TRẦN MẠNH THẮNG VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN MẠNH THẮNG NGÀNH LUẬT KINH TẾ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC KHÓA IX HÀ NỘI - NĂM 2020 HÀ NỘI - năm VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN MẠNH THẮNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Luận văn cơng trình nghiên cứu cá nhân tôi, thực hướng dẫn khoa học TS Đặng Vũ Huân Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan HỌC VIÊN Trần Mạnh Thắng MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN .7 1.1 Khái quát tranh chấp nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Bản chất pháp lý tranh chấp nhà hình thành tương lai 1.1.3 Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà hình thành tương lai 16 1.2 Giải tranh chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Tòa án nhân dân 19 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giải tranh chấp nhà hình thành tương lai 19 1.2.2 Giải tranh chấp nhà hình thành tương lai theo theo pháp luật Tòa án nhân dân 21 Kết luận Chương 26 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân 28 2.1.1 Quy định loại tranh chấp giải Tòa án 28 2.1.2 Trình tự, thủ tục giải tranh chấp Tòa án theo pháp luật hành 31 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 34 2.2.1 Khái quát chung tình hình giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 34 2.2.2 Những vướng mắc giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân 36 Kết luận Chương 63 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN 65 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai 65 3.1.1 Bối cảnh chung tình hình kinh tế - xã hội dự báo tình hình tranh chấp nhà hình thành tương lai thời gian tới thành phố Hồ Chí Minh 65 3.1.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 67 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 69 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân 69 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân 72 Kết luận Chương 75 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Cha ơng từ xa xưa có câu “an cư lạc nghiệp”, nơm na hiểu có chỗ ổn định an tâm chăm lo nghiệp, yên tâm làm việc Câu nói dường cịn ln thích ứng với thời đại ngày hơm Và vậy, ngày nhà tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với sống cá nhân, gia đình tồn xã hội, đảm bảo cho ổn định phát triển người Việt Nam Nhà vấn đề Đảng Nhà nước quan tâm trọng công phát triển đất nước Đề cao nội dung này, Hiến pháp 2013 Điều 32 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác” Trước đó, Hiến pháp năm 1959 (Điều 18), Hiến pháp năm 1980 (Điều 27) hay Hiến pháp năm 1992 có sửa đổi (Điều 58) đề cập rõ vấn đề Nhắc lại để thấy rằng, tầm quan trọng nhà tất vấn đề cốt yếu chiến lược xây dựng, phát triển đất nước giai đoạn Từ sở đó, Bộ luật, luật chuyên ngành, văn luật bước ban hành để điều chỉnh quan hệ phát sinh liên quan đến nhà Mặt khác, xã hội ngày phát triển, dân số ngày gia tăng, dịch chuyển cấu kinh tế ngày mạnh mẽ, đồng thời với nhu cầu thực tế người giao dịch liên quan đến nhà hoạt động thường xuyên, sôi động gần gắn liền người, đặc biệt thành phố lớn, nơi có gia tăng dân số khơng ngừng dân số học theo hướng cấp số nhân Và ngành khác, luật pháp công cụ đồng hành để nhằm đảm bảo ổn định, trật tự, có phịng ngừa, ngăn chặn xã hội ngày phát triển Qua thời kỳ, với “đòi hỏi” tình hình thực tế, pháp luật đời để điều chỉnh quy phạm pháp luật khác cho phù hợp, tương ứng với “đòi hỏi” điều kiện kinh tế - xã hội ngày phát triển Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, pháp luật chạy theo sống, pháp luật có tính dự báo pháp luật bao quát, “quét” hết quan hệ ngóc ngách đời sống xã hội “mn hình vạn trạng” Đồng thời để đưa pháp luật vào sống, thực tiễn áp dụng pháp luật khơng tránh khỏi thiếu sót, mâu thuẫn, chồng chéo, chí xung đột nên việc khắc phục, cải tiến, đổi điều cần thiết để tạo thuận lợi đời sống xã hội Ngoài ra, thực tế nay, tốc độ phát triển đô thị lớn , đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt dự án nhà cấp phép xây dựng, nhằm kịp thời giải nhu cầu chỗ cho người dân Tuy nhiên, phát triển nóng loại hình nhà thiếu chế, biện pháp quản lý chặt chẽ làm nảy sinh bất cập gây xúc dư luận, địi hỏi cần sớm có giải pháp tháo gỡ Trên thực tế cho thấy, tranh chấp nhà hình thành tương lai thường phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư phổ biến, thực