THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – CHI NHÁNH VẠN PHÚC GIAI ĐOẠN 2006-2008 1.1 Tổng quan NHTMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) thành lập từ năm 1989 theo định số 104/QĐ-UB ngày 11 tháng năm 1989 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy phép hoạt động số 0020/NH-GP ngày tháng năm 1992 Trụ sở đặt B7 Giảng Võ, Hà Nội Chi nhánh Vạn Phúc thành lập địa 2C Vạn Phúc, đường Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội theo Quyết định số 361/NHNN–HAN7 ngày 30 tháng năm 2005 Chi nhánh có dấu riêng, hoạt động theo quy chế tổ chức hoạt động Hội đồng quản trị ban hành Chi nhánh thành lập nhằm thực giao dịch ngân hàng bao gồm: Huy động vốn: Nhận tiền gửi có kỳ hạn không kỳ hạn VNĐ ngoại tệ tổ chức kinh tế dân cư; nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong phú hấp dẫn tiết kiệm có kỳ hạn khơng kỳ hạn VNĐ ngoại tệ, tiết kiệm dự thưởng, tiết kiệm tích luỹ; phát hành trái phiếu, kỳ phiếu Cho vay, đầu tư: Cho vay ngắn, trung dài hạn VNĐ ngoại tệ tổ chức kinh tế dân cư; tài trợ xuất nhập khẩu: chiết khấu chứng từ hàng xuất; đồng tài trợ cho vay hợp vốn dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài; cho vay, tài trợ, uỷ thác theo chương trình tổ chức quốc tế, tổ chức phi phủ, hiệp định tín dụng khung; thấu chi, cho vay tiêu dung; hùn vốn liên doanh liên kết với tổ chức tín dụng định chế tài nước quốc tế; đầu tư thị trường vốn, thị trường tiền tệ nước quốc tế Bảo lãnh: Phát hành thư bảo lãnh, xác nhận bảo lãnh; ký xác nhận bảo lãnh hối phiếu, lệnh phiếu; hình thức khác theo quy định Nhà nước pháp luật Thanh toán tài trợ thương mại: Phát hành, tốn thư tín dụng nhập khẩu; thơng báo, xác nhận, tốn thư tín dụng nhập khẩu; nhờ thu xuất, nhập khẩu; nhờ thu hối phiếu trả (D/P) nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A); chuyển tiền nước quốc tế; chuyển tiền nhanh Western Union; toán uỷ nhiệm chi, uỷ nhiệm thu, séc; chi trả kiều hối Ngân quỹ: Mua bán ngoại tệ; thu, chi hộ tiền mặt VNĐ ngoại tệ; mua bán chứng từ có giá ( trái phiếu phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu); cho thuê két sắt; cất giữ, bảo quản vàng, bạc, đá quý giấy tờ có giá Hoạt động khác: Khai thác Bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ; tư vấn đầu tư tài chính; cho thuê tài chính; mơi giới, bảo lãnh, phát hành, quản lý danh mục đầu tư, tư vấn, lưu ký chứng khoán; tiếp nhận, quản lý khai thác tài sản xiết nợ qua công ty quản lý nợ khai thác tài sản 1.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý: Chi nhánh có mơ hình tổ chức báo cáo tầng nhằm giảm thiểu tính quan liêu hệ thống nâng cao tính động tổ chức Ðặc điểm bật mơ hình tổ chức tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp quản lý rủi ro hiệu Hiện nay, chi nhánh có phịng ban, phận với 28 cán bộ, nhân viên ngân hàng Trong suốt thời gian hoạt động, cán bộ, nhân viên ngân hàng nỗ lực không ngừng phấn đấu vươn lên hồn thành xuất sắc tiêu giao, góp phần tích cực vào phát triển chung tồn hệ thống Chi nhánh chịu điều hành trực tiếp Giám đốc chi nhánh Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm hoạt động chi nhánh với Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội Dưới Giám đốc chi nhánh có trưởng phịng trưởng phận chịu trách nhiệm với Giám đốc hoạt động lĩnh vực Mọi quyền lợi tiền lương, thưởng chế độ khác nhân viên ngân hàng thực theo quy chế chung Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội quy định Hì nh 1.1: Cơ cấu tổ chức chi nhánh Habubank Vạn Phúc Phịng kế tốn giao dịch • Số lượng nhân viên: 01 kế toán trưởng, 02 kiểm soát, 03 kế tốn viên • Chức năng/Nhiệm vụ : + Thực quy trình hạch tốn kế tốn, lưu giữ chứng từ, sổ sách kế toán, lập báo cáo hỗ trợ tín dụng việc đơn đốc khách hàng trả nợ, kiểm sốt giao dịch ngồi quầy theo thẩm quyền, tổng hợp liệt kê ngày, đối chiếu, lập báo cáo phân tích báo cáo vào cuối ngày giao dịch viên, làm báo cáo, đóng nhật kí theo quy định; + Thực mở, đóng giao dịch chi nhánh hàng ngày Nhận liệu tham số chi nhánh Thiết lập thông số đầu ngày để thực hay không thực giao dịch + Thực giao dịch trực tiếp với khách hàng: mở, đóng tài khoản, thực giao dịch gửi/rút tiền từ tài khoản, bán séc/ấn chi thường… cho khách hàng theo quy định, thực giao dịch mua bán ngoại tệ/tiền mặt, tốn chuyển tiền; + Đảm bảo an tồn bí mật số liệu có liên quan theo quy định; làm công tác khác; + Chịu trách nhiệm trước Giám đốc nhiệm vụ giao phạm vi uỷ quyền Phịng ngân quỹ • Số lượng nhân viên: 01trưởng quỹ, 05 nhân viên quỹ • Chức năng/Nhiệm vụ : + Thực quy trình ngân quỹ việc thu chi tiền mặt, thu đổi ngoại tệ quầy, thực vịêc điều chuyển vốn hội sở Ngân hàng chi nhánh + Quản lý an toàn kho quỹ; + Thực ứng tiền thu tiền cho điểm giao dịch quầy kịp thời, xác, chế độ quy định; + Thu chi tiền mặt giao dịch có giá trị lớn; thu chi lưu động doanh nghiệp; + Thường xuyên kiểm tra phát kịp thời tượng hay cố ảnh hưởng đến an toàn kho quỹ, báo cáo Ban giám đốc kịp thời xử lý, lập kế hoạch sửa chữa cải tạo tu bổ, nâng cấp kho tiền tiêu chuẩn; + Thực theo dõi sổ sách thu chi, xuất nhập kho quỹ đầy đủ kịp thời Làm báo cáo theo quy định NHNN HABUBANK; + Thực việc đóng gói, lập bảng kê chuyển séc du lịch, hố đơn tốn thẻ VISA, MASTER trụ sở hay đầu mối để gửi nước nhờ thu; + Tổ chức học tập nâng cao trình độ cán nhân viên phịng; + Thực cơng tác khác chịu trách nhiệm trước nhiệm vụ giao Phịng Phát triển kinh doanh • Số lượng nhân viên: 01 trưởng phòng phát triển kinh doanh, 06 cán tín dụng • Chức năng/Nhiệm vụ: Là phịng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng cá nhân, doanh nghiệp lớn, vừa nhỏ để khai thác vốn VNĐ ngoại tệ, xử lý nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hành hướng dẫn NHNN Phịng phát triển kinh doanh có nhiệm vụ quan trọng là: + Khai thác nguồn vốn VNĐ ngoại tệ từ khách hàng doanh nghiệp lớn, vừa nhỏ; + Hỗ trợ, tiếp thị khách hàng, làm cơng tác chăm sóc khách hàng, phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng đến khách hàng; + Thực quy trình tín dụng, giải ngân thu nợ + Phát triển