BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  KHƯƠNG SỸ KIÊN NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HỒNG TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Viện Đào tạo Sau đại học, Khoa Ngân hàng trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt gởi lời cám ơn chân thành đến PGS.TS Trần Huy Hồng, người dành nhiều thời gian, cơng sức hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình tiếp cận đề tài hoàn thành luận văn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản .2 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản 1.2 Thị trƣờng bất động sản yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 1.2.2 Cơ cấu thị trƣờng bất động sản 1.2.3 Các yếu tố tác động tới hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản 11 1.3 1.2.3.1 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số vấn đề thị hóa 11 1.2.3.2 Các yếu tố tác động phía cung bất động sản 12 1.2.3.3 Các yếu tố pháp luật, quản lý, điều tiết nhà nƣớc bất động sản 13 1.2.3.4 Các yếu tố sách 13 Cho vay bất động sản 14 1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản 14 1.3.2 Các loại hình cho vay bất động sản 15 1.3.3 Hiệu cho vay bất động sản 15 1.3.3.1 Các tiêu đánh giá hiệu cho vay BĐS góc độ ngân hàng 16 1.3.3.2 Các tiêu đánh giá hiệu cho vay BĐS góc độ khách hàng 18 1.3.4 1.4 Rủi ro cho vay BĐS 18 Cho vay bất động sản số nƣớc giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.4.1 Kinh nghiệm sách tài tiền tệ cho BĐS số nƣớc giới 20 1.4.1.1 Những kinh nghiệm chung 20 1.4.1.2 Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm Úc Niu Di Lân 21 1.4.1.3 Áp dụng mô hình ngân hàng chấp – kinh nghiệm Đan Mạch 22 1.4.1.4 Kinh nghiệm Malaysia kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa chứng khốn hóa tài bất động sản 23 1.4.2 Một số học rút sách tài tiền tệ cho phát triển thị trƣờng BĐS 23 KẾT LUẬN CHƢƠNG 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM - TP HCM 27 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản TP.HCM .27 2.1.1 Ƣu thị trƣờng bất động sản TP.HCM 27 2.1.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản TPHCM 28 2.1.3 Thực trạng yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 32 2.2 2.1.3.1 Kinh tế TP.HCM phát triển, vấn đề thị hóa gia tăng dân số 32 2.1.3.2 Các yếu tố tác động phía “cung” bất động sản 34 2.1.3.3 Các yếu tố quản lý, điều tiết nhà nƣớc bất động sản 38 2.1.3.4 Các yếu tố lãi suất, sách thuế 39 Thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng VIB địa bàn TPHCM 40 2.2.1 Khái quát NH TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) 40 2.2.2 Thực trạng nguồn vốn cho vay Ngân hàng VIB thị trƣờng BĐS 42 2.2.3 Thực trạng sản phẩm cho vay Ngân hàng VIB bất động sản 48 2.2.4 Hiệu tín dụng bất động sản Ngân hàng VIB địa bàn TPHCM 52 2.3 Thẩm định dự án, hợp đồng vay vốn tín dụng bất động sản ngân hàng VIB 54 2.3.1 Những quy định chung Ngân hàng VIB đối hợp đồng tín dụng BĐS 54 2.3.2 Quy định thẩm định hợp đồng vay vốn BĐS Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam TPHCM 56 2.3.3 Nội dung thẩm định hợp đồng vay vốn tín dung BĐS Ngân hàng VIB địa bàn TP.HCM57 2.4 2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn 57 2.3.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn 57 2.3.3.3 Thẩm định dự án đầu tƣ 58 Đánh giá thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng VIB địa bàn TPHCM .62 2.4.1 Những thành tựu 62 2.4.2 Những hạn chế 62 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 65 KẾT LUẬN CHƢƠNG 66 CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM 67 3.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM 67 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM đến năm 2015 67 3.1.2 Định hƣớng nội dung phát triển thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM đến năm 2015 68 3.2 Các giải pháp tầm vĩ mô phát triển thị trƣờng BĐS 69 3.2.1 Về hệ thống luật pháp 69 3.2.2 Về sách chế 72 3.3 Các giải pháp tầm vĩ mô phát triển tín dụng BĐS 73 3.3.1 Đối với phủ 73 3.3.2 Đối với NHNH 79 3.4 Các giải pháp phát triển cho vay BĐS Ngân hàng 80 3.4.1 Về nguồn vốn sản phẩm tín dụng bất động sản 80 3.4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thẩm định dự án, hợp đồng tín dụng BĐS Ngân hàng địa bàn TP.HCM 84 PHẦN KẾT LUẬN CHUNG TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT  BĐS Bất động sản CBRE Công ty tư vấn – nghiên cứu - quản lý bất động sản CB Richard Ellis CIC Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi GHB Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan GHLC Công ty cho vay nhà Chính phủ Nhật Bản HDB Ủy ban phát triển nhà Singapore NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại REIT Quỹ đầu tư tín thác BĐS TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ  Bảng biểu Bảng 2.1 Giá trị hộ cao cấp so sánh với thành phố khác số nước Châu Á Bảng 2.2 Giá bán sơ cấp thứ cấp số dự án tiêu biểu Bảng 2.3 Bảng thống kê mật độ dân số TPHCM qua năm Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng địa bàn TPHCM qua năm Bảng 2.5 Số dự án đầu tư nước cấp phép qua năm địa bàn TP.HCM Bảng 2.6 Chỉ số giá vật liệu xây dựng chủ yếu TP.HCM (Năm 2006=100) Bảng 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS qua năm Hình vẽ Hình 1.1 Quy trình thẩm định tín dụng dự án kinh doanh BĐS Hình 2.1 Lượng cung hộ TPHCM qua năm Hình 2.2 Giá cho thuê văn phòng Thành phố lớn khu vực Hình 2.3 Mức độ gia tăng nhu cầu loại hình bất động sản năm 2011 – 2012 Hình 2.4 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản tổng vốn đầu tư địa bàn TPHCM qua năm Hình 2.5 Dư nợ tín dụng bất động sản Ngân hàng địa bàn TPHCM từ 2007 đến 2011 Hình 2.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng Hình 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tổng dư nợ ngân hàng địa bàn TPHCM Hình 2.8 Xu hướng tín dụng bất động sản năm 2012 Hình 2.9 Tỷ lệ nợ xấu BĐS tổng dư nợ tín dụng BĐS MỞ ĐẦU Tính thực tiễn đề tài Nhu cầu nhà nhu cầu thiết thực người Tuy nhiên lại rào cản lớn đại phận người dân giá trị khoản tài sản lớn Việc cho vay lĩnh vực bất động sản có quan hệ mật thiết với biến động thị trường bất động sản nên hoạt động có nhiều rủi ro Từ việc nghiên cứu hoạt động cho vay bất động sản trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ vai trò bất động sản kinh tế - Đánh giá hoạt động cho vay bất động sản VIB TPHCM từ năm 2007 đến năm 2011 - Đưa số đề xuất kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu cho vay bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Hoạt động cho vay bất động sản VIB TPHCM - Phạm vi: địa bàn quận từ năm 2007 đến năm 2011 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh - Nghiên cứu định tính Những điểm đề tài - Khái quát hoạt động cho vay bất động sản giai đoạn 2007-2011 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam -TPHCM 76 Nguyên tắc hoạt động thị trường chấp – cầm cố thứ cấp: thị trường cho chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp đồng vay với tổ chức tín dụng đảm bảo tài sản hình thành hình thành tương lai Do vậy, bất động sản chấp tài sản tổ chức tín dụng cho vay chừng người vay chưa trả hết tiền vay Người cho vay chấp, ngân hàng thương mại, cơng ty chun cho vay, tổ chức tín dụng cho vay chấp tập hợp khoản cho vay lại thành danh mục bán chúng cho tổ chức chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi cầm cố thời gian đáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản Nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, vay phủ tổ chức quốc tế Chính phủ bảo lãnh… Thông qua nghiệp vụ mua bán khoản vốn cho vay thị trường sơ cấp giải phóng, nhà cho vay sơ cấp có vốn để trì tiếp hoạt động Thơng qua chế này, nhà cho vay thị trường sơ cấp cho vay chấp cầm cố bán chúng cho nhà đầu tư thị trường thứ cấp để trì ổn định quỹ cho vay mình, lúc vốn thị trường tín dụng thực khai thơng, tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp khơng rơi vào tình trạng thiếu cung tiền Thành lập thị trường chấp – cầm cố thứ cấp thời điểm việc nên làm cần thiết, sớm tốt giải vấn đề vốn cho thị trường đầu tư thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần phải có lộ trình phù hợp, cần có q trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi tác động đến xã hội Để thực giải pháp này, trước hết cần có văn pháp quy mua bán nợ bất động sản; quy định việc thành lập hoạt động tổ chức mua bán nợ Và cần phải xây dựng hành lang pháp lý tốt để đảm bảo quyền quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia vào thị trường, tính khoản chuyển nhượng giá trị cho cầm cố chấp cho tổ chức tín dụng khác Theo pháp luật hành có hành lang pháp lý cho thị trường chấp – cầm cố sơ cấp mà chưa thực hiệu Vì vậy, 77 cần phải thống việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu cao vào hoạt động Đó điều mà nhà đầu tư, tổ chức tín dụng quan tâm tham gia giao dịch bảo đảm thị trường chấp – cầm cố hàng lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp họ Thị trường cầm cố thức cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu tư, kinh doanh tiếp thị sản phẩm nhà dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận sức mua thị trường từ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất phát triển nhà Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản: Mơ hình Cơng ty tín thắc đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) REIT tên gọi Quỹ tín thác đầu tư bất động sản loại hình cơng ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý bán bất động sản dựa việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản Đây hình thức đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản thông qua loại tài sản sở hữu tài sản đảm bảo nợ mà tổ chức cá nhân tham gia cách mua bán cổ phần Khi phát triển REIT mang đến số lợi ích sau: - Lợi ích nhà đầu tư: REIT có lợi tránh bị đánh thuế chồng đầu tư không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập ổn định hấp dẫn Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư vận hành REIT giám sát dựa khuôn khổ pháp lý, ban giám đốc độc lập, chun gia phân tích, kiểm tốn, phương tiện truyền thơng chun kinh doanh tài - Lợi ích kinh tế: + Mở nhiều hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành loại hình đầu tư có khả đáp ứng nhu cầu vốn 78 lớn cho dự án bất động sản đồng thời hỗ trợ ngân hàng công ty phát triển bất động sản sơ cấp việc thu hồi vốn bỏ để đầu tư cho dự án khác Chứng đầu tư REIT với mệnh giá nhỏ mang lại nhiều hội đầu tư cho tham gia vào thị trường bất động sản + Tạo điều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các sách đầu tư cấu trúc REIT giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư thu nhập ổn định Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn REIT để mua tài sản hồn thiện sau đem cho th lại Tiền thuê nguồn thu nhập REIT REIT thường không phép cho vay vay tiền Những hạn chế bỏ phần toàn công ty trực thuộc REIT + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu REIT nắm giữ tài sản thuê thu nhập chủ yếu REIT từ cho thuê tài sản REIT mua lại nhiều loại tài sản khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm… từ cá nhân tổ chức khơng có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn việc xử lý… sau REIT th cơng ty tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ tài sản mua + Giúp phát triển lĩnh vực chuyên môn chương trình phát triển kinh tế xã hội Ngoài ra, nhằm đáp ứng cho nhu cầu hoạt động có hiệu quả, REIT cần khung pháp lý để thừa nhận vậy, quan chức từ địa phương đến ngành phủ cần có nghiên cứu để sớm có sách riêng dành cho REIT, nhân rộng mơ hình Cơng ty REIT tạo điều kiện tiền đề cho REIT hình thành theo cấu Quỹ đại chúng Quỹ thành viên quản lý công ty Quản lý Quỹ nhằm phát huy hết ưu Quỹ REIT thực Đồng thời, 79 cần có luật bảo