Đang tải... (xem toàn văn)
Vận dụng kiến thức đã học về cung - cầu phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp chủ yếu để phát triển thị trưa
Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương A – ĐẶT VẤN ĐỀ : Việt Nam đà phát triển với lớn mạnh không ngừng hệ thống thị Q trình thị hóa diễn với tốc độ nhanh chóng, tiến trình tất yếu trình phát triển kinh tế, ảnh hưởng lớn đến mặt xã hội nhiều vấn đề đặt cần phải giải Một vấn đề nóng bỏng thị trường nhà Thị trường bất động sản với hàng hóa chủ yếu nhà loại có diễn biến phức tạp với bước thăng trầm, với mức cung-cầu tương ứng chủ đầu tư với người có nhu cầu nhà ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế cấu tổ chức thị Trong đó, vấn đề đáng lưu ý vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp nước ta tạo mức cung – cầu có dịch chuyển rõ rệt Nghiên cứu vấn đề này, nhóm chúng em định lựa chọn đề tài : “Vận dụng kiến thức học cung - cầu phân tích thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam: thực trạng, nguyên nhân giải pháp chủ yếu để phát triển thị trường ” B – GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ : I Cở sở lý luận cung, cầu : Cầu nhu cầu cộng với khả toán cho nhu cầu đó; cần thiết cá thể hàng hóa hay dịch vụ mà cá thể sẵn sàng có khả tốn cho hàng hóa hay dịch vụ Khi cầu tồn thể cá thể mặt hàng kinh tế gộp lại, ta có cầu thị trường Khi cầu toàn thể cá thể tất mặt hàng gộp lại, ta có tổng cầu Thực chất, cầu thuật ngữ dùng để diễn đạt thái độ người mua khả mua loại hàng hóa Cầu xoay quanh hai yếu tố: ý muốn sẵn sàng mua khả tài mà ta có Lưu ý số lượng cầu hàng hóa tùy thuộc vào hai yếu tố kể mà tùy thuộc vào thời giá nữa, giá thay đổi khối lượng hàng hóa cầu thay đổi đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương Số Lượng cầu Số lượng cầu hàng hóa số lượng mà người mua sẵn sàng mua thời kỳ Sẵn sàng mua có nghĩa người mua thực sẵn sàng trả tiền cho số lượng cầu có sẵn Điều quan trọng để phân biệt số lượng cầu số lượng thực mua Lượng mặt hàng mà cá thể có nhu cầu, có đủ ngân sách để mua thời điểm định với mức giá xác định mức giá xác định hàng hóa khác gọi lượng cầu Như vậy, thấy số lượng cầu mặt hàng phụ thuộc vào giá thị trường nó, mức thu nhập cá thể, vào giá mặt hàng khác (nhất mặt hàng thay bổ sung cho nó), chí vào thời điểm, thị hiếu khách hàng, kỳ vọng giá tương lai, quy mô dân số thời tiết Số lượng cung Số lượng cung số lượng hàng hóa mà người bán sẵn sàng bán thời kỳ định Sẵn sàng bán nghĩa người bán sẵn sàng cung cấp số lượng cung có đủ người mua hết số hàng Điều quan trọng để phân biệt số lượng cung số lượng thực bán Cung ứng, kinh tế học, việc chào bán hàng hóa hay dịch vụ Lượng mặt hàng chào bán với mức giá thị trường hành, mức giá định yếu tố sản xuất trình độ kỹ thuật định, với quy chế định phủ, kì vọng giá, thời tiết gọi lượng cung ứng, hay lượng cung Tổng tất lượng cung mặt hàng tất người bán kinh tế gọi cung thị trường Tổng tất lượng cung hàng hóa dịch vụ tất nhà sản xuất kinh tế gọi tổng cung Nguyên lý cung cầu đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương Nguyên lý cung - cầu, hay quy luật cung cầu, phát biểu thông qua điều chỉnh thị trường, mức giá cân (còn gọi mức giá thị trường) lượng giao dịch hàng cân xác định Mức giá lượng hàng tương ứng với giao điểm đường cung đường cầu Trạng thái cân mặt hàng gọi cân phận Khi đạt trạng thái cân lúc tất mặt hàng, kinh tế học gọi cân tổng thể hay cân chung Ở trạng thái cân bằng, dư cung (lượng cung lớn lượng cầu) hay dư cầu (lượng cầu lớn lượng cung) Vậy cung cầu tác động đến thị