chơng I vấn đề lý luận ngành luật đất đai I Khái niệm Luật đất đai Nhiều ngành luật Việt Nam có tên nh văn luật quan trọng tạo thành nguồn ngành luật ®ã, vÝ dơ nh− Lt h×nh sù cã Bé lt hình nguồn ngành luật này, Luật dân có Bộ luật Dân Có thể viện dẫn nhiều ngành luật khác nh: Luật Hôn nhân Gia đình, Luật Hiến pháp, Luật Lao động Ngành Luật đất đai thuộc trờng hợp trên, vừa ngành luật hệ thống pháp luật Việt Nam, vừa có nguồn luật Luật đất đai Nh vậy, khái niệm Luật đất đai đợc hiểu theo hai nghÜa, nghÜa thø nhÊt lµ mét ngµnh luËt, nghÜa thø hai văn luật đợc Quốc Hội thông qua có hiệu lực thi hành Ngành Luật ®Êt ®ai D−íi gãc ®é lµ mét ngµnh lt, Lt đất đai trớc có tên gọi Luật ruộng đất Cách hiểu nh thiếu xác, khái niệm đất đai hiểu theo nghĩa rộng bao gồm tất loại đất nh: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp đất cha sử dụng, nhóm đất lại đợc chia thành phân nhóm đất cụ thể theo quy định Điều 13 Luật đất đai năm 2003 Khái niệm ruộng đất theo cách hiểu nhiều ngời thờng loại đất nông nghiệp, đất tạo lập nguồn lơng thực thực phẩm nuôi sống ngời Vì vậy, nói Luật ruộng đất tức chế định ngành Luật đất đai, cụ thể chế độ pháp lý nhóm đất nông nghiệp Cho nên có đánh đồng khái niệm ngành luật với khái niệm chế định cụ thể ngành luật Theo cách phân chia ngành luật truyền thống, ngành luật có đối tợng điều chỉnh riêng phơng pháp điều chỉnh riêng Ngành Luật đất đai có nhóm quan hệ xà hội chuyên biệt đợc quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai đợc Nhà nớc dùng pháp luật tác động vào cách xử họ với phơng pháp cách thức khác Nói tóm lại, ngành Luật đất đai có đối tợng phơng pháp điều chỉnh riêng (phần đợc trình bày phần II Chơng này) Môn học Luật đất đai chia thành phần, phần chung phần riêng Phần chung gồm chế định tạo thành phần lý luận chung ngành luật, nh chế định vấn đề lý luận ngành Luật đất đai, quan hệ pháp luật đất đai, chế độ sở hữu toàn dân đất đai, chế định chế độ quản lý Nhà nớc đất đai Phần riêng gồm chế định địa vị pháp lý ngời sử dụng đất, thủ tục hành quản lý, sử dụng đất đai, giải tranh chấp khiếu nại đất đai, chế độ pháp lý nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp Ngành Luật đất đai gắn liền với trình xây dựng phát triển Nhà nớc Việt Nam dân chủ céng hoµ vµ Nhµ n−íc Céng hoµ x· héi chđ nghĩa Việt Nam Qua giai đoạn lịch sử, Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 Hiến pháp 1992 đà có quy định khác vấn đề sở hữu đất đai từ để xác lập chế độ quản lý sử dụng đất Nếu nh Hiến pháp 1946 xác lập nhiều hình thức sở hữu đất đai, sau qua Luật cải cách ruộng đất năm 1953 lại hai hình thức sở hữu chủ yếu sở hữu Nhà nớc sở hữu ngời nông dân, Hiến pháp 1959 tuyên ngôn cho ba hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể sở hữu t nhân đất đai Đến Hiến pháp 1980 đặc biệt Hiến pháp 1992, chế độ sở hữu đất đai đợc quy định là: Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nh vậy, nh trớc năm 1980 nhiều hình thức sở hữu đất đai tạo nên đặc trng quản lý sử dụng đất đai thời kỳ quan liêu bao cấp, sau Hiến pháp 1980 Việt Nam hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân, chế độ sở hữu chuyển từ giai đoạn kinh tế tập trung hoá cao độ sang kinh tế thị trờng có điều tiết, tạo thành đặc trng quan hệ ®Êt ®ai d−íi t¸c ®éng cđa c¸c quy lt kinh tế thị trờng Quan hệ đất đai mối quan hệ truyền thống chủ sở hữu đất đai với mà đợc xác lập sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nói cách khác, quan hệ xác định trách nhiệm quyền hạn Nhà nớc vai trò ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai Từ vai trò trách nhiệm đó, Nhà nớc không ngừng quan tâm đến việc bảo vệ, giữ gìn, phát triển cách bền vững nguồn tài nguyên đất đai cho tơng lai Với đặc trng xác lập cho đợc ngời chủ sử dụng đất cụ thể nhằm tránh tình trạng vô chủ quan hệ đất đai nh trớc đây, việc chun giao qun sư