TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ ĐỀ TÀI Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Tiến Khai & Th.S Nguyễn Ngọc Danh Sinh viên thực Nguyễn Thị Hiền Hồ Quang Nhật Vũ Thị Bảo Nhung Nguyễn Lan Quỳnh Tp.Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 09 năm 2012 TĨM TẮT ĐỀ TÀI Đề tài nhóm đề cương chi tiết nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.” nhằm phục vụ trực tiếp cho môn phương pháp nghiên cứu kinh tế, mơn dự báo phân tích liệu sau Lý chọn đề tài Theo bậc thang cầu Maslow nhu cầu nhà nhu cầu người, nghiên cứu vấn đề nhu cầu nhà nghiên cứu mang tính thực tiễn cao Hơn mục tiêu mà đề tài hướng đến giải nhu cầu nhà cho cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi, có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên đa số cặp vợ chồng lại chưa có nhà để ở? Xuất phát từ mối quan tâm này, nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài Đồng thời đề tài liên quan trực tiếp chuyên ngành Nhóm, nghiên cứu đề tài hội cho thành viên nhóm bổ sung phát triển kiến thức chuyên ngành Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu chung mà nhóm hướng đến tiến hành nghiên cứu đề tài thơng qua q trình nghiên cứu hiểu nắm bắt vấn đề thị trường bất động sản, xác định yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà người tiêu dùng Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ biến liên quan tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung nghiên cứu Đề tài xây dựng dựa ý tưởng cặp vợ chồng có thu nhập ổn định, có khả chi trả cho hộ tương lai chưa có nhà để Kế thừa ý tưởng mơ hình nghiên cứu trước, sau áp dụng cho phù hợp với nghiên cứu nhu cầu nhà cặp vợ chồng có độ tuổi từ 25-34 có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Cùng với đó, nhóm sâu nghiên cứu phát triển thêm số yếu tố tác động đến nhu cầu tiêu dùng đối tượng Nhằm xây dựng mơ hình phù hợp với đề tài Nhóm Đề cương nghiên cứu nhóm xác định rõ các biến có ảnh hưởng đến nhu cầu chi trả cho hộ gia đình Đóng góp đề tài Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tế cao Xác định rõ hành vi, yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu tiêu dùng nhà cặp vợ chồng trẻ Nhằm giúp cho doanh nghiệp hiểu tâm lý khách hàng, phân khúc thị trường, tung sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị yếu đa phận người tiêu dùng Giúp cho nhà hoạch định sách đưa sách phù hợp thị trường bất động sản Nhóm hy vọng với nghiên cứu đề tài trở thành tài liệu tham khảo có ích cho nghiên cứu sau Hướng phát triển đề tài Nhằm phù hợp với mục tiêu đề tài nghiên cứu, nghiên cứu nhóm xây dựng mơ hình phù hợp với đề tài đưa Hướng phát triển đề tài tương lai mở rộng ngồi khu vực Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh thành lân cận khác, nhằm xác định mơ hình tổng qt nhu cầu nhà thị trường Bất động sản Việt Nam Để áp dụng vào thực tiễn thời gian sớm Đặt vấn đề 1.1 Tầm quan trọng vấn đề nghiên cứu Như biết Bất động sản tảng kinh tế, ảnh hưởng tới hầu hết hoạt động kinh tế Do ổn định phát triển thị trường bất động sản có vai trị định phát triển kinh tế Tuy nhiên với khủng hoảng chung kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào khủng hoảng trầm trọng Do đó, phía doanh nghiệp bất động sản, vấn đề không cịn tìm phân khúc nhóm khách hàng có nhu cầu thực mà nhóm khách hàng phải có khả chi trả Và với phân khúc nhóm khách hàng cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định, phân khúc thị trường tiềm doanh nghiệp bất động sản, giúp doanh nghiệp tìm hướng tăng trưởng Từ tạo động lực cho ngành kinh tế liên quan tăng trưởng 1.2 Chủ đề cụ thể Theo khảo sát The Economist’s Pocket World in Figures 2010, vào năm 