Một số bất cập và kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định về quyền đối với bất động sản liền kề

A.LỜI NÓI ĐẦU Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản. Đó là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Thực tế, đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ có các quy định này của pháp luật mà các bất động sản bị bao bọc, vây quanh bởi các bất động sản khác của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra, đều có thể khai thác và sử dụng được. Do vậy sự ra đời của một chế định về “Quyền đối với bất động sản liền kề” là một điều tất yếu.  B.NỘI DUNGI.Khái niệm chung về bất động sản : Trước khi phân loại thành động sản và bất động sản thì BLDS 2015 đã xác định những gì được coi là tài sản. Theo Điều 105 BLDS năm 2015 xác định: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy động sản và bất động sản được xác nhận là tài sản. Sau đó Điều 107 BLDS 2015 đã liệt kê những gì là bất động sản và quy định động sản là những tài sản không phải bất động sản. Theo đó: “1. Bất động sản bao gồm:a) Đất đai;b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”Như vậy, có thể thấy tiêu chí xác nhận một tài sản mang tính chất bất động sản là tính chất cố định hay không thể di dời của tài sản.Việc xác định bất động sản là cơ sở quan trọng để xác định quyền đối với bất động sản liền kề. Khi pháp luật quy định về bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề thì cũng phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với nhau. II. Khái niệm chung về quyền đối với bất động sản liền kề 1.Khái niệm bất động sản liền kềMột bất động sản được phân lập với các bất động sản khác qua ranh giới của các bất động sản ấy. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ có các bất động sản thuộc bản chất không di dời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm bất động sản liền kề. Như vậy bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền với bất động sản khi chúng thuộc bất động sản không di dời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý. Bất động sản liền kề là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản. Và hai bất động sản liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khi chúng có chủ sở hữu khác nhau. Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác. Sự hạn chế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình.2.Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kềRanh giới giữa các bất động sản có tác dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền của một chủ sở hữu đối với một bất động sản nào đó. Việc xác định một bất động sản được coi là đối tượng của nghĩa vụ, cũng như đối tượng của quyền sở hữu là một khâu quan trọng, mang lại ý nghĩa đích thực cho chủ sở hữu tài sản. Cơ sở để xác định ranh giới là diện tích, hình dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.Quy định về ranh giới giữa các bất động sản theo Điều 175 BLDS năm 2015:“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản theo Điều 176 BLDS năm 2015:“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Theo những quy định này, thì ranh giới giữa các bất động sản được pháp luật quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng, vì chúng dựa trên các tiêu chí khác nhau khi xác định.Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới, không phải tất cả các bất động sản liền nhau, cạnh nhau đều được coi là bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháp lí. Quy chế pháp lí về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ để phân lập bất động sản này với bất động sản khác. 3. Quyền đối với bất động sản liền kề Theo BLDS 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm các quy định về quyền của chủ sở hữu của chủ sở hữu xác định đối với sử dụng bất động sản của các chủ sở hữu liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định. Theo Điều 245 BLDS năm 2015 quy định : “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Có thể thấy rằng, điều luật này cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể mở lối đi, hệ thống dẫn thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc hay các nhu cầu cần thiết khác trên phạm vi bất động sản của người khác để phục vụ mục đicha khai thác bất động sản của mình. Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ được xác lập đối với bất động sản có vị trí khó khăn, bị bao vây bởi các bất động sản khác không thể tiếp giáp với công trình hạ tầng kĩ thuật. Điều 245 BLDS năm 2015 là một điểm mới tiến bộ trong lịch sử pháp luật dân sự Việt Nam về chế định quyền đối với bất động sản liền kề. Đây là lần đầu tiên trong một bộ luật dân sự nên ra một cách hoàn chỉnh, đầy đủ, chi tiết khái niệm quyền và sử dụng thuật ngữ “quyền với bất động sản liền kề” thay cho thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” so với các bộ luật dân sự trước đây. III. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề1.Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Điều 246 BLDS năm 2015 quy: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc”. Theo đó, có bốn căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề đó là: do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.a. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập do địa thế tự nhiênĐây là một cơ sở hoàn toàn mới trong BLDS 2015 mà các bộ luật dân sự trước đây chưa hề đề cập đến. Trong thực tế có nhiều nơi theo địa thế tự nhiên cùng với sự tác động của địa hình, khí hậu và thời tiết theo thời gian có thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Đặc điểm của địa thế tự nhiên thường thấy là nước ở chỗ cao chảy xuống chỗ thấp. Nếu một bất động sản bị vây bọc bởi bốn bất động sản khác ở các hướng khác nhau và do bị vây bọc nên bất động sản ở giữa này không có đường thoát nước. Lúc này quyền đối đối với bất động sản liền kề về việc thoát nước sẽ được phát sinh với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy. b. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo quy định của luật Các quyền được xác lập theo quy định ở đây không do các bên tạo lập theo thỏa thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật. Chúng bao gồm: Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kềTheo Điều 247 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Căn cứ theo điều luật này thì mọi cá nhân, pháp nhân đều có quyền đối với bất động sản liền kề, đây cũng là một điểm mới trong BLDS năm 2015 quy định rõ phạm vi đối tượng có hiệu lực của quyền. Cũng theo điều luật này thì quyền đối với bất động sản được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, nhưng trừ trường hợp luật khác có quy định khác. Điều này có nghĩa là sau khi chuyển giao, người được chuyển giao bất động sản nghiễm nhiên được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề mà không cần thỏa thuận gì thêm. Người được chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà , quyền sử dụng đất được sử dụng loại quyền này với nội dung, phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trước đó. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu Căn cứ theo quy định tại Điều 236 BLDS 2015 thì : “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục, ngày tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Họ có quyền đối với bất động sản liền kề bất động sản mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. c. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo thỏa thuậnTự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản mang bản chất của quan hệ dân sự. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng đối với bất động sản liền kềc đối với bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì chủ nhà, người có quyền sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữu bất động sản bị bây bọc có thể lựa chọn một trong số cá chủ sở hữu bất động sản liền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản đề xác lập quyền sử đối với bất động sản liền kề với những nội dung cụ thể. Trong trường hợp các bên không đạt được một thỏa thuận về quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, Tòa án sẽ quyết định. Quyết định của tòa án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền, thì toàn án có thể đưa ra các quyết định sau : nếu chưa có quyền sử dụng bất động sản liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sủ dụng đất có được quyền đó, đồng thời tòa án xác định giới hạn của quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền đối với bất động sản liền kề cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.d. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo di chúc Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể dựa trên di chúc. Khi một người lập di chúc để lại bất động sản của mình cho người khác theo di chúc thì người lập có thể đưa ra yêu cầu về quyền đối với bất động sản liền kề cho một hoặc nhiều bất động sản con là một điều kiện trong nội dung di chúc. Được quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Thực tế cho thấy một bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất động sản con không có lối đi ra đường công cộng. Vì vậy, điều luật này ra đời là một quy định của pháp luật xác lập quyền đối với bất động sản liền kề khi khi phân chia bất động sản.