CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ I-KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ. Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đó là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường. 1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị. 1.1-Khái niệm về Đô thị. Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống thành thị - đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điều kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi được đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm bảo sinh hoạt thuận tiện. Hiện nay, cả nước có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc Trung ương, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết Định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) các Đô thị nước ta được phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị loại I, 6 Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô thị loại V. - Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thương mại và giao lưu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước, có quy mô dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng đồng bộ, có mật độ dân cư bình quân 15.000 người/km 2 . - Đô thị loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui mô từ 35 vạn đến dưới 1 triệu người, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lên trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng nhiều và gần đồng độ. Mật độ cư trú bình quân 12.000 người/km 2 . - Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, văn hoá - xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịch dịch vụ, nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh. Quy mô dân số từ 10 vạn đến 35 vạn. Sản xuất hàng hoá tương đối phát triển, tỷ lệ lao động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độ tuổi lao động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lưới công trình công cộng được đầu tư xây dựng từng phần. Mật độ cư trú khoảng 10.000 người/km 2 (vùng núi có thể thấp hơn). - Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dưới 10 vạn người, là nơi sản xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng số lao động, đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng. Mật độ cư trú bình quân khoảng 8.000 người/km 2 . - Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 người đến dưới 3 vạn người, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng số lao động. Mật độ cư trú bình quân 6.000 người/km 2 . Bước đầu xây dựng cơ sở hạ tầng Đô thị và một số công trình công cộng. Như vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau: * Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định. * Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 người (vùng núi có thể thấp hơn). * Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thương mại phát triển. * Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư Đô thị tương đối đồng bộ. * Có mật độ dân cư được xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc điểm từng vùng. 1.2-Khái niệm đất Đô thị: Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì: Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị. Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị, các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng Đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nói đến đất Đô thị, ta không thể nói đến một mảnh đất hoang vắng, nằm trên một khu đất cũng hoang vắng mà phải là đất được đầu tư dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tức là được nối với mạng lưới đường, điện, cấp thoát nước và thông tin, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các dịch vụ xã hội. Như vậy, về bản chất đất Đô thị đã được phân biệt khác với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung, tự cấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm ưu thế. Trong cái sôi động của nền kinh tế thị trường, lợi nhuận kinh tế được đặt lên vị trí hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh. Trong cuộc sống lợi ích của cá nhân, của ”cái tôi” cũng được đề cao và theo đuổi. Người sử dụng đất không tránh khỏi quy luật đó trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Mọi tập hợp những người sử dụng đất liền kề nhau, đang theo đuổi những mục đích kinh tế và cuộc sống khác nhau thì những mâu thuẫn trong sử dụng đất gây tác động qua lại và không thể tránh khỏi. Những tác động qua lại đó được gọi là ”hiệu quả tràn” của sử dụng đất. Có những hiệu quả tràn mang tính tích cực, như việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một miếng đất nói chung sẽ có tác dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung quanh. Cũng có những hiệu quả tràn mang tính tiêu cực như một xưởng sản xuất sẽ gây tiếng ồn, mùi khó chịu và tăng lưu lượng giao thông cho khu vực, gây ảnh hưởng xấu đến chức năng sử dụng của các lô đất bên cạnh. Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống được nâng cao, hình thức sở hữu đất, hoặc tư nhân hoặc Nhà nước, dường như không đóng vai trò quan trọng nữa mà nhường chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất. Ở các nước phát triển, sở hữu đất tư nhân dần dần không còn mang tính chất tự do nữa như ý nghĩa ban đầu của nó. Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ cùng với sự can thiệp của Nhà nước. Trước hết chủ sở hữu đất không được sở hữu các tài nguyên nằm trong lòng đất cũng như khoảng không gian trên bầu trời. Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phương, đất tư cũng phải được trao quyền sử dụng cho mục đích công như quyền đi qua, quyền thông thoáng, quyền đặt các đường ống kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy hoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố. Các hoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên đó đều phải được hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ. Đất tư cũng chịu quyền cưỡng chế và quyền mua lại của Nhà nước khi nó cần cho một dự án xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nước việc thuê đất ổn định trong một thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng tương đương với sở hữu suốt đời của một lô đất. 2-Phân loại đất Đô thị. Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị được chia ra làm các loại sau: * Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng. * Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. * Đất ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị được sử dụng vào mục đích để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Chính phủ) phê duyệt. * Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở. * Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu năm, chăn nuôi thuỷ hải sản, .) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vườn ươm cây, .). * Đất chưa sử dụng: là phần đất đã được quy hoạch để phát triển Đô thị nhưng chưa được sử dụng đến bao bồm đất chưa sử dụng và đất không thể sử dụng được. Trong Đô thị phần đất này thường còn với tỷ lệ thấp. 3-Những đặc trưng cơ bản của đất Đô thị. - Đặc trưng thứ nhất: đất Đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch và dự án đầu tư. - Đặc trưng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây dựng, nhưng lại có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác. Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại thị mà trong quy hoạch được phê duyệt dùng để phát triển đô thị. Điểm đặc trưng cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhưng nó thể hiện rõ nhất ở đất Đô thị. Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh quan trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt động kinh doanh. Đó là tài nguyên không tái sinh và rất có giới hạn. Giới hạn của diện tích đất Đô thị không chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hành chính: thị trấn, thị xã, thành phố . khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà nó còn giới hạn cho từng loại đất được sử dụng trong Đô thị. - Đặc trưng thứ ba: đất Đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng. Như ta đã biết, tại Đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh, đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hoá của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư đông cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân cư cũng như là điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư của vùng đó hay quốc gia đó. Cơ sở hạ tầng Đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, năng lượng, thông tin, vệ sinh môi trường . và cơ sở hạ tầng xã hội như: nhà ở, công trình văn hoá xã hội, giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh . Đất Đô thị còn có tính kế tục lâu bền. Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư của đất Đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảo hộ hợp lý, đất đô thị có thể được sử dụng nhiều lần liên tục và được cải thiện và không ngừng nâng cao về giá trị. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng nhất để xác định tầm quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất Đô thị, nhu cầu đời sống Đô thị của dân cư và các hoạt động kinh tế, chính trị của Nhà nước. - Đặc trưng thứ tư: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi. Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài nguyên có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là nó không thể nào di chuyển được. Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị trí cố định, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân cư, phát triển kinh tế- xã hội sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trước hết phụ thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khi xem xét giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễ dàng sẽ giảm được nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá. Trong sản xuất, nhà kinh doanh với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chi phí sản xuất là thấp nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu tư xây dựng, mọi người dân luôn có nhu cầu cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn phù hợp với điều kiện đi làm, học tập của con em họ… Tất cả yêu cầu này trong Đô thị đã hội tụ đủ, do đó cơ hội đầu tư cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ sở hạ tầng đầy đủ làm cho giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi với vị trí thuận lợi hơn, cơ sở hạ tầng chưa có hoặc có nhưng thiếu và yếu. Như vậy, giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi là phù hợp với quan điểm lý luận của Mác và phù hợp với thực tiễn. II-VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ. 1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm nay của nhân dân ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng…Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông. Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, mọi tiềm năng của lực lượng sản xuất đã và đang được khai thác, phát huy mạnh mẽ. Bên cạnh các doanh nghiệp Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân, các thành phần kinh tế khác cũng đang có điều kiện phát triển lành mạnh nhằm đóng góp nhiều hơn nữa tạo ra sản phẩm xã hội. Một thành phần quan trọng và kiên quyết của đầu tư vào trong quá trình sản xuất kinh doanh là đất Đô thị, trong cấu trúc đất – lao động – tư bản, như các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra. Nhu cầu về đất mở rộng sản xuất, mở cửa hàng, dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm…đã làm sôi động thị trường bất động sản. Với vai trò một tư liệu sản xuất không thể thiếu được, đất luôn luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi nhà doanh nghiệp. Trong lĩnh vực nhà ở, đất Đô thị ngày càng trở nên là một hàng hoá tiêu dùng đặc biệt và là bộ mặt xã hội quan trọng của người ở. Như vậy đất Đô thị là yếu tố cần thiết để cho con người tiến hành sản xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn Đô thị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không ngừng giây phút nào thiếu được đối với sự phát triển kinh tế-xã hội Đô thị. Đất Đô thị được sử dụng vào những mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó có tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển kinh tế Đô thị. 2-Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị. Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành nên thị trường bất động sản. Tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai (nhất là đối với đất Đô thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta quy định. Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị ở nước ta được thể hiện thông qua quy hoạch chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất, thông qua công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đô thị, thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh các quan hệ đất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệu quả. Đây cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai. Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà nước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính kinh tế trong đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ba quyền này thuộc về người sở hữu đất đai. Khi quyền sử dụng được người sở hữu đất đai giao cho người khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì quan hệ đất đai mang tính kinh tế được hình thành. Đó là việc người sử dụng đất phải trả một khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất. Đây chính là thuế đất ngày nay và là gốc của giá cả đất đai. Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực tế giữa người sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai, giữa người sử dụng đất với nhau. Nhà nước là người sở hữu đất, khi thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước có thể điều chỉnh được các quan hệ đất đai cho phù hợp với sự phát triển kinh tế, phù hợp định hướng phát triển cua đất nước. Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã quy định ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do vậy xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà nước. Như vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất yếu. Lịch sử phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế độ về sở hữu đất đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì người đó có quyền lực trong xã hội. Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo vệ quyền lợi của họ, bảo vệ nguồn thu nhập của họ. Mác nói ”quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải”. Đây là một nhận định hoàn toàn chính xác. Đất không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn tư liệu sinh hoạt, là khách thể tạo nên các mối quan hệ đất đai mang tính xã hội. Như vậy quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ chế độ của Nhà nước. Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa. Cùng hai nhiệm vụ trên thì quản lý đất sẽ giúp Nhà nước nắm được hiện trạng việc sử dụng đất và những nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nước điều chỉnh quỹ đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Như vậy chúng ta đã thấy được vai trò quản lý tối cao của Nhà nước đối với đất đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị. Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của Nhà nước và đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được nhiệm vụ quản lý đất đai của mình. III-NGUYÊN TẮC VÀ NỘI DUNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ. 1-Nguyên tắc quản lý. Cũng như các loại đất khác, các nguyên tắc quản lý của Nhà nước về đất Đô thị là: - Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước. - Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. - Tiết kiệm và hiệu quả. - Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị. 1.1-Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nước. Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, là tài sản của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước-người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Điều 1, Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. để đảm bảo sử dụng hiệu quả thì Nhà nước cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thị cũng như các loại đất khác. Để nguyên tắc này được đảm bảo thì Nhà nước cần thực hiện các công cụ quản lý đất đai như công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính, công cụ luật pháp… Các công cụ này dược thực hiện đồng bộ và vận dụng sao cho thích hợp với từng thời kỳ, từng Đô thị. Thực tế cho thấy nếu các công cụ quản lý được sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà nước được thực hiện ở mức độ cao và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước giảm. 1.2-Kết hợp hài hòa các lợi ích. Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối với các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, la nền móng để tồn tại và phát triển. Do vậy tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng như cho [...]... định Với mục tiêu quản lý đất Đô thị là để bảo vệ chế độ sở hữu về đất Đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đô thị, tiết kiệm đất Đô thị cho nên để đánh giá hiệu quả quản lý đất Đô thị thì chủ yếu ta dựa vào các mục tiêu này và từ đó xác định được hiệu quả quản lý đất Đô thị Dựa trên nhứng kết quả đạt được trong cách quản lý mà ta ước lượng và tính toán hiệu quả quản lý đất Đô thị ... nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, hiểu Luật pháp về quản lý Nhà nước và quản lý Nhà nước đối với đất đai để tạo điều kiện cho Luật đất đai được thực hiện đúng, người sử dụng đất được đảm bảo về lợi ích trong quá trình sử dụng đất IV-CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Có nhiều nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý và sử dụng đất Đô thị, ở đây ta chỉ xem xét các nhân tố cơ bản nhất... thể lượng hoá được) Các loại đất này khi đánh giá kết quả ta cần phải xác định số lượng đất còn bao nhiêu, hiện trạng sử dụng nó như thế nào và xu hướng sử dụng trong tương lai 2-Hiệu quả quản lý đất Đô thị Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị thì hiệu quả quản lý đất Đô thị là một chỉ tiêu phản ánh trình độ sử dụng đất Đô thị, các điều kiện thuận lợi của đất Đô thị, những ứng dụng của khoa... điều kiện cho kinh tế, xã hội Đô thị phát triển ổn định, bảo vệ cảnh quan và môi trường Đô thị V-CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ VÀ HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Trong quản lý đất Đô thị thì bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước, nâng cao hiệu quả quản lý đất Đô thị, thực hiện tiết kiệm trong sử dụng đất là mục tiêu quan trọng nhất Như vậy, đánh giá kết quả và hiệu quả sử dụng đất Đô thị thực chất ta phải đánh giá... hiệu quả quản lý đất Đô thị trong thời kỳ đó * Hiệu quả về mặt kinh tế (định lượng): đây là hiệu quả được xác định trên cơ sở tính toán giá trị sản phẩm tạo ra/đơn vị đất Đô thị, số lượng đất Đô thị đưa vào sử dụng, cường độ sử dụng đất, vốn đầu tư trên đất so với đầu tư khác và sức lao động được đưa vào trong quá trình sử dụng đất Đô thị từ đó tính ra kết quả quản lý đất Đô thị trong một Đô thị nào đó... Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị * Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị * Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất Đô thị * Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị * Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị * Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất Đô thị 2.1-Điều tra, khảo... Quyền sở hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử dụng tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị-xã hội Ở 2-Nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị Cũng như các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị bao gồm 7 nội dung chính sau: * Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị. .. tác quản lý đất Đô thị để tạo được kết quả sử dụng đất Đô thị cao nhất trong giới hạn đất cố định trong Đô thị, nó thể hiện trên một số chỉ tiêu sau: * Hiệu qủa về mặt xã hội (định tính): với mục tiêu sử dụng tối đa các nguồn lực trong đất Đô thị, khai thác các lợi thế thuận lợi trong Đô thị từ đó thu hút đầu tư, nâng cao cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống dân cư Đô thị Nhà nước. .. nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất Đô thị- do đó việc quản lý Nhà nước với đất Đô thị càng trở nên phức tạp hơn Mặt khác đất Đô thị có giá trị lớn, mức sử dụng cao, trong khi dân số Đô thị ngày một tăng nhanh, kinh tế Đô thị ngày càng phát triển nhất là trong cơ chế hiện nay thì nhu cầu về đất Đô thị cho sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở ngày càng cao, đòi hỏi công tác quy hoạch,... đất cần điều chỉnh cho phù hợp thực tế cải taọ, phát triển Đô thị 2.3-Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Đô thị 2.3.1- Giao đất, cho thuê đất Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất Đô thị thì Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất Để được giao đất thì các chủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất được giao, tiến hành xây dựng bản đô . phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị. Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được Đô thị hoá, gắn. phủ về quản lý đất Đô thị thì: Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở