Đang tải... (xem toàn văn)
Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập Trung bình & Khá tại Tp. Hồ Chí Minh
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA TỐN – THỐNG KÊ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ths HOÀNG TRỌNG Sinh viên thực hiện: NGUYỄN ANH THƯ Lớp: TD01 – Khóa: 32 Niên khóa: 2006 – 2010 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………… SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Q Thầy Cơ khoa Tốn – Thống Kê trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh trang bị cho tơi nhiều kiến thức quý báu thời gian qua Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn Ths Hoàng Trọng, người hướng dẫn khoa học khóa luận tốt nghiệp này, giúp tiếp cận thực tiễn, phát đề tài tận tình hướng dẫn tơi hồn thành khóa luận Sau cùng, xin chân thành cảm ơn đến người bạn, người thân tận tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi suốt thời gian học tập nghiên cứu Xin gởi lời cảm ơn chân thành đến tất người Nguyễn Anh Thư SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Phân khúc thị trường nhà cho người có thu nhập trung bình - khá” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập nghiêm túc Các số liệu khóa luận thu thập từ thực tế có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan Nguyễn Anh Thư SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang TĨM LƯỢC Có thể thấy thời gian gần thị trường TP.Hồ Chí Minh có nhiều dự án nhà ở, nhà chung cư đưa vào thi công lên kế hoạch Phần lớn dự án ý nhiều đến phân khúc nhà cao cấp, theo số báo cáo gần cơng ty bất động sản, địa ốc phân khúc dần bị bão hòa, nhu cầu ít, nguồn cung lại q thừa Trong đó, phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình – bị bỏ ngõ, theo dự đốn tới phân khúc nhà trở nên sôi động Bởi vậy, để giúp nhà đầu tư bất động sản có nhìn xác phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình – khá, khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu phân khúc nhà Đề tài khóa luận “phân khúc thị trường nhà cho người có thu nhập trung bình – TP.Hồ Chí Minh” Kết có từ khóa luận cho biết đặc điểm phân khúc nhỏ phân khúc lớn phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình – Từ có giúp ích phần cho việc đầu tư vào thị trường địa ốc SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang MỤC LỤC Lời cám ơn………………………………………………………………… Lời cam đoan……………………………………………………………… Tóm lược…………………………………………………………………… Mục lục…………………………………………………………………… Danh mục bảng biểu………………………………………………… Danh mục sơ đồ……………………………………………………… Danh mục chữ viết tắt………………………………………………… Chương I: GIỚI THIỆU……………………………………………… I Bối cảnh đề tài nghiên cứu ……………………………………… Tổng quan……………………………………………………………… Giới thiệu công ty thực tập………………………………………… II Phát biểu vấn đề………………………………………… III Mục tiêu đề tài …………………………………… Chương II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT…………………………………… I Khái quát bất động sản – thị trường bất động sản……………… Khái niệm bất động sản……………… ……………… ……… Khái niệm thị trường bất động sản……………… …………… 2.1 Khái niệm……………… ……………… ……………… ………… 2.2 Phân loại thị trường bất động sản……………… ……………… … Khái quát thị trường nhà đất……………… ……………… … 3.1 Khái niệm……………… ……………… ……………… ………… 3.2 Đặc