LỜI CẢM ƠN Lời em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy giáo ThS Cù Minh Đạo, người cung cấp kiến thức thiết thực, phong phú vô hữu ích môn học Thầy tạo điều kiện hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành thiết kế môn học “Lập thẩm định dự án đầu tư” Qua thiết kế mơn học em có hội để thực tế hóa kiến thức học tích lũy thêm nhiều kiến thức bổ ích để chuẩn bị cho tập tới trình làm việc sau Để hoàn thành thiết kế em nhận bảo tận tình thầy cô giáo, thảo luận với bạn lớp Tuy với kiến thức thực tế hạn chế, khó khăn dịch bệnh COVID 19, em nỗ lực khả cịn chưa cao , nên khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy giáo để em hồn thiện rút thêm nhiều kiến thức thực tế Em xin chân thành cảm ơn! Kính chúc Thầy Cơ sức khỏe thành cơng sống! Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng 06 năm 2020 Sinh viên LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO Nhận xét giáo viên TP.Hồ Chí Minh, ngày…tháng 06 năm 2020 Giáo viên hướng dẫn Th.S Cù Minh Đạo Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO MỤC LỤC Chương Giới thiệu khái quát dự án .5 1.1 Thông tin khái quát dự án 1.1.1 Mục đích dự án 1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng .5 a) Vị trí b) Lợi vị trí dự án 1.1.3 Căn pháp lý dự án 1.1.4 Sự cần thiết dự án .10 1.1.4.1 Thị trường bất động sản 10 1.1.4.2 Cơ hội phá cho thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu 11 1.1.4.3 Sự cần thiết dự án .11 1.1.5 Quy mô dự án giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình 13 1.1.6 Thời gian thực dự án 15 1.1.7 Bộ máy quản lí dự án 16 1.1.8 Sản phẩm thị trường dự án 17 1.1.8.1 Định vị sản phẩm .17 1.1.8.2 Thị trường dự án 17 Chương 2: Lập tổng mức đầu tư Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình 19 2.1 Tổng mức đầu tư 19 2.2 Lập kế hoạch sử dụng vốn 22 Chương 3: Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án .25 Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án .25 3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm 25 3.2 Lập bảng kế hoạch vay trả lãi vay 31 3.3 Kế hoạch khấu hao 33 3.4 Lập bảng chi phí sản xuất kinh doanh 35 3.4.1 Lương nhân viên 35 3.4.2 Bảng chi phí sản xuất 36 3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm 40 Chương Đánh Giá Hiệu Quả Đầu Tư 43 Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO 4.1 Thông số đầu vào 43 4.2 Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn 43 4.3 Xác định suất chiết khấu dự án 45 4.4 Lập bảng nâng lưu theo quan điểm TIP ( pp trực tiếp) 45 4.5 Xác định tiêu IRR, Thv B/C 47 4.5.1 Chỉ tiêu suất sinh lời nội (IRR) tỷ lệ B/C 47 4.5.2 Chỉ tiêu thu hồi vốn Thv 50 4.5.3 Chỉ số B/C 50 4.5.4 Chỉ số IRR 50 4.6 Khả trả lãi vay 51 4.7 Thuyết minh tổng hợp .52 Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO Chương Giới thiệu khái quát dự án 1.1 Thông tin khái quát dự án Tên dự án: Khách sạn Kiều Anh Hotel Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV Kiều Anh Group Địa điểm: 257 Lê Hồng Phong, Phường 8, Thành phố Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu 1.1.1 Mục đích dự án - Với vị trí trắc địa ngày trung tâm thành phố Vũng Tàu xinh đẹp, hệ thống phòng ốc rộng rãi, buồng phòng đạt tiêu chuẩn Vũng Tàu, Kiều Anh Hotel đón lúc lên tới 300 khách - Dịch vụ hội nghị, tiệc cưới, tiệc sinh nhật, nôi - Tổ chức tour Vũng Tàu, Cơn Đảo - 103 phịng khách trang bị với thiết bị đại, đầy đủ tiện nghi dịch vụ kèm theo ưu đãi đem lại cảm giác thoải mái cho khách hàng lưu trú ngắn hạn dài hạn - Tất phòng cài đặt hệ thống IPTV WIFI miễn phí cho phép kết nối với tất thiết bị điện tử công nghệ cao khách phạm vi khách sạn đảm bảo công việc đạt hiệu toàn thể khách hàng sau lần truy cập - Các phòng khách với lối kiến trúc đại, rộng rãi đáp ứng tất nhu cầu cho khách doanh nhân du lịch đến công tác, hội họp, nghĩ dưỡng - Trở thành khách sạn uy tín bật hàng đầu Vũng Tàu 1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng a) Vị trí - Kiều Anh Hotel xây dựng 257 Lê Hồng Phong, Phường 8, Thành phố Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu, nằm trung tâm trắc địa Mặt tiền đối diện vòng xoay Cộng Hòa (một vòng xoay lớn Đông Nam Á) Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO - Mặc dù khơng có vị trí hướng biển khách sạn đường Thùy Vân, nhiên tọa lạc khách hàng nhìn quan cảnh thành phố, đặt biệt đón bình minh sau núi hồng biển - Từ khách sạn, quan khách dễ dàng di chuyển đến địa điểm du lịch với quán ăn tiếng Vũng Tàu như: công viên tượng đài liệt sĩ (đối diện), Bãi sau (cách 800m), Tượng chúa Kito (3,5km), Đồi heo (3,7km), …Các nhà hàng, quán ăn chợ đêm – chợ hải sản Vũng Tàu vịng bán kính 2km - Hệ thống phòng họp từ 20 – 350 chỗ ngồi với thiết kế trang trọng thiết bị bậc cho phịng họp, phù hợp cho mơ hình hội họp tổ chức kiện thành phố Vũng Tàu Nhà hàng tiệc cưới 300 khách mang phong cách riêng Quý khách chọn nghi lễ truyền thống hoăc cưới theo phong cách Phương Tây Lobby-bar phục vụ du khách ly coctail tuyệt hảo Bartender chuyên nghiệp Kiều Anh Hotel pha chế, không gian ấm cúng lãng mạn Kiều Anh Hotel - Dự án trở thành khách sạn có trang thiết bị đại, cung cách phục vụ chuyên nghiệp đáp ứng cho nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng gia tăng thành phố biển Vũng Tàu Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO - Là địa điểm lựa chọn khách du lịch cán bộ,… có nhu cầu lưu trú Thành phố Vũng Tàu - Trở thành đối tác tour du lịch đối tác tin cậy hàng đầu công ty du lịch địa bàn thành phố Vũng Tàu - Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí - ẩm thực, massage, xơng hơi, giặt ủi, mạng khơng dây miễn phí, máy fax, máy in… - Chun nghiệp đáp ứng cho nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng gia tăng thành phố biển Vũng Tàu, sau kì nghỉ dịch Covid dài hạn b) Lợi vị trí dự án  Lợi cơng tác đầu tư  Khu đất phẳng, diện tích vừa đủ để xây dựng khách sạn tầm trung  Hệ thống hạ tầng quanh khu vực thuận lợi cho q trình tổ chức giao thơng q trình xây dựng đưa dự án vào sử dụng nằm khu vực trung tâm  Lợi trình kinh doanh  Về quản lý: Khách sạn KIỀU ANH HOTEL đầu tư xây dựng dựa trình nghiên cứu tham khảo từ cách dự án khách sạn lân cận khác, tiến hành đầu tư kinh doanh phát huy tối đa ưu điểm, khắc phục nhược điểm mà dự án gặp phải trình kinh doanh  Về giá cho thuê: Với lợi vị trí đắc địa, chất lượng dịch vụ hấp dẫn, khách sạn đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng ăn uống khách hàng cam kết giá khách sạn hợp lý phù hợp với khách hàng ổn định năm, không tăng giá đột biến dịp lễ hay cuối năm Và đặc biệt trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, chất Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO lượng phục vụ, đầy đủ tiện nghi; đầu tư hoàn thiện dịch vụ giải trí, phục vụ hợp vị khách hàng; có sách giảm giá cho khách hàng đặt phòng nhiều ngày khách hàng quen thuộc  Về đội ngũ nhân viên: Đội ngũ quản lí nhân viên cung cấp từ công ty TNHH MTV Phương Anh Tourits Với kinh nghiệm dày dặn mặt quản lí nhà hàng – khách sạn, nghiêm túc với công việc, thái độ phục vụ niềm nở với phương châm “Nụ cười người phục vụ” tạo thân thiện, mật thiết với khách hàng, cho họ cảm giác nhà 1.1.3 Căn pháp lý dự án  Việc lập Dự án đầu tư xây dựng “Khách sạn “KIỀU ANH HOTEL” dựa sở pháp lý sau: - Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng năm 2014 - Nghị định số 68/2019/NĐ-CP quản lí chi phí đầu tư xây dựng - Thơng tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án tư vấn đầu tư xây dựng - Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định quản lí chi phí đầu tư xây dựng - Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng - Thông tư 210/2016/TT-BTC quy định mức thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự tốn xây dựng - Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu cơng trình năm 2018 - Thơng tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết số nội dung quản lí chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng  Các quy chuẩn Việt Nam Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);f - Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD); - TCVN 2737-1995: Tải trọng tác động- Tiêu chuẩn thiết kế; - TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính tốn thành phần động tải trọng gió - TCVN 375-2006: Thiết kế cơng trình chống động đất; - TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình; - TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt sử dụng; - TCVN 6160– 996: YC chung thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy; - TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93); - TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế; - TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngồi cơng trình, Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật; - TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế; - 11TCN 21-84: Thiết bị phân phối trạm biến thế; - TCXD 27-1991: TC đặt thiết bị điện nhà cơng trình cơng cộng; - TCVN-46-89: Chống sét cho cơng trình xây dựng; - EVN: Yêu cầu ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN) - TCVN 5576-199: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật; - TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước nhà; - TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong; - TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong; - TCVN 4513-1998: Cấp nước nhà; Đỗ Lê Anh Tuấn LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO - TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lượng nước nước thải sinh hoạt; - TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép, 1.1.4 Sự cần thiết dự án 1.1.4.1 Thị trường bất động sản  Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA),”Toàn cảnh thị trường bất động sản cuối năm 2019 bước vào chu kỳ suy giảm” Nguyên nhân xuất phát từ cung bất động sản giảm mạnh, khung pháp lý chưa rõ ràng khiến cho doanh nghiệp khó trụ lại thị trường  Theo chuyên gia nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản khan do: - Do chủ đầu tư “chờ thời” bung mở bán; - Do ảnh hưởng từ sai phạm doanh nghiệp nhỏ lẻ; tình trạng phân lơ bán tràn lan; thiếu hồn chỉnh mặt pháp lý, khơng tạo giá trị bất động sản tăng bền vững - Do ảnh hưởng sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp phép dự án quan nhà nước - Tín dụng cho bất động sản kiểm soát chặt chẽ với quy mơ tín dụng giảm dần từ năm 2016 đến nay, đỉnh điểm cuối năm 2018 Ngân hàng quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước  Mặc dù tình hình bất động sản khơng khả quan, nhiên ảnh hưởng chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo sóng dịch chuyển sở sản xuất sang Việt Nam Điều đồng nghĩa với việc bất động sản khu công nghiệp trở nên sôi động Đi kèm với chuyển dịch tích cực hội phát triển sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động chuyên gia nước khu công nghiệp Mặt khác, xu phát triển bất động sản thuộc dự án bđs thông minh, BĐS xanh với hạ tầng đồng  Bên cạnh dự án đất nền, nhà bất động sản nghỉ dưỡng thị trường tạo điều kiện cho địa phương có hội phát triển (Theo Invert.vn) Đỗ Lê Anh Tuấn 10 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO 41,172,450, 2031 842 1,378,1 205,862,2 205,862,2 2,058,622, 411,724,5 93 54 54 542 08 2,883,44 4,524,739, 9,752 328 7,408,1 89,079 42,407,624, 2032 367 1,419,5 212,038,1 212,038,1 2,120,381, 424,076,2 39 22 22 218 44 2,969,95 3,121,423, 3,244 128 6,091,3 76,372 43,679,853, 2033 098 1,462,1 218,399,2 218,399,2 2,183,992, 436,798,5 25 65 65 655 31 3,059,05 3,121,423, 1,842 128 6,180,4 74,969 44,990,248, 2034 691 1,505,9 224,951,2 224,951,2 2,249,512, 449,902,4 88 43 43 435 87 3,150,82 3,121,423, 3,397 128 6,272,2 46,525 46,339,956, 2035 152 1,551,1 231,699,7 231,699,7 2,316,997, 463,399,5 68 81 81 808 62 3,245,34 3,121,423, 8,099 128 6,366,7 71,227 47,730,154, 2036 836 1,597,7 238,650,7 238,650,7 2,386,507, 477,301,5 03 74 74 742 48 3,342,70 3,121,423, 8,542 128 6,464,1 31,669 49,162,059, 2037 481 1,645,6 245,810,2 245,810,2 2,458,102, 491,620,5 34 97 97 974 95 3,442,98 3,121,423, 9,798 128 6,564,4 12,926 50,636,921, 2038 266 1,695,0 253,184,6 253,184,6 2,531,846, 506,369,2 03 06 06 063 13 3,546,27 3,121,423, 9,492 128 6,667,7 02,620 52,156,028, 2039 904 1,745,8 260,780,1 260,780,1 2,607,801, 521,560,2 53 45 45 445 89 3,652,66 3,121,423, 7,877 128 6,774,0 91,004 TỔNG CỘNG 801,471,35 101,027,96 24,731, 4,007,356 4,007,356 40,073,56 7,238,717 156,379,69 70,218,77 226,598,476,93 Đỗ Lê Anh Tuấn 38 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ 3,938 3.5 8,419 966 ThS.CÙ MINH ĐẠO ,770 ,770 7,697 ,010 8,631 8,300 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm Bảng 11 Dự kiến lãi lỗ Tổng CP Hoạt Động Lợi Nhuận Trước Thuế Lợi Nhuận Lãi Vay Phải Và Lãi Vay Trước Thuế Trả Phải Trả (EBT) (EBIT) Thuế TNDN (20%) Lợi Nhuận Sau Thuế (LR) Năm Doanh Thu 2022 36,094,864,1 4,524,739,3 29,223,958,6 4,919,117,2 24,304,841,4 4,860,968,29 19,443,873,1 73 2,346,166,171 28 74 20 54 63 2023 37,177,710,0 4,524,739,3 30,236,419,6 4,216,386,1 26,020,033,4 5,204,006,68 20,816,026,7 98 2,416,551,156 28 14 88 25 40 2024 38,293,041,4 4,524,739,3 31,279,254,3 3,513,655,1 27,765,599,2 5,553,119,84 22,212,479,3 01 2,489,047,691 28 82 57 25 80 2025 43,633,690,2 4,524,739,3 36,272,761,0 2,810,924,1 33,461,836,9 6,692,367,38 26,769,469,5 42 2,836,189,866 28 48 26 23 38 2026 44,942,700,9 4,524,739,3 37,271,972,5 2,108,193,0 35,163,779,4 7,032,755,89 28,131,023,5 49 3,145,989,066 28 55 94 61 69 2027 46,290,981,9 3,240,368,738 4,524,739,3 38,525,873,9 1,405,462,0 37,120,411,8 7,424,082,37 29,696,329,4 Đỗ Lê Anh Tuấn CP Hoạt Động (Chưa Kể KH) CP Khấu Hao 39 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ 78 ThS.CÙ MINH ĐẠO 28 11 63 49 79 2028 47,679,711,4 4,524,739,3 39,817,392,3 39,114,661,2 7,822,932,25 31,291,729,0 37 3,337,579,801 28 09 702,731,031 77 22 2029 49,110,102,7 4,524,739,3 41,147,656,2 80 3,437,707,195 28 58 41,147,656,2 8,229,531,25 32,918,125,0 58 06 2030 39,973,253,2 4,524,739,3 32,650,386,1 44 2,798,127,727 28 90 32,650,386,1 6,530,077,23 26,120,308,9 90 52 2031 41,172,450,8 4,524,739,3 33,765,639,9 42 2,882,071,559 28 55 33,765,639,9 6,753,127,99 27,012,511,9 55 64 2032 42,407,624,3 3,121,423,1 36,317,667,5 67 2,968,533,706 28 34 36,317,667,5 7,263,533,50 29,054,134,0 34 27 2033 43,679,853,0 3,121,423,1 37,500,840,2 98 3,057,589,717 28 53 37,500,840,2 7,500,168,05 30,000,672,2 53 03 2034 44,990,248,6 3,121,423,1 38,719,508,1 91 3,149,317,408 28 55 38,719,508,1 7,743,901,63 30,975,606,5 55 24 2035 46,339,956,1 3,121,423,1 39,974,736,0 52 3,243,796,931 28 93 39,974,736,0 7,994,947,21 31,979,788,8 93 75 2036 47,730,154,8 3,121,423,1 41,267,620,8 36 3,341,110,839 28 70 41,267,620,8 8,253,524,17 33,014,096,6 70 96 Đỗ Lê Anh Tuấn 40 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO 2037 49,162,059,4 3,121,423,1 42,599,292,1 81 3,441,344,164 28 90 42,599,292,1 8,519,858,43 34,079,433,7 90 52 2038 50,636,921,2 3,121,423,1 43,970,913,6 66 3,544,584,489 28 49 43,970,913,6 8,794,182,73 35,176,730,9 49 20 2039 52,156,028,9 3,121,423,1 45,383,683,7 04 3,650,922,023 28 53 45,383,683,7 9,076,736,75 36,306,947,0 53 02 TỔNG CỘNG 801,471,353, 70,218,778, 675,925,577, 19,676,468, 656,249,108, 131,249,821, 524,999,286, 938 55,326,998,246 300 392 879 513 703 810 Chương Đánh Giá Hiệu Quả Đầu Tư 4.1 Thông số đầu vào Bảng 12 Thơng số đầu vào HẠNG MỤC Diện tích khu đất Diện tích xây dựng Diện tích sân, xanh Tổng diện tích sàn Mật Đỗđộ Lê xây Anh dựng Tuấn Hệ số sử dụng đất DIỆN TÍCH (m2) 700 500 200 3000 80% 4.28571 SUẤT VỐN ĐẦU TƯ Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Sân, xanh ĐƠN VỊ SVĐT TRƯỚC THUẾ SVĐT SAU THUẾ 1000đ/giường 366,747 403,422 1000đ/giường 91,780 100,958 1000đ/m2 41 500 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ 4.2 ThS.CÙ MINH ĐẠO Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn Lãi suất vốn tự có =16%/năm, do: thay gửi tiền vào ngân hàng, doanh nghiệp đầu tư vào dự án xây dựng khách sạn Thái An Do vậy, doanh nghiệp khoản chi phí hội tương ứng 16%/năm Lãi suất vốn góp liên doanh 18%/năm Trong trình đầu tư dự án xây dựng khách sạn Kiều Anh, doanh nghiệp cần huy động thêm nguồn vốn 40,992,643,497 VNĐ, lãi suất cho vay ngân hàng 12%/năm (EXIMBANK) Bảng 13 Cơ cấu vốn STT NGUỒN VỐN SỐ TIỀN Vốn chủ sở hữu Vốn góp liên doanh Vốn vay ngân hàng TỔNG CỘNG 60,000,000,000 8,000,000,000 40,992,643,497 108,992,643,497 TỶ TRỌNG (%) CP SỬ DỤNG VỐN (%) 55% 7% 38% 100% Chi phí sử dụng vốn bình qn 16% 18% 12% 14.64% Bảng 14 Cân đối nguồn vốn ST T Nội dung Tổng chi Chi đầu tư Đỗ Lê Anh Tuấn Năm 2020 Quý 18,235,299,4 88 18,235,299,4 88 Quý 14,244,819,5 19 14,244,819,5 19 Năm 2021 Quý 13,659,686,7 54 13,659,686,7 54 Quý 16,397,700,9 26 16,397,700,9 26 Quý 21,780,439,6 25 21,780,439,6 25 42 Quý 16,710,022,1 07 16,710,022,1 07 Tổng 101,027,968,4 19 101,027,968,4 19 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ Cân đối nhu cầu vốn Vốn chủ sở hữu Vốn góp liên doanh Vốn vay ngân hàng 4.3 18,235,299,4 88 10,038,457,0 39 1,338,460,93 6,858,381,51 ThS.CÙ MINH ĐẠO 14,244,819,5 19 7,841,714,30 1,045,561,90 5,357,543,31 13,659,686,7 54 7,519,601,13 1,002,613,48 5,137,472,14 16,397,700,9 26 9,026,866,62 1,203,582,21 6,167,252,08 21,780,439,6 25 11,990,042,0 39 1,598,672,27 8,191,725,31 16,710,022,1 07 9,198,798,14 1,226,506,41 6,284,717,54 101,027,968,4 19 55,615,479,27 7,415,397,236 37,997,091,91 Xác định suất chiết khấu dự án Vậy chi phí sử dụng vốn (suất chiết khấu) dự án: r = 14,64% 4.4 S T T N Ă M HỆ SỐ CH IẾT KH 20 20 20 21 0.8 723 20 22 0.7 609 20 0.6 Lập bảng nâng lưu theo quan điểm TIP ( pp trực tiếp) A DÒNG CHI CỦA DỰ ÁN (Ct) Chi đầu tư Chi phí Khấu Thuế Tổng chi B DÒNG THU CỦA DỰ ÁN (Bt) Doanh Khấu Tổng thu 32,480, 119,007 32,480, 119,007 - 68,547, 849,413 68,547, 849,413 - Đỗ Lê Anh Tuấn 2,347,2 4,524,7 4,860,9 22,441 39,328 68,291 2,417,6 4,524,7 5,204,0 11,732, 930,060 12,146, 36,094, 4,524,7 40,619,603 864,173 39,328 ,500 37,177, 4,524,7 43 C HIỆN DÒNG GIÁ LŨY KẾ TIỀN PV(CFt PV(CFt) RÒNG ) (CFt = 32,480,1 32,480,1 32,480,1 19,007 19,007 19,007 68,547,8 59,792,7 92,272,8 49,413 65,389 84,396 28,886,6 21,978,9 70,293,9 73,441 60,244 24,152 29,556,0 19,616,0 - LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ 10 11 12 13 23 637 20 24 0.5 789 20 25 0.5 050 20 26 0.4 405 20 27 0.3 842 20 28 0.3 351 20 29 0.2 923 20 30 0.2 550 20 31 0.2 224 20 32 0.1 940 20 33 0.1 692 Đỗ Lê Anh Tuấn 39,114 39,328 ThS.CÙ MINH ĐẠO 41,702,449 39,328 ,425 06,685 385,127 710,098 2,490,1 4,524,7 5,553,1 68,288 39,328 19,845 12,568, 027,461 38,293, 4,524,7 42,817,780 041,401 39,328 ,728 30,249,7 17,512,2 53,268 14,173 2,837,3 4,524,7 6,692,3 44,080 39,328 67,385 14,054, 450,793 43,633, 4,524,7 48,158,429 690,242 39,328 ,570 34,103,9 17,221,8 78,777 21,299 3,147,1 4,524,7 7,032,7 77,908 39,328 55,892 14,704, 673,128 44,942, 4,524,7 49,467,440 700,949 39,328 ,277 34,762,7 15,312,3 67,149 96,786 3,241,5 4,524,7 7,424,0 93,245 39,328 82,370 15,190, 414,942 46,290, 4,524,7 50,815,721 981,978 39,328 ,305 35,625,3 13,688,0 13,056,6 06,363 70,979 04,709 3,338,8 4,524,7 7,822,9 41,042 39,328 32,255 15,686, 512,625 47,679, 4,524,7 52,204,450 711,437 39,328 ,765 36,517,9 12,238,9 25,295,5 38,139 65,066 69,776 3,439,0 4,524,7 8,229,5 06,273 39,328 31,252 16,193, 276,853 49,110, 4,524,7 53,634,842 102,780 39,328 ,108 37,441,5 10,945,7 36,241,3 65,255 93,451 63,226 2,799,4 4,524,7 6,530,0 65,778 39,328 77,238 13,854, 282,344 39,973, 4,524,7 44,497,992 253,244 39,328 ,572 30,643,7 7,814,28 44,055,6 10,228 7,853 51,079 2,883,4 4,524,7 6,753,1 49,752 39,328 27,991 14,161, 317,070 41,172, 4,524,7 45,697,190 450,842 39,328 ,170 31,535,8 7,014,67 51,070,3 73,099 7,730 28,809 2,969,9 3,121,4 7,263,5 53,244 23,128 33,507 13,354, 909,879 42,407, 3,121,4 45,529,047 624,367 23,128 ,495 32,174,1 6,242,58 57,312,9 37,616 6,731 15,540 3,059,0 3,121,4 7,500,1 51,842 23,128 68,051 13,680, 643,020 43,679, 3,121,4 46,801,276 853,098 23,128 ,226 33,120,6 5,605,45 62,918,3 33,206 8,051 73,591 44 64,298 25,624 50,677,8 98,528 33,165,6 84,355 15,943,8 63,056 631,466, 270 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ 14 15 16 17 18 19 20 34 0.1 476 20 35 0.1 288 20 36 0.11 23 20 37 0.0 980 20 38 0.0 855 20 39 0.0 745 ThS.CÙ MINH ĐẠO 3,150,8 3,121,4 7,743,9 23,397 23,128 01,631 14,016, 148,156 44,990, 3,121,4 48,111,671 248,691 23,128 ,819 34,095,5 5,033,43 67,951,8 23,663 7,108 10,699 3,245,3 3,121,4 7,994,9 48,099 23,128 47,219 14,361, 718,445 46,339, 3,121,4 49,461,379 956,152 23,128 ,279 35,099,6 4,519,86 72,471,6 60,834 0,253 70,952 3,342,7 3,121,4 8,253,5 08,542 23,128 24,174 14,717, 655,843 47,730, 3,121,4 50,851,577 154,836 23,128 ,964 36,133,9 4,058,74 76,530,4 22,121 7,156 18,108 3,442,9 3,121,4 8,519,8 89,798 23,128 58,438 15,084, 271,364 49,162, 3,121,4 52,283,482 059,481 23,128 ,609 37,199,2 3,644,73 80,175,1 11,245 0,578 48,686 3,546,2 3,121,4 8,794,1 79,492 23,128 82,730 15,461, 885,350 50,636, 3,121,4 53,758,344 921,266 23,128 ,394 38,296,4 3,272,99 83,448,1 59,044 3,366 42,052 3,652,6 3,121,4 9,076,7 67,877 23,128 36,751 15,850, 827,755 52,156, 3,121,4 55,277,452 028,904 23,128 ,032 39,426,6 2,939,21 86,387,3 24,277 1,951 54,003 TỔNG 86,387,3 86,387,3 CỘNG 54,003 54,003  NPV=86,387,354,003 > , Dự án có khả sinh lời đáng giá nên đầu tư 4.5 Xác định tiêu IRR, Thv B/C 4.5.1 Chỉ tiêu suất sinh lời nội (IRR) tỷ lệ B/C ST T NĂ M HỆ SỐ CHIẾT KHẤU Đỗ Lê Anh Tuấn HỆ SỐ CHIẾT KHẤU A DÒNG CHI CỦA DỰ ÁN (Ct) B DÒNG THU CỦA DỰ ÁN (Bt) DÒNG TIỀN RÒNG (CFt) HIỆN GIÁ PV(CFt) 45 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ r1=14.64 % 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2020 2021 0.8723 r2=30% 0.7692 0.5917 0.4552 0.3501 0.2693 0.2072 0.1594 0.1226 0.0943 0.0725 0.0558 0.0429 0.0330 0.0254 0.0195 0.0150 0.0116 0.0089 0.0068 r1 32,480,119,007 68,547,849,413 2022 0.7609 11,732,930,060 2023 0.6637 12,146,385,127 2024 0.5789 12,568,027,461 2025 0.5050 14,054,450,793 2026 0.4405 14,704,673,128 2027 0.3842 15,190,414,942 2028 0.3351 15,686,512,625 2029 0.2923 16,193,276,853 2030 0.2550 13,854,282,344 2031 0.2224 14,161,317,070 2032 0.1940 13,354,909,879 2033 0.1692 13,680,643,020 2034 0.1476 14,016,148,156 2035 0.1288 14,361,718,445 2036 0.1123 14,717,655,843 2037 0.0980 15,084,271,364 2038 0.0855 15,461,885,350 2039 0.0745 15,850,827,755 357,848,298,63 TÔNG CỘNG 100% IRR= r1+(r2-r1)xNPV1/(NPV1+|NPV2|) Đỗ Lê Anh Tuấn ThS.CÙ MINH ĐẠO r2 -32,480,119,007 -32,480,119,007 -68,547,849,413 40,619,603,500 28,886,673,441 41,702,449,425 29,556,064,298 42,817,780,728 30,249,753,268 48,158,429,570 34,103,978,777 49,467,440,277 34,762,767,149 50,815,721,305 35,625,306,363 52,204,450,765 36,517,938,139 53,634,842,108 37,441,565,255 44,497,992,572 30,643,710,228 45,697,190,170 31,535,873,099 45,529,047,495 32,174,137,616 46,801,276,226 33,120,633,206 48,111,671,819 34,095,523,663 49,461,379,279 35,099,660,834 50,851,577,964 36,133,922,121 52,283,482,609 37,199,211,245 53,758,344,394 38,296,459,044 55,277,452,032 39,426,624,277 871,690,132,23 513,841,833,60 100% 29.25% -59,792,765,389 21,978,960,244 19,616,025,624 17,512,214,173 17,221,821,299 15,312,396,786 13,688,070,979 12,238,965,066 10,945,793,451 7,814,287,853 7,014,677,730 6,242,586,731 5,605,458,051 5,033,437,108 4,519,860,253 4,058,747,156 3,644,730,578 3,272,993,366 2,939,211,951 32,480,119,007 52,729,114,933 17,092,706,178 13,452,919,571 10,591,279,461 9,185,193,035 7,202,018,383 5,677,473,838 4,476,714,827 3,530,724,454 2,222,838,058 1,759,656,848 1,380,977,769 1,093,540,951 865,945,247 685,729,188 543,027,054 430,028,008 340,547,957 269,690,656 86,387,354,003 -4,408,222,457 46 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ Đỗ Lê Anh Tuấn ThS.CÙ MINH ĐẠO 47 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ ThS.CÙ MINH ĐẠO 4.5.2 Chỉ tiêu thu hồi vốn Thv Vì lũy kế PV(CFt) năm 2026 = -631,466,270 < lũy kế PV(CFt) năm 2027 = 13,056,604,709 > 0, nên thời gian hoàn vốn dự án là: Vậy thời gian hoàn vốn dự án là: năm tháng 17 ngày < 18 năm Dự án có khả thu hồi vốn => đáng giá đầu tư 4.5.3 Chỉ số B/C Ta thấy B/C= 2.435 > Dự án có hiệu => nên đầu tư 4.5.4 Chỉ số IRR Với r1= 14.64% Và r2 = 30% Ta thấy IRR = 29,25%/năm > r1= 14,64%/năm -> Dự án có lời Kết luận: DỰ ÁN ĐÁNG GIÁ NÊN ĐẦU TƯ Đỗ Lê Anh Tuấn 48 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ 4.6 ThS.CÙ MINH ĐẠO Khả trả lãi vay Nguồn tài trợ hàng năm Tỷ số khả trả nợ = Nợ gốc + Chi phí lãi vay Tỷ số khả trả nợ vay >1 dự án đảm đương tốt nợ vay hay