chất gần chủ đề chính, loại hình tranh chấp chủ đạo vấn đề tranh chấp nhà hình thành tương lai Các tranh chấp ngày gia tăng Việt Nam thành phố lớn Về chất, nói tranh chấp liên quan đến tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, lại chưa bên có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền nhìn nhận thấu đáo nhà hình thành tương lai, suy cho loại hàng hóa, hàng hóa đặc biệt, đó, việc giải tranh chấp chưa đạt hiệu định, tình trạng tranh chấp kéo dài Từ lý trên, đề tài “Giải tranh chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” nghiên cứu dựa sở lý luận thực tiễn, nhằm giải vấn đề hạn chế, từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp, vướng mắc phát sinh liên quan đến giao dịch nhà hình thành tương lai để công tác quản lý, vận hành, sử dụng bước vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân thị thành phố Hồ Chí Minh Tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm hiểu nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy, thời gian qua, có nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu, thực tế có số cơng trình vấn đề này, cụ thể: Trong cơng trình nghiên cứu “Pháp luật dân thực tiễn xét xử”, Nxb Chính trị quốc gia năm 2015 Luật gia Tưởng Duy Lượng, “Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015”, Nxb Hồng Đức năm 2016 PGS.TS Đỗ Văn Đại, Các cơng trình nghiên cứu có nhiều nội dung sâu nghiên cứu số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói chung, có số nguyên tắc chung liên quan đến giao dịch nhà hình thành tương lai loại hình nhà chung cư, phương thức giải tranh chấp Luận văn Thạc sĩ luật học đề tài “Giải tranh chấp chủ đầu tư cư dân quản lý vận hành tòa nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam nay” năm 2016 tác giả Nguyễn Nam Thắng phần khái quát vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp Các viết “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng” tác giả Phan Thị Thanh Thủy Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112; “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Đình Phong Trần Thu Hương đăng Tạp chí Tịa án nhân dân1; “Thực trạng mua bán hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh cần thiết phải có luật riêng” tác giả Hà Hải đăng Tạp chí Cơng thương2 đưa nhìn tồn diện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hệ thống quy định phân tích, đánh giá, so sánh đối chiếu với luật liên quan nhằm đào sâu nghiên cứu điểm bất cập quy định pháp luật Các viết “Nhức nhối tình trạng tranh chấp chung cư thành phố Hồ Chí Minh”; “Bùng nổ tranh chấp chung cư thành phố Hồ Chí Minh” đăng Tạp chí bất động sản tháng 03 năm 2019; “Vướng mắc giải tranh chấp https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuonglai http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/thuc-trang-mua-ban-can-ho-chung-cu-tai-thanh-pho-ho-chi-minh-vasu-can-thiet-phai-co-luat-rieng-58474.htm chung cư” 3, “Cuộc chiến nhà chung cư giải pháp”4 , “Mơ hình ban quản trị chung cư lỗi thời”5, “Ngòi nổ tranh chấp chung cư góc nhìn đơn vị quản lý”6, “Giải thỏa đáng vướng mắc quản lý chung cư”7, “Giải pháp để nâng cao hiệu quản trị nhà chung cư”8 nhận dạng tranh chấp cụ thể đồng thời đưa giải pháp bản, nhiên, cho thấy, tranh chấp chung cư vấn đề nóng hổi, nhức nhối cần phải có sách cụ thể Trong thời điểm nay, mà Bộ luật Dân năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực pháp luật thời gian dài, đồng thời với văn hướng dẫn thi hành đưa pháp luật vào sống, song thực tế chưa bao quát hết được, việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn cịn gặp số khó khăn nên cần phải tập trung nghiên cứu phân tích chuyên sâu đồng thời chừng mực khả đưa hướng giải quyết, xử lý để cụ thể hóa đời sống xã hội Tôi mạnh dạn chọn đề tài nghiên cứu “Giải tranh chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” xem cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời sâu sắc Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu luận giải vấn đề lý luận pháp luật thực tiễn áp dụng để làm sở đưa nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Với mục đích nghiên cứu trên, Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây: https://www.nhandan.org.vn/cuoituan/chuyen-de/item/35880902-vuong-mac-trong-giai-quyet-tranh-chaptai-chung-cu.html https://dantri.com.vn/dien-dan/cuoc-chien-nha-chung-cu-va-nhung-giai-phap-20181103200724614.htm https://theleader.vn/mo-hinh-ban-quan-tri-nha-chung-cu-da-loi-thoi-1547563184531.htm https://theleader.vn/ngoi-no-tranh-chap-chung-cu-duoi-goc-nhin-cua-don-vi-quan-ly-1551932570639.htm https://www.nhandan.com.vn/chinhtri/item/37057402-giai-quyet-thoa-dang-cac-vuong-mac-trong-quan-lychung-cu.html http://baochinhphu.vn/Kinh-te/Giai-phap-nao-de-nang-cao-hieu-qua-quan-tri-nha-chung-cu/360891.vgp Thứ nhất, nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai như: Làm rõ khái niệm, nhận dạng tranh chấp cụ thể, đặc điểm tính chất loại tranh chấp; nội dung pháp luật điều chỉnh trình giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Thứ hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam thực tiễn giải tranh chấp nhà hình thành tương lai thành phố Hồ Chí Minh; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai qua thực tiễn giải tranh chấp quan có thẩm quyền Thứ ba, đề xuất phương hướng số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam giải tranh chấp nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận thực tiễn, quy định pháp luật Việt Nam giải tranh chấp nhà hình thành tương lai từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phạm vi hai cấp xét xử sơ thẩm phúc thẩm Và quan hệ tranh chấp xem xét, trao đổi phạm vi tranh chấp chủ đầu tư với khách hàng Về không gian, Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai thành phố Hồ Chí Minh Về thời gian, Luận văn nghiên cứu từ sau Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực đến hết năm 2019 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để thực đề tài nghiên cứu, tác giả dựa phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, duyệt chủ trương thực giải pháp để tăng tỷ trọng nhà loại hình chung cư khu vực thị; phấn đấu thực đầu tư xây dựng nhà năm khoảng 100 triệu mét vuông sàn Theo chiến lược năm tới đây, có nhiều dự án nhà hình thành tương lai xây dựng mới, loại hình chiếm tỷ lệ đến 90% số lượng nhà Thành phố Hồ Chí Minh Có thực tế chủ đầu tư muốn học tập mơ hình nhà phức hợp thực nhiều quốc gia phát triển hướng đến việc xây dựng cơng trình mang tính tổ hợp với nhiều tiện ích nhằm bảo đảm phục vụ khép kín nhu cầu thường xuyên người Vấn đề đặt phải có quy định cụ thể loại hình “phức hợp” nên phức tạp không đơn giản nhà có nhu cầu túy Hiện nay, pháp luật nhà hình thành tương lai loại hình nhà chung cư cịn nhiều điều bất cập, việc mua bán hộ chung cư nước ta thiếu chuyên nghiệp Người bán (chủ đầu tư) thường tìm ưu dành phần thực việc mua bán với người mua (khách hàng), người mua thường người khơng có chun mơn, hiểu biết phát luật, tạo lập công quyền nghĩa vụ bên mua bán chung cư Mặt khác, nhu cầu nhà người dân thiết hàng năm tỷ lệ tăng dân số học thành phố Hồ Chí Minh lớn Do khó tránh khỏi tương lai phát sinh nhiều tranh chấp loại hình Thậm chí, xảy tranh chấp dẫn đến khiếu kiện Tịa án, thỏa thuận hợp đồng mua bán hai bên để xét xử Nếu không chủ động người mua thơng thái, bên mua dễ bị thua thiệt, điều khoản hợp đồng thường bên bán thiết kế có lợi cho mình, chí, họ cịn chủ động lách luật từ trước Vì vậy, cần xây dựng nâng cao quy định pháp luật giải tranh chấp hiệu giải tranh chấp nhằm bảo đảm phát triển ổn định, bền vững thị trường bất động 3.1.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Thứ nhất, hồn thiện khung pháp lý đồng nhà chung cư từ quy hoạch vị trí, khơng gian nhà chung cư, chất lượng cơng trình tịa nhà, giao dịch mua bán 68 hộ chung cư, quản lý, sử dụng nhà chung cư theo hướng phát triển nhà chung cư khơng góp phần tạo nơi phù hợp cho cư dân thành thị mà cịn góp phần tạo diện mạo thành phố văn minh, đại Thứ hai, nên tạo chế thuận lợi cho bên tự giải tranh chấp phát sinh thơng qua thương lượng, hịa giải bên ngồi tố tụng tịa án Thứ ba, thúc đẩy, phát huy vai trò thành phần tham gia hoạt động tố tụng, tranh tụng giải vụ án dân Tòa án nhằm tìm thật khách quan vụ án theo tinh thần cải cách tư pháp Thứ tư, xem xét việc đơn giản hóa thủ tục để rút ngắn thời gian giải tranh chấp, mở rộng khả giải tranh chấp theo thủ tục rút gọn Thúc đẩy việc ứng dụng khoa học kỹ thuật công nghệ thông tin vào hoạt động tố tụng, xây dựng đồng quy trình giải để người có nhu cầu tiếp cận cách thuận lợi, nâng cao hiệu giải tranh chấp cách tốt Thứ năm, thực cho việc tuyên truyền, phổ biến quy định, quy chuẩn liên quan loại hình đến người có nhu cầu đảm bảo họ có hiểu biết định nhằm giảm thiểu