dơng cho tỉ chøc, gia đình cá nhân thiên chức hoạt động Nhà nớc phù hợp với vai trò ngời đại diện chủ sở hữu ngời quản lý Quan hệ đất đai Việt Nam tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nớc ngời đại diện chủ sở hữu đợc thiết kế có tách bạch quyền sở hữu quyền sử dụng đất Vì vậy, quan hệ đất đai ®ã xt ph¸t tõ quan hƯ mang tÝnh qun lùc, thể quyền lực thông qua vai trò hệ thống quan Nhà nớc việc tổ chức, quản lý đất đai, đồng thời không quan hệ quản lý mà thông qua địa vị ngời sử dụng đất đợc đánh giá vị trí góp phần làm đa dạng quan hệ sử dụng, làm thay đổi nếp nghĩ cách làm ngời sử dụng đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Quá trình hợp tác ngời sử dụng đất với sở bảo hộ Nhà nớc thực đầy đủ quyền ngời sử dụng yếu tố linh hoạt đa dạng quan hệ đất đai Cho nên, tổng hợp quy phạm pháp luật mà Nhà nớc ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai bảo hộ đầy đủ Nhà nớc quyền ngời sử dụng đất tạo thành ngành luật quan trọng hệ thống pháp luật Nhà nớc ta, Luật đất đai Các văn Luật đất đai Cần có phân biệt văn Luật đất đai với hệ thống văn pháp luật đất đai Luật đất đai với tính cách văn luật Quốc hội ban hành văn pháp luật đất đai, nhng văn quan trọng bậc số văn pháp luật đất đai Quá trình lịch sử xây dựng văn Luật đất đai không dễ dàng Thực tế từ năm 1972, Uỷ ban thờng vụ Quốc Hội đà có Nghị giao cho Chính phủ đạo việc xây dựng dự thảo Luật đất đai Đà nhiều dự thảo hoàn thành suốt từ năm 1972 đến năm 1980 Song, đối chiếu với yêu cầu thực tiễn, dự thảo dự án luật cha đáp ứng đợc trớc tình hình nớc lên xây dựng chủ nghĩa xà hội Vì vậy, đầu thập niên tám mơi chuyển sang xây dựng dự thảo Pháp lệnh đất đai thay cho ý tởng ban đầu Tuy nhiên, nhiều dự thảo Pháp lệnh đợc xây dựng nhng không đợc thông qua Vì vậy, trớc yêu cầu quản lý đất đai cách toàn diện pháp luật, Nhà nớc ta có chủ trơng xây dựng dự thảo Luật đất đai từ năm 1987 Qua nhiều lần chỉnh lý, sửa đổi, tiếp thu ý kiến từ trng cầu dân ý cho dự thảo luật quan trọng này, ngày 29/12/1987 văn Luật đất đai nớc Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam đà đời đợc Chủ tịch Hội đồng Nhà nớc ký lệnh công bố ngày 8/1/1988 Vì vậy, Luật đất đai gọi Luật đất đai năm 1987 Văn luật đời đánh dấu thời kỳ Nhà nớc ta việc quản lý đất đai quy hoạch pháp luật Tuy nhiên văn luật đợc thông qua thời kỳ chuyển tiếp từ chế độ tập trung quan liêu bao cấp sang chế thị trờng, Luật đất đai năm 1987 mang nặng dấu ấn chế cũ cha xác định đầy đủ quan hệ đất đai theo chế Vì vậy, sau đánh giá, tổng kết việc thực thi Luật đất đai sau năm năm thực hiện, Nhà nớc ta đà xây dựng văn thay cho Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai thứ hai đợc Quốc Hội thông qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực thức từ ngày 15/10/1993 đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với chế Luật đất đai điều chỉnh quan hệ đất đai theo chế thị trờng, xoá bỏ tình trạng vô chủ quan hệ sử dụng đất, xác lập quyền cụ thể cho ngời sử dụng đất Tuy nhiên, với phát triển nhanh chóng tình hình kinh tế-xà hội, quan hệ ®Êt ®ai kh«ng ngõng vËn ®éng nỊn kinh tÕ thị trờng đà khiến quy định đợc dự liệu Luật đất đai năm 1993 có vấn đề không phù hợp Vì vậy, từ tháng 11/ 1996 Nhà nớc ta đà có chủ trơng sửa đổi số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật đợc tốt Cho nên, ngày 2/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1993 đà đợc Quốc Hội khoá X kỳ họp thứ thông qua Luật đợc gọi tắt Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 nội dung chủ yếu nhằm luật hoá quyền tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ hình thức giao đất cho thuê đất để làm quy định nghĩa vụ tài ngời sử dụng ®Êt Ph¶i nãi r»ng, Lt ®Êt ®ai 1993 vỊ đà phù hợp với thực tiễn sống, song việc sửa đổi cha thể khoả lấp đợc bất cập quản lý sử dụng đất, đặc biệt nội dung quản lý Nhà nớc đất đai hầu nh không thay đổi, cha đợc ý mức để sửa đổi quy phạm Vì vậy, kỳ họp thứ 9, Quốc Hội khoá X đà thông qua việc sửa đổi lần thứ hai tập trung vào việc hoàn thiện chế độ quản lý Nhà nớc đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, phân công, phân cấp quản lý đất đai Văn luật đợc gọi tắt Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 có hiệu lực thức từ ngày 1/10/2001 Các Luật đất đai nêu đà góp phần to lớn việc khai thác quỹ đất, việc quản lý đất đai đà vào nề nếp tạo tăng trởng ổn định kinh tế nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai thời gian qua cịng nh− viƯc sưa bỉ sung nhiỊu lÇn nh− vËy chøng tá hƯ thèng ph¸p lt cđa chóng ta cã tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định tỏ lạc hậu so với thời gây khó khăn cho trình áp dụng Vì việc xây dùng mét Lt ®Êt ®ai míi ®Ĩ thay thÕ Lt đất đai năm 1993 Luật đất đai sửa đổi bổ sung cần thiết Trên tinh thần đó, trình xây dựng dự thảo Luật đất đai công phu, qua nhiều lần chỉnh sửa lấy ý kiến nhân dân rộng rÃi nớc từ ngày 1/8 đến 20/9/2003 ngày 26/11/2003 Qc Héi kho¸ XI kú häp thø cđa n−íc Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam đà thông qua toàn văn Luật đất đai với chơng 146 điều, gọi Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2004, nhằm đáp ứng giai đoạn phát triển đất nớc, thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá đại hoá đất nớc Vậy, quan điểm để đạo xây dựng Luật đất đai năm 2003 gì, cần nghiên cứu vấn đề sau: Thứ nhất, Luật đất đai năm 2003 thể chế hoá quan điểm sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc đợc đề cập Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ơng Đảng cộng sản Việt Nam khoá IX Đây văn kiện Đảng đề cập cách toàn diện quan điểm xây dựng sách pháp luật đất đai giai đoạn Luật đất đai năm 2003 thể chế hoá đờng lối sách Đảng vấn đề đất đai Thứ hai, việc xây dựng Luật đất đai năm 2003 dựa tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nớc vai trò ngời đại diện chủ sở hữu ngời thống quản lý đất đai phạm vi nớc Thứ ba, sở kế thừa phát triển Luật đất đai trớc đây, Luật đất đai năm 2003 góp phần pháp điển hoá hệ thống pháp luật đất đai với tinh thần giảm thiểu tối đa văn hớng dẫn dới luật khiến cho hệ thống pháp luật đất đai trớc vô phức tạp, nhiều tầng nấc hiệu Trong văn luật này, nhiều quy định Chính phủ ngành qua thực tế đà phù hợp với sống đợc thức luật hoá, vừa nâng cao tính pháp lý quy định vừa giảm thiểu quy định không cần thiết để Luật đất đai hoàn chỉnh có hiệu lực hiệu cao Nh vậy, khái niệm Luật đất đai hiểu theo phơng diện thứ hai xuất phát từ văn luật đất đai đợc ban hành thời gian vừa qua nguồn ngành Luật đất đai II Đối tợng phơng pháp điều chỉnh ngành Luật đất đai: Đối tợng điều chỉnh ngành Luật đất đai Theo quan niệm chung, ngành luật điều chỉnh lĩnh vực quan hệ xà hội Luật đất đai điều chỉnh quan hệ xà hội lĩnh vực đất đai Đó quan hệ xà hội phát sinh trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai mà Nhà nớc ngời đại diện chủ sở hữu không thay đổi, nhng tạo điều kiện tối đa để tổ chức, hộ gia đình cá nhân thụ hởng quyền ngời sử dụng đất gánh vác trách nhiệm pháp lý họ Tuy vậy, nhận thức đối tợng điều chỉnh ngành Luật đất đai cần thấy rằng, yếu tố nhằm xác định phạm vi quan hệ xà hội ngành luật điều chỉnh mang tính tơng đối Do đó, phân định quan hệ xà hội thuộc phạm vi điều chỉnh ngành Luật ®Êt ®ai cã mèi quan hƯ qua l¹i, giao thoa với số ngành luật khác nh Luật hành chính, Luật dân v.v Trong xây dựng chế điều chỉnh pháp luật đất đai việc nhận dạng quan hệ xà hội Luật đất đai điều chỉnh có ý nghĩa quan trọng Phơng pháp nhận dạng đợc sử dụng chủ yếu phân nhóm quan hệ xà hội Tuỳ thuộc vào tiêu chuẩn sử dụng mà quan hệ xà hội thuộc đối tợng điều chỉnh ngành Luật đất đai đợc phân nhóm khác Căn vào chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai loại đất đợc quản lý sử dụng, đối tợng điều chỉnh ngành Luật đất đai đợc xác định thành nhóm sau đây: Nhóm I Các quan hệ đất đai phát sinh trình quản lý Nhà nớc đất đai Là ngời đại diện chủ sở hữu đồng thời ngời thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, Nhà nớc xây dựng máy quan có thẩm quyền hành chuyên ngành nhằm thực thi nội dung cụ thể quản lý Nhà nớc đất đai Vì vậy, Luật đất đai năm 2003, Nhà nớc đà đợc cụ thể hoá với vai trò thực quyền định đoạt ngời đại diện chủ sở hữu phân công phân cấp hệ thống quan quyền lực Nhà nớc, quan hành Nhà nớc quan có thẩm quyền chuyên môn để thực vai trò ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân đất ®ai Nhãm II C¸c quan hƯ ®Êt ®ai ph¸t sinh trình sử dụng đất tổ chức nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất Các tổ chức nớc chủ thể sử dụng đất đợc Nhà nớc cho phép sử dụng đất dới hình thức pháp lý chủ yếu giao đất cho thuê đất Các tổ chức đợc Nhà nớc bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp, nhng trình khai thác, sử dụng phải sở quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt, vào dự án đầu t trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất Nhóm III Các quan hệ đất đai phát sinh trình sử dụng đất tổ chức, cá nhân nớc ngời Việt Nam định c nớc Việt Nam Hình thức pháp lý mà tổ chức, cá nhân nớc đợc sử dụng đất Việt Nam thuê đất, riêng ngời Việt Nam định c nớc lựa chọn hình thức đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất thực dự án đầu t Việc sử dụng đợc phân định thành mục đích khác nh xây dựng công trình ngoại giao, văn phòng đại diện tổ chức quốc tế Việt Nam đầu t vào Việt Nam theo quy định Luật đầu t nớc Việt Nam Nh vậy, việc thuê đất nhằm mục đích khác nhau, thời hạn thuê khác nhau, nhu cầu sử dụng khác Nhà nớc cần quy định cách chặt chẽ trình tự thủ tục cho thuê đất, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nớc sử dụng đất Việt Nam đồng thời bảo hộ quyền lợi cần thiết cho họ, đặc biệt khuyến khích tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc đầu t trực tiếp vào Việt Nam Nhóm IV Các quan hệ đất đai phát sinh trình sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch dân đất đai Với 12 triệu hộ nông dân khẳng định rằng, nhóm chủ thể đông đảo tham gia vào quan hệ sử dụng đất Việc xác lập quyền cụ thể hộ gia đình, cá nhân Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai năm 2003 tảng pháp lý cho việc thực giao dịch dân đất đai Thực tế rằng, nhu cầu sử dụng đất không nhằm mục đích khai thác tối đa lợi ích vốn có đất, mà khai thác sử dụng, việc xác lập quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lÃnh góp vốn liên doanh mong đợi tất yếu hàng triệu hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Vì vậy, pháp luật đất đai xây dựng hành lang pháp lý cho việc mở rộng tối đa quyền hộ gia đình, cá nhân đồng thời cho phép họ đợc thực đầy đủ giao dịch dân đất đai theo trình tự, thủ tục chặt chẽ phù hợp với nhu cầu chuyển dịch tích tụ đất đai kinh tế hàng hoá có điều tiết từ phía Nhà nớc Nhóm V Các quan hệ đất đai phát sinh trình khai thác sử dụng nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp đất cha sử dụng Quá trình khai thác sử dụng loại đất nói nhiều chủ thể khác thực Mỗi loại đất khác trình sử dụng có đặc điểm riêng Vì vậy, cho phép tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất, Nhà nớc phân loại, quy định cụ thể chế độ pháp lý để thực biện pháp quản lý, công nhận quyền lợi ích hợp pháp chủ sử dụng, nhằm đảm bảo cách thống hài hoà lợi ích Nhà nớc chủ sử dụng cụ thể Phơng pháp điều chỉnh ngành Luật đất đai Phơng pháp điều chỉnh ngành Luật đất đai phụ thuộc vào tính chất đặc ®iĨm cđa c¸c quan hƯ x· héi Lt ®Êt đai điều chỉnh Về nguyên tắc, phơng pháp điều chỉnh Luật đất đai cách thức mà Nhà nớc dùng pháp luật tác động vào chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Các chủ thể đông đảo, bao gồm quan quản lý, ngời sử dụng đất phạm vi nớc Luật đất đai sử dụng hai phơng pháp điều chỉnh, phơng pháp hành mệnh lệnh phơng pháp bình đẳng, thoả thuận 2.1 Phơng pháp hành chính- mệnh lệnh Phơng pháp đặc trng cho ngành Luật hành nguyên tắc quyền lực phục tùng Đặc điểm phơng pháp thể chỗ, chủ thể 10 tham gia vào quan hệ pháp luật bình đẳng địa vị pháp lý Một bên quan hệ quan Nhà nớc có thẩm quyền nhân danh Nhà nớc thực thi quyền lực Nhà nớc Vì vậy, chủ thể có quyền nghĩa vụ phải thực thị, mệnh lệnh nhiệm vụ đợc giao quan nhân danh Nhà nớc, họ quyền thoả thuận với quan Nhà nớc phải thực phán đơn phơng từ phía Nhà nớc Ngành luật đất đai sử dụng nhiều trờng hợp phơng pháp hành mệnh lệnh, song điểm khác biệt so với việc áp dụng ngành Luật hành tính linh hoạt mềm dẻo áp dụng mệnh lệnh từ phía quan Nhà nớc Ví dụ, giải tranh chấp, khiếu nại đất đai, tổ chức quyền đoàn thể địa phơng nơi xảy tranh chấp có trách nhiệm hoà giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết phục tuyên truyền nội nhân dân làm tiền đề cho việc giải tranh chấp khiếu nại Khi tranh chấp khiếu nại giải đờng thơng lợng, hoà giải quan Nhà nớc theo luật định trực tiếp giải ban hành định hành Quan hệ đất đai đợc vận dụng phơng pháp hành mệnh lệnh có bên chủ thể quan Nhà n−íc cã thÈm qun, thĨ hiƯn qun lùc Nhµ n−íc bên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực thi biện pháp hành xuất phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nớc đất đai Các định hành đợc ban hành trờng hợp sau đây: + Quyết định hành giao đất, cho thuê đất + Quyết định hành thu hồi đất + Quyết định hành chÝnh vỊ viƯc cho phÐp chun mơc ®Ých sư dơng đất từ loại đất sang loại đất khác + Quyết định việc công nhận quyền sử dụng đất + Quyết định việc giải tranh chấp, khiếu nại định hành chính, hành vi hành đất đai + Quyết định xử lý vi phạm hành quản lý sử dụng đất đai Các định hành nêu quan Nhà nớc có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp lt ®Êt ®ai ®èi víi ng−êi sư dơng ®Êt Hä có nghĩa vụ phải thi hành định quan Nhà nớc, không thực đợc coi hành vi vi phạm pháp luật đất đai bị cỡng chế theo luật định 2.2 Phơng pháp bình đẳng, thoả thuận Đây phơng pháp đặc trng ngành Luật dân sự, Luật đất đai sử dụng phơng pháp Tuy nhiên, quan hệ dân sự, chủ sở hữu tài sản có quyền thoả thuận để phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quan hệ tài sản, Luật đất đai, ngời sử dụng không đồng thời chủ sở hữu Vì vậy, với 11 quyền đợc Nhà nớc mở rộng bảo hộ, tổ chức, hộ gia đình cá nhân có quyền thoả thuận tinh thần hợp tác để thực quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lÃnh góp vốn liên doanh Đặc điểm phơng pháp bình đẳng thoả thuận Luật đất đai chủ thể có quyền tự giao kết, thực giao dịch dân đất đai phù hợp với quy định pháp luật, góp phần đáp ứng nhu cầu sử dụng đất lợi ích chủ thể, đồng thời tạo xu hớng tập trung tích tụ đất đai quy mô hợp lý nhằm phân công lại lao động, đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển III Các nguyên tắc ngành Luật đất đai Khi đề cập tới nguyên tắc tức nói đến phơng hớng đạo, tảng pháp lý xuyên suốt trình xây dựng thực pháp luật Hệ thống pháp luật hệ thống ngành luật đợc đạo nguyên tắc có tính định hớng chung bản, ngành luật đến lợt lại có nguyên tắc đạo chí vấn đề cụ thể phơng hớng, đờng lối đợc khái quát hoá nguyên tắc áp dụng quan trọng Luật đất đai áp dụng nguyên tắc sau: Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu Từ Hiến pháp 1980 cho ®Õn nay, chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai ë ViƯt Nam có thay đổi bản, từ chỗ tồn nhiều hình thức sở hữu khác nhau, đà tiến hành quốc hữu hoá đất đai xác lập chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nh vậy, Việt Nam có tách bạch chủ sở hữu chủ sử dụng đất đai quan hệ đất đai Thực ra, có mối quan hệ khăng khít Nhà nớc với t cách ngời đại diện chủ sở hữu đất đai với ngời sử dụng vốn đất Nhà nớc Có nớc nh Thuỵ Điển có tách bạch quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai, song tách bạch không khiết, phận đất đai thuộc sở hữu t nhân Cơ chế thực quyền sử dụng đất họ xác lập sở hợp đồng thuê Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhng Nhà nớc ngời đại diện chủ sở hữu, Nhà nớc có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể ngời sử dụng đất Điều đặc trng là, chế thị trờng, đất đai tài nguyên quốc gia có giá trị lớn song Nhà nớc xác lập hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền cho thuê đất ®èi víi ng−êi sư dơng Trong ®ã, ë c¸c nớc thiết lập chế độ sở hữu t nhân ®Êt ®ai, quan hƯ sư dơng ®Êt lµ ng−êi cã nhu cầu thuê đất chủ sở hữu, hình thức giao đất nh Việt Nam Đất đai Việt Nam trớc hết tài nguyên quốc gia, song không mà Nhà nớc không chủ trơng xác định giá đất làm sở cho việc l−u 12 chun qun sư dơng ®Êt ®êi sèng xà hội Quyền sử dụng đất đợc quan niệm hàng hoá đặc biệt, đợc lu chuyển đặc biệt khuôn khổ quy định pháp luật Quy định giá đất trớc hết để thực sách tài đất đai thông qua khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế khoản lệ phí từ đất đai Đây nguồn thu chủ yếu cho ngân sách Nhà nớc để thực coi đất đai nguồn tài tiềm lớn để thực công công nghiệp hoá đất nớc Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt thị trờng bất động sản Bởi vậy, thừa nhận thị trờng bất động sản đồng thời xây dựng thị trờng quy nằm tầm kiểm soát Nhà nớc nội dung quan trọng quản lý nhà nớc đất đai.Việc xác định nh hoàn toàn phù hợp với vai trò Nhà nớc vừa chủ sở hữu đại diện đồng thời ngời thống quản lý toàn đất đai lợi ích trớc mắt lâu dài Nguyên tắc Nhà nớc thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật Nguyên tắc đợc ghi nhận Điều 18 Hiến pháp năm 1992 Điều Luật đất đai năm 2003 thể chức Nhà nớc xà hội chủ nghĩa ngời quản lý mặt đời sống kinh tế xà hội, có quản lý đất đai Nhà nớc đại diện chủ sở hữu đất đai, ngời xây dựng chiến lợc phát triển, quy hoạch sử dụng đất phê duyệt chơng trình quốc gia sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên Một điều hiển nhiên dù nguồn tài nguyên có phong phú, đa dạng đến đâu vô tận, mà đại lợng hữu hạn Trong đó, nhu cầu xà hội việc sử dụng đất đai xu hớng giảm mà ngày tăng lên Nhà nớc cho phép nhu cầu phát triển cách tự phát mà có kế hoạch, điều tiết phù hợp với trình phát triển kinh tế xà hội Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất sở khoa học trình xây dựng chiến lợc khai thác, sử dụng đất, tiền đề cho việc thực đắn nội dung quản lý Nhà nớc đất đai Mặt khác, quy hoạch sau nh thực tế nớc ta, mà phải trớc bớc Có nh vậy, từ sách chủ trơng Đảng Nhà nớc đến trình khai thác sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai hài hoà, thống quan hệ cung cầu vai trò điều tiết Nhà nớc Luật đất đai năm 2003 với 10 điều luật cụ thể quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai đà thức luật hoá quy định trớc tầm Nghị định Chính phủ, sở để thực chiến lợc tổng thể phát triển kinh tế- xà hội đất nớc từ đến năm 2020 Đồng thời với quy định có phân công, phân nhiệm cách rõ ràng cụ thể thẩm quyền quan hành Nhà nớc quan chuyên môn quản lý Nhà nớc đất đai từ trung ơng đến địa phơng, góp phần cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai 13 Nguyên tắc u tiên bảo vệ phát triển quỹ đất nông nghiệp Việt Nam nớc có bình quân đầu ngời đất nông nghiệp thuộc loại thấp giới Trong bình quân chung giới 4000m2/ngời, Việt Nam khoảng 1000m2/ngời Là nớc chậm phát triển, 70% dân số tập trung khu vực nông thôn, đất đai điều kiện sống phận lớn dân c, để bảo đảm an ninh lơng thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu lơng thực, thực phẩm cho xà hội vấn đề bảo vệ phát triển quỹ đất nông nghiệp có vai trò vô quan trọng nghiệp phát triển đất nớc Từ trớc tới nay, quy định pháp luật đất đai sách nông nghiệp dành u tiên việc phát triển nông nghiệp, nông thôn nông dân Để bảo vệ mở rộng vốn đất nông nghiệp cần phải xuất phát từ hai phơng diện Thứ cần coi trọng việc thâm canh, tăng vụ, chuyển đổi cấu mùa vơ trªn diƯn tÝch hiƯn cã, thø hai tÝch cùc khai hoang më réng ruéng ®ång tõ vèn ®Êt ch−a sử dụng có khả nông nghiệp Pháp luật đất đai thể nguyên tắc nh sau: + Nhà nớc có sách tạo điều kiện cho ngời làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối có đất để sản xuất + Đối với tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp hạn mức sử dụng đất trả tiền sử dụng đất, sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất trả tiền sử dụng ®Êt + ViƯc chun mơc ®Ých tõ ®Êt n«ng nghiƯp sang sử dụng vào mục đích khác từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải quy hoạch kế hoạch đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Luật đất đai năm 2003 quy định Điều 36 phân loại thành trờng hợp chuyển mục đích phải xin phép trờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất xin phép nhằm xác định trách nhiệm quan Nhà nớc có thẩm quyền ngời sử dụng đất chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt Khi chun sang sư dụng vào mục đích khác, ngời sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ thu tiền sử dụng đất + Nhà nớc có quy định cụ thể đất chuyên trồng lúa nớc, điều kiện nhận chuyển nhợng đất trồng lúa nớc nghiêm cấm hành vi chuyển mục đích từ loại đất sang sử dụng vào mục đích khác cha đợc đồng ý quan Nhà n−íc cã thÈm qun + Nhµ n−íc khun khÝch mäi tổ chức cá nhân khai hoang, phục hoá lấn biĨn phđ xanh ®Êt trèng, ®åi nói träc sư dơng vào mục đích nông nghiệp + Nghiêm cấm việc mở rộng cách tuỳ tiện khu dân c từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vờn từ đất trồng lúa Với quy định nêu trên, bên cạnh việc hạn chế tới mức tối đa hành vi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác việc khuyến khích mở rộng thêm từ vốn đất cha sử dụng vào mục đích nông nghiệp quan trọng 14 Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý tiết kiệm Việt Nam vốn đất không lớn, song nhìn vào cấu sử dụng đất nay, mà đất cha sử dụng chiếm khoảng 40% diện tích tự nhiên có thĨ nhËn xÐt r»ng, chóng ta cßn rÊt l·ng phÝ việc khai thác, sử dụng tiềm đất đai Vì vậy, với trình phát triển đất nớc, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần trớc bớc tạo sở khoa học cho việc sử dụng đất cách hợp lý tiết kiƯm HiƯn ë nhiỊu tØnh phÝa Nam cã diƯn tích trồng lúa nớc không mang lại hiệu kinh tế cao, sử dụng để nuôi trồng thuỷ sản mang lại lợi nhuận lớn cho ngời sản xuất nông nghiệp cho nhu cầu xuất khẩu, vấn đề đặt phải chuyển dịch cấu trồng, vật nuôi phù hợp với điều kiện tự nhiên, khí hậu thổ nhỡng vùng mà khai thác đất đai có hiệu Từ thực tế đó, cần hiểu việc sử dụng đất đai hợp lý tiết kiệm tinh thần tận dụng diện tích sẵn có dùng vào mục đích quy định theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc phê duyệt Nguyên tắc thờng xuyên cải tạo bồi bổ đất đai Đất đai tự nhiên dới bàn tay lao động sáng tạo ngời tạo sản phẩm quan trọng đời sống, mảnh đất thực có giá trị Nếu so sánh với mảnh đất lao động kết tinh ngời, mảnh đất hoang hoá giá trị Tuy nhiên, đất ®ai cã ®êi sèng sinh häc riªng cđa nã NÕu ngời tác động với thái độ làm chủ, vừa biết khai thác, vừa cải tạo đất đai mang lại hiệu kết tinh sản phẩm lao động ngời Ngợc lại, ngời bạc đÃi thiên nhiên, tác động vào với thái độ vô ơn, thiếu ý thức kết mang lại cho nhiều tiêu cực Vì vậy, việc giữ gìn bảo vệ nguồn tài nguyên đất nhắc nhở ngời biết khai thác nhng thờng xuyên cải tạo bồi bổ đất đai mục tiêu trớc mắt lợi ích lâu dài IV Nguồn Luật đất đai Trong việc thực quy phạm pháp luật đất đai nh nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề quan trọng đặt cần xác định đợc văn pháp