trường nhà đất nói chung trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam nói riêng Trên cở sở nhóm chúng em nghiên cứu phân tích thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam II Phân tích thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam: Thực trạng thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam: Trong sống với việc chạy đua với bão giá thị trường, vấn đề nhà mối quan tâm người dân , người có thu nhập thấp nước Để xem xét thực trạng thị trường nhà cho người có thu nhập thấp nước ta nay, nhóm chúng em tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội nơi nói tập trung đơng dân với đủ tầng lớp cư dân sinh sống : giàu, nghèo…và trung tâm thể biểu kinh tế nước Theo số liệu Sở Địa – Nhà đất Hà Nội vào đầu năm 2002 tổng quỹ nhà toàn Thành phố có 348.743 nhà (trong 153.000 thuộc sở hữu nhà nước 195.743 thuộc sở hữu tư nhân), tức non nửa số nhà cần thiết để đáp ứng nhu cầu hộ gia đình sống riêng nhà Nói cách khác, Hà Nội, nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân trung bình có hộ gia đình đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương sinh sống Theo số liệu Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội, bình quân nhà theo đầu người đạt khoảng 7m2/người, có tới 30% dân số nội thành 4m2/người; chất lượng nhà tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp nhà tiện nghi… Hà Nội thiếu nhà nghiêm trọng, nhà cho người có thu nhập trung bình thấp, trước mắt cần tới triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 hộ cho đối tượng có nhu cầu xúc nhà địa bàn Theo báo cáo Sở Tài nguyên mơi trường nhà đất, riêng năm 2006 – 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ dự án lớn Thành phố, song Thành phố lo khoảng 5.000 Thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư Thành phố dù hoàn thành với tổng số 29.400 hộ, Thành phố thiếu tới 13.000 hộ Theo điều tra tổ chức JICA (Nhật Bản), nhu cầu nhà cho thuê, thuê mua đối tượng cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 hộ, nhà cho hộ có hồn cảnh khó khăn, xúc cần cải thiện điều kiện chỗ chiếm 30% Theo Cục Thống kê Hà Nội, tại, Hà Nội có đến 70% hộ gia đình (số tuyệt đối 560.000 hộ) có thu nhập mức trung bình 825.000 đồng/ người/tháng – tức xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm Còn xét theo mức chuẩn nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 350.000đồng/người/tháng khu vực thành thị 270.000đồng/người/tháng khu vực nơng thơn, năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập mức nghèo (trong thành thị 4,3% nông thôn 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị Hà Nội năm 2003 7/8) Về tổng qt, khẳng định, hộ gia đình có thu nhập thấp chiếm đa số dân cư Thành phố, 70% số hộ gia đình Hà Nội (trong khoảng 50% số hộ cơng nhân viên chức Thành phố) khơng có khả tích lũy từ thu nhập tiền lương để mua nhà, xây nhà cho khơng có hỗ trợ tài từ bên ngồi Về số tuyệt đối, theo ước tính Sở Tài nguyên – Mơi trường – Nhà Đất Hà Nội có tới đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương 10.000 hộ gia đình Hà Nội thực xúc nhà Thành phố có giải pháp cho khoảng 30% số Nói cách khác, lượng tổng cầu khổng lồ thị trường tài nhà cho người có thu nhập thấp đã, tiếp tục hữu mở rộng địa bàn Thủ đô Hà Nội Cùng với gia tăng dân số tách hộ lấy vợ, lấy chồng, nhu cầu nhà cho giải phóng mặt triển khai dự án thị hóa phát triển kinh tế, xuống cấp Quỹ nhà có (nhất nhà nhà nước sở hữu, nhà chung cư) v.v… nhu cầu nhà trở nên gay gắt cho người dân Thủ Các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm B4, B5 Cầu Diễn hay tầng Xuân Đỉnh đầu tư ngơi nhà, khơng khác hộ gia đình Đối tượng sử dụng chưa xác định thành phần chủ trương ban đầu mà chuyển thành nhà tạm cư cho hộ dân khu nhà Gỗ ngồi đê sơng Hồng phục vụ giải phóng mặt bằng, tái định cư Như mục đích cho xây dựng nhà cho người thu nhập thấp chưa thực Hơn nữa, giá bán nhà cho người có thu nhập thấp chưa quy định ban hành Các giá bán cao so với thu nhập người dân nói chung người thu nhập thấp nói riêng, chưa có sách hỗ trợ người có thu nhập thấp vay tiền để xây nhà Nguyên nhân bất cập vấn đề nhà cho người thu nhập thấp Việt nam Nguyên nhân chủ đạo dẫn tới tình trạng việc xây dựng nhà cho người thu nhập thấp hạn chế nguồn lực đặc biệt vốn nguồn đất Hiện cả nước có 40 dự án nhà thu nhập thấp với tổng mức đầu tư gần 7.000 tỉ đồng Tuy nhiên, số lượng dự án đăng ký nhiều song số dự án ý tưởng, chưa có quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, nguồn vốn.Thời gian tới, việc triển khai dự án có nhiều khó khăn Vấn đề lớn quỹ đất Gần năm qua dự án đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương triển khai thuận lợi địa phương ưu tiên dành cho quỹ đất sạch, quỹ đất 20% khu đô thị Vấn đê đặt cho thời gian tới phải đặt vào quy hoạch sử dụng đất địa phương quỹ đất cho nhà xã hội nhà cho người có thu nhập thấp Quỹ đất khơng nhỏ nhu cầu nhà đối tượng lớn, địi hỏi q trình lâu dài, bền bỉ Hơn công việc lại triển khai nơi vốn đất trật người đông Thủ tục đầu tư giảm số khâu phức tạp.Phần lớn khu trung cư cho người thu nhập tập chung khu vực đô thị chủ yếu Có thực tế đô thị lớn với giá đất cao nay, để hình thành chung cư giá rẻ rào cản khó vượt qua Đây khan nguồn lực.Mặc dù Nhà nước có sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp ưu tiên vay vốn, hỗ trợ lãi suất… thực tế chưa bố trí nguồn vốn hỗ trợ ngân hàng cho vay ưu đãi Theo báo cáo Ngân hàng Phát triển (VDB), số 11 dự án tại Hà Nợi có dự án tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi Đặc biệt, điều diễn không riêng với Hà Nội mà tình trạng chung dự án Nguyên nhân là chủ đầu tư dự án nhà xã hội khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên dùng làm tài sản chấp vay, không đăng ký giao dịch đảm bảo Do vậy, doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội gặp nhiều khó khăn giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao Thêm lợi nhuận từ mảng thị trường không nhiều (tối đa 10%) thu hồi vốn chậm, không nhà thương mại Vì mà dự án nhà xã hội chưa thực thu hút quan tâm nhà đầu tư Đây điểm hạn chế làm cho cung hoạt động nhiều thiếu hụt Mục đích nhà thu nhập thấp dành cho người nghèo, người chưa có nhà có mức thu nhập trung bình, có vấn đề khiến khơng người có thu nhập thấp, khơng nói thấp khơng thể mua hộ xã hội với giá tối đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương thiểu Bởi thời gian qua, có nhiều ý kiến việc có số dự án nhà xã hội địa bàn Hà Nội đưa mức giá cao (trên 700 - 800 triệu đồng/1 hộ).Như biết người có thu nhập thấp khơng thể có mức thu cao ( chủ yếu cán công nhân viên chức với mức thu từ 2-3 triệu đồng / tháng) khơng thể có số tiền lớn đến để sở hữu can nhà lên tới tỉ bạc Đây biểu hiên tỉ lệ nghịch giá hàng hố cầu hàng hố Nhưng mặt khác, cần xem xét cụ thể Liệu câu chuyện mua nhà người thu nhập thấp, trình hợp đồng, có kẽ hở nguy hiểm, có "bôi trơn", đêm không? Mới đây, thành phố Hà Nội phát vụ bán lại nhà người có thu nhập thấp, vi phạm quy định pháp luật Hiện tượng chuyên biệt hay khơng phải chun biệt? Một sách mang ý nghĩa nhân văn Nhà nước, thực tế bị vi phạm lợi dụng Như nguyên nhân quan nằm khâu quản lí nhà nước hoạt động Nhiều nhà cho người nghèo với mức gia thấp độn lên tự ý giao bán thu lợi cho người cóp nhu cầu với mức thu nhập cao Theo quy chế, người mua nhà loại phải người chưa có nhà nhà chật hẹp, phải người có thu nhập thấp Nhà loại người mua không mua bán lại, bán phải bán cho chủ đầu tư, cho quan quản lý để bán lại cho đối tượng có thu nhập thấp khác Một loạt quy định thức hạn chế nhiều hội có ngơi nhà trung cư giá rẻ người thu nhập thấp Sự đe doạ vi phạm bị tịch thu nhà thực gây hoang mang cho người dân, lỡ có truyện sống đâu mà tồn tiền dốc vào mua nhà rồi.Hơn điều cịn tạo cho kẻ có quyền lợi dụng để thu lợi Lại lần nhà nước lại sai quy định Có thể minh chứng qua ví dụ cụ thể: trường hợp xây dưng nhà thu nhập thấp xã đại mỗ huyện Từ Liêm( Hà Nội) mà người dân mua nhà thu nhập thấp dù dự án Viglacera nằm địa bàn xã dự án đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương nhà thu nhập thấp huyện Đặng Xá tỉnh Gia Lâm người dân rơi vào tình cảnh tương tự khơng thể mua nhà hộ huyện Một nguyên nhân đáng ý chất lượng nhà chung cư thấp Nhiều nhà hệ thống điện ,nước đảm bảo Điều gây ảnh hưởn không nhỏ đến tam lí người dân việc tiếp cận sách nhà nước Giải pháp để phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp: Để đáp ứng nhu cầu cho người có thu nhập thấp có nhà sẽ, giá rẻ có nhiều diễn biến kinh tế thời gian qua tạo xu hướng cho thị trường nhà ở, cụ thể chuyển hướng sang đầu tư nhà giá thấp Thị trường nhà có nhiều biến động xong cịn gặp nhiều khó khăn sau số giải pháp để phát triển thị trường : Miễn thuế, rút ngắn thủ tục Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà giá thấp theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trước hết cần cải cách thật mạnh thủ tục có rút ngắn thủ tục giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu tư giúp người dân mua nhà với giá thấp Mặt khác, Nhà nước cần có sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp đầu tư nhà xã hội, nhà giá thấp, đồng thời bỏ quy định khống chế, giao cho địa phương tự định quy mô hộ theo nhu cầu thực tế Hạ chi phí giao dịch, nâng cao tính minh bạch thị trường nhà đất: Hiện việc nghiên cứu, ban hành chế, sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp vấn đề thiết với Hà Nội Chính sách phát đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương triển thị trường nhà trước tiên nhằm vào khắc phục điểm yếu thị trường nhà đất Hà Nội nói riêng nước nói chung (tình trạng đầu cơ, lũng đoạn phức tạp, chi phí giao dịch thị trường cao tính minh bạch xếp vào hàng thấp nước ) Theo TS Hoàng Xuân Nghĩa, Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Xã hội Hà Nội nhận định, sách thúc đẩy thị trường chia làm ba nhóm chính: Nhóm thứ nhất, hạn chế lũng đoạn độc quyền Công ty phát triển nhà Nhà nước (DNNN) xã hội hoá công tác xây dựng nhà Chẳng hạn, TP Hà Nội hồn tồn ban hành sách khuyến khích doanh nghiệp tư nhân nước nước tham gia thị trường nhà cho người thu nhập thấp Trên thực tế, cách làm đơn giản Hà Nội “bê” ngun sách ưu đãi giành cho công ty phát triển nhà Nhà nước đem áp dụng cho doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nước ngồi… định có hiệu Nhóm thứ hai, hạ thấp chi phí giao dịch thị trường nhà đất Trọng tâm nhóm sách thúc đẩy q trình cung cấp giấy chứng nhận (GCN) nhà đất cho công chúng, đặc biệt cho người thu nhập thấp, cách đề cao khuyến khích trách nhiệm cá nhân quan chức cấp GCN Rõ ràng việc ban hành sách khuyến khích vật chất thoả đáng phạt tiền mức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân có tác dụng