tối đa tranh chấp phát sinh Thứ sáu, cần nâng cao vai trị trung gian, hịa giải quyền địa phương nhằm ngăn chặn phản ứng khích, căng băng rơn biểu tình gây an ninh trật tự phận dân cư Thứ bảy, hàng năm cần phải có tổng kết, đánh giá, phân tích rút học kinh nghiệm tranh chấp trình – kết giải tranh chấp để nâng cao hiệu giải sau, chí chọn lựa vụ án giải tranh chấp điển hình nâng cấp thành án lệ để áp dụng trường hợp tương tự 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Các giải pháp hồn thiện pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân Thứ nhất, cần tạo hành lang pháp lý riêng cho nhà hình thành tương lai năm qua, loại hình nhà xảy nhiều tranh chấp chí 69 gay gắt, kéo dài chưa có hồi kết Cụ thể như: Xây dựng ban hành luật riêng điều chỉnh quản lý loại hình nhà Hiện có nhiều đề xuất Nhà nước cần phải có luật riêng có tên gọi “Luật Chung cư”, “Luật Nhà cao tầng” hay “Luật xây dựng, vận hành quản lý nhà hình thành tương lai” Và dù có tên gọi gì, nội dung cốt lõi cần hướng đến phải có chế tài cụ thể để giải cho cách triệt để tranh chấp để đảm bảo trật tự ổn định xã hội Việc nghiên cứu thực tiễn giải tranh chấp nhà hình thành tương lai cho thấy, loại hình tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hành khơng thể giải trọn vẹn Bởi quy định liên quan đến loại hình nhà nằm rải rác nhiều văn luật khác nhau, cụ thể như: Bộ luật Dân quy định sở hữu chung nhà hình thành tương lai, Luật Nhà liệt kê diện tích chung riêng, Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện mua bán nhà hình thành tương lai, Luật Xây dựng quy định cách tính diện tích nhà Việc có q nhiều văn quy định vấn đề pháp lý không cần thiết dễ dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống mâu thuẫn với Các giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai tồn nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khó giải thiếu văn điều chỉnh trực tiếp vấn đề Chính vậy, việc xây dựng ban hành luật riêng loại hình nhà hình thành tương lai để có sách, quy định mang tính định hướng phát triển nhà Việt Nam nói chung, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, nhằm thống quy định điều chỉnh nội dung liên quan đến loại hình nhà hướng nên thực năm tới Thứ hai, với việc Quốc hội thông qua ba đạo luật lớn điều chỉnh lĩnh vực này, Luật Nhà năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, kể từ có hiệu lực đạo luật phát huy tối đa phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản có loại hình nhà hình thành tương lai chiếm ưu lớn Các quy định sửa đổi, bổ sung từ luật quy định cụ thể phạm vi quyền hạn, trách nhiệm bên trình xây dựng, kinh doanh, mua bán nhà hình thành tương lai Tuy vậy, quy định pháp luật chưa phản ánh rõ tinh thần Chiến lược 70 phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Phát triển nhà phải đảm bảo an toàn đáp ứng điều kiện chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi môi trường, phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại Do vậy, để loại hình nhà hình thành tương lai trở thành diện mạo đô thị văn minh, đại quy định pháp luật cần bổ sung quy định rõ số nội dung quy hoạch phân bố nhà ở, không gian cảnh quan, tiện ích đồng bộ, chất lượng đảm bảo việc vận hành an toàn đưa vào sử dụng Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai theo hướng xây dựng chế pháp lý rõ ràng, phù hợp để bên vào hợp đồng để tự giải tranh chấp thơng qua thương lượng, hịa giải Thứ tư, tranh chấp khơng bàn giao nhà hình thành tương lai, pháp luật cần xác định cụ thể quan hệ tranh chấp tranh chấp tranh chấp dân hay tranh chấp kinh doanh thương mại để từ xác định cho phù hợp thẩm quyền giải quyết, thời hiệu khởi kiện 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân Thứ nhất, theo số chuyên gia cho rằng, tranh chấp nhà hình thành tương lai loại hình nhà chung cư nhức nhối phức tạp Việc giải dứt điểm sớm chiều tranh chấp gần không thể, chí có nhiều tranh chấp tồn dai dẳng nhiều năm khơng tìm lối Ngun nhân nhiều, số quan trọng chuyên gia hệ thống pháp luật chưa có chế tài kịp thời hiệu quả, đơn cử Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định cấm khơng có biện pháp chế tài xử lý Do bên tham gia vào trình vận hành nhà chung cư có lý để trễ nải, chí “lách luật” Vì vậy, pháp luật cần phải quy định cụ thể, chi tiết đồng chế tài xử phạt hành vi vi phạm liên quan để có tranh chấp xảy áp dụng giải dứt điểm tận gốc, tránh