BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG TP Hồ Chí Minh, năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG Q TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM Chuyên ngành: Chính sách cơng Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HUỲNH THẾ DU TP Hồ Chí Minh, năm 2015 -i- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Tác giả luận văn Phạm Huỳnh Nhung -ii- LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin chân thành cảm ơn Thầy Cơ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật thời gian học tập nghiên cứu Chương trình Cảm ơn Anh, chị nhân viên Chương trình hỗ trợ, giúp đỡ tơi thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người trực tiếp hướng dẫn thực đề tài Thời gian qua, Thầy tận tâm hướng dẫn, động viên đưa góp ý chân thành, sâu sắc giúp tơi hồn thành đề tài Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý Chợ, đặc biệt Ban quản lý Chợ Tân Bình hỗ trợ giúp đỡ tơi trình thực hiện, khảo sát cung cấp nhiều thơng tin có giá trị Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè đồng nghiệp động viên, khích lệ, chia sẻ tơi, tạo điều kiện cho suốt thời gian học tập nghiên cứu Học viên Phạm Huỳnh Nhung -iii- TÓM TẮT Tái thiết đô thị diễn Việt Nam, đặc biệt thành phố lớn để cải tạo, xây lại khu thị, cơng trình cũ, xuống cấp khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… khu cơng cộng thiếu tiện ích an tồn, chẳng hạn chợ truyền thống Là Chợ truyền thống xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình quy hoạch xây lại từ lâu, công bố triển khai vào tháng 9/2014 vấp phải phản đối tiểu thương, người kinh doanh Kết phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình 4.828 tỷ đồng (trong giá trị thuộc tiểu thương 4.615 tỷ, giá trị lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi phí hoạt động Ban quản lý Chợ)) Giá trị Chợ sau xây cộng thêm chi phí đầu tư hợp lý theo ước tính 1.465 tỷ đồng, 6.293 tỷ đồng Giá trị phân chia cho đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu tư thu tiền thuê điểm kinh doanh 2.224 tỷ (trong giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà thầu xây dựng); (3) Tiểu thương 2.967 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương lợi ích 712 hay 1.512 tỷ Như vậy, tiểu thương đối tượng tổn thất lớn.Nguyên nhân sâu xa quyền tài sản không xác lập rõ ràng, tiểu thương sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng khơng có quyền tham gia vào phát triển dự án, không yêu cầu bồi thường dự án gây tổn thất Trong khiđó, lợi ích lại chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương (những đối tượng khơng có quyền tài sản Chợ tại) Những tác động gây tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần cạnh tranh tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu cao so với công trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ cịn phụ thuộc hoạt động Chợ sau xây, mô hình Chợ phù hợp với phát triển nhu cầu người mua, người bán tạo giá trị gia tăng giá trị Chợ cao hơn, ngược lại thấp Từ phân tích trên, tác giả kiến nghị số sách nhằm tái thiết thành công dự án thiết thực này, xác lập quyền tài sản, thực công tác đấu thầu tăng cường giám sát để có mức chi phí đầu tư hợp lý, thực sách giá có phân biệt tiểu thương và thực quy chế đấu giá quyền khai thác người gia nhập để tạo công bằng, cuối nên nghiên cứu cẩn trọng để mơ hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu người dân tiểu thương -iv- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT .iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP viii DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.3 Phương pháp, đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH 2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư 2.2 Phương pháp so sánh thu nhập thẩm định giá 2.2.1 Phương pháp so sánh 2.2.2 Phương pháp chi phí 2.2.3 Phương pháp thu nhập 2.3 Quyền tài sản CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH 10 3.1 Tổng quan CTT Tân Bình 10 3.1.1 Đặc điểm CTT 10 3.1.2 CTT Tân Bình 10 3.2 Dự án xây dựng Chợ 11 3.2.1 Chi tiết quy hoạch đầu tư 11 3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê 12 3.2.3 Giá trị tài Dự án 13 3.3 Chi phí xây dựng 15 3.3.1 Chi phí xây dựng khái tốn Dự án 15 3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính 17 -v- 3.3.3 Giá trị tài với chi phí đầu tư ước tính 17 3.3.4 Phân tích rủi ro dự án mơ Monte Carlo 18 3.4 Giá trị Chợ Tân Bình 19 3.4.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD trước Dự án công bố 19 3.4.2 Giá trị chợ phân chia cho bên liên quan 21 3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau thực Dự án 21 CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN 23 4.1 Các giả định 23 4.2 Phân chia đối tượng liên quan 23 4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A 24 4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD 24 4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch khái tốn ước tính 24 4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình bên liên quan 25 4.3 Phân chia giá trị tiểu thương tiểu thương 26 4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau Dự án công bố 26 4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) 27 4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) 28 4.4 Nguyên nhân phân chia giá trị 30 4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng giá thuê 30 4.4.2 Quyền tài sản tiểu thương 33 4.4.3 Sự phù hợp mơ hình xây lại Chợ 35 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 39 5.1 Kết luận 39 5.2 Kiến nghị 40 5.2.1 Xác lập quyền tài sản tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ tiểu thương kinh doanh chợ 40 5.2.2 Chi phí đầu tư mức giá thuê 40 5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê tiểu thương tiểu thương 41 5.2.4 Nghiên cứu mơ hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu thị trường 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO 43 PHỤ LỤC 47 -vi- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt CTT ĐKD ĐT NPV Q.TB TĐG TP.HCM XD UBND Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt Chợ Truyền thống Điểm kinh doanh (sạp) Đô thị Net Present Value Quận Tân Bình Thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh Xây dựng Uỷ ban Nhân dân -vii- DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình 12 Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD 12 Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam IMF 13 Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư 14 Bảng 3.5: Chi phí xây dựng 15 Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 20 Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình 20 Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình 21 Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau Chợ xây 24 Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch chi phí đầu tư khái tốn ước tính 25 Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau Chợ xây 25 Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến 26 Bảng 4.5: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 1) 27 Bảng 4.6: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 2) 28 Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng 30 Bảng 4.8: Phân chia giá trị tiểu thương giá thuê 273.300đ 31 -viii- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư số TTTM Chợ - TTTM 16 Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVfTIP 18 Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình sau xây 22 Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị bên liên quan (trường hợp 1) 28 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh phân chia bên liên quan điều chỉnh giá thuê 32 Hộp 4.1: Quyền tài sản tiểu thương Chợ Tân Bình 33 Hộp 4.2: Quyền tài sản Chợ Tân Bình theo quan quản lý 34 Hộp 4.3: Hoạt động Chợ - TTTM sau xây 35 Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh 36 Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào thành công mơ hình xây lại 38