2010 Việt Nam nước có tỷ lệ kết đứng thứ tư, số 10 quốc gia có tỷ lệ người kết hôn cao giới Mặt khác theo thống kê cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2008 số người kết hôn độ tuổi từ 25-34 46.344 người (trong số người độ tuổi từ 25-29 tuổi 30.678 người độ tuổi từ 30-34 tuổi 15.666 người.) Những số cho thấy cặp vợ chồng có nhu cầu nhà sau kết nhu cầu lớn Cộng thêm khả chi trả tương lai tương đối tốt, người có thu nhập tương đối ổn định Tuy nhiên cung bất động sản cho phân khúc thị trường thành phố thành phố Hồ Chí Minh hạn chế, khơng đáp ứng nhu cầu nhà cho nhóm khách hàng tiềm Trên quan điểm nhóm tiến hành nghiên cứu: “Những yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh” 1.3 Đối tượng khu vực nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài: Nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 2534 tuổi có thu nhập ổn định Khu vực nghiên cứu: Nhóm lựa chọn khu vực nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế nước, đồng thời nơi thị trường bất động sản sôi động nhạy bén nước Hơn nữa, khu vực giúp nhóm tiếp cận thu thập liệu sơ cấp cách thuận tiện 1.4 Lợi ích mang lại từ đề tài Đối với doanh nghiệp: Tìm phân khúc nhóm khách hàng tiềm năng, từ doanh nghiệp đáp ứng nhu cầu nhóm khách hàng tiềm Nhằm tìm ta hướng tăng trưởng tình hình kinh tế khó khăn Đối với người tiêu dùng: Phần đáp ứng nhu cầu nhà cho cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định Đối với toàn xã hội: sử dụng nguồn lực hiệu 1.5 Cấu trúc báo cáo Đặt vấn đề Những khái niệm liên quan tổng quan tài liệu Phương pháp nghiên cứu Kết thu phân tích kết Kết luận đề xuất giải pháp Tài liệu tham khảo Phụ lục Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Hiểu nắm bắt vấn đề thị trường Bất động sản Mục tiêu cụ thể: Hiểu chất định chọn mua hộ khách hàng: định đưa bị ảnh hưởng yếu tố nào? Đo lường mức độ ảnh hưởng yếu tố đến định chọn mua khách hàng, qua xác định rõ yếu tố quan trọng Qua kết nghiên cứu, rút đề xuất cho doanh nghiệp để doanh nghiệp tiếp tục phát triển đồng thời đáp ứng tốt nhu cầu người tiêu dùng Câu hỏi nghiên cứu Vì cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh hầu hết khơng có nhà riêng để ở? Nhu cầu nhà họ nào? Cần giải nhu cầu nhà đối tượng sao? Tổng quan tài liệu sở lý thuyết 4.1 Các khái niệm liên quan 4.1.1 Giá sẵn lịng trả Dưới cách nhìn nhà phân tích lợi ích chi phí giá sẵn lòng trả khoản tiền mà người sãn sàng chi trả nhận để bàng quan tình trạng tình trạng có dự án với khoản tiền chi trả nhận Theo Barry Field & Nancy Olewiler, Kinh tế mơi trường (2005) giá trị hàng người giá họ sẵn sàng trả cho hàng Giá sẵn lịng trả nói cách khác khả chi trả Với đề tài nghiên cứu này, Nhóm lựa chọn tiếp cận giá sẵn lòng trả theo cách thứ hai Vì phản ánh khả chi trả cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định đồng thời có nhu cầu nhà 4.1.2 Nhu cầu Theo Wiener N A Machine, John Wiley & Sons phạm vi nhận thức định nghĩa nhu cầu tính chất thể sống, biểu trạng thái thiếu hụt cá thể phân biệt với môi trường sống Nhu cầu tối thiểu nhất, hay gọi nhu yếu tuyệt đối, lập trình qua trình lâu dài tồn tại, phát triển tiến hóa Theo tổng hợp từ nguồn wikipedia nhu cầu có nhiều định nghĩa sau: Nhu cầu tượng tâm lý người; đòi hỏi, mong muốn, nguyện vọng người vật chất tinh thần để tồn phát triển Tùy theo trình độ nhận thức, mơi trường sống, đặc điểm tâm sinh lý, người có nhu cầu khác Nhu cầu cảm giác thiếu hụt mà người cảm nhận Nhu cầu yếu tố thúc đẩy người hoạt động Nhu cầu cấp bách khả chi phối người cao Về mặt quản lý, kiểm soát nhu cầu đồng nghĩa với việc kiểm sốt cá nhân (trong trường hợp này, nhận thức có chi phối định: nhận thức cao có khả kiềm