TRẦN THỊ LÝ ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT * TRẦN THỊ LÝ LUËT KINH TÕ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM * LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC hµ néi - 2012 HÀ NỘI – 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ LÝ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Doãn Hồng Nhung Hà nội – 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Trần Thị Lý MỤC LỤC Trang Lời cam đoan .1 Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt .7 Danh mục bảng Danh mục đồ thị MỞ ĐẦU 10 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 15 1.1 Dự án đầu tư bất động sản hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 15 1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản .15 1.1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 18 1.1.3 Điều kiện huy động vốn 21 1.2 Hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .25 1.2.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 25 1.2.2 Chủ thể hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 26 1.2.3 Phương thức hình thức góp vốn 36 1.2.4 Phương thức phân chia lợi nhuận 37 1.2.5 Hiệu lực hợp đồng góp vốn 38 1.2.6 Sự kiện bất khả kháng .38 1.2.7 Giải tranh chấp bên hợp đồng góp vốn 39 1.3 Sự khác biệt hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 41 1.4 Ý nghĩa hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 43 1.4.1 Đối với chủ đầu tư cấp I 43 1.4.2 Đối với chủ đầu tư cấp II 44 1.4.3 Đối với người góp vốn 44 1.4.4 Đối với xã hội kinh tế đất nước 45 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 46 2.1 Thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .46 2.1.1 Thu hút vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản 47 2.1.2 Thu hút dự án đầu tư bất động sản 49 2.1.3 Đáp ứng nhu cầu chỗ cho người dân .52 2.2 Khó khăn tồn giao kết hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 53 2.2.1 Khung pháp lý hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn 53 2.2.2 Cơ chế kiểm tra, giám sát quan Nhà nước 59 2.2.3 Hiệu huy động vốn chủ đầu tư 62 2.2.4 Khó khăn tiếp cận thơng tin chủ thể 64 2.2.5 Định giá bất động sản giao dịch thực tế 66 2.3 Rủi ro việc áp dụng pháp luật huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản 67 2.3.1 Rủi ro người góp vốn khơng thực việc góp vốn .68 2.3.2 Rủi ro hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn 68 2.3.3 Rủi ro hợp đồng góp vốn giao kết trái luật .71 2.3.4 Rủi ro vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng 74 2.3.5 Rủi ro có thay đổi phương thức toán hợp đồng 77 2.4 Nguyên nhân khó khăn tồn thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .79 2.4.1 Nguyên nhân chủ quan 79 2.4.2 Nguyên nhân khách quan 81 Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 85 3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản Việt Nam 85 3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật 85 3.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .89 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 90 3.2.1 Giải pháp chế, sách, pháp luật .90 3.2.2 Giải pháp tổ chức thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 94 3.3 Kiến nghị để thực giải pháp 99 3.3.1 Nâng cao trình độ luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 99 3.3.2 Phát huy hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản .101 3.3.3 Phát triển hệ thống thông tin truyền thông 102 3.3.4 Nâng cao vai trò Hiệp hội bất động sản 103 3.3.5 Phát triển hệ thống tài bất động sản .103 3.3.6 Hạn chế giao dịch tư lợi kinh doanh bất động sản .105 KẾT LUẬN 107 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 PHỤ LỤC 115 PHỤ LỤC 119 PHỤ LỤC 124 PHỤ LỤC 129 PHỤ LỤC 137 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt tiếng Việt: BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật dân năm 2005 HĐGV Hợp đồng góp vốn KDBĐS Kinh doanh bất động sản NĐ 71 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 UBND Ủy ban nhân dân TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TT 16Thơng tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà VNĐ Việt Nam đồng Chữ viết tắt tiếng Anh: FDI Đầu tư trực tiếp nước (Foreign Direct Investment) GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Production) MPI The Ministry of Planning and Investment (Bộ Kế hoạch đầu tư) GSO The General Statistics Office (Tổng cục thống kê) DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Bảng 1.1 Bảng 2.2 Tên b Điểm bán n Top DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ Số hiệu đồ thị Bảng 2.1 Tên đ Vốn F MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vơ q giá diện tích đất đai lại có hạn, dân số ngày tăng, nhu cầu đất cao, địi hỏi phải sử dụng, khai thác đầu tư đất có hiệu triệt để, tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân khơng có đất Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu nhà đất người dân có nhiều dự án đầu tư xây nhà đất đã, triển khai thực tế Tuy nhiên, dự án đầu tư thường có nhu cầu vốn lớn mà chủ đầu tư thường thiếu vốn để triển khai dự án Trong người có nhu cầu nhà đất muốn có tài sản họ mong muốn đầu tư Nếu mua họ khơng có đủ tiền cịn mua sau họ khơng có khả tài để mua Nếu lựa chọn hình thức đầu tư dài hạn họ trang trải thời gian thực dự án thường kéo dài từ đến ba năm Đây có lẽ hình thức đầu tư mà nhà đầu tư ưa thích Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư bán nhà từ dự án chủ đầu tư lách luật cách họ sáng tạo loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức để huy động vốn từ nhà đầu tư chất lại hợp đồng mua bán nhà Các nhà đầu tư khơng có lựa chọn khác không quyền thỏa thuận thêm điều khoản khác điều khoản mà chủ đầu tư soạn thảo sẵn Đến thực hợp đồng thực tế có nhiều tranh chấp phát sinh tiến độ góp vốn triển khai dự án mà phần nhiều lại rủi ro xảy người đầu tư Trước thực tế này, chọn đề tài “Hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam”, khơng có tham vọng giải tồn 10 16Ơng Nguyễn Đức Thiện 17Ơng Mai Anh Tuấn 103 D14B Quỳnh Ma Trưng, Hà Nội Thông Cao Bảo Khê, Yên, Tỉnh Hưng Yên 18Ông Nguyễn Hữu Cường Phường 2, nhà C, TT 81, Phường Láng Thượng, Đống Đa, H 19Ơng Nguyễn Văn Ngơ Quyền – Tiên Lữ Bách 20Ơng Nguyễn Mạnh Khơi 16Q39 Trương Định Hồng Mai - Hà Nội 21Bà Nguyễn Diệu 101,A2, Tập thể Tân M Hương Mai, Hà Nội 22Bà Phan Thị Thanh Số – Tổ 31, Phường Xuân Quận Ba Đình, Hà Nộ 127 23Ông Bạch Trần Phường Mộ Lao, Hà Đ Quân 24Ông Đỗ Duy Hiệp Tổ – Phường Túc D Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 25Ông Nguyễn Hồng Sơn 26Ông Đỗ Mạnh Hùng 15 – Hàng Chuối – H Hà Nội Phòng 406B, nhà B11 đội, phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, 128 PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG GÓP VỐN ĐẦU TƢ 129 Mẫu 13/HĐ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ******* Hà Nội, ngày………tháng………năm 2009 HỢP ĐỒNG GÓP VỐN ĐẦU TƢ V/v Góp vốn đầu tư khu nhà hỗn hợp phần làm nhà để bán cho cán chiến sĩ Cục cảnh sát điều tra tội phạm trật tự xã hội (C14 Bộ Công an) xã Trung Văn – Huyện Từ Liêm – Hà Nội Số:……………………………………………………/HĐHTĐT Các cứ: - Căn Bộ Luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua có hiệu lực từ ngày 01/01/2006; - Căn Luật Đất đai số 13/2003/ QH11 nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 26 tháng 11năm 2003 (có hiệu lực từ ngày1/7/2004); - Căn định số 