cơ sở lý luận về công tác bồi thường thiệt hạigiải phóng mặt bằng Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có đất đai làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp, xây dựng, dịch vụ đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên liệu .để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội. Do vậy để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất. I.khái niệm, vai trò của công tác bồi thường thiệt hại 1. Khái niệm về bồi thường thiệt hại. Bồi thườngthiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác .Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác ), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Vì vậy bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất không chỉ là bồi thường thiệt hại về đất mà còn bồi thường thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất. Về bản chất của bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc bồi thường thiệt hại những tổn thất cho người đang sử dụng đất do việc Nhà nước có Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất. 2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng . Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế- xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.” Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng. Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy định của mình, Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét bồi thường thiệt hại tránh tình trạng bồi thường sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân. 3. Vai trò của chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách bồi thường thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuôn mẫu để khi Nhà nước thu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thường thiệt hại căn cứ vào đó để xác định đối tượng được bồi thường, không được bồi thường, tính mức bồi thường, giá bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của người dân trong vùng di dời Để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu không làm tốt các khâu trên thì chắc chắn công tác bồi thường thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được . Chính sách bồi thường thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về bồi thường thiệt hại như : đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức bồi thường, tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến bồi thường thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai,nhà cửa của các bên bao gồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư , đối tượng phải bồi thường), người sử dụng đất và Nhà nước. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực hiện các dự án cũng như sự phát triển của xã hội khi được đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Chính sách bồi thường thiệt còn là căn cứ để giải quyết các vướng mắc, khiếu kiện trong nhân dân, là thước đo phản ánh trình độ phát triển của xã hội thông qua một loạt các quy định của Nhà nước nhằm đáp ứng thoả mãn cả ba lợi ích, lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và lợi ích của người bị thu hồi đất. II. các chính sách của nhà nước về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án phát triển đã được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm, được thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Những quy định áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( bồi thường ) thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã được ban hành. Về hình thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ, Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành. 1.Về đối tượng phải bồi thường. Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản pháp quy đầu tiên quy định về việc trưng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các công trình của Nhà nước do vậy đối tượng phải bồi thường thiệt hại là Nhà nước. Trải qua thời gian, Chính phủ đã ban hành rất nhiều các Nghị định để thay thế bổ sung, nhưng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tượng phải bồi thường thiệt hại là các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất và cho thuê đất. Cho đến nay đối tượng phải thực hiện trách nhiệm bồi thường vẫn là Nhà nước (đối với các dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) và các đối tượng được Nhà nước giao đất và cho thuê đất (đối với các dự án phục vụ lợi ích kinh tế xã hội phát triển đất nước. 2. Về đối tượng được bồi thường Đối tượng được bồi thường thiệt hại được quy định cụ thể tại điều 6 của Nghị định 22/CP .Các trường hợp sử dụng đất và tài sản hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi sẽ được hưởng chính sách bồi thường. Các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải là một trong những người có giấy tờ theo quy định như : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Ngoài trường hợp có các loại giấy tờ chứng minh về tính hợp pháp, đối tượng được bồi thường còn là các đối tượng sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Phạm vi bồi thường thiệt hại được quy định gồm bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. 3. Chính sách bồi thường về đất. Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy định nguyên tắc cơ bản nhất được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp giải quyết công ăn việc làm. Việc bồi thường được thực hiện bằng hình thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lượng thường niên của đất trưng dụng. Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu do nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố”. Trên nguyên tắc “phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân’’. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh hưởng. Ngoài ra, Thông tư này đã quy đinh rõ mức bồi thường thiệt hại về nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường Luật đất đai năm 1988 tuy không quy định cụ thể việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật”. Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xã hội. Bởi vậy yêu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng hơn, nội dung cụ thể hơn và quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn. Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể: Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường đất đai, tài sản gắn liền với đất. Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Bồi thường cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu hồi. Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn được trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, là 40% (đối với nhà một tầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so với khung giá các loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá do Nhà nước quy định. Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thành phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m 2 /hộ (đối với các loại đất thuộc 4 quận nội thành cũ, từ vành đai 2 trở vào trung tâm); 180m 2 /hộ (đối với đất từ vành đai 2 trở ra). Đối với diện tích đất còn lại trong khuôn viên nhà thanh lý, hoá giá, thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất, nếu nằm trong hạn mức đất ở (bao gồm cả diện tích đất gắn liền với nhà thanh lý, hoá giá và diện tích trong khuôn viên còn lại); phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở. Đối với đất gắn liền với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thì phải nộp 10% tiền sử dụng đất và được phân bổ vào tiền nhà (gọi chung là tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ) cho cac tầng theo hệ số phân bổ theo từng tầng, cao nhất là 0,7 (đối với tầng 1) và thấp nhất là 0,02 (đối với tầng 5). Đối với đất của nhà 1 tầng, nhà ở nhiều tầng 1 hộ ở, nhà ở nhiều tầng có phân chia được diện tích đất sử dụng riêng biệt của từng hộ, nhà biệt thự (kể cả biệt thự nhiều tầng, nhiều hộ ở) phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở . Như vậy, đối với các trường hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thực hiện theo hướng : Nếu bị thu hồi đất thì việc bồi thường thiệt hại về đất sẽ là 60% tiền sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất); đối với phần còn lại không được bồi thường, vì nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP về miễn giảm tiền phải nộp khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị : -Đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp và được UBND phường xác nhận thì được xét cấp GCN QSD đất ở đô thi không phải nộp tiền. - Trường hợp đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. - Trường hợp sử dụng làm đất ở sau ngày 15/10/1993 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Chính sách này đã được UBND Thành phố vận dụng trong việc tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đất nằm trong các trường hợp nêu trên, cụ thể : - Đối với các chủ sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, được UBND phường xác nhận, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại 100% giá đất (vì nếu được cấp giấy chứng nhận QSD đất, chủ sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.) - Đối với chủ sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993, dược UBND phường xác nhận, kh nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại 80% giá đất (vì nếu được cấp GCN QSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp 20% tiền sử dụng đất) - Đối với các chủ sử dụng đất ở sau ngày 15/10/1993, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về đất (vì nếu được cấp GCNQSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.)chỉ được hỗ trợ di chuyển. Tại Nghị định số 90/CP thể hiện chủ trương bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùng hạng để thay thế, hoặc bồi thường thiệt hại bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Trên cơ sở kế thừa các chính sách trước đây và có bổ sung cho hoàn chỉnh phù hợp với thực tế, Về mức giá bồi thường thiệt hại. Hiện phương thức để tính giá đất bồi thường là theo khung giá quy định và nhân với hệ số K làm sao cho sát với giá thị chuyển nhượng thực tế càng tốt. Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thường thiệt hại về đất, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, điều 4 của Nghị định quy định:Căn cứ bảng khung giá của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi.Việc định giá đất phải căn cứ vào khung giá và giá đất thực tế ở địa phương, được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ vào hạng đất, loại đất, vị trí đất, loại đường phố, khu vực thành thị, khu vực nông thôn . Do giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng nhiều, nên giá đất có thể tăng lên theo từng thời điểm. Chính vì lẽ đó, nên khi lập phương án bồi thường thiệt hại chúng ta phải có thêm hệ số K điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế, cụ thể như sau : a. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số (K) điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Hệ số (K) đã được điều chỉnh lại tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 là từ 0,5 đến 1,8 lần. b. Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ’’ c. Trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá, thì giá đất do UBND cấp tỉnh quy định cho từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, Quyết định số302/TTg mới chỉ quy định được điều chỉnh khung giá đất đô thị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá đất không được điều chỉnh phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị. Do đó, ngày 21/3/1998, Chính phủ đã ban hành nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994: “ Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa cho của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 18/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đã được điều chỉnh tại Quyết định số302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%.” Như vậy là sau khi ban hành Nghị định 17/CP thì Bộ Tài chính có Thông tư 145/TT-BTC hướng dẫn cụ thể việc tính hệ số K. Căn cứ để xác định hệ số K; hệ số K để xác định giá đất tính tiền bồi thường thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở tài chính- Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan. Có 3 phương pháp xác định hệ số K: + Phương pháp xác định hệ số K theo khả năng sinh lợi. Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập/ Lãi suất ngân hàng Nhà nước (%/năm) không kỳ hạn Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lời / Giá đất do UBND tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. + Hệ số K được xác định theo hệ tỉ lệ giữa giá chuyển nhượng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh quy định. Hệ số K = Giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương / Giá đất do UBND tỉnh quy định theo khung giá đất do chính phủ quy định. + Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc biệt . * Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì giá đất bồi thường thiệt hại bằng giá đất tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất và giá đất theo khả năng sinh lợi. * Đối với đất ở những nơi mới đô thị hoá; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được bồi thường theo mức đất nông nghiệp cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất bồi thường cho đất ở khuôn viên với giá bồi thường đất nông nghiệp. * Đất nông nghiệp trong đô thị được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá bồi thường cho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất bồi thường đất nông nghiệp. Nhờ những quy định về hệ số K mà công tác bồi thường được thực hiện sát giá với thực tế hơn. Nhưng trong thời gian tới ngoài việc sửa đổi các quy định về khung giá của Nhà nước, thì việc phải thực hiện ngay là phải hình thành các tổ chức định giá đất đai và tài sản trên đất, để giá đất được trở về đúng nghĩa của nó, tức là theo giá thị trường, nhằm hạn chế bớt thiệt hại cho người bị thu hồi đất, tránh được tình trạng khiếu kiện kéo dài. Hiện nay khung giá của Nhà nước quy định đã quá lỗi thời, không đáp ứng được thực tế, nhiều nơi giá đất còn quá thấp so với thực tế. 4. chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. 