Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết đề cập đến khả năng áp dụng TDR trong xây dựng quy hoạch đô thị và quản lý đô thị, đặc biệt là các tòa nhà cao tầng tại các thành phố lớn của Việt Nam. Các điều kiện ban đầu để áp dụng TDR bao gồm pháp lý cần thiết các điều khoản liên quan đến Quyền hàng không, Quyền phát triển.
Chuyển nhượng quyền phát triển không gian (tDr) công cụ quản lý KHông gIan đô tHị tHông mInH ts kts nguyễn hoàng minh Phó trưởng Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội transfer Development rights (tDr) a smart tool for the urban planning anD management The “Transfer of Development Rights” programs (TDR) – invented in the early 19th century in USA – have been evaluated as smart, reasonable tool that could support effectively the implementation and adjustment of urban planning measures TDR is basically based on the Gross Floor Area(GFA) or and Floor area ratio (FAR, FSI or Plot Ratio), which, after 40 years, have been approved by the American Planning Association (APA-1958) “is being acclaimed as a new and ingenious way of making zoning ordinances more flexible… and appealing to planner, architect, and builder” Currently, many countries successfully use TDR as an important tool for implementing urban development policies such as Green City in Singapore, Preservation of Valuable Buildings, Agricultural Land in the United States, Encouragement infrastructure development, Parks in Japan This paper addresses the possibility for the TDR to be applied in urban planning construction and urban management practice, especially the high-rise buildings in large Vietnamese cities Initial conditions for applying the TDR include necessary legal provisions relating Air Rights, Development Rights C hương trình “Chuyển nhượng quyền phát triển - TDR” (Transfer Development Rights) xuất đầu kỷ 19 Mỹ, đánh giá công cụ thông minh, có khả hỗ trợ thực điều chỉnh nội dung quy hoạch triển khai thực tế TDR dựa chế kiểm soát diện tích sàn (GFA-Gross Floor Area) hệ số sử dụng đất (Plot ratio) Các số sau 40 năm áp dụng Hiệp hội Quy hoạch Hoa kỳ (APA - 1958) đánh giá cách thức mẻ khéo léo quy định phân vùng quy hoạch… hấp dẫn nhà quy hoạch, kiến trúc sư, xây dựng TDR nhiều quốc gia vận dụng thành công công cụ quan trọng để thực sách phát triển đô thị đô thị xanh Singapore, bảo tồn công trình có giá trị, đất nông nghiệp Mỹ, khuyến khích phát triển hạ tầng, công viên Nhật Bản… Nghiên cứu đề cập đến khả ứng dụng TDR công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị, đặc biệt công trình cao tầng đô thị lớn Việt Nam Một số điều kiện để ứng dụng chương trình TDR sở pháp lý cần thiết liên quan đến quyền không gian (Air rights), quyền phát triển (Development Rights) 28 SË 93 2018 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Khái niệm TDR đơn vị chuyển đổi TDR (Transfer of Development Right hay Transforable Development Right) khái niệm chương trình chuyển nhượng quyền phát triển (hay chuyển nhượng được) không gian xác định khu vực đất đai định sang khu vực khác lân cận TDR dựa sở quy định khái niệm Quyền sở hữu không gian (Air Right) Trong đó, khái niệm Air Right xây dựng dựa quy ước quyền sở hữu quyền sở hữu diện tích bề mặt trái đất bao gồm toàn phần phân đợt hữu phần không gian phía bề mặt đất tính đến tâm trái đất toàn phần không gian phía bầu trời TDR coi chuyển nhượng tín dụng phát triển - TDC (Transfer of Development Credits) Do hiểu khái niệm TDR chương trình Chuyển nhượng quyền phát triển không gian, cho phép chuyển đổi không gian từ khu vực gửi (1) đến khu vực nhận (2) với giá trị quy đổi dựa diện tích sàn xây dựng