điểm thị trường nhà đất……………… ……………… …… 3.3 Vị trí thị trường bất động sản - nhà đất kinh tế quốc dân 3.4 Phân loại nhà để ……………… ……………… ……………… 3.4.1 Nhà riêng biệt……………… ……………… ……………… 3.4.2 Nhà chung cư……………… ……………… ……………… … Trang v vi vii viii xiii xv xvi 1 7 9 11 12 12 13 16 20 20 22 MỤC LỤC Tình hình cung, cầu loại nhà để TP.Hồ Chí Minh II Các tầng lớp kinh tế - xã hội Định nghĩa tầng lớp kinh tế - xã hội Cơ sở lý thuyết để phân chia tầng lớp kinh tế - xã hội………… Tình hình xã hội TP.Hồ Chí Minh……………………………… III Phân khúc thị trường………………………………………………… SVTH: Nguyễn Anh Thư 23 29 29 30 31 32 Trang Khái niệm phân khúc thị trường…………………………………… Các bước phân chia thị trường……………………………………… Tại doanh nghiệp phải phân khúc thị trường…………………… Đâu cách thức phân khúc hiệu cho doanh nghiệp… 33 33 36 37 Chương III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……………………… 39 Mục tiêu nghiên cứu………………………………………………… Cách tiếp cận………………………………………………………… Chiến lược nghiên cứu………………………………………………… Phương pháp thu thập liệu……………………………………… Phương pháp chọn mẩu……………………………………………… Kế hoạch phân tích…………………………………………………… Độ tin cậy độ giá trị………………………………………………… 39 39 39 40 40 40 41 Chương IV: PHÂN TÍCH VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU………… 42 A PHÂN KHÚC THEO TÂM LÝ HỌC……………………………… I Kết phân khúc khách hàng theo đặc điểm tâm lý……………… Đánh giá thang đo hệ số tin cậy Cronbach alpha…………… Phân tích nhân tố khám phá EFA…………………………………… Phân tích cụm………………………………………………………… 2.1 Phân tích cụm lần với k = 2………………………………………… 2.2 Phân tích cụm lần với k = 3………………………………………… 2.3 Phân tích cụm lần với k = 4………………………………………… 44 44 44 45 48 48 49 50 MỤC LỤC II Mô tả đặc điểm phân khúc…………………………………… Đặc điểm nhân học…………………………………… ……… 1.1 Giới tính…………………………………… ………………………… 1.2 Tuổi…………………………………… …………………………… 1.3 Tình trạng nhân…………… …………… …………… ……… 1.4 Thu nhập cá nhân…………… …………… …………… ………… 1.5 Thu nhập hộ gia đình…………… …………… …………… …… 1.6 Trình độ văn hóa…………… …………… …………… ………… 1.7 Tình trạng việc làm…………… …………… …………… ……… Đặc điểm nhà khách hàng dự định mua…………… ………… 2.1 Trị giá nhà – loại nhà muốn …………… …………… ……… 2.2 Đặc điểm chung nhà…………… …………… …………… 2.2.1 Đánh giá thang đo hệ số tin cậy Cronbach alpha…………… 2.2.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA…………… …………… …… 2.2.3 Mô tả đặc điểm nhà cho cụm…………… …………… SVTH: Nguyễn Anh Thư 53 53 53 54 56 57 59 60 61 63 63 65 65 66 69 Trang 2.3 Đặc điểm riêng nhà…………… …………… ……… 2.3.1 Nhà chung cư…………… …………… …………… ………… 2.3.2 Nhà riêng biệt…………… …………… …………… ………… Các đặc điểm khác…………… …………… …………… ……… 3.1 Mức tiết kiệm hàng tháng khách hàng dành cho việc mua nhà…… 3.2 Mức hỗ trợ tài người thân gia đình mua nhà………… 3.3 Thông tin tham khảo mua nhà…………… …………… ……… B PHÂN KHÚC THEO GIỚI TÍNH…………… …………… …… I Kết phân khúc khách hàng theo giới tính…………… ………… II Mơ tả đặc điểm phân khúc…………… …………… ……… Đặc điểm nhân học…………… …………… …………… 1.1 Tuổi…………… …………… …………… …………… ……… 1.2 Tình trạng hôn nhân…………… …………… …………… 1.3 Thu nhập cá nhân…………… …………… …………… ………… 70 70 72 73 73 74 75 78 78 78 78 78 79 80 MỤC LỤC 1.4 Thu nhập hộ gia đình…………… …………… …………… …… 1.5 Trình độ văn hóa…………… …………… …………… ………… 1.6 Tình trạng việc làm…………… …………… …………… ……… Đặc