chế thoả mãn nhu cầu) Vậy nhìn chung định nghĩa thống rằng: nhu cầu người trạng thái cảm giác thiếu hụt thỏa mãn nhu cầu Người ta cần thức ăn, quần áo, nơi ở, an toàn, cải, quy trọng vài thứ khác để tồn Chúng tồn phận cấu thành thể người thân nhân người 4.1.3 Lãi suất John Maynard Keynes lập luận lãi suất tượng tiền tệ phản ánh mối quan hệ cung cầu tiền Cung tiền xác định cách ngoại sinh, cầu tiền phản ánh nhu cầu đầu cơ, phòng ngừa giao dịch tiền Trái với Keynes, nhà kinh tế học cổ điển trước coi lãi suất tượng thực tế, xác định áp lực suất – cầu vốn cho mục đích đầu tư tiết kiệm Trong phạm vi nghiên cứu, lãi suất tiếp cận theo hướng lãi suất tỷ lệ tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay khoảng thời gian định Lãi suất người vay phải trả để có sử dụng tiền khơng thuộc sở hữu họ lợi tức người cho vay có việc trì hỗn chi tiêu 4.1.4 Tâm lý Tâm lý tượng tinh thần nảy sinh tác động giới khách quan vào não, não phản ánh, gắn liền, điều hành, điều chỉnh hành vi hoạt động người Do tâm lý đo lường qua giá sẵn lòng trả khách hàng 4.2 Các lý thuyết liên quan 4.2.1 Lý thuyết hành vi người mua Theo Philip Kotler trình định định mua hàng chịu ảnh hưởng đặc điểm người mua: Văn hóa Xã hội Cá tính Tâm lý Trong Nhóm chúng tơi đặc biệt quan tâm tới đặc điểm tâm lý Vì yếu tố định mua/không mua thời gian mua sản phẩm Như biết nhu cầu luôn tồn với người Tuy nhiên, hầu hết nhu cầu từ phía tâm lý thường khơng đủ mạnh để thúc đẩy người hành động lập tức, mà nhu cầu trở thành hành động tăng lên đến mức đủ mạnh Mặt khác thời điểm khác người ta ln có nhu cầu khác cần thỏa mãn Việc đáp ứng nhu cầu nhà cho nhóm khách hàng độ tuổi từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định hồn tồn hợp lý, nhóm khách hàng giai đoạn kết hôn cao, đa số cặp vợ chồng có tâm lý thích riêng tư, cộng thêm người Việt Nam lại có quan niệm “an cư lạc nghiệp”, đồng thời với độ tuổi thu nhập ổn định họ hồn tồn có nhu cầu đủ mạnh để đến định mua nhà, tất nhiên định hỗ trợ khả chi trả họ Yếu tố mà Nhóm quan tâm đặc điểm xã hội mà cụ thể yếu tố nhóm tham khảo.Khi định lựa chọn mua sản phẩm ngồi đặc điểm xuất từ người mua, ngồi người ta tham khảo ý kiến nhóm tham khảo khác Và sản phẩm dịch vụ đắt tiền vợ chồng bàn bạc để thông qua định chung, cụ thể định lựa chọn mua nhà vợchồng có vai trị ngang 4.2.1 Mơ hình giai đoạn q trình mua sắm ý thức nhu cầu tìm kiếm thơng tin đánh giá phương pháp định mua hành vi hậu Nguồn:Marketing bản, Philip Kotler, 2007 Đây mơ hình giai đoạn q trình mua sắm giai đoạn rõ ràng với hàng hóa nhà Giai đoạn ý thức nhu cầu: Đây giai đoạn đâu tiên trình mua sắm người mua Vì muốn mua sản phẩm người mua phải xác định cần mong muốn điều từ sản phẩm Giai đoạn tìm kiếm thơng tin: người tiêu dùng bắt đầu tìm kiếm thơng tin sản phẩm phù hợp với nhu cầu Các nhóm nguồn thơng tin chia thành nhóm sau: Nguồn thơng tin cá nhân: Gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen Nguồn thơng tin thương mại: Quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý, bao bì, triển lãm Nguồn thông tin công cộng: phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức nghiên cứu người tiêu dùng Nguồn thơng tin thực nghiệm: sờ mó, nghiên cứu sử dụng sản phẩm Giai đoạn đánh giá phương án: dựa thông tin thu thập người tiêu dùng cố gắng thỏa mãn cao nhu cầu với giới hạn ngân sách, tất nhiên đánh giá khác tương đối, với nhóm người khác Quyết định mua hàng: Với đánh giá người tiêu dùng đưa cho định lựa chọn sản phẩm có tính logic Tuy nhiên định mua hàng phụ thuộc vào yếu tố rủi ro khác: Thái độ người khác (yếu tố tham khảo): Ví dụ gia đình anh A thích nhà nội thành, bố mẹ (ở ngoại thành) lại muốn sống gần cháu