài. Nếu ngân hàng chấp thuận cấp tín dụng, họ sẽ phát hành một tín dụng thư được viết như một bản cam kết trả tiền cho nhà xuất khẩu, bằng cách gửi tới ngân hàng đại diện cho nhà xuất khẩu, cam đoan rằng sẽ thanh toán tiền trả cho những hàng hóa cung cấp cho nhà nhập khẩu theo đúng những điều khoản của tín dụng thư. Khi nhân được thông báo của ngân hàng là đã có tín dụng thư, công ty xuất khẩu sẽ ký phát hối phiếu đòi tiền và các văn liên quan đến hàng hóa chuyển tói ngân hàng phát hành (thông qua ngân hàng bên xuất khẩu). Đồng thời, hàng hóa được xuất khẩu gửi tới người mua và ngân hàng phát hành (tín dụng thư) sẽ thanh toán cho nhà xuất khẩu tổng số tiền đã ghi trong tín dụng thư qua ngân hàng đại diện của nhà xuất khẩu. Sau khi số tiền theo tín dụng thư đã được ngân hàng thanh toán hoàn tất, nó sẽ trở thành một khoản nợ do ngân hàng tài trợ cho nhà nhập khẩu và nó thường là một thỏa thuận tín dụng tuần hoàn. Để được chấp thuận mở tín dụng thư, thì trước đó nhà nhập khẩu phỉa có một khoản tiền ký quỹ tại ngân hàng. Độ lớn của khoản tìên kỹ quỹ tùy thuộc vào vị thế tín dụng của nhà nhập khẩu theo cách đánh giá của ngân hàng và tùy theo quy định của Chính Phủ. D. Tài trợ theo hợp đồng (Transaction Loan). Theo hình thức thỏa thuận này, khi công ty nhận được đơn đặt hàng của một khách hàng, họ có thể tiếp xúc với một ngân hàng và yêu cầu cho vay một khoản tiền để tài trợ cho hợp đồng. Thí dụ, một công ty vừa nhân được một hợp đồng do một công ty lớn và có tình hình tài chính lành mạnh đặt hàng, công ty đề nghị một ngân hàng cho vay một khoản tiền theo thể thức cấp tài trợ theo [...]... thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản 3.1.1.3... bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp 3.1.1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,... thuật và hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai gắn với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cả về cơ cấu đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Là những bất động. .. động sản 3.1.1.3 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất có thể bao gồm một số mục chủ yếu: - Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá... nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanh nghiệp phải hết sức cân nhắc khi sử dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cán bộ nhân viên và các cổ đông 3 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan 3.1.1 Khái niệm 3.1.1.1 Bất động sản Theo cách phân loại tài sản trong Bộ Luật dân sự thì Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a)... các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể được phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất,... đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án - Các bản vẽ thiết kế cơ sở ( nếu là dự án cụ thể) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể là một dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng; dự án xây dựng cao... tính chất và quy mô tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất động sản được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu: Dự án nhóm A, dự án nhóm B và dự án nhóm C 3.1.2 Một số văn bản Pháp lý liên quan đến Bất động sản và xây dựng 3.1.2.1 Các văn bản pháp lý do Quốc hội ban hành + Luật Đất đai năm 2003; + Luật Xây dựng năm 2003; + Luật Nhà ở năm 2005; + Luật Đầu tư năm 2005; + Luật Kinh doanh bất động sản năm... hoặc chuyển đổi thành mô hình Công ty cổ phần, đây là hình thức phổ biến, hiệu quả và rất thuận lợi cho việc huy động vốn, huy động nhân lực điều hành bộ máy Đối với Công ty cổ phần, khi cần vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án đầu tư, Hội đồng quản trị có thể phát hành thêm cổ phần để tăng vốn, cổ phần có nhiều loại khác nhau, nhưng cơ bản có hai loại chủ yếu có thể giúp Công ty huy động vốn được... Luật doanh nghiệp) Vốn góp có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty Vốn điều lệ là do các thành viên tự thoả thuận và cam kết góp vốn Trên cơ sở đó doanh nghiệp kê khai và đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh . LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 1.1. Vốn của doanh nghiệp Trong. tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn