! Ngư i hư ng d n khoa h c: P.GS TS NGUY N NG C ð NH Ngư i th c hi n: T CHIÊU TRUNG " # $%&& i B GIÁO D C VÀ ðÀO T O TRƯ NG ð I H C KINH T TP H CHÍ MINH T CHIÊU TRUNG KI M SỐT BONG BĨNG B T ð NG S N ð PHÁT TRI N B N V NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM Chuyên ngành: Kinh t tài – ngân hàng Mã S : 60.31.12 LU N VĂN TH C SĨ KINH T Ngư i hư ng d n khoa h c: P.GS TS NGUY N NG C ð NH TP H CHÍ MINH – NĂM 2011 ii L I CAM ðOAN Tơi xin cam đoan lu n văn cơng trình nghiên c u khoa h c b n thân th!c hi"n d!a nh#ng tài li"u tham kh o thu th p ñư$c Các s li"u, k t qu đư$c trình bày lu n văn trung th!c có ngu%n g c rõ ràng Tác giá lu n văn T CHIÊU TRUNG iii M CL C DANH M C CÁC CH VI T T&T viii DANH M C B NG BI U ix DANH M C HÌNH MINH H A x DANH M C PH L C xi PH'N M( ð'U 1 Lý ch n ñ) tài ð i tư$ng ph*m vi nghiên c u Ý nghĩa khoa h c th!c ti,n c-a ñ) tài nghiên c u Các n.i dung đư$c trình bày lu n văn CHƯƠNG 1: M T S0 N I DUNG V TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ HI N TƯ1NG BONG BONG B T ð NG S N 1.1 M.t s n.i dung v) b2t ñ.ng s n th3 trư ng b2t ñ.ng s n 1.1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n 1.1.1.1 Quan ñi m c a nhà kinh t v B t ñ ng s n: .4 1.1.1.2 M t s ñ c trưng b n quan tr ng c a BðS 1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n 1.1.2.1 Khái ni m th trư ng B t ñ ng s n .6 1.1.2.2 Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n .6 1.1.2.3 ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n 1.1.2.4 Các nhân t 1.2 nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n 12 Hi"n tư$ng bong bóng b2t đ.ng s n 16 1.2.1 ð u tư ñ u 16 1.2.2 Bong bóng tài s n bong bóng b t đ ng s n 17 1.2.2.1 “Bong bóng” tài s n: 17 iv 1.2.2.2 “Bong bóng” b t đ ng s n: .18 1.2.3 nh hư ng c a bong bóng b t ñ ng s n ñ n s phát tri n c a n n kinh t 19 1.3 Kinh nghi"m ki4m sốt bong bóng b2t đ.ng s n c-a m.t s qu c gia th gi i 21 1.3.1 Trung Qu c 21 1.3.1.1 Tình tr ng th trư ng: 21 1.3.1.2 Ph n ng c a Chính ph Trung Qu c: áp d ng hàng lo t bi n pháp: .22 1.3.1.3 Nhóm gi i pháp k thu t – h tr : 22 1.3.2 Singapore .23 K t lu n chương 24 CHƯƠNG 2: TH6C TR NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ CHÍNH SÁCH QU N LÝ C7A CHÍNH PH7 25 2.1 Th!c ti,n phát tri4n c-a th3 trư ng b2t ñ.ng s n hi"n tư$ng bong bong b2t ñ.ng s n Vi"t Nam th i gian qua 25 2.1.1 Giai ño n trư c kh ng ho ng tài tồn c u 25 2.1.2 Giai ño n sau kh ng ho ng tài tồn c u 27 2.1.3 Nh n ñ nh v th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam: 28 2.1.4 ðánh giá m c ñ nh hư ng c a nhân t kinh t ñ n t su t sinh l i b t ñ ng s n giai ño n 2005 – 2010: 29 2.2 Chính sách qu n lý th3 trư ng BðS ch ch ng ñ8u cơ: 37 2.2.1 Các bi n pháp ki m sốt theo thơng l qu c t 37 2.2.1.1 Bi n pháp ki m soát b ng pháp lu t 37 2.2.1.2 Bi n pháp ki m sốt b ng sách tài khóa 38 2.2.1.3 Bi n pháp ki m soát b ng sách ti n t 40 v 2.2.1.4 Bi n pháp ki m soát b ng sách u hành vĩ mơ c a nhà nư c 44 2.2.2 Các bi n pháp ki m sốt đ c thù c a Vi t Nam 45 2.2.2.1 Chính sách b i thư ng, tái đ nh cư, gi i phóng m t b ng: .45 2.2.2.2 Phát tri n, qu n lý ki m soát h th ng ch s giá b t ñ ng s n 45 K t lu n chương 47 CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH H I QUI CÁC NHÂN T0 NH HƯ(NG ð N TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM 48 3.1 Mơ hình c lư$ng ñ) tài 48 3.2 K t qu c lư$ng mơ hình 50 3.3 Phân tích k t qu h%i qui 52 3.3.1 Ki m ñ nh s phù h p c a mơ hình 52 3.3.2 ðánh giá ý nghĩa c a t ng bi n ñ c l p riêng bi t 53 3.3.3 Ki m ñ nh hi n tư ng ña c ng n 56 3.3.4 Phân tích ph n dư 57 K t lu n chương 65 CHƯƠNG 4: M T S0 GI I PHÁP KI M SỐT BONG BĨNG B T ð NG S N VÀ PHÁT TRI N B N V NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM 66 4.1 Hồn thi"n h" th ng pháp lu t đi)u ch9nh th3 trư ng & ki4m sốt bong bóng b2t đ.ng s n 66 4.2 ði)u hành linh ho*t sách kinh t vĩ mơ v i t8m nhìn th i gian phù h$p 68 4.3 Xây d!ng h" th ng pháp lu t liên quan ñ n th ch2p th c2p ch ng khốn hóa tài s n có ngu%n g c b2t ñ.ng s n ñ4 t*o ngu%n v n phát tri4n th3 trư ng b2t ñ.ng s n b)n v#ng 69 4.4 Minh b*ch hóa thơng tin & đ3nh hư ng th3 trư ng 70 vi 4.5 T8m nhìn, d! đốn ki4m sốt cung c8u phù h$p v i t:ng giai ño*n phát tri4n th3 trư ng 71 4.6 Xây d!ng, phát tri4n trì hi"u l!c h" th ng giám sát c nh báo s m ñ i v i bong bóng b2t đ.ng s n 73 4.7 Bi"n pháp h; tr$ khác: 75 4.8 Các v2n ñ) c8n nghiên c u ti p 79 K t lu n chương 80 PH'N K T LU N 81 TÀI LI U THAM KH O 83 A Các website 83 B Các tài li"u, giáo trình, sách tham kh o, sách hư ng d n 83 C Các lu n văn c-a khóa trư c: 84 D Các tài li"u nư c ngoài: 84 PH L C 86 Ph< l