Và cuối anh A định mua nhà ngoại thành Yếu tố bất ngờ: người tiêu dùng mua hàng dựa sở yếu tố trước thu nhập dự kiến gia đình, chi phí sử dụng dịch vụ tiện ích kèm, giá lợi ích dự kiến sản phẩm… Giả sử anh B dự định mua nhà với số tiền tỷ, nhiên nhận số tiền thừa kế tỷ, định mua nhà khác Hành vi hậu mãi: Sau mua sản phẩm/dịch vụ, người tiêu dùng cảm thấy hài lịng khơng hài lịng mức độ định Và kèm theo hai thái độ hành động trái ngược Cụ thể, sản phẩm dịch vụ kèm làm hài lòng khách hàng giúp khách giới thiệu sản phẩm công ty bên ngồi, ngược lại khơng giới thiệu trí cịn nói khơng tốt sản phẩm/dịch vụ công ty tới người tiêu dùng khác Do nghiên cứu hài lịng khách hàng bược quan trọng để giúp cơng ty phát triển 4.3 Các mơ hình tham khảo 4.3.1 Các yếu tố định đến giá nhà Trung Đông Âu Được nghiên cứu Balázs Égert &Dubravko Mihaljek năm 2007 Bài nghiên cứu đưa các câu hỏi để nghiên cứu yếu tố định đến giá nhà khu vực Trung Đông Âu ví dụ như: yếu tố thu nhập bình quân đầu người, lãi suất thực, tăng trưởng tín dụng, yếu tố nhân học số phát triển thể chế thị trường nhà thị trường tài nhà yếu tố định quan trọng giá nhà Trung Đông Âu Bài nghiên cứu rõ nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà khu vực Trung Đông Âu Nghiên cứu đưa kết luận yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, so sách yếu tổ ảnh hưởng khu vực CEE cà OECD sau: GDP có tác động mạnh mẽ tới thay đổi giá nhà Có tác động thuận với giá nhà hai khu vực Lãi suất thực có ý nghĩa thống kê nghiên cứu Trường hợp hạ lãi suất làm tăng giá nhà thật Nói cách khác, sụt giảm lãi suất thực làm tăng giá nhà nước Trung Đông Âu đến 2,5 lần so với nước OECD Tín dụng có mối quan hệ mạnh mẽ, tích cực đến giá nhà giống yếu tố nhân học Đối với yếu tố thị trường tài giá nhà nước OECD có tỷ lệ nghịch với thị trường cổ phiếu, cho thấy phổ biến ảnh hưởng thay Tuy nhiên CEE giá cổ phiếu lại có tác động tích cực đến giá nhà, tức giá cổ phiếu tăng giá nhà khu vực CEE tăng theo Lương có tác động tỷ lệ thuật đến với giá nhà khu vực CEE Phương pháp nghiên cứu Balázs Égert &Dubravko Mihaljek sử dụng là: sử dụng phương pháp phân tích hồi quy OLS (phương pháp bình phương nhỏ nhất) Mơ hình nghiên cứu: định cho việc di chuyển từ nhà tới nơi làm việc ngược lại Nên vị trí ngơi nhà định mức sẵn lòng trả người tiêu dùng ngơi nhà Hay nói cách khác giá nhà lại chịu ảnh hưởng vị trí Nghiên cứu John M Quigley kết hợp với phân tích như: Phân tích Logic có điều kiện Phân tích số liệu thống kê so sánh Phân tích lý thuyết nhu cầu nhà Phân tích lý thuyết vị trí dân cư Phân tích thực nghiệm Mơ hình Pijy= min[Pijym]= min[Rim + Tjmy] Trong Rim: giá hợp đồng (tiền thuê hàng tháng) nhà loại i khu vực nhà m Tjmy: chi phí (hàng tháng) chuyến làm nơi làm việc j khu vực nhà m, với mức thu nhập y Pijym: tổng chi phí (hàng tháng) nhà loại i, chi phí làm hàng tháng chuyến làm j, khu vực nhà m mức thu nhập y Pijy: giá có hiệu lực tối thiểu (hàng tháng) nhà tiêu thụ loại i cho cơng nhân có mức thu nhập y chi phí lại y Cùng với kích thước cách chọn mẫu phù hợp, kết cấu mơ hình chặt chẽ đưa nhận định tương đối phù hợp so với giả thiết ban đầu mà ông đưa ra, đồng thời cho thấy xu hướng lựa chọn nhà người tiêu dùng ngắn hạn Bên cạnh nghiên cứu John M Quigley giả định hàng tháng người tiêu dùng tính tốn chi phí cho việc từ nhà tới chỗ làm ngượi lại, đồng thời bỏ qua chuyến công tác đột xuất, chuyến cơng tác đột xuất thường cơng ty chi trả chi phí Và người tiêu dùng dựa phân tích, so sánh tổng chi phí (bao gồm giá nhà chi phí làm hàng tháng) để đưa lựa chọn nhà phù hợp Nhưng hộ gia đình, hoạt động họ khơng làm mà cịn có hoạt động vui chơi, giải trí khác Và chi phí cho chuyến