486/QĐ-UBND ngày 01/9/2008 UBND thành phố Hà Nội việc chấp thuận đầu tư Dự án xây dựng khu nhà hỗn hợp phần làm nhà để bán cho cán bộ, chiến sỹ thuộc Cục Cảnh sát Điều tra tội phạm trật tự xã hội (C14 – Bộ Công an) xã Trung Văn, Huyện từ Liêm, Hà Nội; Căn Quyết định số 1088/QĐ-UBND ngày 3/10/2008 UBND Thành phố Hà Nội việc thu hồi 11.955m đất xã Trung Văn, huyện Từ Liêm giao cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Bắc Hà để xây dựng khu nhà hỗn hợp phần làm nhà cho cán bộ, chiến sỹ thuộc Cục Cảnh sát Điều tra tội phạm trật tự xã hội (C14 – Bộ Công an) 130 Căn đơn đề nghị cho vay vốn đầu tư ông/bà: ………………… - Căn vào thỏa thuận hai bên: Hôm nay, ngày…… tháng…… năm 2009, trụ sở Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Bắc Hà, gồm bên đây: Bên A: Công ty cổ phần Xây dựng Thương mại Bắc Hà Địa chỉ: Số 29 Ngõ 106 Hoàng Quốc Việt – Hà Nội Điện thoại: 04.37555384: Fax: 04.37555385 Tài khoản: 21510000332823 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Mã số thuế: 0101742382 Đại diện bởi:………………… Chức vụ:……………………… Bên B:…………………………………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Điện thoại:……………………………………………………………… Tài khoản:……………………………………………………………… Mã số thuế:……………………………………………………………… Đại diện bởi:…………………………………………………………… CMND số:……………………………………………………………… Cấp ngày:………………………Nơi cấp:……………………………… Nơi đăng ký hộ thường trú:……………………………………… Điện thoại:……………………………………………………………… Hai bên thỏa thuận thống ký kết hợp đồng với điều khoản đây: Điều 1: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG 1.1 Bên B đồng ý hợp tác với bên A tham gia góp vốn đầu tư để tốn chi phí xây dựng chi phí khác để xây dựng hộ chung cư thuộc 131 Dự án Khu nhà hỗn hợp phần làm nhà cho cán chiến sỹ (CBCS) Cục Cảnh sát Điều tra tội phạm trật tự xã hội (C14 – Bộ Cơng an) 1.2 Bên B tự nguyện tham gia góp vốn đầu tư dự án nói Khi bên B góp đủ vốn quy định Điều bên B nhận quyền mua hộ dự án Khu nhà hỗn hợp phần làm nhà cho CBCS cục Cảnh sát điều tra tội phạm trật tự xã hội (C14 – Bộ Công an) ĐIỀU 2:GIÁ TRỊ GÓP VỐN 2.1 Bên B cam kết góp vốn đầu tư với giá trị là:………….đồng (VNĐ) Bằng chữ: ……………………………………………………………… 2.2 Giá trị góp vốn nêu trả tiền mặt chuyển vào tài khoản bên A 2.3 Giá trị hộ phụ thuộc vào vị trí, diện tích, hướng hộ thời điểm góp vốn ĐIỀU 3: TIẾN ĐỘ GĨP VỐN 3.1 Góp vốn tiến hành theo hai kỳ: 3.1.1 Góp vốn kỳ 1: sau ký hợp đồng góp vốn vòng ngày (kể từ ngày ký) bên B nộp cho bên A 50% giá trị góp vốn 3.1.2 Góp vốn kỳ 2: sau 90 ngày kể từ ngày góp vốn kỳ Bên B nộp cho bên A 50% cịn lại giá trị hợp đồng góp vốn 3.2 Bên B nhận hợp đồng nộp 50% giá trị góp vốn cho bên A ĐIỀU 4: PHƢƠNG THỨC GĨP VỐN Việc góp vốn thực tiền mặt chuyển vào tài khoản bên A sau: - Thanh toán tiền mặt phịng Kế tốn trụ sở bên A sau: Nộp tiền mặt chuyển khoản vào tài khoản Bên A 132 Đơn vị thụ hưởng: Công ty cổ phần xây dựng thương mại Bắc Hà Hà Tên công ty: Công ty cổ phần Xây dựng Thương mại Bắc Địa chỉ: Số 29 ngõ 106 – Hoàng Quốc Việt – Nghĩa Tân – Cầu Giấy – Hà Nội - Tài khoản số: 21510000332823 Ngân hàng giao dịch: Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nhánh Cầu Giấy ĐIỀU 5: TIẾN ĐỘ KÝ HỢP ĐỒNG BÁN CĂN HỘ Thời gian dự kiến ký hợp đồng bán hộ góp vốn: Khoảng Quý I/2010 Bên A thông báo văn thời gian ký hợp đồng bán hộ cho bên B trước 30 ngày ĐIỀU 6: THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN 6.1 Dự kiến hoàn thành (thời điểm bàn giao hộ) vào khoảng Quý IV năm 2011 6.2 Thông tin dự án: Quy định cụ thể Phụ lục số đính kèm Hợp đồng ĐIỀU 7: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG 7.1 Quyền nghĩa vụ Bên A 7.1.1 Cam kết tạo điều kiện cho Bên B quyền mua hộ Điều (Mục 1.2) 7.1.2 Chịu trách nhiệm triển khai xây dựng tòa nhà tiến độ theo Điều 7.1.3 Cam kết bán hộ cho bên B với giá tạm tính 20.000.000đ/m2 (hai mươi triệu đồng/m2) sử dụng 133 7.1.4 Giá tạm tính thay đổi trog trường hợp thời gian thực hợp đồng Nhà nước có thay đổi sách giá, tiền lương sách thuế, giá vật liệu xây dựng tăng giảm 10% làm ảnh hưởng tới giá trị cơng trình hai bên thống điều chỉnh giá bán hộ Mức điều chỉnh giá không vượt (cộng – trừ 10%) giá bán ban đầu 7.2 Quyền nghĩa vụ Bên B 7.2.1 Được quyền mua hộ tương đương với giá trị tạm tính 7.1.3 hợp đồng góp vốn 7.2.2 Nộp tiền theo tiến độ quy định Bên A theo Điều 2, Điều Điều hợp đồng góp vốn 7.2.3 Phối hợp với Bên A giải thủ tục liên quan đến hợp tác góp vốn 7.2.4 Yêu cầu Bên A thực đầy đủ điều khoản hợp đồng 7.2.5 Bên B tự nguyện góp vốn với giá trị……………………… Cho hộ……………………………………………………………… ĐIỀU 8: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG 8.1 Hợp đồng khơng có hiệu lực trường hợp: 8.1.1 Bên B vi phạm Điều Hợp đồng này: 8.1.2 Nếu ba mươi (30) ngày kể từ Bên A thông báo cho bên B quyền mua hộ mà bên B khơng thực Hợp đồng khơng cịn hiệu lực Bên B nhận lại số tiền góp vốn cho Bên A bên A tìm bên thứ khác thực tiếp quyền mua hộ Trong trường hợp này, Bên A trả khoản lãi xuất số tiền góp vốn bên B Bên B có trách nhiệm tốn chi phí phát sinh cho Bên A từ việc bên B vi phạm hợp đồng 134 8.2 Hợp đồng chấm dứt khi: 8.2.1 Hai bên thỏa thuận chấm dứt Hợp đồng 8.2.2 Mục đích Hợp đồng hai bên ký kết đạt ĐIỀU 9: CAM KẾT VÀ ĐẢM BẢO 9.1 Bên A Bên B cam kết đảm bảo việc hợp tác theo hợp đồng hồn tồn tự nguyện khơng trái với quy định pháp luật hành 9.2 Bên A Bên B cam kết đảm bảo đọc, hiểu rõ chấp nhận khơng hủy ngang nội dung hợp đồng ĐIỀU 10: SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG 10.1 Sự kiện bất khả kháng kiện xảy thời hạn hiệu lực hợp đồng này, nằm mong muốn khả kiểm soát bên thiên tai, hỏa hoạn, động đất, lũ lụt, thay đổi sách, pháp luật nhà nước… Trong trường hợp này, bên miễn trách nhiệm việc thực quyền nghĩa vụ theo quy định hợp đồng Đồng thời, bên thỏa thuận văn nội dung có liên quan hợp đồng 10.2 Việc Bên không thực chậm trễ thực nghĩa vụ theo Hợp đồng không bị coi vi phạm Hợp đồng việc cố bất khả kháng gây Tuy nhiên, Bên bị ảnh hưởng phải nhanh chóng gửi Thơng báo phương tiện cho Bên nhận thấy thực nghĩa vụ cố bất khả kháng gây ĐIỀU 11: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Mọi tranh chấp liên quan phát sinh từ Hợp đồng bàn bạc giải tinh thần thương lượng, hòa giải hai bên Trong 135 trường hợp thương lượng, hịa giải khơng đạt kết tranh chấp đưa Tịa Dân - Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để giải Phán Tòa án định cuối Điều 12: CAM KẾT CHUNG 12.1 Hai bên cam kết tôn trọng thực đầy đủ nội dung thỏa thuận hợp đồng 12.2 Hợp đồng gồm 12 điều, 05 trang lập thành 05 có giá trị Một (01) phụ lục phận không tách rời hợp đồng cụ thể sau; Bên A giữ 04 bản, Bên B giữ 01 PHỤ LỤC SỐ 1: Thông tin dự án: Khu nhà hỗn hợp phần làm nhà để bán cho cán chiến sỹ Cục Cảnh sát điều tra tội phạm trật tự xã hội C14 – Bộ Công an BÊN B ĐẠI DIỆN BÊN A 136 PHỤ LUC HỢP ĐỒNG VAY VỐN ĐẦU TƢ 137 ... HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 46 2.1 Thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .46 2.1.1 Thu hút vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản. .. hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam 14 Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ... vốn dự án đầu tư động sản Việt Nam - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản Việt Nam thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn số dự án đầu tư bất động