nhùng nhằng, kéo dài 71 Thứ hai, để phát triển nhà thương mại, pháp luật hành quy định cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà, nhiên có nhiều hạn chế quy định việc phần móng cơng trình phải hoàn thành tiền huy động trước từ khách hàng có tỷ lệ khơng q 70% giá trị hợp đồng Như hiểu việc ứng trước tiền từ khách hàng mua nhà phép, phải đảm bảo nguyên tắc sở hạ tầng (cụ thể phần móng) hồn thành theo quy định phê duyệt; sử dụng nguồn tiền huy động trước vào mục đích xây dựng dự án mà khách hàng ứng trước đó; ngồi số tiền ứng trước phải thực nhiều lần phù hợp với tiến độ xây dựng dự án, tránh việc chủ đầu tư sử dụng vào mục đích khác gây an tồn nguồn tài phục vụ cho dự án Theo ghi nhận, có nhiều dự án bị ách tắc, xây dựng dở dang chủ đầu tư lấy tiền ứng trước bên mua làm việc khác Và sử dụng vào việc khác nên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bị cân đối tài hệ lụy kéo theo trở nên phức tạp, kéo dài Vậy, trách nhiệm chủ đầu tư (bên bán) xác định hạn bàn giao nhà mà khơng có nhà để giao, khơng có tiền để trả lại cho bên mua nhà Vấn đề đặt có hay khơng có dấu hiệu lừa đảo chủ đầu tư sử dụng tiền mua nhà ứng trước người mua khơng mục đích nên dẫn đến tình trạng Trong việc tồn nhiều hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Bàn nội dung này, Luật Nhà năm 2014 có bổ sung quy định chủ đầu tư “phải sử dụng vốn huy động vào mục đích phát triển nhà đó, khơng sử dụng vốn huy động cho dự án khác mục đích khác” Tuy nhiên, chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật lại chưa có quy định cụ thể trách nhiệm chủ đầu tư vi phạm Câu hỏi đặt ra, cần phải xem xét trách nhiệm dân hay trách nhiệm hình sự? Cần phải tiếp tục có quy định biện pháp chế tài cụ thể vi phạm để đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật thời gian tới Thứ ba, có thực tế xây dựng nhà riêng lẻ chủ nhà nhiều giám sát hàng ngày cơng việc hình thành nên nhà trường hợp nhà hình thành tương lai áp dụng lý thuyết tương tự trường hợp thân người mua nhà khơng thể 72 kiểm tra, giám sát q trình hình thành nên sản phẩm mà họ bỏ tiền mua Mặt khác, hầu hết dự án nhà hình thành tương lai xây dựng chậm tiến độ nên người mua không nhận nhà theo thời hạn Và nhận xảy tình trạng thực tế sản phẩm khơng với chất lượng cam kết, thỏa thuận theo hợp đồng ký kết trước Thậm chí, khuyết điểm, khuyết tật nhà phát người mua sử dụng Yêu cầu đặt cần phải có quan chun mơn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đánh giá đủ điều kiện đưa vào sử dụng Cơ quan phải tập hợp người có chun mơn cao, làm việc chuyên trách, khách quan, có cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng định Đối với thành phố lớn nơi có nhiều dự án nhà thành phố Hồ Chí Minh thành lập quan với quy mơ lớn trực thuộc Sở Xây dựng quan tương đương cấp Sở trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố Cơ quan thực chức kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà ở, công khai dự án cấp phép, thông tin đầy đủ dự án Chủ đầu tư muốn huy động vốn khách hàng chắn phải có văn chấp thuận quan sau đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định giám sát chặt chẽ quy chuẩn Đây biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý sử dụng nguồn vốn mục đích Bên cạnh việc giám sát chất lượng thi công vào tiêu chuẩn kỹ thuật hồ sơ thiết kế phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư xác Thứ tư, dự án xây dựng nhà hình thành tương lai cần công khai phương tiện thông tin đại chúng Hiện tại, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có hàng trăm, hàng ngàn dự án xây dựng nhà hình thành tương lai, người mua nhà có hội tìm hiểu thông tin dự án, việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa công khai để khách hàng tiếp cận nguồn thơng tin Đây nội dung cần thiết công khai công khai cách chi tiết, rõ ràng không cơng khai cho có, mang tính chiếu lệ Trách nhiệm chắn thuộc phòng ban Sở Xây dựng, Sở nơi phê quyệt, cấp phép cho 73 dự án Việc người mua tiếp cận thông tin rõ ràng, minh bạch, xác, đầy đủ dự án xem giải pháp tiên phong góp phần hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành tương lai Thứ năm, phải có giải pháp tăng cường lực giải tranh chấp cho Tòa án Trong điều kiện hội nhập, phát triển kinh tế nay, cần nâng cao chất lượng, chuyên môn cho đội ngũ thẩm phán, hội thẩm nhân dân chức danh tư pháp khác bảo đảm việc xét xử độc lập, khách