điểm nhà khách hàng dự định mua…………… ………… 2.1 Trị giá nhà – loại nhà muốn ở…………… …………… ……… 2.2 Đặc điểm chung nhà…………… …………… …………… 2.3 Đặc điểm riêng nhà…………… …………… ……… 2.3.1 Nhà chung cư…………… …………… …………… ………… 2.3.2 Nhà riêng biệt…………… …………… …………… Các đặc điểm khác…………… …………… …………… ……… 3.1 Mức tiết kiệm hàng tháng khách hàng dành cho việc mua nhà…… 3.2 Mức hỗ trợ tài người thân gia đình mua nhà………… 3.3 Thông tin tham khảo mua nhà…………… …………… ……… 81 82 83 84 84 85 86 86 87 87 87 88 89 Chương V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT…………… …………… 91 I II Kết luận…………… …………… …………… …………… Đặc điểm nhà khách hàng dự định mua…………… …… Tóm tắt kết phân khúc theo đặc điểm tâm lý…………… Tóm tắt kết phân khúc theo giới tính…………… …………… Đề xuất …………… …………… …………… …………… …… 91 92 93 96 98 Phụ lục: Phụ lục 1: Bảng câu hỏi vấn…………… …………… ………… Phụ lục 2: Phân tích độ tin cậy thang đo…………… …………… SVTH: Nguyễn Anh Thư 101 106 Trang Phụ lục 2.1: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha biến m5q1, m5q2, m5q3,…,m5q32…………… …………… …………… ……… Phụ lục 2.2: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha biến m9q1, m9q2, m9q3,…,m9q26…………… …………… …………… 106 108 MỤC LỤC Phụ lục 3: Phân tích nhân tố khám phá…………… …………… Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà sau loại bỏ biến rác: m5q14, m5q20, m5q21…………… Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau loại bỏ biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22…………… Phụ lục 4: Phân tích cụm phương pháp k-means…………… Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa nhân tố vừa rút trích, với k=2…………… …………… …………… ………… Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa nhân tố vừa rút trích, với k=3…………… …………… …………… ………… Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa nhân tố vừa rút trích, với k=4…………… …………… …………… ………… Tài liệu tham khảo…………… …………… …………… ………… SVTH: Nguyễn Anh Thư 110 110 114 118 118 120 122 124 Trang DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Tỷ lệ mẫu Bảng 4.1: Mã hóa thang đo sử dụng phân tích Bảng 4.2: Hệ số Cronbach alpha thành phần thang đo tâm lý Bảng 4.3: KMO and Bartlett's Test (cho biến tâm lý) Bảng 4.4: Ma trận xoay nhân tố(cho biến tâm lý) Bảng 4.5: ANOVA(với k=2) Bảng 4.6: ANOVA(với k=3) Bảng 4.7: Số lượng quan sát thuộc cụm Bảng 4.8: ANOVA (k=4) Bảng 4.9: Số lượng quan sát thuộc cụm Bảng 4.10: Kết tính tốn trung bình biến tâm lý theo cụm Bảng 4.11: Tần số nam, nữ cụm Bảng 4.12: Độ tuổi trung bình cụm Bảng 4.13: Phân bố độ tuổi cụm Bảng 4.14: Phân bố khách hàng theo tình trạng nhân Bảng 4.15: Thu nhập hàng tháng cá nhân Bảng 4.16: Thu nhập hàng tháng hộ lập gia đình Bảng 4.17: Phân bố trình độ văn hóa cụm Bảng 4.18: Phân bố nghề nghiệp cụm Bảng 4.19: Trị giá nhà khách hàng chấp nhận Bảng 4.20: Tần suất người mua nhà chung cư nhà riêng biệt cụm Bảng 4.21: Hệ số Cronbach alpha thành phần thang đo đặc điểm nhà Bảng 4.22: KMO and Bartlett's Test (các biến đặc điểm nhà) Bảng 4.23: Ma trận xoay nhân tố (các biến đặc điểm nhà) Bảng 4.24: Kết tính tốn trung bình biến đặc điểm nhà theo cụm SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 10 Item-total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Square Multiple Correlation Alpha if Item Deleted m9q1 91,2484 107,1281 0,4272 0,8355 m9q2 91,5807 111,0542 0,2296 0,8423 m9q3 91,5062 107,1043 0,4670 0,8343 m9q4 91,0745 108,2000 0,4021 0,8364 m9q5 92,7143 111,1704 0,1871 0,8446 m9q6 92,2143 109,9384 0,2309 0,8433 m9q7 91,059 108,4731 0,3951 0,8367 m9q8 91,3665 107,2609 0,4900 0,8338 m9q9 91,3137 105,8234 0,5359 0,8319 m9q10 91,5839 105,5272 0,4785 0,8334 m9q11 90,7174 108,3342 0,4572 0,8351 m9q12 90,9255 106,3309 0,5527 0,8318 m9q13 91,5932 106,5038 0,4643 0,8341 m9q14 92,0031 105,0748 0,5029 0,8325 m9q15 91,5062 105,8831 0,5458 0,8317 m9q16 91,4565 108,1679 0,4623 0,8349 m9q17 92,205 110,5809 0,2135 0,8437 m9q18 91,9286 108,0915 0,3915 0,8368 m9q19 91,3323 106,3659 0,5059 0,8329 m9q20 90,7981 107,1772 0,5220 0,8330 m9q21 91,8944 110,4686 0,1937 0,8452 m9q22 92,6677 116,4344 -0,0574 0,8545 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 125 m9q23 92,3199 109,807 0,2616 0,8416 m9q24 91,6708 106,5455 0,4777 0,8338 m9q25 91,1646 107,6706 0,4055 0,8362 90,9006 107,1677 m9q26 Reliability Coefficients 26 items Alpha = 8425 0,4559 0,8346 PHỤ LỤC 3: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà sau loại bỏ biến rác: m5q14, m5q20, m5q21 KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling 0,9180 Adequacy Bartlett's Test of Approx Chi-Square 5029,550 Sphericity df 406 Sig 0,0000 Communalities m5q1 m5q2 m5q3 m5q4 m5q5 m5q6 m5q7 m5q8 m5q9 m5q10 m5q11 Initial 1 1 1 1 1 Extraction 0,5333 0,5486 0,4271 0,5172 0,3737 0,6069 0,6770 0,6698 0,5966 0,6420 0,7159 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 126 m5q12 0,5886 m5q13 0,3690 m5q15 0,4357 m5q16 0,3760 m5q17 0,5897 m5q18 0,5873 m5q19 0,5158 m5q22 0,5081 m5q23 0,6865 m5q24 0,7965 m5q25 0,7817 m5q26 0,6198 m5q27 0,6812 m5q28 0,6682 m5q29 0,6080 m5q30 0,7061 m5q31 0,6893 m5q32 0,6396 Extraction Method: Principal Component Analysis Total Variance Explained Initial Eigenvalues % of Varianc Cumulative Total e % Component 10,5093 36,2389 36,2389 2,6189 9,0309 45,2697 1,5251 5,2588 50,5286 1,3895 4,7914 55,3200 1 1 1,1123 0,9615 0,9281 0,9161 0,8256 3,8356 3,3155 3,2003 3,1590 2,8469 59,1555 62,4710 65,6713 68,8303 71,6772 0,7278 2,5097 74,1869 0,7073 2,4390 76,6260 0,6754 2,3289 78,9549 0,6260 2,1587 81,1136 0,5792 1,9971 83,1108 0,5284 1,8222 Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings % of Varianc Cumulative % of Cumulative Total e % Total Variance % 10,509 5,465 36,2389 36,2389 18,8476 18,8476 3,630 2,6189 9,0309 45,2697 12,5194 31,3670 3,045 1,5251 5,2588 50,5286 10,5014 41,8684 2,693 1,3895 4,7914 55,3200 9,2866 51,1549 2,320 1,1123 3,8356 59,1555 8,0006 59,1555 84,9330 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 127 2 2 0,4835 1,6674 86,6004 0,4524 1,5602 88,1605 0,4289 1,4790 89,6396 0,3876 1,3365 90,9761 0,3756 1,2950 92,2711 0,3588 1,2373 93,5084 0,3112 1,0730 94,5814 0,2967 1,0230 95,6045 0,2845 0,9811 96,5856 0,2725 0,9397 97,5252 0,2255 0,7775 98,3028 0,2034 0,7015 99,0043 0,1788 0,6164 99,6207 0,1100 0,3793 100,0000 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrix(1) m5q24 m5q25 m5q23 m5q26 m5q22 m5q19 0,7842 0,7819 0,7629 0,7460 0,7400 0,7361 -0,2778 -0,3027 -0,0913 -0,1512 -0,2602 -0,1584 SVTH: Nguyễn Anh