vệ nhà đầu tư tương tự quy định bảo vệ nhà đầu tư Quỹ đầu tư chứng khốn Chứng khốn hóa bất động sản: chứng khốn hóa bất động sản mơ hình nhiều nước áp dụng hiệu Theo mơ hình này, chủ đầu tư dự án bất động sản phép phát hành rộng rãi chứng bất động sản không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Đặc điểm công cụ chứng khốn hóa bất động sản kết hợp hai hình thức đầu tư: đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản Theo hình thức này, nhà đầu tư không thiết phải sở hữu tồn bất động sản mà sở hữu phần bất động sản vào tỉ lệ chứng bất động sản nắm giữ Mặt khác, là cơng cụ chứng khốn, nên việc giao dịch loại giấy tờ có giá khác trái phiếu, cổ phiếu Điều góp phần thu hút đơng đảo nhà đầu tư tham gia, nhà đầu tư nhỏ lẻ có hội tham gia thị trường bất động sản thơng qua hình thức đầu tư Ban hành chế để chủ đầu tư vay vốn việc chấp mảnh đất nhà nước giao cho thuê để thực dự án Quy định ngân hàng thương mại bảo lãnh cho người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, chủ dự án kinh doanh bất dộng sản bảo lãnh cho người mua sản phẩm dự án 3.3.2 Đối với NHNH Khủng hoảng thị trường bất động sản lần có đóng góp khơng nhỏ ngân hàng, việc đua tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có kết hoạt động khả quan tạo cầu ảo lớn thị trường bất động sản ngân hàng cần riết thực biện pháp khắc phục tự cứu trước có hỗ trợ từ phủ, ngân hàng nhà nước hay tổ chức khác Kiến nghị NHNN Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm 80 sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý Ngân hàng nhà nước cần có quy định mức cho vay tối đa ngân hàng, quy định việc góp vốn liên đầu tư bên ngồi, tránh tình trạng ngân hàng đầu tư nhiều vào kinh doanh chứng khoán thời gian qua, gây rủi ro lớn cho ngân hàng Xây dựng quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản: nay, mặt quy chế cho vay, thân NHNN Việt Nam không ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, NHNN quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản Ban hành chế hỗ trợ lãi suất, thuế v.v để khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhóm đối tượng sách người có cơng với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo, công nhân làm việc khu công nghiệp Mở rộng tham gia nước vào thị trường bất động sản (ngoài vấn đề qui định pháp luật hành), đặc biệt vấn đề mua bán nhà ở, xây nhà để bán cho thuê Ngoài giải pháp giải pháp tăng vốn xin đề xuất cho nhà đầu tư quyền chấp bất động sản ngân hàng nước Hiện nay, theo luật, việc chấp bất động sản phép ngân hàng nước, lực lượng vốn tổ chức tín dụng khơng cao Trong đó, ngân hàng nước ngồi mong muốn tiếp cận vấn đề 3.4 Các giải pháp phát triển cho vay BĐS Ngân hàng 3.4.1 Về nguồn vốn sản phẩm tín dụng bất động sản 81 Thị trường bất động sản Việt Nam bước chuyển cấp độ phát triển từ tiền tệ hóa lên tài hóa Xét tổng thể thị trường phía cung lẫn cầu vốn nay, với chích sách hành, nguồn vốn đến mức tới hạn, số nguồn vốn có tiềm lại chưa huy động Một nguyên nhân quan trọng doanh nghiệp chưa thực có nhu cầu sách chưa ban hành Phía cung nguồn vốn cho thị trường bất sản ngân hàng, tổ chức tín dụng, định chế tài chính, mặt khác tổ chức tín dụng cịn đóng vai trị trung gian, vai trị cung cấp vốn cho phía cầu thị trường bất động sản, việc cho cá nhân, tổ chức, người có nhu cầu nhà vay vốn để mua nhà Do giải triệt để vấn đề vốn ngân hàng tháo gỡ khó khăn nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản phát triển Một vài giải pháp vốn đề xuất sau: Tăng cường biện pháp huy động vốn trung dài hạn kinh tế giải pháp: áp dụng chiến lược linh hoạt hay gọi chiến lược lãi suất khách hàng mục tiêu thông qua yếu tố: thứ nhất, xác định khách hàng mục tiêu: để thu hút vốn nguồn vốn gửi tiền vào ngân hàng có kỳ hạn dài, ngân hàng cần có sách đánh giá khách hàng có nguồn thu ổn định có kỳ hạn dài cơng ty bảo hiểm, công ty quản lý quỹ, tổng công ty nhà nước Thứ hai, thực lãi suất huy động tiết kiệm trung dài hạn có tính đến yếu tố lạm phát Phát hành trái phiếu: nguồn vốn huy động ngân hàng chủ yếu từ nguồn chính: từ huy động vốn, vay thị trường liên ngân hàng vay ngân hàng nhà nước thông qua việc cầm cố, chiết khấu giấy tờ có giá Tuy nhiên, vay thị trường liên ngân hàng hay NHNN chủ yếu để giải thiếu hụt khoản tạm thời, muốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải lấy từ nguồn vốn huy động kinh tế, cụ thể ngân hàng dùng vốn huy động trung dài hạn cộng với tối đa phần vốn huy động ngắn hạn phép cho vay trung dài hạn để đầu tư vào lĩnh vực 82 bất động sản Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nguồn vốn trung dài hạn ngân hàng huy động cịn khiêm tốn, trung bình chiếm khoảng 20-25% tổng vốn huy động, nhu cầu vốn trung dài hạn để xây dựng sở hạ tầng thành phố, để đầu tư phát triển đô thị, để đầu tư vào thị trường bất động sản lại vơ lớn Do đó, để phát triển tín dụng bất động sản cấu huy động vốn ngân hàng phải trọng đến việc phát hành giấy tờ có giá trung dài hạn để đáp ứng nhu cầu nguồn vốn trung dài hạn để phục vục cho tín dụng bất động sản ngân hàng Tận dụng quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả: nay, việc quản lý tập trung vốn tổ chức tín dụng thực Thông qua việc tập trung quản lý vốn hội sở chính, việc quản lý cân đối nguồn vốn nâng cao hiệu Để hiệu việc thực sách quản lý tập trung vốn, ngân hàng cần nâng cao việc ứng dụng công nghệ tin học, đặc biệt việc nối trực tuyến chi nhánh với hội sở cần lưu chuyển vốn, cần quan tâm tới vấn đề an ninh, an toàn đường vận chuyển Cần vào quy chế cho vay chung ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản, điều không góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản Về mặt quản trị nguồn vốn cân đối ngắn hạn trung dài hạn: hoạt động tín dụng bất động sản, khoản vay thường trung dài hạn, nguồn vốn ngân hàng huy động đa phần vốn ngắn hạn, thế, rủi ro chênh lệch kỳ hạn dễ xảy Như phía ngân hàng, cần cân đối việc sử dụng vốn ngắn hạn trung dài hạn hợp lý đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Theo quy định tổ chức tín dụng phép sử dụng tối đa 30%-40% vốn hạn vay trung dài hạn Tuy nhiên, ngân hàng tùy vào khả ngân hàng mà có sách can 83 thiệp nguồn vốn phù hợp, đặc biệt không dùng vốn vay thị trường liên ngân hàng vay khách hàng, cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ: ngân hàng cần đánh giá lại toàn khoản vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng Việc xem chừng đơn giản khơng phải ngân hàng làm tốt, mục đích việc đánh giá tập trung vào yếu tố sau đây: đối tượng khách hàng, mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ, định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dư nợ vay tại, khả tài khách hàng tương lai, lịch sử trả nợ Sau đánh giá xong, ngân hàng nên xếp khoản vay theo nhóm tương ứng với nhóm có giải pháp thích hợp Việc phân chia nhóm cho khoản vay áp dụng biện pháp sau để xử lý khoản vay: cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ vay, cuối xử lý vay khơng có khả tốn Thành lập công ty địa ốc, công ty mua bán nợ khai thác tài sản: thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thẩm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Tăng cường công tác quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất: quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn basel I, basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn tổ chức ứng dụng 84 Sử dụng địn bẩy tài phù hợp: ngân hàng nhà nước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua ngân hàng cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đẩy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm Vì vậy, việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng đòn bẩy tài lớn, gây rủi ro cho ngân hàng Thực liên kết ngân hàng với tổ chức kinh tế khác: nay, với môi trường hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi thân ngân hàng thành phần kinh tế khác phải tăng trưởng quy mô tài sản, thị trường hoạt động, đồng thời dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập liên kết đầu tư xảy ngân hàng sử dụng chiến lược liên kết với đối tác sau: liên kết ngân hàng với công ty kinh doanh địa ốc, liên kết ngân hàng với bảo hiểm 3.4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thẩm định dự án, hợp đồng tín dụng BĐS Ngân hàng địa bàn TP.HCM Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, NHTM chưa có cơng cụ kiểm sốt đồng thời cơng tác dự báo ngành nhiều hạn chế Vì thế, để góp phần nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định cho dự án bất động sản, xin đề xuất số giải pháp sau: - Giải pháp quy trình thẩm định: cần phải hồn thiện văn hướng dẫn cụ thể cho công tác thẩm định dự án BĐS Đây công việc u cầu có nghiên cứu chun sâu, tích lũy từ kinh nghiệm Do đó, để làm điều này, cần có phân cơng cụ thể cho chuyên viên nhóm chuyên viên tiến hành thẩm định dự án thuộc ngành khác - Đổi mới, hoàn thiện nội dung nâng cao phƣơng pháp thẩm định: để hạn chế rủi ro gặp phải trước hết việc thường xuyên cập nhật, hồn thiện quy trình thẩm định quy trình thẩm định dự án đầu tư công việc quan trọng phải làm 85 NH Quy trình thẩm định chặt chẽ chi tiết rút ngắn thời gian thẩm định cho cán thẩm định chất lượng công tác thẩm định cao Do vậy, thời gian tới, quy trình thẩm định chi nhánh cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết loại hình dự án đầu tư nói chung loại hình dự án đầu tư BĐS nói riêng Cần thống nhất, đơn giản hóa thủ tục cho vay, hướng dẫn cụ thể quy trình, thủ tục tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp giao dịch, vay vốn nội dung thẩm định dự án đầu tư tiết hoàn thiện tạo điều kiện công tác thẩm định tiến hành nhanh chóng đạt hiệu cao - Chú trọng cơng tác thu nhập thông tin: thông tin yếu tố quan trọng, liệu đầu vào cho cơng tác phân tích tín dụng Cơng tác thẩm định có tốt, ý kiến thẩm định có xác hay không phụ thuộc vào nhiều vào chất lượng thông tin mà cán thẩm định thu thập Hiện nay, thơng tin đa dạng, tiến hành thu thập thông tin từ nhiều nguồn sau: thông tin hồ sơ, thông tin từ vấn trực tiếp khách hàng, thông tin từ thực tế công trường thi cơng, thơng tin bên ngồi, thơng tin nội ngân hàng - Chú trọng công tác thẩm định khía cạnh thị trƣờng: thị trường BĐS ln thị trường bất ổn Đôi nhu cầu sản phẩm cao song lại không bán thị trường bị “đóng băng” điều ảnh hưởng đến nguồn thu doanh nghiệp ảnh hưởng tới nguồn trả nợ cho ngân hàng Vì mà cơng tác nghiên cứu thị trường dự báo cho thị trường luôn cần trọng - Thành lập tổ chuyên gia chuyên nghiên cứu ngành: để theo dõi diễn biến thị trường, thường xuyên lập báo ngành dự báo thị trường tương lai Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế cần thiết để xác định mức lãi suất hợp lý, thời gian tỉ lệ cho vay bảo đảm hoạt động hiệu thị trường bất động sản tìm giới hạn an toàn cho ngân hàng định tài trợ 86 - Nâng cao cơng tác thẩm định khía cạnh kĩ thuật: ngân hàng, việc thẩm định kĩ thuật nhiều hạn chế khả cán thẩm định am hiểu sâu khía cạnh cịn Vì thế, với dự án lớn quan trọng, thuê chuyên gia tư vấn thiết kế để hỗ trợ thêm - Nâng cao cơng tác thẩm định tài dự án: thẩm định tài khâu quan trọng để xác định nhu cầu thực dự án, tính hiệu khả trả nợ dự án cho ngân hàng Về tiêu tài chính, ngân hàng tính tốn chủ yếu với tiêu NPV, IRR, thời gian hoàn vốn Ngồi ra, bổ sung thêm tiêu PI (chỉ tiêu doanh lợi) tính dựa mối quan hệ tỷ số thu nhập ròng (PV) so với vốn đầu tư ban đầu Việc sử dụng tiêu khơng phản ánh hết tình hình tài dự án mà cần phải kết hợp nhiều tiêu với - Nâng cao chất lƣợng chun mơn hóa đội ngũ cán thẩm định: giải pháp nhân giải pháp mang tính định, mơi trường kinh doanh mang tính hội nhập cạnh tranh cao nay, ngân hàng muốn tồn phát triển tốt vấn đề nhân phải ln đặt lên hàng đầu Đặc biệt hoạt động thẩm định, cán thẩm định người đóng