với đồng trả nợ vay dự án có đồng sử dụng ST T KHOẢN MỤC Cộng nợ Trả nợ kỳ +Trả nợ gốc đến hạn +Trả lãi vay đến hạn Nguồn tài trợ hàng năm Lợi nhuận sau thuế Lãi vay Khấu hao Tỷ số khả trả nợ Đỗ Lê Anh Tuấn 20 20 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 40,992,64 40,992,64 3,497 3,497 10,775,20 0 9,148 5,856,091 0 ,928 4,919,117 0 ,220 28,887,72 0 9,711 19,443,87 0 3,163 4,919,117 0 ,220 4,524,739 0 ,328 35,136,55 1,569 10,072,47 8,117 5,856,091 ,928 4,216,386 ,188 29,557,15 2,256 20,816,02 6,740 4,216,386 ,188 4,524,739 ,328 29,280,45 9,641 9,369,747 ,085 5,856,091 ,928 3,513,655 ,157 30,250,87 3,865 22,212,47 9,380 3,513,655 ,157 4,524,739 ,328 23,424,36 7,713 8,667,016 ,054 5,856,091 ,928 2,810,924 ,126 34,105,13 2,992 26,769,46 9,538 2,810,924 ,126 4,524,739 ,328 17,568,27 5,785 7,964,285 ,022 5,856,091 ,928 2,108,193 ,094 34,763,95 5,991 28,131,02 3,569 2,108,193 ,094 4,524,739 ,328 11,712,18 3,856 7,261,553 ,991 5,856,091 ,928 1,405,462 ,063 35,626,53 0,869 29,696,32 9,479 1,405,462 ,063 4,524,739 ,328 5,856,091 ,928 6,558,822 ,960 5,856,091 ,928 702,731,0 31 36,519,19 9,381 31,291,72 9,022 702,731,0 31 4,524,739 ,328 2.6809 2.9344 3.2286 3.9350 4.3650 4.9062 5.5680 49 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ     ThS.CÙ MINH ĐẠO 4.7 Thuyết minh tổng hợp Qua phân tích hiệu kinh tế – tài Dự án nhận thấy việc đầu tư xây dựng “Khách sạn Kiều Anh” Dự án có hiệu kinh tế cao, phù hợp với xu hướng phát triển chung Cho đến thời điểm tiến độ thực Dự án vận hành tốt đạt mục tiêu đặt Tạo điều kiện cho khách du lịch nước nước ngồi có nơi lưu trú đảm bảo u cầu thiết yếu sang trọng theo tiêu chuẩn sao, mang lại hài long tin tưởng từ nhiều lượng khách từ nước nước đến khu du lịch Vũng Tàu, giúp thành phố Bà Rịa tăng trưởng kinh tế tăng them lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ Dự án hoàn toàn khả thi mặt đầu tư, kỹ thuật Đồng thời, Dự án góp phần vào việc chỉnh trang, tạo mỹ quan cho khu vực thành phố Khi dự án hoàn thiện giúp giải chỗ lưu trú cho thêm lượng khách du lịch lớn nâng cao đời sống người dân khu vực Không thế, dự án năm đóng góp cho ngân sách Nhà Nước khoảng hàng trăm triệu đồng  Đồng thời dự án góp phần vào phát triển công ty đồng thời phục vụ sống công nhân viên cơng ty  Ngồi việc mang lại hiệu cao cho doanh nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động địa bàn Dự án cịn góp phần mang lại mặt cho lĩnh vực kinh doanh khách sạn Vũng Tàu  Khách sạn Kiều Anh xây dựng giúp khu vực trung tâm Vũng Tàu bổ sung nơi lưu trú chất lượng cho du khách vào mùa lễ hội, du lịch… Đỗ Lê Anh Tuấn 50 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ Đỗ Lê Anh Tuấn ThS.CÙ MINH ĐẠO 51 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ Đỗ Lê Anh Tuấn ThS.CÙ MINH ĐẠO 52 ... 2,806, 632 ,40 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ 2 030 3, 121,4 23, 128 2 031 3, 121,4 23, 128 2 032 3, 121,4 23, 128 2 033 3, 121,4 23, 128 2 034 3, 121,4 23, 128 2 035 3, 121,4 23, 128 2 036 3, 121,4 23, 128 2 037 3, 121,4 23, 128 2 038 ... 40,578,500,6 61 37 ,457,077,5 33 34 ,33 5,654,4 06 31 ,214, 231 ,2 78 Khấu hao kỳ 1,4 03, 316,200 1,4 03, 316,200 1,4 03, 316,200 1,4 03, 316,200 1,4 03, 316,200 1,4 03, 316,200 1,4 03, 316,200 1,4 03, 316,200 33 Khấu hao... 7,2 63, 533 ,50 29,054, 134 ,0 34 27 2 033 43, 679,8 53, 0 3, 121,4 23, 1 37 ,500,840,2 98 3, 057,589,717 28 53 37,500,840,2 7,500,168,05 30 ,000,672,2 53 03 2 034 44,990,248,6 3, 121,4 23, 1 38 ,719,508,1 91 3, 149 ,31 7,408