luật chứa đựng quy phạm pháp luật đó, tức cần xác định nguồn Luật đất đai Dới góc độ pháp lý, nguồn Luật đất đai văn quy phạm pháp luật quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành phê chuẩn, theo thủ tục, trình tự dới hình thức định, có nội dung chứa đựng quy phạm pháp luật đất đai Trên thực tế nghiên cứu nguồn cđa Lt ®Êt ®ai cịng nh− ngn cđa bÊt cø ngành luật thời điểm định, xem xét văn có hiệu lực ë thêi ®iĨm ®ã 15 Ngn cđa Lt ®Êt ®ai bao gồm hệ thống văn pháp luật nhiỊu c¬ quan cã thÈm qun cđa ViƯt Nam ban hành nhiều thời kỳ khác Nguồn chủ yếu văn luật văn dới luật có chứa đựng quy phạm pháp luật đất đai Văn luật Văn luật quan trọng tảng hệ thống pháp luật Việt Nam Hiến pháp Tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đà khẳng định đất đai tài nguyên quan trọng khác thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nớc chủ sở hữu đại diện thống quản lý Việc Nhà nớc thống quản lý đất đai sở quy hoạch pháp luật, sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng văn pháp luật đất đai tảng Hiến định Bên cạnh Hiến pháp với t cách đạo luật gốc có ý nghĩa tảng chung, Bộ luật, Luật đơn hành chứa đựng nhiều quy định đất đai trực tiếp liên quan tới đất đai Trong số văn luật chủ yếu đề cập gồm: + Bộ luật Dân ngày 28/10/1995 có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/1996 Bộ luật Dân đà có nhiều quy định liên quan tới giao dịch dân đất đai hộ gia đình cá nhân Các quy định từ Điều 690 đến Điều 744 nguồn quan trọng Luật đất đai + Luật đất đai năm 2003 đợc Quốc Hội khoá XI kỳ họp thứ thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ 1/7/2004 Đây văn luật việc hình thành quy định hệ thống pháp luật đất đai + Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/7/1993 + Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994 + Luật sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iỊu cđa Lt th chuyển quyền sử dụng đất ngày 21/12/1999 Các văn dới luật * Các Pháp lệnh Uỷ ban th−êng vơ Qc Héi + Ph¸p lƯnh th bỉ sung hộ gia đình cá nhân vợt hạn mức đất ngày 29/3/1994 + Pháp lệnh thuế nhà đất ngày 31/7/1992 + Pháp lệnh thuế nhà đất sửa đổi, bổ sung ngày 19/5/1994 * Các văn Chính phủ Hiện Luật đất đai năm 2003 đà có hiệu lực thi hành, song để luật có hiệu lực hiệu cao trình thực việc Chính phủ ban hành Nghị định cụ thể hoá cần thiết Để đồng viƯc thùc thi Lt ®Êt ®ai ChÝnh phđ ®· ban hành Nghị định quan trọng sau đây: 16 + Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai + Nghị định số 182/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/10/2004 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai + Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 16/11/2004 phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất + Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 3/12/2004 bồi thờng, hỗ trợ, tái định c Nhà nớc thu hồi đất mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, mục đích an ninh, quốc phòng + Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 3/12/2004 thu tiỊn sư dơng ®Êt Nh− vËy, cho ®Õn tr−íc ngày 1/1/2005 Nghị định đồng loạt có hiệu lực pháp lý sở quan trọng để Bộ Tài nguyên Môi trờng ngành khác phối hợp xây dựng văn thuộc lĩnh vực quản lý để thực thi Luật đất đai năm 2003 17 ... nớc ta, Luật đất đai Các văn Luật đất đai Cần có phân biệt văn Luật đất đai với hệ thống văn pháp luật đất đai Luật đất đai với tính cách văn luật Quốc hội ban hành văn pháp luật đất đai, nhng... học Luật đất đai chia thành phần, phần chung phần riêng Phần chung gồm chế định tạo thành phần lý luận chung ngành luật, nh chế định vấn đề lý luận ngành Luật đất đai, quan hệ pháp luật đất đai, ... việc hoàn thiện chế độ quản lý Nhà nớc đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, phân công, phân cấp quản lý đất đai Văn luật đợc gọi tắt Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm