CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUY HOẠCH VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG I.Khái niệm chung về quản lý quy hoạch 1.1. Khái niệm Quản lý quy hoạch đô thị là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động xây dựng và phát triển đô thị ( chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạt được các mục tiểu đề ra. 1.2. Nội dung quản lý nhà nước về quản lý quy hoạch đô thị Theo điều lệ quản lý quy hoạch đô thị ban hành kèm theo nghị định số 91- CP ngày 17-8-1994 của Chính Phủ đã xác định nội dung quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị bao gồm : a. Ban hành các quy định về quản lý quy hoạch đô thị b. Lập và xét duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị c. Quản lý việc cải tạo và xây dựng các công trình trong đô thị theo quy hoạch được duyệt d. Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống đô thị đ. Quản lý việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị e. Giải quyết tranh chấp, thanh tra và xử lý vi phạm những quy định về quản lý đô thị. 1.2.1. Soạn thảo và ban hành các quy định về quản lý quy hoạch xây dựng đô thị Trong quá trình quản lý quy hoạch xây dựng nói riêng và quản lý đô thị nói chung thì một trong những yếu tố trợ giúp đắc lực cho các cấp chính quyền quản lý một cách tốt nhất đó là các bộ luật liên quan đến lĩnh vực trên. Nhưng với tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng theo thời gian như hiện nay thì đã có rất nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình quản lý quy hoạch xây dựng. Và những bộ luật sẽ không thể thay đổi kịp thời để đáp ứng nhu cầu giải quyết các vấn đề nảy sinh trên trong từng giai đoạn. Bởi vậy, việc soạn thảo và ban hành các quy định về quản lý quy hoạch xây dựng do các cơ quan nhà nước như Chính phủ, các Bộ và cơ quan ngang Bộ, các Sở ban ngành có liên quan, UBND các cấp sẽ giúp cho công tác quản lý quy hoạch xây dựng đô thị hoàn thiện hơn trong mọi giai đoạn. Các văn bản pháp quy về quản lý quy hoạch xây dựng đô thị là các văn bản về lập, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch Đô thị, các văn bản về kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch; giới thiệu địa điểm cấp chứng chỉ quy hoạch , xét duyệt các dự án đầu tư; giao cho thuê đất, lập thẩm định các thiết kế xây dựng, cấp giấy phép đầu tư, cấp giấy phép các công trình xây dựng, kiểm tra giám định chất lượng công trình; lập hồ sơ hoàn công; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình; các văn bản về thanh tra kiểm tra, xử phạt hành chính trong quản lý trật tự xây dựng… Để các cơ quan quản lý các cấp có cơ sở để thực hiện tốt công tác quản lý của mình thì Chính phủ, các Bộ, Sở ban ngành có liên quan và UBND các cấp đã ban hành một số văn bản pháp quy như : Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02 /2009 của Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Thông tư số 09/2005/TT-BXD ngày 06/05/2005 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn một số nội dung về giấy phép xây dựng Quyết định số 04/2010/Q Đ-UBND ngày 20/01/2010 của UBND Thành phố Hà Nội về ban hành quy định cấp phép xây dựng và quản lý việc xây dựng công trình theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hà Nội 1.2.2. Lập và xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị Công tác lập và xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị là một trong những công tác quan trọng trong nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị của thành phố, và trên thực tế nó thường mang tính “ bắt buộc ”. Theo Nghị Định 91/CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ đã quy định : “tất cả các đô thị đều phải được xây dựng và phát triển theo quy hoạch và các quy định của pháp luật nhằm phục vụ cho các mục tiêu chính trị, kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng”, do vậy muc tiêu của công tác lập và xét quyệt