vai trị quan trọng việc đề xuất ý kiến cho cấp lãnh đạo ngân hàng việc định dự án Do đó, việc có đội ngũ thẩm định viên chất lượng cao cần thiết - Xây dựng phƣơng pháp để đánh giá hiệu công tác thẩm định ngân hàng: hiệu công tác thẩm định ngân hàng đánh giá gián tiếp qua thông số dư nợ tín dụng, tỉ lệ nợ hạn, nợ xấu mà chưa có hệ thống đánh giá hiệu công tác thẩm định, điều làm hạn chế chất lượng tác dụng thật công tác thẩm định ngân hàng - Tăng cƣờng cơng tác kiểm tra tín dụng khách hàng: kiểm tra định kì khoản vay theo dự án Các khoản giải ngân cần kiểm tra trình thi 87 cơng dự án lẫn hồn thành vào khai thác Có thể kết hợp phương thức kiểm tra định kỳ với phương thức kiểm tra đột xuất thấy cần thiết - Tăng cƣờng kiểm tra, kiểm soát nội ngân hàng: kiểm tra kiểm soát nội có vai trị quan trọng, giúp hỗ trợ cho cán thẩm định hoàn thiện hồ sơ tốt hơn, phát điểm mà hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ, từ góp phần nâng cao hiệu tài trợ cho ngân hàng - Hiện đại hóa cơng nghệ, kỹ thuật, phƣơng tiện phục vụ công tác thẩm định: ngân hàng nên trọng đầu tư thiết bị máy tính đại, thiết kế phần mềm chuyên dụng phục vụ cho việc tính tốn số tài cách nhanh chóng, xác - Phát huy vai trị tƣ vấn NH chủ đầu tƣ dự án: nhằm giảm thiểu sai sót, lựa chọn dự án có hiệu quả, tính tốn xác nhu cầu vốn đầu tư, nguồn tài trợ cho dự án, xây dựng kế hoạch trả nợ phù hợp với tình hình hoạt động kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, đem lại lợi ích cho ngân hàng chủ đầu tư PHẦN KẾT LUẬN CHUNG Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có mối liên hệ tương tác với biến động thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu chi phối mạnh mẽ chế sách môi trường pháp lý nhà nước Một phối hợp sách chế phù hợp, hiệu kích thích phía cung lẫn phía cầu hàng hóa bất động sản, từ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản TP.HCM phát triển Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản cần phải quan tâm tới việc hoàn thiện xây dựng chế tín dụng phù hợp lĩnh vực cho vay bất động sản phải vận dụng linh hoạt tùy thời kỳ Đồng thời thường xuyên theo dõi vận dụng thích hợp học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản nước khu vực điều kiện thực tế thị trường bất động sản việt nam nói chung TP.HCM nói riêng Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản TÀI LIỆU THAM KHẢO Các báo cáo Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM từ 2006 đến 2010 CBRE, báo cáo quý từ năm 2008 đến 2010 Chi cục thống kê TPHCM, (2008), Niên giám thống kê năm 2010, NXB Thống Kê Chi cục thống kê TPHCM, (2010), Niên giám thống kê năm 2010, NXB Thống Kê Đặng Đức Thành, (2009), Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng, NXB Trẻ Đinh Văn Ân, (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, NXB Thống Kê Hoàng Văn Cường, (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng Nguyễn Minh Kiều, (2006), Thẩm định tín dụng ngân hàng, NXB Bách Khoa PricewaterhouseCooper, (2010), Báo cáo “Xu hướng thị trường bất động sản khu vực Châu Á – Thái Bình Dương”, Viện quản lý Đất Đơ Thị Mỹ (ULI) 10 Thái Bá Cẩn, (2003), Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính 11 Trần Thị Thu Lương, (2008), Quản lý sử dụng đất đô thị TPHCM: Thực trạng giải pháp, NXB ĐHQG TPHCM 12 UBND TPHCM, báo cáo số 123/BC-UBND ngày 04/10/2010 “Kết thực chương trình phát triển nhà TPHCM giai đoạn 2006-2010 phương hướng nhiệm vụ giai đoạn 2011-2015 13 Vietress, (2010), Nghiên cứu định lượng nhu cầu BĐS TPHCM, BRVT, Đồng Nai Bình Dương 14 Vietress, tin thị trường bất động sản từ năm 2007 đến 2010 15 Các trang web: - http://www.sbv.gov.vn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - http://www.vnba.org.vn Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - http://www.cbre.com.vn CB Richard Ellis Việt Nam - http://www.vietress.com VietNam Real Estate - Các trang web ngân hàng thương mại địa bàn TPHCM