GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I. Quan điểm xác định giá đất Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia vì nó liên quan đến mọi lĩnh vực KT-VH-XH, đặc biệt từ khi Nhà nước mở rộng quyền năng của người sử dụng đất thì đất đai trở thành nguồn tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế. Hà Nội là trung tâm KT-VH - XH của cả nước nên tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh, trong các giai đoạn sắp tới Hà Nội sẽ tiến hành triển khai nhiều quy hoạch về sử dụng đất, nâng cấp cơ ở hạ tầng trên địa bàn khiến cho đất đai trên địa bàn Thành phố luôn biến động về mục đích sử dụng từ đó kéo theo sự thay đổi về giá các loại đất. Vì vậy việc xác định giá đất là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong công tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Việc xác định giá đất vẫn phải đảm bảo các nguyên tắc sau: - Giá đất được xác định phải dựa trên cơ sở Luật đất đai 2003, NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP và các hệ thống văn bản pháp quy liên quan khác. - Giá đất được xác định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế diễn ra phổ biến trên thị trường - Giá đất được xây dựng trên địa bàn Hà Nội phải đảm góp phần thúc đẩy hoạt động của thị trường Bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch. - Giá đất được xây dựng phải mang tính ổn định tương đối ít nhất trong 5 năm - Các biện pháp về xây dựng giá đất đều nhằm mục đích bình ổn giá đất, thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường, đưa về cơ chế một giá. II.Giải pháp xác định giá đất - Công tác thống kê giá đất: đây là công tác có ảnh hưởng lớn trong việc theo dõi tình hình biến động giá đất trên địa bàn Thành phố từ đó có những điều chỉnh phù hợp trong việc ban hành giá đất trong thời gian tiếp. Vì thế việc thống kê giá đất phải đảm bảo đúng theo nguyên tắc quy định của Nhà nước: + Điều tra, khảo sát giá đất: các phòng tài chính của huyện, quận của Hà Nội đảm nhiệm và thực hiện bằng cách phát các phiếu điều tra trên phạm vi của huyện, quận mình. Thời điểm bắt đầu thực hiện diễn ra bắt đầu vào ngày 01/01 hàng năm và báo cáo về Sở tài chính hai lần trong một năm. Địa điểm được điều tra, khảo sát rộng khắp Thành phố. Khi cần điều tra cụ thể giá một loại đất nào thì địa điểm được lựa chọn phải mang tính đại diện, trong đó giao dịch về loại đất đó phải diễn ra phổ biến, trường hợp dối với những thửa đất ít giao dịch diễn ra thì có thể thu thập về giá thuê của nó. Số liệu được điều tra, khảo sát phải là số liệu thực tế thu được tại các giao dịch về đất đai, được phòng tài chính các huyện, quận tổng hợp lại từ phiếu điều tra sau đó báo cáo về Sở tài chính. Sở tài chính có nhiệm vụ thống kê, tổng hợp lại trong phạm vi toàn tỉnh Trong trường hợp số liệu có những nghi ngờ thì Sở phải có công văn yêu cầu xác định lại, sau đó gửi kết quả về Cục quản lý giá (trực thuộc Bộ tài chính) .Cục phải có nhiệm vụ thống kê giá đất do chính phủ ban hành qua từng thòi gian, giá đất do UBND Thành phố ban hành của từng loại đất cụ thể theo giá lớn nhất và giá thấp nhất và đưa ra dự báo về biến động giá đất trên địa bàn rồi đưa ra phương hướng xây dựng giá đất cho thời kỳ tiếp theo. Dữ liệu đã được phân tích phải được lưu trữ lại tại các phòng tài chính của huyện ,quận và sở và Bộ tài chính cùng các đơn vị có liên quan. - Thường xuên tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ làm công tác về giá đất như tham gia điều tra khảo sát biến động giá đất, công tác thống kê. giá đất Bộ, sở tài chính thường xuyên tổ chức các đoàn về thanh tra công tác thống kê giá đất của các đơn vị cấp dưới. - Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường, bắt buộc các giao dịch đó phải có pháp lý thừa nhận nhằm theo dõi được biến động của giá đất. Công tác quản lý về đất đai đặc biệt là cấp GCNQSDĐ phải được dần hoàn thiện trên phạm vi rộng tạo cơ sở pháp lý của các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, dần dần từng bước đưa các giao dịch dân sự diễn ra tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố có sự kiểm soát của Nhà nước. - Hà Nội đã có các trung tâm môi giới, tư vấn đất đai, sàn giao dịch hoạt động nhưng chưa thực sự hiệu quả, và chưa phổ biến. Chính phủ cần phải có biện pháp thắt chặt quản lý các ngành nghề này, phát triển rộng lĩnh vực hoạt động của các đơn vị đã được cấp giấy phép hoạt dộng trên địa bàn Thành phố. - Xây dựng các phần mềm tin học về lĩnh vực đất đai nhằm dự báo được xu thế biến động của giá đất để kịp thời có những điều chỉnh phù hợp trong cơ chế, chính sách về giá đất phù hợp - Giá đất Hà Nội chứa đựng những yếu tố bất ổn định trầm trọng và có những diễn biến phức tạp. Nguyên nhân chính gây nên sự mất ổn định giá như hiện nay có nhiền nguyên nhân như đầu cơ đất, hoạt động kinh doanh bất động sản thiếu minh bạch và đặc biệt là chính sách quy định về giá đất của Nhà nước. Việc thừa nhận chính thức thị trường đất đai tức là thị trường hàng hoá QSDĐ nên cũng phải tuân theo các quy luật của thị trường nên giá đất phải được hình thành từ các giao dịch trên thị trường chứ không phải do Nhà nước quy định. Thực tế mức giá do Nhà nước quy định cũng đã không ổn định xét về cả mức giá (giá cao, giá thấp giữa các thời điểm) và loại giá( cùng một thời điểm luôn tồn tại hai loại giá do Nhà nước quy định như giá đất theo khung giá và giá sàn trong đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ). Để bình ổn giá Nhà nước cần có nhiều biện pháp phối hợp trong công tác quản lý Nhà nước, trong đó cần bỏ chế độ hai giá theo quy định hiện nay: giá đất phải do thị trường xác định, giá đất và giá BĐS thực tế giao dịch trên thị trưòng là cơ sở để Nhà nước xác định chính sách đất đai. - Có chính sách độc quyền và chống đầu cơ về đất đai bằng các biện pháp sử dụng các công cụ quản lý kinh tế vĩ mô như: công cụ tài chính tiền tệ, chính sách thuế - Đấu giá, đấu thầu QSDĐ phải trở thành hình thức giao đất chủ yếu đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản. Nếu so sánh lợi ích kinh tế mà Nhà nước thu được khi tiến hành đấu giá QSDĐ với diện tích đất thực giao từ năm 2003 đến hết năm 2005 (Báo cáo số 86/BC-UB ngày 27/10/2006) là 4.043,6 ha sẽ thấy được mức chênh lệch về thu nhập lớn giữa giá đất trúng giá và giá đất theo khung giá quy định (Ví dụ giá đất trúng giá trên địa bàn tỉnh Quảng An, quận Tây Hồ là 29triệu đồng/m2 trong khi đó giá đất theo khung quy định là 1.600.000triệu đồng/m2). Sở dĩ có chênh lệch lớn vậy do giá đất theo quy định của QĐ 3519/QĐ-UB quá thấp so với giá thị trường. Tuy nhiên trong khi thực hiện công tác đấu thầu, đấu giá QSDĐ sẽ gặp phải những khó khăn như quy mô dự án lớn đến hàng nghìn tỷ đồng, sẽ khó có khả năng có đủ số lượng đầu tư có đủ năng lực tham gia bởi vì nếu theo hình thức giao đất thông thường chủ đầu tư có thể chỉ phải nộp tiền sử dụng đất sau khi đã huy động được vốn của những người có nhu cầu hoặc có thể xin ghi nợ nhưng nếu theo hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ thì nếu trúng giá họ phải vay ngân hàng và hao phí đầu tư rất lớn nếu dự án chậm triển khai. Do đó Nhà nước cần phải có biện pháp khắc phục khó khăn trên có thể xảy ra. Cần có những biện pháp chỉ đạo chặt chẽ kết hợp với việc ban hành các quy chế cụ thể đối với từng dự án đấu giá. Ngăn chặn kịp thời các hành vị, thông đồng móc ngoặc giữa các chủ thể tham gia đấu thầu với nhau hoặc hành vị giữa cơ quan tổ chức đấu giá với các chủ thể tham gia đấu giá, đấu thầu Thực hiện triệt để biện pháp giao đất, cho thuê đất bằng đấu giá QSDĐ với những loại đất theo quy định của Điều 61 Luật đất đai. Đây là giải pháp quan trong ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai thông qua công tác quản lý của bộ máy Nhà nước III. Một số kiến nghị - Đối với từng loại đất khi tiến hành xác định giá cần phải lựa chọn phưong pháp xác định giá đất phù hợp, những trường hợp không đủ thông tin có thể kết hợp cả 5 phương pháp trên. Đối với những trường hợp thửa đất đặc biệt gặp khó khăn trong việc xác định giá đất cần làm báo cáo gửi UBND Thành phố để kịp thời có biện pháp chỉ đạo. Cần bổ sung phương pháp cụ thể khi xác định giá đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. - Cơ quan chức năng cần làm rõ khái niệm đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ vói đất đô thị, đất vườn ao nằm xen kẽ trong khu vực của đất ở tại nông thôn. UBND cần mô tả rõ đặc điểm quy định rõ hơn về căn cứ xếp loại đường phố, vị trí đất, khu vực giáp ranh… để làm rõ hơn căn cứ khi xác định giá đất, tránh trưòng hợp sai sót, nhầm lẫn khi tiến hành định giá đất. - Bổ sung thêm về hệ số K trong xác định giá đất nhằm tạo sự linh hoạt trong công tác định giá, giảm bớt sự sai lệch khi định giá, giúp cho giá đã xác định sát với giá thị trường . - Để đảm bảo cho công tác điều tra, khảo sát biến động về giá đất trên địa bàn Thành Phố được thuận lợi, chính xác thì cần phải trích ra một khoản kinh phí để thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giá bất động sản. - Bên cạnh việc nghiên cứu để có chính sách về giá đất thay cho việc ban hành các quy định về khung giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố, cần ban hành quy định về quản lý giá đất và thành lập tổ chức có chức năng thẩm định giá đất là đơn vị hoạt động theo cơ chế sự nghiệp kinh doanh thuộc UNBD quản lý KẾT LUẬN Đề tài “Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ” đã phân tích thực trạng về vấn đế xác địch giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây , chỉ ra những bất cập trong việc xác định giá đất từ đó đề xuất một số giải pháp xây dựng giá đất tạo môi trường thuận lợi cho thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung diễn ra lành mạnh. Trong quá trình đô thị hoá đất đai Hà Nội ngày càng trở nên khan hiếm trước nhu cầu SDĐ ngày càng nhiều hơn cho xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, cho những thay đổi về quy hoạch về SDĐ để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của Thành phố và về đời sống của nhân dân. Nhu cầu về đất đai càng tăng trong khi khả năng cung nguồn tài nguyên đất có hạn nên tăng cường vai tò quản lý của Nhà nước đối với đất đai ở Thành phố Hà Nội là một nội dung vô cùng quan trọng. Quản lý về giá đất là một nội dung chính trong nhiệm vụ quản lý về đất đai. Thực trạng về xác định giá đất trên địa bàn Thành phố đã thể hiện nhiều điểm chưa phù hợp trong việc đưa ra những tiêu thức cụ thể đối với việc phân loại đô thị, phân loại đường phố, vị trí đất và hệ số K chưa linh hoạt. Việc chưa đưa ra được những tiêu thức rõ ràng áp dụng cho từng loại đất địa bàn của Thành phố đã tạo ra những khó khăn trong việc áp dụng các phưong pháp xác định giá đất để tiến hành định giá đất. Song song đó là các phương pháp quy định tại NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP chưa đủ cho việc định giá đất. Kết quả của những bất cập đó là khung giá mà UBND Thành phố ban hành vào ngày 01/01 hàng năm xa rời so với giá đất thị trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng việc quản lý nguồn tài nguyên quý hiếm của Nhà nước là đất đai mà tác động lớn đến thị trường bất động sản là một trong những thị trường đã được Nhà nước xác định là thị trường tiềm năng thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam trong thời gian tới do những giao dịch ngầm về đất đai vẫn diễn ra phổ biến. Để tạo động lực thúc đẩy cho nền kinh tế thủ đô nói riêng và quốc gia nói chung, các cơ quan chức năng cần tìm ra một biện pháp thích hợp đưa giá đất về cơ chế một giá để bình ổn giá đất. Bên cạnh đó người dân cũng cần góp phần trong vấn đề này bằng cách thực hiện đúng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ …nhằm hạn chế thị trường ngầm. Mặc dù đã có gắng đi sâu vào nghiên cứu nội dung mà đề tài đã đề ra nhưng do hạn chế về tài liệu, kiến thức và thời gian nghiên cứu nên trong quá trình làm bài em không tránh khỏi những thiếu sót vì thế em rất mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy cô và những đóng góp ý kiến của mọi người quan tâm đến vấn đề này để em có thể hoàn thiện tốt hơn chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Một lần nữa em xin xin chân thành cảm ơn TS.Trần Tú Cường ( Trưởng phòng nghiên cứu thị trường Bất động sản), các cô chú trong Viện Nghiên Cứu Địa Chính, ThS. Ngô Thị Phương Thảo cùng các thày cô giáo trong Khoa Bất động sản và Địa chính đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn.! . GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I. Quan điểm xác định giá đất Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi. sách về giá đất thay cho việc ban hành các quy định về khung giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố, cần ban hành quy định về quản lý giá đất và thành lập