Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 1) NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ �m định giá' title='nguyên tắc phương pháp thẩm định giá'>Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 1) NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁuyên giá tài sản cố định' title='phương pháp tính nguyên giá tài sản cố định'>Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 1) NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Nhân loại đang sống trong điều kiện “nguồn lực có giới hạn”. Kinh tế thị trường luôn hướng tới việc sử dụng hiệu quả nhất các nguồn lực sẵn có. Chính điều này đã thúc đẩy sự phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời cũng là tác nhân lớn làm cho phân công lao động ngày càng sâu sắc hơn, và một trong những kết quả nổi bật của quá trình này là sự xuất hiện hàng loạt nghề nghiệp mới, trong đó có nghề thẩm định giá. ở đây chúng tôi muốn nói đến sự xuất hiện nghề thẩm định giá chứ không phải là công việc thẩm định giá; bởi, nếu nói đến công việc thẩm định giá có lẽ đã xuất hiện từ rất lâu, nhưng nói đến nghề thẩm định giá thì lại chỉ mới bắt đầu. Chúng ta thường quan niệm rằng: một công việc trở thành một nghề nghiệp khi đáp ứng được các điều kiện sau: thứ nhất, công việc đó được mọi người cần, nhưng mọi người lại không thể tự làm được hoặc nếu có làm được thì cũng không hiệu quả hoặc không có đủ thời gian để làm và người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó; thứ hai, công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn thì không thể làm tốt được và người ta chỉ trả tiền cho những người đã được xã hội thừa nhận là có năng lực về mặt chuyên môn (có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc một cách nhanh nhất và tốt nhất)- năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp; thứ ba, có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề… Với nghề thẩm định giá cũng thế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về thẩm định giá (mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế…) cũng ngày một tăng theo. Bên cạnh đó, chính sự phức tạp trong đối tượng thẩm định giá, cũng như giá trị rất lớn của các tài sản thẩm định giá đã làm cho hoạt động thẩm định giá trở lên hết sức khó khăn, muốn làm tốt cần phải được đào tạo bài bản (hiện nay ở hầu hết các nước và ngay cả Việt Nam, muốn hành nghề thẩm định giá phải có thẻ Thẩm định viên). Thêm vào đó, để đảm bảo sự phát triển của ngành nghề, đảm bảo uy tín hoạt động, cũng như đảm bảo sự thống nhất tương đối trong hoạt động thẩm định giá… đã làm xuất hiện các tổ chức của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: tầm cỡ quốc tế (Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế- IVSC- thành lập năm 1981), các tổ chức thẩm định giá khu vực (Hội những người Thẩm định giá Châu âu- TEGOVA- thành lập năm 1977, Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN- AVA- thành lập năm 1981…). ở Việt Nam, hoạt động thẩm định giá cũng đã có những bước phát triển nhất định. Năm 1997, chúng ta gia nhập Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN; năm 1998 trở thành “thành viên thông tấn” của Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế; ngày 8/5/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh giá trong đó dành Mục 3, gồm 6 điều quy định cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá; ngày 3/8/2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá; ngoài ra Bộ Tài chính cũng đã ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến thẩm định giá: Quyết định số 21/2004/QĐ- BTC, ngày 24 tháng 02 năm 2004 về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (tiêu chuẩn 01, 03 và 04) và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 2 (tiêu chuẩn 02, 05 và 06). Thêm vào đó, các tổ chức có chức năng thẩm định giá cũng liên tục được thành lập và đi vào hoạt động (các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều có trung tâm thẩm định giá, ngoài ra còn vô số các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá được thành lập mới)… Từ đó có thể thấy, thị trường thẩm định giá bước đầu có những chuyển biến theo hướng tích cực. I. Một số khái niệm cơ bản 1. Tài sản - Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý. - Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính: "Tài sản: là một nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp". - Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Viện ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà nẵng, năm 2003, tr.884). Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản: - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân. - Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa. - Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản. - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động 2. Quyền sở hữu Quyền sở hữu, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. - Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. - Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. - Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế . hoặc không thực hiện các quyền đó. Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi thẩm định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét đến tình trạng pháp lý của tài sản. 3. Giá trị Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định . Giá trị của hàng hoá dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và tính có thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yéu tố đó thì giá trị thị trường của một hàng hoá đó không tồn tại - Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng hoá dịch vụ có khả năng thoả mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là một trong những đặc tính, một yếu tố cơ bản làm cho tài sản trở nên có giá trị. Nếu một tài sản, hàng hoá chỉ có tính hữu ích, nhưng không có tính khan hiếm và có thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng không tồn tại. Đối với từng loại tài sản tính hữu ích có sự khác nhau. Ví dụ đối với cùng một loại bất động sản tính hữu ích cũng có thể khác nhau, có thể làm nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng. Tính hữu ích (giá trị sử dụng) của tài sản nó quyết định đến giá trị của tài sản. - Tính khan hiếm của tài sản, hàng hoá thể hiện ở khả năng cung ứng không đáp ứng đầy đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại thời điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hoá sẽ có giá cạnh tranh cao hơn . - Tính có nhu cầu nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng. Đây là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng thoã mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng thanh toán, hay cầu của thị trường Trong nền kinh tế thị trường cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng hoá trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản, hàng hoá tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại - Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản, đặc biệt đối với bất động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản. 4. Thẩm định giá - Theo từ điển Oxford: "Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản", "là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh". - Theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: "Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ". - Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một "khoa học không chính xác". Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó "không chính xác" vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh. - Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. - Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: "Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế". Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận, là: - Thẩm định giá là công việc ước tính. - Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. - Giá trị của tài sản được tính bằng tiền. - Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS. - Xác định tại một thời điểm cụ thể. - Xác định cho một mục đích nhất định. - Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái niệm mang tình tổng quát sau: "Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định". 5. Giá trị thị trường Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Nội dung trên đây được hiểu như sau: - “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường . ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. - " vào thời điểm thẩm định giá ." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản. - "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ." là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường. - "và một bên là người bán sẵn sàng bán ." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. - “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường. Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức. 6. Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế . Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. . Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 1) NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Nhân loại đang sống trong. thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: Thẩm định giá là việc xác định