khơng tính vào 4.3.4 Thực trạng dự báo kinh tế đến nhu cầu nhà Được nghiên cứu Stephen K Mayo năm 1980 Theory and Estimation in the Economics of Housing Demand Jornal of Urban Economics 10, 95-116 (1981) Đề tài “ Thực trạng dự báo kinh tế đến nhu cầu nhà ở” tác giả Stephen K Mayo hoàn thành nghiên cứu vào năm 1980 đăng Jornal of Urban Economics 10 từ trang thứ 95 đến trang thứ 116 năm 1981 Trọng tâm phân tích yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà Tác giả Stephen K Mayo sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh vi mơ Từ ơng đưa kết yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà gồm yếu tố sau: độ co giãn thu nhập, độ co giãn giá, biến nhân học yếu tố thi trường Nhận xét Bài nghiên cứu phân tích yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà chặt chẽ, rõ ràng đầy đủ Bằng cách phân tích tổng hợp, so sánh vi mơ kết nghiên cứu gần đó, tác giả chọn kết thích hợp với nghiên cứu cho yếu tố điều tra Tuy nhiên, kết nghiên cứu đưa phương pháp phân tích, so sánh đánh giá kết nghiên cứu nhà nghiên cứu gần nên kết nghiên cứu có độ phù hợp tương đối Phương trình tuyến tính nhu cầu nhà lnH = a + blny + clnPH Trong H: nhu cầu nhà y: thu nhập PH: giá tương đối nhà a, b, c tham số Tên tác Đề tài giả.Năm Câu hỏi nghiên cứu Dữ liệu xuất Balázs Égert Phương Kết pháp nghiên nghiên cứu cứu Determina nts of  Các yếu tố PH = f( Y r WE Phương Các biến giả ảnh hưởng đến D e X C (PL W pháp phân thiết có &Dubra House giá vko khu vực CEE? Prices nhà đất M)) Mihaljek in Central  Các (2007) and tố ảnh hưởng Eastern Europe hai thị tích hồi quy ảnh hưởng tới OLS nhân khu vực CEE trường CEE OECD? N Interest Tại lãi Yi = β0 + β1ri L+ Sử dụng suất lại ảnh β2ri S+ β3 phương Kuttner (2012) Rates and Housing hưởng đến giá %ΔMBi+ β4Di eu nhà? + β5Di em+ui pháp phân tích hồi quy Bubbles: Still No  Các chứng phản OLS Smoking ứng lãi Gun suất lên giá Kenneth Low  nhà?  Có lãi suất phải nguyên nhân ảnh hưởng tới tình trạngbong giá nhà đất bóng bất động sản? John M Housing Quigley, Demand  Vị trí có Pijy= ảnh hưởng tới min[Pijym]=  Phân + Vị trí có tích Logic ảnh hưởng (1976) có in the lựa chọn min[Rim + Tjmy] Short run: nhà An hộ Analysis không? of  Polytomo hưởng us Choice lựa chọn nhà  hộ gia thuyết đình khơng? nhu gia Ý nghĩa điều chặt chẽ tới đình tên gọi biến giả thích Giá có ảnh chi tiết tới kiện giá nhà Số  việc lựa chọn liệu thống nhà kê so hộ gia đình sánh + Giá nhà Lý có định Lý chọn nhà hộ gia thuyết vị đình trí dân cư  trị cầu việc lựa nhà  vai Thực nghiệm Stephen Thực K Mayo trạng (1980) dự kinh đến Độ co giãn thu Phương nhập cố định hay trình tuyến tính báo thu nhập nhu cầu nhà tế có liên quan ở: nhu đến nhu cầu nhà cầu nhà ở?  Sử Bằng cách dụng thu thập, so liệu phân sánh phân tích tổng tích hợp, lnH = a Độ co giãn + blny + clnPH so nghiên cứu sánh vi gần đưa mơ kết phù giá có ảnh hưởng hợp co gì? giãn thu nhập Các yếu tố phù ước tính cho hợp cho phương người trình nhu cầu nhà nhà từ 0,25 gì? đến 0,7 với Biến thuê nhân hầu hết học có tác phạm vi 0,3 động gi?  Yếu đến tố 0,5 chủ sở động hữu từ 0,36 thị trường ảnh đến 0,87 hầu hưởng đến nhu cầu nhà ở? hết khoảng 0,5 đến 0,7 Đưa kết thích hợp thực tế Stone- Geavy độ co giãn nhu cầu nhà người thuê nhà 0,58 chủ sở hữu -0,59 4.4 Mơ hình nghiên cứu đề xuất Như biết, có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà khách hàng, nghiên cứu nhóm nghiên cứu số yếu tố mức độ ảnh hưởng tới nhu cầu Nhóm khách hàng mà đề tài hướng đến có hai đặc điểm sau Thứ người có gia đình độ tuổi từ 25-34 tuổi có nhu cầu mua nhà cao Thứ hai họ có đủ khả chi trả cho ngơi nhà tương lai Với hai đặc điểm kế thừa thành tựu nghiên cứu có trước nhóm nhận định “những nhân tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định Thành phố Hồ Chí Minh” sau 4.4.1 Thu nhập (I) Trong nghiên cứu Stephen K Mayo ông thu nhập có ảnh hưởng thuận đến nhu cầu nhà Đồng nghĩa với thu nhập tăng nhu cầu nhà người may tăng Vì thu nhập mang tính chất định đến mức sẵn lịng trả cặp vợ chồng trẻ ứng với mức thu nhập cao hay thấp nhu cầu nhà khác tiêu chí như: chất lượng ngơi nhà, tiện ích kèm, vị trí Trong nghiên cứu Stephen K Mayo ông thu nhập có ảnh hưởng thuận đến nhu cầu nhà Đồng nghĩa với thu nhập tăng nhu cầu nhà người may tăng Vì thu nhập mang tính chất định đến mức sẵn lòng trả cặp vợ chồng trẻ ứng với mức thu nhập cao hay thấp nhu cầu nhà khác tiêu chí như: chất lượng ngơi nhà, tiện ích kèm, vị trí… Hơn bỏ qua yếu tố bất ngờ, cặp vợ chồng phải tự chi trả cho nhà Khi yếu tố thu nhập lại có vai trò quan trọng việc định mua nhà cặp vợ chồng 4.4.2 Giá (P) vị trí ngơi nhà (p) Theo nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng tới cầu nhà ngắn hạn, John M Quigley Như đề cập ông cho lựa chọn người giới hạn ngân sách bị giới hạn ngân sách yếu tố mà họ quan tâm nói giá ngơi nhà Tiếp theo phân tích lợi ích chi phí việc lựa chọn ngơi nhà có mức giá xem đâu nhà giúp họ di chuyển tới địa điểm quen thuộc cách thuận lợi Sau đưa lựa chọn tối ưu cuối định mua Mặt khác theo Stone – Geavy, độ co giãn giá nhà đến nhu cầu nhà nghịch biến với Giá nhà có ảnh hưởng đến khả chi trả tuỳ thuộc vào đối tượng khách hàng khác mối quan tâm khách hàng mua nhà để Do giá nhà đưa vào mơ hình nghiên cứu hợp lý Stone – Geavy cho độ co giãn giá nhà đến nhu cầu nhà nghịch biến với Giá nhà có ảnh hưởng đến khả chi trả tuỳ thuộc vào đối tượng khách hàng khác mối quan tâm khách hàng mua nhà để Vậy hai nhân tố quan trọng, định đến nhu cầu nhà cặp vợ chồng 4.4.3 lãi suất (i) Theo nghiên cứu Kenneth N Kuttner lãi suất làm ảnh hưởng tới giá nhà Lãi suất đồng biến với giá nhà Lãi suất yếu tố mang tính định có mua nhà hay khơng hộ gia đình khơng có khả chi trả cho hộ Lãi suất Ngân hàng cao, làm khả hoàn trả người vay gặp khó khăn Do đó, làm cho dự định mua nhà người tiêu dùng giảm xuống Tức lãi suất nghịch biến với nhu cầu tiêu dùng nhà 4.4.4 Tâm lý đo lường qua mức sãn lòng trả (WTP) Tiêu dùng bao gồm chất lượng cảm nhận, giá cảm nhận vị trí cảm nhận khách hàng cảm nhận chất lượng sản phẩm bất động sản nhân tố: quy hoạch chung, vị trí, quy mơ cộng đồng, khu vực gia đình, điều kiện giao thông, môi trường, thiết kế xây dựng, nguyên vật liệu, thiết bị chất lượng xây dựng Tâm lý yếu tố tiên để khách hàng định mua sản phẩm Dựa mơ hình nghiên cứu Nhằm đánh giá mức sẵn lòng trả khách hàng cho hộ để ở, độ thỏa dụng khách hàng.Nhóm tiến hành đưa mơ hình nghiên cứu đề nghị yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu mua hộ để cặp vợ chồng trẻ khu vực Thành phố Hồ Chí Minh sau: Y= α + β1I + β2P + β3p + β4i + β5WTP Trong Y: nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh I: Thu nhập P: giá nhà p: vị trí nhà i: lãi suất cho vay để mua nhà WTP: tâm lý khách hàng Phương pháp nghiên cứu 5.1 Giả thiết nghiên cứu Nhu cầu nhà cặp vợ chồng trẻ độ tuổi từ 25 đến 35 ngày tăng cao Các yếu tố phía cầu thu nhập, thị yếu khách hàng có tác động thuận tới nhu cầu tiêu dùng nhà cặp vợ chồng Các yếu tố vị trí – khơng gian nhà ở, giá thành sản phẩm, lãi suất có tác động đến nhu cầu mua nhà cặp vợ chồng trẻ nào? Các sách, giải pháp đề xuất áp dụng đề tài nghiên cứu giải phần nhu cầu nhà người tiêu dùng dựa phân khúc thị trường cho nhóm khách hàng 5.2 Dữ liệu cách thức thu thập liệu 5.2.1 Dữ liệu Đề tài cơng trình nghiên cứu khoa học để tìm hiểu nguyên nhân, tác động yếu tố: Giá