4.1 Về bồi thường thiệt hại mồ mả. Giai đoạn đầu khi thực hiện thu hồi đất (Nghị định 151/TTg) thì mồ mả được căn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của địa phương mà giúp họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển. Chính sách này đã được áp dụng trong suốt quá trình Nhà nước thu hồi đất trước năm 1998 và cũng được nhân dân đồng tình ủng hộ, đến những năm gần đây nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh, đất đai bị thu hẹp, có nhiều khoản chi phí phát sinh nên để phù hợp với tình hình thực tế, Nghị định 22/CP đã quy định đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho chi phí về đất đai, đào bốc, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp, có thể nói đây là một bước tiến mới, vì chính sách đã quy định một cách cụ thể về việc bồi thường thiệt hại về mồ mả, vấn đề mức áp dụng cụ thể là bao nhiêu thì phải do từng khu vực, từng tỉnh khác nhau có mức áp dụng khác nhau. 4.2 Về bồi thường thiệt hại hoa màu Chính sách này đã được điều chỉnh theo từng thời kỳ, trước đây Nhà nước có quy định: đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch . phải được bồi thường thiệt hại đúng mức, cho đến Thông tư 1792/TTg ngày 11/01/1970 quy định đối với cây cối lưu niên, các hoa màu của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố “ Phải được bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân “. Những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức chung chung, không cụ thể khiến cho việc áp dụng bồi thường nhiều nơi có sự khác nhau. Đến Nghị định 90/CP thì việc bồi thường về hoa màu đã được quy định cụ thể hơn “ Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trước đó theo giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác. Trên cơ sở đó Nghị định 22/CP quy định mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường. Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất ) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương. Như vậy mức bồi thường về cây cối, hoa màu đã được Nhà nước quy định rất rõ ràng, những quy định ấy được cụ thể bằng mức tính bồi thường theo từng địa phương, dự án khác nhau. Nhưng trên thực tế việc bồi thường tính theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó là không phù hợp, vì việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng đã làm cho việc xác định năng suất trước đó rất khó khăn, mỗi năm một loại cây, một mức năng suất khác nhau. Hơn nữa việc lập phương án bồi thường thường kéo dài nên việc xác định đơn giá tại thời điểm bồi thường thường không phù hợp với thực tế biến động của giá cả thị trường.Thiết nghĩ nên có chính sách khảo sát trước toàn bộ các loại cây, hoa màu, lên phương án bồi thường sau đó đến đúng ngày chi trả tiền bồi thường thì nhân với mức giá hiện hành . Công tác kê khai cây cối và hoa màu phải được tiến hành một cách kịp thời và chính xác, cần có biện pháp phân loại các loại cây và quy về số lượng cây trên 1m 2 , để tránh tình trạng các [...]...hộ dân đi thuê các loại cây về trồng đan xen nhằm mục đích gia tăng mức bồi thường, gây khó khăn cho công tác bồi thường thiệt hại và ngân sách của Nhà nước, không phản ánh được tính trung thực gây lên mất công bằng xã hội 4.3 Về bồi thường thiệt hại về tài sản về nhà cửa, công trình kiến trúc Các chính sách thời trước thì chỉ quy định đối với nhà cửa,... hàng wB, ADB về lĩnh vực bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng quốc gia nào Giải phóng mặt bằng là quy... sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy về nguyên tắc Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng. .. phải di chuyển thì việc bồi thường thiệt hại do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố quyết định đối với các công trình do địa phương quản lý Mức bồi thường thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng bằng giá trị xây dựng mới của công trình Như vậy tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài... thay thế như cách hiểu của ADB + Về thời hạn bồi thường và tái định cư Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái đinh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi đó Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước để chống lấn chiếm )... nhượng đất đai Về bồi thường thiệt hại Chính sách bồi thường thiệt hại, GPMB của Trung Quốc thể hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực tế Việc bồi thường thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó Trong khi Việt Nam, quy hoạch thường chừa khu... IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây mới Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình, trường hợp phần diện tích còn lại vẫn sử dụng được thì ngoài phần được bồi thường phần phá dỡ còn được hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn... Nghị định 90/CP quy định việc bồi thường thiệt hại đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất được tính bằng giá trị hiện có của công trình (theo tỷ lệ% còn lại của công trình nhân với đơn giá xây dựng mới) Trên cơ sở Nghị định 90/CP, Nghị định 22/CP quy định chủ tài sản là người có tài sản hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất bị thiệt hại thì được bồi thường theo giá trị tài sản... ở thuộc sở hữu nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối với diện tích hợp pháp thì bồi thường theo quy định của UBND tỉnh , Thành phố trực thuộc Trung ương, ngoài ra còn được hỗ trợ Về bồi thường thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích, lịch sử, đình chùa Đối với dự án khi thu hồi đất có các công trình trên thì phải có phương án... trị tài sản hiện có, cụ thể như sau : Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế Mức bồi thường = giá trị hiện có của nhà và công trình + % (giá trị hiện có của nhà và công trình) Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà và công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn . cơ sở lý luận về công tác bồi thường thiệt hạigiải phóng mặt bằng Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có đất đai làm mặt. lợi ích công cộng. Vì vậy bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất không chỉ là bồi thường thiệt hại về đất mà còn bồi thường thiệt hại cả về tài sản