Thư Component 0,1628 0,0918 -0,2474 -0,2254 0,0909 -0,2764 -0,2789 -0,2540 0,2335 0,1431 -0,2373 0,1109 0,0013 -0,0753 -0,0059 -0,1323 0,0814 -0,1597 Trang 128 0,7120 -0,2688 0,0504 0,0432 m5q18 0,7041 -0,2412 0,1570 0,1034 m5q17 0,7023 -0,2146 0,0231 -0,2795 m5q16 0,7019 -0,0794 -0,3911 0,1839 m5q29 0,6960 -0,0790 -0,3824 -0,0164 m5q31 0,5950 0,3976 0,2168 -0,1429 m5q30 0,5817 -0,3290 0,1983 -0,1372 m5q27 0,5801 0,4118 0,1828 -0,0063 m5q32 0,5780 0,4759 0,1445 -0,0967 m5q28 0,5651 -0,3107 0,1270 -0,2752 m5q7 0,5583 -0,0733 0,2787 0,3656 m5q8 0,5331 0,0780 0,1666 0,1448 m5q6 0,5306 0,1655 0,2900 0,3042 m5q9 0,5231 -0,1451 -0,1557 0,0342 m5q5 0,5158 0,4799 -0,2238 -0,1207 m5q1 0,5015 0,0795 -0,4868 0,2896 m5q2 0,4387 0,0235 -0,0899 -0,2775 m5q4 0,4253 0,0089 0,4028 0,2857 m5q3 0,3450 0,3225 0,0403 0,2699 m5q13 0,3811 0,6271 -0,1384 -0,1396 m5q11 0,4136 0,5610 -0,1784 -0,2641 m5q10 0,5020 0,5131 0,2051 -0,1264 m5q12 0,4128 0,0762 0,2095 0,4135 m5q15 Extraction Method: Principal Component Analysis 0,0611 0,0220 -0,0433 -0,0597 -0,0493 -0,1309 -0,1053 -0,2595 -0,2810 -0,0173 0,1418 0,1730 0,1779 0,2364 0,1659 -0,1712 0,3970 0,0481 -0,2760 0,2548 0,3586 -0,3221 0,3772 1,00 components extracted Rotated Component Matrix(1) m5q24 m5q25 m5q23 m5q26 m5q22 m5q19 m5q18 0,8264 0,8119 0,7502 0,7109 0,6949 0,6630 0,5867 0,1753 0,2552 0,2049 0,2407 0,1035 0,1364 0,3416 SVTH: Nguyễn Anh Thư Component 0,1755 0,1820 0,0985 0,1716 0,0740 0,1331 0,0645 0,1914 0,1384 0,2007 0,0729 0,0840 0,1780 0,3447 0,1242 0,0720 0,1780 0,1475 0,0436 -0,0907 0,0587 Trang 129 0,5605 0,2900 0,1303 0,4177 -0,0072 m5q17 0,3554 0,3475 -0,0907 0,2423 0,2488 m5q16 0,0281 0,7494 0,1759 0,0682 0,1007 m5q29 0,3133 0,7254 0,1158 0,1669 0,1541 m5q31 0,3638 0,6599 0,1374 0,3164 0,1389 m5q30 m5q27 0,4418 0,6568 0,1761 0,1447 0,0513 0,4124 0,6313 0,1233 0,0423 0,2323 m5q32 m5q28 0,4385 0,6310 0,1808 0,2065 0,0486 0,1605 0,0600 0,7767 0,0827 0,1939 m5q7 0,1999 0,1487 0,7363 0,1179 0,2274 m5q8 0,1978 0,1606 0,6883 0,2047 0,1622 m5q6 0,2887 0,0608 0,6264 0,1923 0,2831 m5q9 -0,0748 0,2766 0,4941 0,2166 -0,0234 m5q5 0,0511 0,1305 0,0092 0,6937 0,1798 m5q1 0,2688 0,1957 0,1314 0,6485 -0,0138 m5q2 0,1555 0,1174 0,2605 0,6237 0,1498 m5q4 0,2092 0,0186 0,2334 0,5686 -0,0719 m5q3 0,2579 0,1530 0,1822 0,4555 0,1960 m5q13 0,0496 0,0923 0,2627 0,0608 0,7951 m5q11 -0,0587 0,1139 0,3592 0,1067 0,6966 m5q10 0,0800 0,2834 0,3410 0,0872 0,6148 m5q12 0,3796 0,0791 -0,0698 0,1108 0,5179 m5q15 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization 1,00 Rotation converged in iterations Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau loại bỏ biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22 KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity SVTH: Nguyễn Anh Thư Approx Chi-Square df Sig 0,8836 2024,3980 210 0,0000 Trang 130 Communalities Initial Extraction m9q1 0,5608 m9q2 0,5603 m9q3 0,5006 m9q4 0,4725 m9q7 0,5703 m9q8 0,5807 m9q9 0,4507 m9q10 0,6019 m9q11 0,6662 m9q12 0,6294 m9q13 0,6735 m9q14 0,5733 m9q15 0,6102 m9q16 0,4264 m9q18 0,3344 m9q19 0,5201 m9q20 0,6141 m9q23 0,5845 m9q24 0,5715 m9q25 0,5704 m9q26 0,5577 Extraction Method: Principal Component Analysis SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 131 Total Variance Explained Component 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Initial Eigenvalues % of Varianc Cumulative Total e % 6,212 29,5817 29,5817 1,841 8,7674 38,3491 1,352 6,4410 44,7901 1,118 5,3282 50,1183 1,104 5,2597 55,3779 0,954 4,5473 59,9253 0,871 4,1497 64,0750 0,804 3,8291 67,9041 0,773 3,6831 71,5872 0,694 3,3079 74,8951 0,644 3,0682 77,9633 0,625 2,9778 80,9411 0,574 2,7331 83,6742 0,530 2,5267 86,2010 0,511 2,4366 88,6375 0,470 2,2414 90,8789 0,451 2,1492 93,0281 0,425 2,0258 95,0539 0,408 1,9446 96,9985 0,354 1,6857 98,6841 0,276 1,3159 100,0000 Extraction Sums of Squared Loadings % of Varianc Cumulative Total e % 6,212 29,5817 29,5817 1,841 8,7674 38,3491 1,352 6,4410 44,7901 1,118 5,3282 50,1183 1,104 5,2597 55,3779 Rotation Sums of Squared Loadings % of Varianc Cumulative Total e % 3,135 14,9288 14,9288 2,429 11,5674 26,4963 2,300 10,9546 37,4509 1,952 9,2950 46,7459 1,812 8,6320 55,3779 Extraction Method: Principal Component Analysis SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 132 Component Matrix(1) Component 0,7221 -0,1354 -0,2104 -0,0822 m9q1 m9q2 0,6725 -0,3363 -0,1372 0,1377 m9q3 0,6503 -0,4531 -0,1735 0,0155 m9q4 0,6310 0,0067 -0,1608 0,0436 m9q7 0,6239 0,2241 0,0303 -0,3837 m9q8 0,5901 -0,1456 0,1200 -0,4005 m9q9 0,5864 -0,2057 -0,0173 0,3692 m9q10 0,5748 0,0526 -0,0162 -0,0202 m9q11 0,5634 0,2040 -0,1959 -0,1098 m9q12 0,5414 0,4592 -0,3696 0,1112 m9q13 0,5368 -0,2748 0,0245 0,1420 m9q14 0,5365 0,3265 -0,3217 0,3170 m9q15 0,5245 -0,4071 0,1385 0,0046 m9q16 0,5147 0,1930 0,1790 -0,2436 m9q18 0,5126 -0,1395 0,0437 -0,4924 m9q19 0,5103 0,3275 0,2513 0,2626 m9q20 0,4912 -0,1526 0,2765 0,3096 m9q23 0,3839 0,1834 0,1863 0,1262 m9q24 0,5083 0,5327 0,1188 -0,0799 m9q25 0,2540 -0,3119 0,5938 0,0732 m9q26 0,2114 0,4309 0,5869 0,0862 Extraction Method: Principal Component Analysis -0,1965 0,1051 -0,0880 -0,1574 0,1501 -0,1911 -0,1868 0,4316 0,3018 -0,1433 0,4200 0,0592 0,1117 -0,1814 -0,2089 -0,2679 -0,3655 0,3207 0,1033 0,2012 -0,0468 1,00 components extracted SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 133 Rotated Component Matrix(1) m9q26 m9q11 m9q20 m9q25 m9q12 m9q4 m9q9 m9q7 m9q8 m9q15 m9q16 m9q19 m9q1 m9q3 m9q18 m9q13 m9q10 m9q2 m9q23 m9q24 m9q14 Extraction Component 0,6980 0,0544 0,1076 0,1690 0,1653 0,6841 0,3474 0,2020 0,0663 -0,1797 0,6333 0,2043 0,3909 0,1004 -0,0917 0,6225 0,1194 -0,0852 -0,0062 0,4016 0,5274 0,4791 0,1632 0,3078 -0,0153 0,5108 0,2550 0,3248 -0,2026 -0,0084 0,4399 0,3176 0,1651 0,3452 0,0993 0,2013 0,7258 0,0535 -0,0041 0,0041 0,2877 0,6902 0,1081 -0,0245 0,0964 0,0088 0,5812 0,4466 0,2030 0,1777 0,1191 0,5126 0,1061 0,1399 0,3444 0,1778 0,1868 0,6575 0,1257 0,0738 0,4252 0,0532 0,6077 -0,0785 -0,0422 0,0829 0,2731 0,5455 0,3474 0,0288 0,0851 0,0086 0,4825 0,0541 0,3023 0,1618 0,1840 0,1624 0,7423 0,1899 0,2767 -0,0338 0,3295 0,6241 0,1617 0,2884 0,0615 0,2882 -0,5487 0,2985 -0,0892 0,0694 0,1037 -0,0609 0,7465 0,3069 0,1214 0,0424 0,2758 0,6202 -0,0797 0,2820 0,3752 0,3543 0,4702 Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization 1,00 Rotation converged in 13 iterations SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 