đơn vị diện tích cơng trình P (triệu/m 2); Diện tích S (m2) vị trí xa gần khu vực tiện ích chức p (Km); lãi suất i (%); mức thu nhập I (triệu/tháng) ước lượng qua biến chi tiêu C (triệu/Tháng) Thị hiếu khách hàng đo lường tiêu mức sãn lòng trả (WTP) khách hàng để sở hữu hộ có diện tích S, khoảng cách trung bình tới khu tiện ích L, mức giá P, lãi suất i thu nhập I đền nhu cầu nhà cặp vợ chồng trẻ độ tuối 25-35 Ngồi cịn có số yếu tố khác ảnh hưởng tới nhu cầu nhà đối tượng nghiên cứu không nhắc tới yếu tố trợ lực tài từ gia đình, tốc độ gia tăng đân số, số lượng cặp kết hôn 5.2.1 Cách thức thu thập liệu Các liệu thứ cấp: Diện tích, vị trí: nguồn từ cách dự án chủ đầu tư dự án có mục tiêu khách hàng có thu nhập trùng bình ổn đinh Lãi suất: Qua công bố ngân hàng nhà nước Số lượng cặp kết hôn độ tuối 25-35 (Cầu tiêu dùng, đối tượng nghiên cứu): cục thống kê Dữ liệu sơ cấp Đây điều tra nghiên cứu thị trường không thường xuyên nhằm điểu chỉnh hành vi người cung cấp hàng hoá dịch vụ (nhà ở) Điều tra tiến hành thu thập liệu với kích cỡ mẫu chon 100 phiếu trả lời Đối tượng mục tiêu nhân viên văn phòng, kỹ thuật viên, kỹ sư, công nhân viên chức… Đang sinh sống làm việc địa bàn TP.HCM Mức giá P: điều tra thị trường I (đo lường qua C), WTP: Khảo sát 5.2.1 Phương pháp xử lý số liệu Thơng kê cá số liệu: tình trạng thiếu nhà ở, lượng cung nhà lớn với đối tượng mục tiêu khoản dự án Sử dụng tiêu thức thông kê tương quan hồi quy để nhận biết rõ ràng ảnh hưởng biến I, P, p, I, M ảnh hưởng tới lượng cầu Phần mềm hỗ trợ SPSS 16.0 giúp xử lý phân tích liệu theo giai đoạn sau Giai đoạn 1: Mã hóa- Nhập liệu- Làm liệu B1: Mã hóa liệu: chuyển thơng tin thu thập dạng số để thuận tiện cho việc phân tích B2: Tạo danh sách cách biến gồm công việc như: Đặt tên biến (name): ngắn gọn, khơng có khoảng cách, bắt đầu kí tự chữ Kiểu giá trị biến (type): số chữ Độ rộng trường giá trị (Width) Số thập phân sau dấu phẩy (Decimals) Giải thích ý nghĩa tên biến (Label) Chọn loại thang đo: định danh/thứ bậc/khoảng Giai đoạn 2: Xử lý biến: giai đoạn ta làm thao tác sau để thuận tiện cho việc hồi quy: chuyển biến định lượng sang biến định tính gộp nhiều biến định lượng thành biến định lượng gộp nhiều biến lại chọn biểu hay thuộc tích biến Giai đoạn 3: Kiểm định giá trị mơ hình Kiểm định phù hợp mơ hình: cho biết mơ hình phản ánh phần trăm thực tế Phân tích phương sai để xác định mối quan hệ tuyến tính biến phụ thuộc biến giải thích Kiểm định chi bình phương: cho biết mối liên hệ hai biến định tính Kiểm định giả định phương sai sai số khơng đổi Kiểm định tự tương quan: tính độc lập sai số Kiểm định đa cộng tuyến Tài liệu tham khảo  Trích Wiener N A Machine Wiser Than Its Maker Electronics - 1953 - Vol 26 - № 6.; Ashbу W.R Design for a Braian - New York: John Wiley & Sons, 1952; Ashbу W.R An Introduction to Cybernetics - London: Chapman & Hall, 1956  John M Quigley (1967) Housing Demand in the Short Run: An Analysis of Polytomous choice (p 76 - 102) Retrieved from http://www.nber.org/chapters/c9079  Kenneth N Kuttner (2012) Low Interest Rates and Housing Bubbles: Still No Smoking Gun Department of Economics, Williams College Retrieved from http://web.williams.edu/Economics/wp/Kuttner-smoking-gun.pdf  Balázs Égert &Dubravko Mihaljek ( 2007 ) Determinants of House Prices in Central and Eastern Europe Comparative Economic Studies, 49(3), 367-38  Philip Kotler (2007) Marketing Lao động-xã hội  Robert S.pindyck & Daniel L.Rubinfeld (1999) Hành vi người tiêu dùng, Kinh tế học vi mô, nhà xuất thống kê  Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS.(2008) tồn tập NXB Hồng Đức  Link tham khảo khác: http://www.voatiengviet.com/archive/tin-tuc/20100208/1777/1777.html?id=846025 http://vi.wikipedia.org/wiki/Nhu_c%E1%BA%A7u http://www.tinmoi.vn/nhu-cau-tin-dung-nha-o-va-cac-nhan-to-anh-huong-09735610.html http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/du-an/2012/09/can-ho-nho-gia-duoi- 800-trieu-danh-cho-gia-dinh-tre/ http://www.baomoi.com/Giam-lai-suat-khong-tac-dong-ngay-den-nguoi-muanha/147/8882047.epi http://tuoitre.vn/Tuoi-tre-cuoi-tuan//Tuoi-tre-cuoi-tuan/510384/Mua-nha-tra-gop-nhung- bat-trac-can-hoa-giai.html http://www.tamlyhoc.net/diendan/showthread.php?tid=1171 BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Kính chào anh chị! Chúng tơi nhóm Sinh viên trường Đại học Kinh Tế TP.HCM, thực nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh” Rất mong anh/chị dành phút để giúp chúng tơi hồn thành bảng khảo sát Chúng xin cam đoan thông tin mà anh/chị cung cấp hồn tồn giữ bí mật khơng sử dụng vào mục địch khác A THƠNG TIN CÁ NHÂN Xin anh/chị vui lòng cung cấp thông tin đây: Họ tên : Giới tính: Năm sinh: Tình trạng nhân : Nghề nghiệp: Nơi công tác thuộc Quận: B NỘI DUNG KHẢO SÁT I Đánh giá chung Anh/chị cho biết yếu tố làm anh/chị quan tâm chọn mua hộ (đánh thứ tự ưu tiên từ đến với ưu tiên cao ) Vị trí dự án : Gi hộ : N hu cầu : T hiết kế : L ãi suất ngân hàng : K huy động nguồn vốn : Anh/chị vui lòng cho biết ý kiến anh/chị đặc điểm sau việc chọn theo mức sau: Hồn tồn khơng đồng ý II Khơng đồng ý Khơng có ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý Đánh giá chi tiết CÂU HỎI Hiện anh/chị có nhu cầu mua nhà khu vực TPHCM Anh/chị đánh vị trí của hầu hết dự án hộ chung cư khu vực TPHCM a Có vị trí gần chỗ anh/chị làm b Gần khu trung tâm thương mại c Gần dịch vụ tiện ích khác d Có giao thơng thuận tiện Anh/chị đánh giá hộ chung cư khu vực TPHCM a Có nhiều hộ có giá dành cho đối tượng gia đình trẻ có thu nhập ổn định b Giá hầu hết hộ phù hợp với nguồn tài gia đình c Giá hộ chung cư có chênh lệch giá nhiều Anh/chị có đánh thiết kế dự án hộ chung cư khu vực TPHCM a Các hộ chung cư có thiết kế đại,phù hợp với nhu cầu tiêu dùng b Các hộ thiết kế có nội thất sang trọng Khả tài để chi trả cho hộ anh/chị nào? a Anh/chị trả tồn giá trị nhà mua b Anh/chị vay mượn,hay chấp nơi để sở hữu hộ mong muốn c Khoản vay anh chị chiếm 50% tổng giá trị hộ d Khoản vay anh/chị chiếm 40% tổng giá trị hộ MỨC ĐỘ ĐỒNG Ý 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 5 5 5 1 2 3 4 5 Mức lãi suất Ngân hàng có ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà anh/chị không? a Lãi suất cho vay tiêu dùng 15%/năm không làm ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà anh/chị b Trong ngắn hạn, lãi suất không làm ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà anh/chị c Trong dài hạn, lãi suất không làm ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà anh/chị Thu nhập anh/chị hàng tháng nào? a Có tiền tiêt kiệm hàng tháng để dùng cho nhu cầu mua nhà tương lai b Vừa đủ chi tiêu gia đình 5 5 Xin cảm ơn Anh/chị giúp chúng tơi hồn thành bảng khảo sát này! Kính chúc gia đình anh/chị ln tràn đầy sức khỏe hạnh phúc! ... liên quan tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung nghiên cứu Đề tài xây dựng dựa ý tưởng cặp vợ chồng có thu nhập ổn định, có khả chi... 25-34 tuổi có thu nhập ổn định khu vực Thành phố Hồ Chí Minh? ?? 1.3 Đối tượng khu vực nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài: Nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 2534 tuổi có thu nhập ổn định Khu vực nghiên... nhận định “những nhân tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định Thành phố Hồ Chí Minh? ?? sau 4.4.1 Thu nhập (I) Trong nghiên cứu Stephen K Mayo ông thu nhập có ảnh