giảm bớt chi phí giao dịch thị trường nhà đất cho người thu nhập thấp Nhóm thứ ba, nâng cao tính minh bạch thị trường nhà đất cơng khai hố nhà đất Chẳng hạn, Hà Nội khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà Người thu nhập thấp, thông qua Hiệp hội đại diện dân cư để tổ chức thực hiện, giám sát hỗ trợ Nhà nước Thành phố tới tất người thu nhập thấp; Tổ chức cho người dân bình chọn công khai người thuộc diện thu nhập thấp mua nhà theo đơn vị đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương dân cư; Công bố công khai quy hoạch nhà đất quỹ nhà Thành phố; Cán đối thoại trả lời chất vấn trực tiếp khiếu nại nhà đất; Cơng khai hố tài sản nhà đất… Tăng kênh dẫn vốn cho thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việc hình thành tảng tài cho thị trường BĐS nhà đóng vai trị then chốt việc thu hút nguồn lực nước vào phát triển nhà cho người thu nhập thấp Đây công cụ để thơng qua Nhà nước điều tiết thị trường BĐS xây dựng sách nhà phù hợp với chế thị trường Đối với thị trường BĐS nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp, nhu cầu vốn cho DN người mua nhà lớn dài hạn Do đó, cần thiết lập kênh dẫn vốn dài hạn cho thị trường BĐS nhà thông qua thị trường vốn định chế như: Quỹ Nhà Quốc gia Quỹ Nhà Thành phố, để hạn chế chia sẻ rủi ro tạo kênh dẫn thị trường nhà với thị trường BĐS nhà ở; Quỹ đầu tư Tín thác BĐS, Quỹ đầu tư Phát triển Thành phố, Ngân hàng phát triển nhà… hướng vào nhiệm vụ giải nhà cho người thu nhập thấp; đặc biệt, thu hút vốn vay ưu đãi giá rẻ định chế tài quốc tế vô quan trọng (vốn ODA ADB, WB…) Việt Nam Hà Nội cần loại thuế BĐS lũy tiến thay cho thuế nhà đất hành Sắc thuế cần hướng vào người sử dụng mức trần diện tích nhà dân dụng, nghĩa người có nhiều BĐS phải đóng thuế nhiều Đồng thời có quy định kê khai nguồn gốc thu nhập để mua BĐS Chính sách mặt góp phần tăng thu cho Ngân sách, mặt khác, hạn chế đầu lành mạnh hoá thị trường BĐS Khi kinh tế xuất lĩnh vực đầu tư nhà đất siêu lợi nhuận kiểu "bong bóng", gây cân phát triển đe dọa nguy khủng hoảng, Nhà nước cần có giải pháp tài mạnh để điều tiết Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích SDĐ, thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập DN hành chưa đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch lại không hạn chế đầu nhà đất 10 đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học đại cương C – KẾT LUẬN Như vậy, thơng qua việc tìm hiểu phân tích thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam mà điển hình Hà Nội, thấy thực trạng nguyên nhân loại trường thông qua tác động cung – cầu giữ người mua người bán để từ đề giải pháp tối ưu nhằm khắc phục tình trước mắt đảm bảo nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp nước ta Trong q trình làm khơng tránh khỏi sai sót chúng em kính mong thầy đóng góp ý kiến để đề tài hoàn thiện ! Chúng em xin chân thành cảm ơn ! The end 11 đại cương Bài tập nhóm tháng – Kinh tế học ... cứu phân tích thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam II Phân tích thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam: Thực trạng thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam: ... với thu nhập người dân nói chung người thu nhập thấp nói riêng, chưa có sách hỗ trợ người có thu nhập thấp vay tiền để xây nhà Nguyên nhân bất cập vấn đề nhà cho người thu nhập thấp Việt nam Nguyên. .. người dân việc tiếp cận sách nhà nước Giải pháp để phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp: Để đáp ứng nhu cầu cho người có thu nhập thấp có nhà sẽ, giá rẻ có nhiều diễn biến kinh tế