134 PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH CỤM BẰNG PHƯƠNG PHÁP K-means Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa nhân tố vừa rút trích, với k=2 Initial Cluster Centers Cluster Những người thành đạt biết cân gia đình cơng việc Những người tốt bụng, thích khám phá Những người sống vô tư Những người sống đơn giản, muốn có tiền tài lẫn danh vọng Những người bảo thủ, cầu tồn u cơng việc -2,1079 -3,2742 2,0338 1,6933 -2,3130 -3,1453 0,3704 -1,3178 -5,3245 0,9171 Iteration History(1) Change in Cluster Centers Iteration 3,0511 5,3050 2,1394 0,1577 1,6305 0,7537 0,2036 0,2952 0,0806 0,1133 0,0004 0,0008 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 SVTH: Nguyễn Anh Thư 10 0,0000 0,0000 1,00 Iterations stopped because the maximum number of iterations was performed Iterations failed to converge The maximum Trang 135 absolute coordinate change for any center is 2,342E-12 The current iteration is 10 The minimum distance between initial centers is 9,245 Final Cluster Centers Cluster Những người thành đạt biết cân gia đình cơng việc Những người tốt bụng, thích khám phá Những người sống vơ tư Những người sống đơn giản, muốn có tiền tài lẫn danh vọng Những người bảo thủ, cầu tồn u cơng việc -0,3283 -0,1008 0,5168 0,3330 0,0840 0,4547 0,1396 -0,7159 -0,4612 -0,1164 Distances between Final Cluster Centers Cluster 2 1,6916 1,6916 ANOVA Cluster Error Mean Mean df df Square Square F Sig Những người thành đạt biết cân 48,0627 0,8529 320 56,3502 0,0000 gia đình cơng việc Những người tốt bụng, thích khám phá 4,5331 0,9890 320 4,5837 0,0330 Những người sống vô tư 119,1447 0,6308 320 188,8795 0,0000 Những người sống đơn giản, muốn có 49,4548 0,8486 320 58,2795 0,0000 tiền tài lẫn danh vọng Những người bảo thủ, cầu toàn 3,1476 0,9933 320 3,1689 0,0760 yêu công việc The F tests should be used only for descriptive purposes because the clusters have been chosen to maximize the differences among cases in different clusters The observed significance levels are not corrected for this and thus cannot be interpreted as tests of the hypothesis that the cluster means are equal Number of Cases in each Cluster Cluster 187 135 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 136 Valid Missing 322 Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa nhân tố vừa rút trích, với k=3 Initial Cluster Centers 0,3098 -3,7436 -2,1079 0,6517 -2,4718 -3,1077 -2,1401 2,0338 1,6933 2,7005 -2,6342 0,3704 1,3035 Những người thành đạt biết cân gia đình cơng việc Những người tốt bụng, thích khám phá Những người sống vơ tư Những người sống đơn giản, muốn có tiền tài lẫn danh vọng Những người bảo thủ, cầu tồn u cơng việc Cluster 0,4389 -5,3245 Iteration History(1) Change in Cluster Centers Iteration 3,9407 2,1627 3,0511 0,1751 1,0304 2,1142 0,4443 0,9924 1,1018 0,7182 0,2542 0,7890 0,2123 0,0231 0,1437 0,0973 0,0021 0,0670 0,0008 0,0002 0,0004 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 10 0,0000 0,0000 0,0000 1,00 Iterations stopped because the maximum number of iterations was performed Iterations failed to converge The maximum absolute coordinate change for any center is 9,868E-08 The current iteration is 10 The minimum distance between initial centers