quy hoạch xây dựng đô thị là nhằm xác lập cơ sở pháp lý và khoa học cho việc quản lý, phát triển đô thị, thực hiện muc tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từng bước hình thành mạng lưới đô thị hợp lý, tránh không tạo thành các siêu đô thị, đẩy mạnh quá trình đô thị hóa và điều hòa sự tăng trưởng phát triển của các đô thị lớn. Hệ thống các đồ án quy hoạch xây dựng phát triển đô thị là cở sở pháp lý để quản lý đô thị. Hệ thống này bao gồm 2 loại đô án quy hoạch: - Đồ án quy hoạch chung đô thị: bao gồm phạm vi đất đai đô thị và đât đai ngoại đô cho phát triển đô thị và phạm vi đất đai lập quy hoạch chung phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị đó quyết định. Ý nghĩ của đồ án quy hoạch chung đô thị là nhằm xác định phương hướng phát triển không gian đô thị, xây dựng cơ sở hạ tấng kỹ thuật tạo lập môi trường sống thích hợp có xét đến sự cân đối hài hóa giữa việc mở rộng đô thị với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, hoạt động kinh tế và đảm bảo an ninh quốc phòng với việc bảo tồn các di tích lịch sử , cảnh quan thiên nhiên và mỹ quan đô thị. - Đồ án quy hoạch chi tiết: là loại đồ án chi tiết, cụ thể hóa chính xác các quy định của đồ án quy hoạch chung đô thị. Đồ án này được lập cho từng phần đất của phạm vi đô thị, kể cả các đất đai ngoại đô nằm trong đô thị đã được duyệt và phải được lập đồng bộ đáp ứng các nhu cầu và cải tạo xây dựng và là cơ sở lập các dự án đầu tư, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy phép đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc, các công trình trên mặt đất cũng như các công trình ngầm. Và đồ án này được lập trên cơ sở bản đồ địa hình và địa chính ( tỷ lệ 1/500 và tỷ lệ 1/2000) của Đô thị. Các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị phải do các cơ quan chuyên môn Nhà nước hoặc các tổ chức có tư cách pháp nhân lập ra và phải tuân thủ theo các tiêu chuẩn quy phạm, quy trình thiết kế… do Nhà nước ban hành. Khi các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị được phê duyệt cần phải được công khai cho dân cư Đô thị biết và thực hiện. Trong quá trình thực hiện các đồ án quy hoạch cần được bổ sung, xem xét, và điều chỉnh cho phù hợp với thực tế phát sinh và phát triển đô thị mà trong quy hoạch chưa lường hết được và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 1.2.3. Quản lý xây dựng các công trình trong đô thị Các công trình trong đô thị bao gồm các công trình trên mặt đất, các công trình ngầm hoặc trên không, kể cả các công trình điều khắc, áp phích, biển quản cáo đều phải được thiết kế, xây dựng theo quy hoạch chung , quy hoạch chi tiết, theo dự án đầu tư và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Công tác quản lý nhà nước trong cải tạo và xây dựng công trình đô thị theo quy hoạch bao gồm các bước sau: a. Lựa chọn địa điểm xây dựng và cấp chứng chỉ quy hoạch để hướng dẫn việc sử dụng đất đô thị. b. Cấp giấy phép xây dựng hoặc ra quyết định đình chỉ việc xây dựng, cải tạo các công trình trong đô thị. c. Hướng dẫn việc cải tạo và xây dựng các công trình trong đô thị. d. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. đ. Điều tra, thống kê và lưu trữ hồ sơ các công trình trong đô thị. 1.2.3.1 Quá trình tiến hành trong cải tạo và xây dựng công trình đô thị theo quy hoạch Quá trình tiến hành trong 3 giai đoạn , kể từ lúc chuẩn bị đầu tư đến kết thúc đầu tư xây dựng. Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Khi chủ đầu tư tiến hành lập dự án khả thi hoặc thiết kế xây dựng công trình trong đô thị phải xin cơ quan quản lý quy hoạch đô thị giới thiệu địa điểm xây dựng. Khi địa điểm đã được xác định, Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở Xây dựng (đối với các đô thị không có Kiến trúc sư trưởng) cấp chứng chỉ quy hoạch theo đề nghị của chủ đầu tư. Sau khi dự án đầu tư xây dựng được duyệt, chủ đầu tư tiến hành làm các thủ tục nhận đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.Việc cấp giấy phép cải tạo và xây dựng phải căn cứ vào các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và sở hữu công trình, các điều kiện tối thiểu về vệ sinh công trình, các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc đô thị, về mỹ quan công trình, cảnh quan đô thị, các yếu tố tiện, bất tiện được xác định cụ thể trong tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch đô thị và các quy định về xây dựng đô thị. Đối với công trình lớn, quan trọng trước khi cấp giấy phép xây dựng các Bộ có liên quan phải xem xét kỹ về ổn định kết cấu và kỹ thuật xây dựng, về môi trường, môi sinh, an ninh quốc phòng, an toàn phòng cháy, chữa cháy và về các vấn đề khác, khi cần thiết phải được Hội đồng kiến trúc quy hoạch tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương xem xét trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Giai đoạn 2: Giai đoạn tiến hành đầu tư Khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải thông báo cho Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn sở tại biết. Trong quá trình thi công các công trình lớn quan trọng, đơn vị thi công phải có biển báo cố định tại địa điểm thi công, trong đó phải ghi rõ tên công trình, tên đơn vị thi công, số giấy phép xây dựng, thời hạn thi công, kể cả bản vẽ phối cảnh công trình. Việc xây dựng, duy tu sửa chữa các công trình không được gây tổn hại cho các công trình trên mặt đất, ngầm và trên không trực tiếp có liên quan, đồng thời phải có biện pháp bảo đảm giao thông thông suốt và an toàn trên đường phố. Việc xây dựng các công trình ngầm dưới các tuyến đường chính phải được tiến hành đồng bộ, cùng một lúc. Trong trường hợp chưa đủ điều kiện xây dựng đồng bộ mà vẫn phải tiến hành xây dựng từng phần thì phải có giải pháp quá độ và phải được Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Gian đoạn 3: Giai đoạn kết thúc đầu tư xây dựng Sau khi xây dựng hoặc cải tạo công trình, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn công theo quy định và phải nộp cho các cơ quan sau đây: a) Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở Xây dựng đối với đô thị không có Kiến trúc sư trưởng b) Cơ quan quản lý nhà đất (nếu là công trình kiến trúc) hoặc cơ quan giao thông công trình (nếu là công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật) của tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương để lưu trữ. Và cuối cùng là làm các thủ tục đăng ký, xin cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền. 1.2.3.2 Cấp chứng chỉ quy hoạch Cấp chứng chỉ về quy hoạch( CCQH) là giấy chứng nhận về quy hoạch, nhằm cung cấp các dự liệu về sử dụng đất đai, yêu cầu xây dựng công trình trên khu đất, và việc sử dụng các cơ sở Hạ tầng có liên quan đến khu đất cho các chủ đầu tư thực hiện triển khai xây dựng theo đúng quy hoạch được duyệt. Sơ đồ quy trình cấp chứng chỉ quy hoạch *Chú thích: (VPKTST): Văn phòng kiến trúc sư trưởng (CCQH) : Chứng chỉ quy hoạch 1.2.4. Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống của đô thị Chủ đầu tư có đất Ho n tà ất giấy tờ đât đai và cấp phép quy hoạch Xem xét cấp CCQH Chuẩn bị nộp hồ sơ cấp CCQH Sở ĐC nhà đất VPKTS T Cấp chứng chỉ quy hoạch( và quyền sử dụng đất) Chủ đầu tư chưa Giới thiệu địa điểm (VPKTS Chủ đầu tư chưa Thủ tục nghĩa vụ sử dụng đất đai tài Thỏa thuận ghi nhớ (VPKTS Chủ đầu tư có đất Cảnh quan đô thị và môi trường sống của đô thị là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá vẻ đẹp và chât lượng cuôc sống của một đô thị. Ngày nay trong quá trình phát triển đô thị, bên cạnh những cảnh quan thiên nhiên rất đẹp đã có từ xa xưa thì mọc lên hàng loạt các cảnh quan nhân tạo như là các tòa nhà cao tầng, các khu vui chời giải trí…Cùng với sự phát triển của thời gian thì các cảnh quan thiên nhiên dần dần bị phá hủy và biến mất bởi bàn tay của con người.Thay vào đó là các cảnh quan nhân