phép thông qua thị trường chuyển nhượng (3) Ba thành tố TDR gồm : Khu vực gửi (Sending sites) cung cấp quyền phát triển; Khu vực nhận (Receiving sites) tiếp nhận quyền phát triển; Thị trường chuyển nhượng (The Marketplace) nơi thực việc chuyển nhượng FAR = Tổng diện tích sàn / Diện tích lô đất Hiện nay, nhiều quốc gia giới sử dụng FAR số kiểm soát quan trọng thống quy hoạch quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch Đây số cung cấp nhìn thống mức độ sử dụng, hiệu sử dụng đất đai khu vực, quy định theo quy hoạch FAR không phụ thuộc vào số tầng cao hay mật độ xây dựng, số độc lập, có tính chất sở cho việc áp dụng linh hoạt hai số lại mật độ xây dựng tầng cao công trình Điều tạo nên linh hoạt tuyệt vời cho kiến trúc sư, nhà quy hoạch xây dựng công trình việc tính toán kiểm soát hiệu diện tích sàn xây dựng thực tế Ứng dụng mạnh mẽ chương trình TDR Mỹ Công cụ chuyển nhượng quyền phát triển không gian TDR giới áp dụng công tác quản lý phát triển đô thị, bắt đầu Mỹ từ năm 1916 ý tưởng quy hoạch phân vùng thành phố Đơn vị chuyển đổi lượng hóa diện tích sàn xây dựng hay hệ số sử dụng đất FAR phép Chỉ số Mỹ áp dụng quy hoạch phân vùng thành phố New York năm 1916 đến 1958 sau 40 năm áp dụng Hội Quy hoạch Hoa Kỳ (APA) công nhận tính hiệu linh hoạt kiểm soát FAR Thông thường, HSSDĐ tính với công thức Mật độ xây dựng x tầng cao công trình Tuy nhiên với không gian, cấu trúc hình khối phức tạp bao gồm phần ngầm phương pháp tính không phù hợp tính công thức: Hình Minh họa khu vực gửi khu vực nhận chương trình TDR bảo vệ đất nông nghiệp (Doug Woodroff) [ New York Năm 1981, TDR sử dụng bảo vệ đất nông nghiệp Mỹ giai đoạn năm 1980-1990 nhiều bang thực chế TDR mua lại quyền phát triển chủ sở hữu đất đai nằm vùng phát triển nông nghiệp (Hình 2) Khả áp dụng rộng rãi chế nhiều nước Mỹ, Nhật, Singapore, Ấn Độ lựa chọn dựa khả đảm bảo cân lợi ích nhóm liên quan trình thực sách phát triển đô thị Phạm vi áp dụng gồm: công tác bảo vệ đất nông nghiệp, bảo tồn công trình có giá trị, khuyến khích kiểm soát không gian đô thị, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng thị trường chuyển nhượng quyền phát triển Hình Minh họa áp dụng quản lý HSSDĐ (FAR) = 1.0 với thay đổi Mật độ xây dựng tầng cao công trình (Nguồn: NSW Department of Planning, 19 August 2010) Trong bảo tồn công trình có giá trị đô thị, Nhà Ga Grand Central thành phố NewYork ví dụ điển hình Năm 1960, Công ty Vận tải Trung ương Penn, đơn vị sở hữu nhà ga muốn xây dựng tòa tháp 53 tầng công trình nhà ga Chính quyền định loại bỏ ý tưởng họ cho phép bắt buộc công ty Penn bán Quyền phát triển không gian khu đất nhà ga áp dụng SË 93 2018 29 chế chuyển nhượng quyền phát triển đến khu vực đất đai liền kề Đồng thời cho phép vượt lên mốc quy định chung thành org) Tại New York, kinh nghiệm chuyển nhượng quyền phát triển không gian tái cấu trúc không gian đô thị việc cho phép mua bán, chuyển nhượng khu vực, công trình lân cận mà không làm thay đổi FAR trung bình khu vực, đảm bảo đáp ứng hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt giao thông Mỹ có thành công chương trình (hay thị trường) chuyển nhượng quyền phát triển TDR, nhằm sử dụng hiệu không gian chưa phát triển (Unused development rights) Thị trường chuyển đổi diện tích sàn với giao dịch New York lên đến 40 triệu đôla cho 70.000 feet vuông (khoảng 6.500m2) sàn xây dựng tương đương 6.153USD/m2 [2] Thành phố New York phát triển chương trình ưu đãi, khuyến Hình Tiến trình Chuyển giao quyền phát triển (TDR) ga Grand Central, NewYork Hình vẽ Doug Woodruff – The TDR Handbook, IslandPress, 2012 phố nhằm bảo tồn công trình nhà ga vónh viễn, không phép xây dựng tương lai (Hình 3) Trong chiến lược phát triển đô thị Tăng trưởng thông minh tổ chức Smart Growth America (2000) với tiêu chí xây dựng cộng đồng dân cư lớn bên (Making Neighbouhood Great Together), tài liệu dành cho lãnh đạo quyền địa phương giới thiệu xây dựng chương trình TDR nhằm bảo vệ môi trường sống tự nhiên phát triển kinh tế Tài liệu nêu rõ TDR công cụ đầy sức mạnh bảo vệ nguồn tài nguyên mà không hạn chế phát triển cải thiện kết kinh tế (www.smartgrowthamerica 30 SË 93 2018 Chương trình Chuyển nhượng quyền phát triển (TDR) New York (Nguồn: NSW Department of Planning, 19 August 2010) khích phát triển nhà theo chương trình nhà giá rẻ - IHP (Inclusionary Housing Program) Khuyến khích chủ đầu tư xây dựng hộ chung cư, khu vực nhà có giá tiếp cận với chương trình nhà giá rẻ thành phố Mức ưu đãi tăng FAR từ 10 lên 12 Thực tiễn áp dụng chương trình chuyển nhượng ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ quyền phát triển không gian TDR Việt Nam Theo Luật Đất đai, Việt Nam công nhận quyền sở hữu quyền sử dụng dựa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng đất) quyền chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản đất Tuy vậy, Việt Nam có sách vận dụng Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường để áp dụng chế chuyển nhượng quyền phát triển TDR Cụ thể, lónh vực bảo vệ môi trường “Cơ chế phát triển - CDM (Clean Development Mechanism)” Quyết định số 130/2007/QĐ-TTg ngày 02/08/2007 [8] Mục tiêu nhằm giảm phát thải khí nhà kính cấp chứng toàn cầu CERs bán thị trường giới (mỗi CERs tương đương khí CO2) Mô hình CDM có điều chỉnh theo mô hình Cơ chế tín chung (JCM) hay gọi Cơ chế tín bù trừ song phương (BOCM) Nhật Bản đề xuất nhằm thúc đẩy hành động giảm thiểu biến đổi khí hậu thông qua thỏa thuận song phương nước phát triển nước phát triển Trong lónh vực quy hoạch quản lý đô thị, năm 2013, TP HCM đô thị đầu nước phê duyệt Quy hoạch Quy chế quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị khu trung tâm hữu (930ha) Đây đôi công cụ hữu hiệu quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch Công ty Nikken Seikke, Nhật Bản tư vấn áp dụng kinh nghiệm từ Mỹ (áp dụng Nhật năm 1987) chế TDR khuyến khích cải tạo, tái thiết xây khu trung tâm Một số ưu đãi thưởng hệ số sử dụng đất áp dụng việc tạo khoảng lùi Dựa kinh nghiệm kiểm soát hệ số sử dụng đất FAR mật độ sử dụng đất Nhật Bản [2] để đưa chế khuyến khích ưu đãi hệ số sử dụng đất áp dụng chế chuyển nhượng quyền phát triển TDR gắn với việc cân lợi ích trách nhiệm Nhà đầu tư – Cộng đồng Nhà quản lý, nhằm giúp quy hoạch thực thi cách hiệu Ví dụ: tạo Không gian mở công cộng; Kết nối giao thông công cộng; Bảo tồn công trình kiến trúc lịch sử; Thân thiện với môi trường; Bố trí thêm công viên dự án… Mức thưởng HSSDĐ tăng thêm theo cách: HSSDĐ quy định (V) + 1,0 0,25V (chọn số thấp hơn) Mục tiêu, nguyên tắc áp dụng TDR quy hoạch quản lý xây dựng đô thị Việt Nam a Mục tiêu: Áp dụng chương trình TDR tạo chế linh hoạt việc thực quản lý xây dựng theo quy hoạch thực tế với công cụ kiểm soát khuyến khích hạn chế phát triển phạm vi nhỏ khu trung tâm lớn khu vực hạn chế khuyến khích phát triển đô thị b Nguyên tắc: Áp dụng TDR cần dựa sách, chiến lược phát triển đô thị, đồng thời tạo nên thị trường chuyển nhượng, cho phép nhà đầu tư nhà quản lý có chế mua, bán chuyển nhượng tín dụng phát triển (Transfer of Development Credits - TDC) nhằm mục tiêu phát triển hạn chế phát triển số khu vực đô thị Một số khó khăn lợi áp dụng TDR đô thị Việt Nam Áp dụng công cụ đô thị lớn Hà Nội, TP HCM nội dung phức tạp, liên quan đa ngành, cần nhìn thấy rõ lợi ích số trở