is 7,738 Final Cluster Centers SVTH: Nguyễn Anh Thư Cluster Trang 137 Những người thành đạt biết cân gia đình cơng việc Những người tốt bụng, thích khám phá Những người sống vô tư Những người sống đơn giản, muốn có tiền tài lẫn danh vọng Những người bảo thủ, cầu tồn u cơng việc 0,6167 -2,5680 -0,3045 0,1708 -0,5728 -0,7484 -2,3893 -0,0823 0,5466 -0,4789 -0,2748 0,3618 -0,1271 0,7286 0,0518 Distances between Final Cluster Centers Cluster 3,8809 1,7041 3,8809 1,7041 3,8794 3,8794 ANOVA Cluster Error Mean Mean df df Square Square F Sig Những người thành đạt biết cân 66,2728 0,5908 319 112,1812 0,0000 gia đình cơng việc Những người tốt bụng, thích khám phá 5,3241 0,9729 319 5,4725 0,0046 Những người sống vô tư 77,0673 0,5231 319 147,3310 0,0000 Những người sống đơn giản, muốn có 27,2409 0,8355 319 32,6051 0,0000 tiền tài lẫn danh vọng Những người bảo thủ, cầu toàn 3,9551 0,9815 319 4,0298 0,0187 yêu công việc The F tests should be used only for descriptive purposes because the clusters have been chosen to maximize the differences among cases in different clusters The observed significance levels are not corrected for this and thus cannot be interpreted as tests of the hypothesis that the cluster means are equal Number of Cases in each Cluster Cluster Valid Missing 131 10 181 322 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 138 Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa nhân tố vừa rút trích, với k=4 Initial Cluster Centers Cluster Những người thành đạt biết cân gia đình cơng việc Những người tốt bụng, thích khám phá Những người sống vơ tư Những người sống đơn giản, muốn có tiền tài lẫn danh vọng Những người bảo thủ, cầu tồn u cơng việc 0,9650 -3,7436 -1,9951 -2,1079 -1,6793 1,2531 -3,1077 -2,1401 2,4432 -4,0349 2,0338 1,6933 0,5073 -2,6342 0,6137 0,3704 1,5008 0,4389 0,3363 -5,3245 Iteration History(1) Iteration 2,7020 0,2317 0,8681 0,5795 0,2733 0,1445 0,0016 0,0000 0,0000 10 0,0000 1,00 Iterations stopped Change in Cluster Centers 1,5973 1,4555 2,5161 1,7816 2,5669 2,5467 1,5607 1,2672 1,8419 1,0891 0,3109 0,2180 0,2027 0,1538 0,1507 0,1786 0,0782 0,1337 0,0017 0,0013 0,0019 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 because the maximum number of iterations was performed Iterations failed to converge The maximum absolute coordinate change for any center is 4,056E-09 The current iteration is 10 The minimum distance between initial centers is 6,835 Final Cluster Centers Những người thành đạt biết cân gia đình SVTH: Nguyễn Anh Thư Cluster 0,0143 -0,4192 0,7219 -0,0750 Trang 139 ... người có thu nhập trung bình – TP .Hồ Chí Minh? ?? Kết có từ khóa luận cho biết đặc điểm phân khúc nhỏ phân khúc lớn phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình – Từ có giúp ích phần cho việc... giúp nhà đầu tư bất động sản có nhìn xác phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình – khá, khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu phân khúc nhà Đề tài khóa luận ? ?phân khúc thị trường nhà cho người có. .. thị trường Khái niệm phân khúc thị trường Phân khúc thị trường hiểu chia thị trường thành đoạn khác mà ứng với đoạn có mặt hàng định cho nhóm người định Ngưới ta gọi đoạn phân chia khúc thị trường,