tạo, và các cảnh quan nhân tạo này sẽ dần như là một cách phổ biến để con người tô thêm vè đẹp cho đô thị. Nhưng đó cũng chính là nguồn gốc để gây lên sự ô nhiễm môi trường, rồi đăc biệt nghiêm trọng hơn nữa trong phạm vi rộng hơn đó là các hiện tượng tự nhiên mang tính toàn cầu như hiệu ứng nhà kính, sự nóng lên của trái đất theo thời gian hay là mức nước biển ngày càng dâng cao do sự tan băng, sóng thần, động đât…ảnh hưởng trầm trọng đến sự tồn tại của loài người. Do vậy, vấn đề bảo vệ cảnh quan và môi trường sống của đô thị ngày nay đang được quan tâm và xem xét rất nhiều. 1.2.5. Quản lý và khai thác các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị Các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm: giao thông, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, thông tin bưu điện và các công trình khác. Mọi công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị khi xây dựng xong phải được tổ chức nghiệm thu. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao cho các cơ quan chuyên trách quản lý sử dụng và khai thác các công trình đó. Nội dung quản lý sử dụng và khai thác các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm: a. Lập và lưu trữ lý lịch, hồ sơ kỹ thuật hoàn công xây dựng công trình b. Phát hiện các hư hỏng sự hoạt động bình thường cho các công trình c. Thực hiện chế độ duy tu, bảo dưỡng, cải tạo nâng cấp để duy trì chất lượng công trình theo định kỳ và kế hoạch hàng năm d. Ký kết các hợp đồng cung cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng và hướng dẫn việc thực hiện chế độ khai thác và sử dụng các công trình theo đúng quy trình, quy phạm kỹ thuật Nhà nước đ. Phát hiện và xử lý các vi phạm về chế độ sử dụng và khai thác các công trình cơ sở hạ tầng đô thị. 1.2.6. Giải quyết tranh chấp, thanh tra và xử lý vi phạm những quy định về quản lý đô thị Nội dung thanh tra, kiểm tra việc thực hiện quy định quản lý quy hoạch xây dựng đô thị là phát hiện các vi phạm về quy hoạch xây dựng ở đô thị mà trong thực tế thường phát sinh: phát hiện và xử lý các trường hợp cấp giấy phép xây dựng không đúng thẩm quyền; tiến hành xây dựng hoặc tháo dỡ các công trình xây dựng khi chưa được cấp phép xây dựng hay chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; vi phạm việc bảo vệ cảnh quan môi trường sống của đô thị; các vi phạm về sử dụng và khai thác công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị như cấp nước sinh hoạt, điện dân dụng…không có giấy phép. Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát hoạt động của các tổ chức và cá nhân trên địa bàn về việc thực hiện các quy định quản lý quy hoạch đô thị và pháp luật; thực hiện việc cưỡng chế thi hành các quyết định xử lý của cơ quan Nhà nước. Uỷ ban nhân dân thành phố, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc kiểm tra, thanh tra và chỉ đạo UBND các cấp dưới xử lý các vi phạm về quy hoạch, xây dựng, khai thác và sử dụng công trình trong đô thị theo pháp luật. [...]... diện cơ quan cấp giấy phép xây dựng, thì thủ trưởng của cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải trực tiếp gặp và giải quy t khiếu nại đó của người dân hoặc chủ đầu tư; nếu chủ đầu tư vẫn không thống nhất với cách giải quy t của thủ trưởng cơ quan cấp giấy phép xây dựng, thì khiếu nại lên cơ quan cấp có thẩm quy n giải quy t theo quy định của pháp luật (4) Thẩm tra hồ sơ, quy t định cấp giấy phép xây dựng và. .. sơ và cấp giấy phép xây dựng công trình biển quảng cáo tấm lớn - Cung cấp cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng danh mục các di tích đã được xếp hạng và phạm vi, ranh giới các khu vực bảo vệ của từng di tích 2.7 Quy trình cấp phép xây dựng Căn cứ theo thông tư 09/1999 TTLB BXD-TCĐC của Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa chính về hướng dẫn cấp phép cải tạo và xây dựng công trình trong đô thị thì trình tự cấp phép. .. bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ 2.6 Chủ thể quản lý công tác cấp phép xây dựng * Ủy ban nhân dân cấp quận - Chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan rà soát quy hoạch thuộc địa bàn quản lý, xác định vùng quy hoạch chưa có điều kiện triển khai thực hiện để làm cơ sở cho việc cấp giấy phép xây dựng tạm - Quy định thẩm quy n cấp giấy phép xây. .. cứ vào hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, các ý kiến tham vấn chứng chỉ quy hoạch (nếu có) , quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liên quan, cơ quan có thẩm quy n cấp giấy phép xây dựng thẩm định hồ sơ, kiểm tra tại thực địa để quy t định hoặc từ chối cấp giấy phép xây dựng Trước khi cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, cơ quan cấp giấy phép xây dựng thu lệ phí theo quy. .. năm) và báo cáo đột xuất khi có yêu cầu về công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn về Sở Xây dựng để tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố và Bộ Xây dựng * Sở Xây dựng - Chịu trách nhiệm tổ chức cấp giấy phép xây dựng theo thẩm quy n; hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ và kiểm tra định kỳ, đột xuất việc thực hiện quy định cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố - Chỉ đạo Thanh tra Sở Xây dựng. .. đáng và đã được cơ quan cấp giấy phép chấp thuận cho phép điều chỉnh thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn công Thành phần hồ sơ hoàn công như thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và chỉ thể hiện lại những bản vẽ mà thực tế xây dựng công trình có thay đổi so với giấy phép xây dựng (6) Lưu trữ hồ sơ cấp phép xây dựng và hồ sơ hoàn công Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ cấp. .. chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt k Công trình xây dựng chỉ phải lập báo cáo kinh tế kỹ thuật( công trình có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng không bao gồm tiền sử dụng đât) được cơ quan có thẩm quy n cấp giấy phép xây dựng hoặc cơ quan quản lý nhà nước cấp trên có thẩm quy n cấp giấy phép xây dựng phê quy t báo cáo kinh tế kỹ thuật và hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công 2.3 Nội dung giấy phép xây dựng. .. tượng xin cấp phép xây dựng Tất cả các đối tượng không thuộc các trường hợp sau đây đều phải xin cấp giấy phép xây dựng: a .Công trình thuộc bi mật nhà nước b .Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp c .Công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính d .Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thịnh nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt đ .Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được cơ quan... phép xây dựng xem xét và quy t định thay đổi, bổ sung giấy phép xây dựng trong thời gian không quá 10 ngày kể từ khi nhận được đơn giải trình của chủ đầu tư Khi công trình đã được xây dựng xong, chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu theo đúng quy định của Bộ Xây dựng tại Điều lệ quản lý chất lượng công trình xây dựng Trường hợp công trình xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã cấp, nhưng có lý do... đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết được duyệt, thiết kế đô thị, kiến trúc các khu vực trong vòng 10 ngày làm việc sau khi được phê duyệt cho các cơ quan có thẩm quy n cấp giấy phép xây dựng để phục vụ công tác quản lý và cấp giấy phép xây dựng - Thỏa thuận bằng văn bản về quy hoạch, kiến trúc các công trình cụ thể theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan cấp giấy phép xây dựng * Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch . CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUY HOẠCH VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG I.Khái niệm chung về quản lý quy hoạch 1.1. Khái niệm Quản lý quy hoạch đô thị. cấp phép xây dựng và hồ sơ hoàn công Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công để quản lý chặt