quan Đây nội dung vơ quan trọng thể sức mạnh tư pháp quốc gia Kết luận Chương Trong năm qua, tranh chấp nhà hình thành tương lai xem loại tranh chấp phát sinh, đặc biệt kể từ dự án nhà hình thành tương lai phát triển ạt sau có văn quy định Nhà nước cho phép triển khai loại hình nhà Các tranh chấp theo trở nên phổ biến đặc biệt thành phố lớn thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, thực trạng pháp luật nhà hình thành tương lai thời điểm định có quy định chưa thực phù hợp, đồng nên trình giải tranh chấp cịn gặp nhiều khó khăn Do đó, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, cần nâng cao tính hiệu lực, hiệu việc giải tranh chấp nhà hình thành 74 tương lai đường Tịa án Muốn vậy, việc phải tiếp tục hồn thiện quy định pháp luật nhà hình thành tương lai, tạo hành lang pháp lý phù hợp yêu cầu tiên phải thực cho Cơ chế giải tranh chấp dân Tòa án cần cải cách theo hướng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải thơng qua vai trị tích cực Thẩm phán mở rộng, tăng cường áp dụng giải tranh chấp dân theo thủ tục rút gọn Việc giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án cần phát huy vai trò Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân Bên cạnh đương sự, người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho đương cần tích cực, chủ động phát huy vai trị trình tham gia tố tụng giải vụ án KẾT LUẬN Hiện nay, tượng pháp lý xảy phổ biến xã hội tranh chấp nhà hình thành tương lai Từ tranh chấp nhỏ lẻ đến tranh chấp phức tạp, chí có tranh chấp gay gắt Có thể nói đa dạng, phức tạp tranh chấp loại hình làm ảnh hưởng không bên tranh chấp mà cịn xảy xung đột tập thể gây trật tự cơng cộng, kìm hãm phát triển kinh tế, xã hội Đây địa bàn thành phố có tượng “đổ máu” tranh chấp loại hình Do đó, nhằm tìm kiếm giải pháp hạn chế tranh chấp, kiến nghị nâng cao hiệu giải tranh chấp, cần phải nghiên cứu việc giải tranh chấp nhà hình thành tương lai cách cẩn trọng 75 Đây việc làm cần thiết, có ý nghĩa quan trọng góp phần làm sáng tỏ tranh chấp, thực trạng giải tranh chấp cụ thể Qua nghiên cứu đề tài luận văn, tác giả nhận thấy số vấn đề cần quan tâm sau đây: Tranh chấp nhà hình thành tương lai loại tranh chấp phức tạp, đối kháng liên quan chủ yếu đến yêu cầu thực nghĩa vụ hợp đồng, bồi thường vi phạm hợp đồng yêu cầu trả lại tiền ứng trước cho bên mua nhà hợp đồng bị vô hiệu thực Trong tranh chấp liên quan đến loại hình này, phức tạp thể rõ nhiều khía cạnh là: bên chủ thể có nhiều người (bên mua nhà) tranh chấp với bên chủ thể tổ chức chủ đầu tư (bên bán nhà) dự án nhà ở; nhiều trường hợp bên mua nhà đóng tiền ứng trước theo hợp đồng bên bán không thực nghĩa vụ xây dựng bàn giao nhà lại trốn tránh có dấu hiệu lừa đảo vi phạm pháp luật,…Do đó, tranh chấp nhà hình thành tương lai nhiều trường hợp không tranh chấp dân cá nhân đơn lẻ mà tranh chấp tập thể, tranh chấp dân có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình Việc giải tranh chấp nhà hình thành tương lai thực thông qua số phương thức khác như: hịa giải, thương lượng; thơng qua Trọng tài thơng qua Tòa án Mỗi phương thức giải tranh chấp có ưu điểm đem lại hiệu định tùy thuộc vào tính chất, mức độ tranh chấp thiện chí bên q trình giải tranh chấp Trong năm qua, tranh chấp nhà hình thành tương lai thường giải đường hành thức khiếu nại/giải khiếu nại quan nhà nước có thẩm quyền Sở Xây dựng, Cơ quan Thanh tra, Ủy ban nhân dân Các tranh chấp giải thông qua quan trung gian xem theo hướng hịa giải, thương lượng thực chất bên giải thường “bằng mặt” mà khơng “bằng lịng” chấp nhận cách khiên cưỡng Chỉ có số trường hợp căng thẳng, bên không đạt đồng thuận thương lượng khởi kiện Tịa án để giải Theo thống kê chưa có trường hợp tranh chấp giải thông qua đường Trọng tài 76 Việc lựa chọn giải tranh chấp thơng qua Tịa án lựa chọn phương thức giải tranh chấp cuối bên đương Tòa án dựa vào thỏa thuận hợp đồng, xem xét vi phạm hợp đồng, áp dụng quy định pháp luật để giải tranh chấp Do đó, hiệu việc giải tranh chấp khơng phụ thuộc vào thiện chí bên mà phụ thuộc nhiều vào quy định pháp luật hành, phụ thuộc vào lực chuyên môn, nghiệp vụ người tiến hành tố tụng áp dụng pháp luật Như vậy, hiểu giải tranh chấp Tịa án phương thức giải mà quan Tòa án quan đại diện cho quyền lực nhà nước đóng vai trị trung gian, cầm cân nảy mực thể công tâm, công giải tranh chấp bên tranh chấp Tòa án nhân danh quyền lực nhà nước