ngại áp dụng chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian đô thị điều kiện Việt Nam a Về pháp lý: Cơ sở pháp lý cần bổ sung khái niệm Quyền chuyển nhượng tài sản đất bao gồm Quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (hữu hình - công trình) tài sản tương lai chuyển nhượng quyền phát triển không gian (tương lai) phù hợp với quy hoạch đô thị phê duyệt Khái niệm có tương đồng với khái niệm quyền không gian (Air right) TDR (Tranfer of Development Rights) Phần không gian phát triển tương lai tổng diện tích sàn xây dựng lại phép ô đất, phù hợp với chức năng, tiêu sử dụng đất cụ thể quy định theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch thiết kế đô thị phê duyệt b Về quy hoạch: Hiện quy hoạch kiểm soát phân vùng (quy hoạch phân khu) chưa có nội dung kiểm soát FAR, Quy chuẩn QCVN 01-2008 ẩn nội dung so với QCXD 1997 Trong QCXDVN 01 sửa đổi năm 2018 có bổ sung lại kiểm soát FAR tối đa nhằm khắc phục nội dung Nếu phê duyệt, QCXDVN01-2018 tạo sở pháp lý cần thiết việc quản lý tổng diện tích sàn xây dựng thống từ quy hoạch đến đầu tư xây dựng công trình c Về quản lý phát triển đô thị : Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị có nêu định hướng áp dụng số chế ưu đãi, khuyến khích nhà đầu tư việc thực chiến lược phát triển đô thị TDR công cụ sẵn có giới áp dụng thành công cần nghiên cứu áp dụng cụ thể điều kiện Việt Nam Tóm lại, việc nâng cao kiểm soát diện tích, chức sàn xây dựng công trình hệ số sử dụng đất (FAR) áp dụng công cụ GIS chương trình TDR đô thị Việt Nam cung cấp cho quan quản lý đô thị, nhà đầu tư, người dân công cụ thông minh, minh bạch linh hoạt thực chiến lược phát triển đô thị, bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ công trình có giá trị hay chế phát triển nhà xã hội, công trình xanh, đô thị xanh Tài liệu Tham khảo [1] Arthur C Nelson, Rick Pruetz and Doug Woodruff (2012), TDR Handbook Designing and implementing Transfer of development rights programs, Island Press [2] Cuộc đua lớn khoảng không - The Great Air Race, The New York Times http://www.nytimes.com/ [3] Nguyễn Hoàng Minh (2014), Kiểm soát hệ số sử dụng đất quy chuẩn quy hoạch Việt Nam, Tạp chí Quy hoạch xây dựng số 69/2014 [4] Nguyễn, Hoàng Minh (2015), Chuyển nhượng quyền phát triển (TDR) công cụ bổ sung quy hoạch quản lý đô thị Việt Nam – Tạp chí Quy hoạch xây dựng, Bộ Xây Dựng số 71-72/2015 [5] Shigehisa Matsumura (2013), Xác định hệ số sử dụng đất tối ưu theo kinh nghiệm quy hoạch đô thị Nhật Bản - Viện nghiên cứu Nikken Sekkei, Nhật Bản Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 4/2013 [6] Sổ tay tổng diện tích sàn xây dựng (Handbook on Gross Floor Area), tháng năm 2011 - http://www.ura.gov.sg/ [7] Thuyết minh tổng hợp Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (Quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 – Khu trung tâm hữu thành phố Hồ Chí Minh – Nikken Sekkei Ltd, 12/2012 [8] Quyết định số 130/2007/QĐ-TTg ngày 02/08/2007 số chế, sách tài dự án đầu tư theo chế phát triển SË 93 2018 31 ... trình TDR Mỹ Công cụ chuyển nhượng quyền phát triển không gian TDR giới áp dụng công tác quản lý phát triển đô thị, bắt đầu Mỹ từ năm 1916 ý tưởng quy hoạch phân vùng thành phố Đơn vị chuyển đổi... áp dụng chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian đô thị điều kiện Việt Nam a Về pháp lý: Cơ sở pháp lý cần bổ sung khái niệm Quyền chuyển nhượng tài sản đất bao gồm Quyền chuyển nhượng tài... (FAR) áp dụng công cụ GIS chương trình TDR đô thị Việt Nam cung cấp cho quan quản lý đô thị, nhà đầu tư, người dân công cụ thông minh, minh bạch linh hoạt thực chiến lược phát triển đô thị, bảo vệ