để đưa phán buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành, kể sức mạnh cưỡng chế nhà nước Đây xem điểm chiếm ưu phương thức giải phương thức khác Bên cạnh trình tự tố tụng chặt chẽ tính khả thi hiệu lực phán quyết, trường hợp không chấp hành bị cưỡng chế lúc quyền lợi người thắng đảm bảo bên thua kiện có tài sản để thi hành án Khi chọn lựa việc giải tranh chấp Tịa án, bên ln kỳ vọng nội dung đây, nhiên, thực tế, việc diễn tất khơng phải ý chí chủ quan mong muốn Thực tiễn cho thấy, giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cịn nhiều trở ngại, bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu giải tranh chấp Có thể nêu đây, trở ngại khách quan xung đột văn pháp luật điều chỉnh loại hình nhà này; bất hợp lý số quy định dẫn đến nhiều cách hiểu lựa chọn áp dụng pháp luật; quy định pháp luật nằm tản mạn nhiều văn luật văn hướng dẫn luật làm cho pháp luật thiếu thống nhất, đồng gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật quan giải tranh chấp Về trở ngại chủ quan kể đội ngũ Thẩm phán nhiều cịn có hạn chế định trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, kiến thức hiểu biết chuyên sâu lĩnh vực nhà hình thành tương lai; chưa có chế vận dụng hiệu ranh tụng giải tranh chấp dân theo thủ tục tố tụng Bên cạnh đó, thời gian giải vụ án kéo dài lê thê chí qua nhiều đời 77 Thẩm phán làm cho đương mệt mỏi, chán chường; kéo theo án phí q cao có nhiều án hay phán Tịa án có hiệu lực pháp luật gặp nhiều khó khăn cơng tác thi hành án chí quan phải xếp hồ sơ vào dạng thi hành Với trở ngại, hạn chế ảnh hưởng đến hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai thơng qua Tịa án chưa cao Cần tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật nhằm tạo sở pháp lý phù hợp hơn, tạo tiền đề thuận lợi để nhà hình thành tương lai phát triển theo Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Các quy định phát luật nhà hình thành tương lai cần tập hợp, thể hóa thành luật riêng để thống quản lý, điều chỉnh Cần tiếp tục hoàn thiện chế định pháp luật tố tụng nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân, mở rộng giải tranh chấp dân theo thủ tục rút gọn, chủ động thúc đẩy tố tụng tranh tụng vụ án dân Tạo điều kiện thuận lợi để phát huy vai trò Luật sư việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đương Ngoài ra, yêu cầu quan trọng phải thường xuyên tổ chức đào tạo, nâng cao trình độ chun mơn cho Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân để công tác xét xử đảm bảo tốt Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật nhà hình thành tương lai sâu rộng cho người dân đô thị, nâng cao nhận thức ý thức pháp luật người dân tham gia quan hệ dân nói chung quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng Cơng mà nói tranh chấp nhà hình thành tương lai xảy từ lâu, âm ỉ bắt nguồn từ việc số chủ đầu tư không thực cam kết, chất lượng không đủ, thang máy, điện nước lệch lạc so với cam kết Hiện tượng chủ đầu tư sai phạm q trình triển khai dự án có, việc cư dân bỏ tiền tỷ mua nhà đứng lên địi quyền lợi đáng, nhiên khơng phải tranh chấp cư dân gửi đơn lên Sở ban ngành, Ủy ban nhân dân thành phố, chí quan trung ương, có tranh chấp gửi đơn lên Thủ tướng, Tổng bí thư mà quên việc phân xử tranh chấp Tòa án Bên cạnh đó, có khơng vụ tranh chấp mà có số nhóm lợi dụng tình hình để kích động xúi giục người mua nhà căng băng rơn, đòi hỏi yêu sách 78 cách thiếu lành mạnh để mưu cầu lợi ích riêng Đây biểu tiêu cực làm ảnh hưởng lớn đến nếp sống văn minh cộng đồng chiến lược phát triển nhà quốc gia người mua nhà cảm thấy e ngại, bất an với không gian sống Mặt khác việc tuyên truyền nếp sống văn hóa khu chung chưa trọng Trách nhiệm thuộc quan quản lý, quyền địa phương chủ đầu tư nếp sống, văn hóa chung khu dân cư mang tính cộng đồng cao khơng thể nhà riêng lẻ Xây dựng pháp luật nhà hình thành tương lai nói chung, phần cốt lõi quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến loại hình cần thiết nhằm đảm bảo nguyên tắc thúc đẩy tạo ổn định thị trường bất động sản tránh việc kìm hãm phát triển nhà theo ý nghĩa phát triển thị trường nhà hình thành tương lai xu chủ trương sách xây dựng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa Đảng Nhà nước Do thị trường bất động sản có tính nhạy cảm cao, nên kinh tế bị ảnh hưởng lớn phát triển thất thường thị trường này, nóng hay ảm đạm có tác động xấu, chiến lược phát triển thị trường bất động sản thực tế cần phải bám sát nguyên tắc tạo khuôn khổ cho phát triển khơng kìm hãm phát triển Nhà nước xây dựng sách bất động sản cần phải tạo dựng hành lang pháp lý chặt chẽ, đủ mạnh, đủ lớn để quản lý tốt lĩnh vực Đó lý phải sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà hình thành tương lai nói chung quy định liên quan đến việc mua bán chuyển nhượng nhà loại hình nhà 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2015, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Tố tụng dân 2015, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Tố tụng dân 2005, sửa đổi bổ sung năm 2011, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 48/2005/NQ-TW ngày 24/5/2005 Bộ trị chiến lược xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 49/2005/NQ-TW ngày 02/6/2005 Bộ trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội Luật Nhà 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Luật Xây dựng 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Luật Thương mại 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Luật Trọng tài thương mại 2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Luật Tổ chức Tịa án nhân dân, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà 2014 ngày 20/10/2015 Chính phủ 16 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh kinh doanh bất động sản 2014 ngày 10/09/2015 Chính phủ 17 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 2127/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 18 Theo số liệu Bộ Xây dựng, tính đến đầu tháng 6/2018 có khoảng 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp có 108 dự án có tranh chấp chủ đầu tư người mua hộ Xem Hồng Khanh, “Năm điểm huyệt hàng trăm chung cư xảy tranh chấp”, Vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/bo-xaydung-bao-cao-chinh-phu-ve- tranh-chap-chung-cu455596.html#inner-article (truy cập ngày 27/10/2018) 80 19 Nguyễn Đình Phong Trần Thu Hương, “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh-te/mot-sobat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai (truy cập 20/10/2018) 20 Nguyễn Hà, “Khách mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giải chấp”, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dongsan/khach-mua-nha-nen-yeucau-chu-dau-tucung-cap-ho-so-giai-chap-3816224.html (truy cập 11/10/2018) 21 Việt Dương, “Cần xử nghiêm chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế dự án”, https://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/canxu-nghiem-cac-chu-dau-tu-tu-y-thaydoi-thiet-kedu-an-191394.html (truy cập 10/11/2018) 22 Minh Đỗ, “Dự án D’ Capitale: Khách hàng chủ đầu tư chưa tìm tiếng nói chung”, https://www.nguoitieudung.com.vn/du-an-dcapitale-khach-hang-va-chu-dautu-chua-tim-duoctieng-noi-chung-d71052.html (truy cập 18/11/2018) 23 Phương Dung, “Mua nhà chung cư: Ngỡ ngàng chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế”, http://dantri.com.vn/kinh-doanh/mua-nha-chungcu-ngo-ngang-chu-dau-tu-tu-y-thaydoi-thiet-ke20170317151113834.htm (truy cập 16/10/2018) 24 Ngọc Mai, “Chủ đầu tư chậm tiến độ: Xử phạt hay buộc bồi thường?” https://www.tienphong.vn/diaoc/chu-dau-tu-cham-tien-do-xu-phat-hay-buocboi-thuong1150836.tpo (truy cập 10/10/2018) 25 Hồng Khanh, “Bài học đắt giá cho người mua nhà từ tranh chấp Home City”, http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/tranh- chap-tai-du-an-home-city-baihoc-dat-gia-chonguoi-mua-nha-360977.html (truy cập 13/03/2017) 26 www.moj.gov.vn (Bộ Tư pháp) 27 www.toaan.gov.vn (Tòa án nhân dân tối cao) 28 www.vietlaw.gov.vn (Hệ thống văn quy phạm pháp luật) 29 www.vnrea.vn (Hiệp hội bất động sản Việt Nam) 30 www.horea.org.vn (Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh) 31 www.realtorvietnam.org (Hội môi giới bất động sản Việt Nam) 32 www.pso.hochiminhcity.gov.vn (Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh) 33 www.toaan.gov.vn (Tòa án nhân dân tối cao) 81 34 www.tand.hochiminhcity.gov.vn (Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh) 35 www.soxaydung.hochiminhcity.gov.vn (Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh) 82 ... Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp nhà hình thành. .. HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN MẠNH THẮNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ... chấp nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Phương hướng, giải