khách hàng + Giải vấn đề sau giải ngân kiểm tra tín dụng, đôn đốc khách hàng trả nợ, giải khoản nợ có vấn đề… + Thẩm định xác định hạn mức tín dụng cho khách hàng phạm vi uỷ quyền chi nhánh, quản lý hạn mức đưa theo khách hàng; + Thực nghiệp vụ cho vay, bảo lãnh xử lý giao dịch; + Nắm, cập nhật phân tích tồn diện thơng tin khách hàng theo quy định; + Quản lý khoản cho vay, bảo lãnh, quản lý tài sản đảm bảo; + Theo dõi, phân tích, quản lý thường xuyên hoạt động kinh tế, khả tài khách hàng vay vốn, bảo lãnh; + Theo dõi việc trích lập quỹ dự phịng rủi ro theo quy định; + Làm công tác khác; + Chịu trách nhiệm trước Giám đốc nhiệm vụ giao Bộ phận hỗ trợ kinh doanh • Số lượng nhân viên: 04 người • Chức năng/Nhiệm vụ : + Thực quy trình hỗ trợ tín dụng hồn thành hồ sơ tín dụng: đăng ký giao dịch tài sản đảm bảo nhập kho xuất kho hồ sơ tài sản đảm bảo, chuyển phát tờ trình phòng ban, chi nhánh với hội sở, giải ngân khoản vay Bộ phận Thanh toán quốc tế • Số lượng nhân viên: 02 người • Chức năng/Nhiệm vụ : + Thực quy trình tốn quốc tế + Tiếp xúc tư vấn khách hàng trình tự thủ tục hồn thiện hồ sơ toán quốc tế + Nhận chuyển hồ sơ tốn lên hội sở Văn Phịng tạp vụ • Số lượng nhân viên: 01 nhân viên văn phòng, 01 nhân viên tạp vụ • Chức năng/Nhiệm vụ: hỗ trợ công việc chung chi nhánh 1.1.3 Mục tiêu chiến lược: Habubank tin tưởng rằng, để tạo dựng niềm tin, tổ chức hay cá nhân phải liên tục sáng tạo tích luỹ giá trị Tư tưởng thống toàn hệ thống Habubank Từ Hội đồng Quản trị, Ban Điều hành, chuyên viên tín dụng, giao dịch viên nhân viên tạp vụ, tất có trách nhiệm tạo giá trị từ cơng việc đảm nhiệm, dù giá trị cốt lõi hay gia tăng, giá trị kinh tế hay phi kinh tế, hữu hình hay vơ hình Thơng qua giá trị tạo ra, cá nhân khẳng định hiệu công tác lực thân Tạo dựng niềm tin q trình nỗ lực bền bỉ Habubank có trách nhiệm tạo tin tưởng cổ đông, khách hàng, cán nhân viên toàn xã hội Để tạo dựng niềm tin, Habubank quán triệt tới chi nhánh, phòng giao dịch năm mục tiêu chiến lược rõ ràng: • Tối đa hố giá trị đầu tư cổ đông Giữ vững tốc độ tăng trưởng lợi nhuận tình hình tài lành mạnh; • Khơng ngừng nâng cao động lực làm việc lực cán thông qua việc ngân hàng đầu việc sáng tạo phát triển sách đãi ngộ phát triển nghiệp cho cán • Duy trì hài lịng, trung thành gắn bó khách hàng với Habubank Phát triển HABUBANK thành tốp ngân hàng Việt Nam lựa chọn chất lượng dịch vụ tốt doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình cá nhân; • Phát triển Habubank trở thành ngân hàng ngưỡng mộ/tín nhiệm Việt Nam về: quản lí, mơi trường làm việc, văn hố doanh nghiệp trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác sáng tạo, linh hoạt mơi trường kinh doanh thay đổi • Góp phần tích cực làm vững thị trường tài nước 1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh đầu tư chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008 Trước thay đổi kinh tế, đặc biệt ngành ngân hàng bối cảnh hội nhập, Habubank có chuẩn bị kỹ lưỡng mặt Trong vòng năm trở lại đây, Ban lãnh đạo Habubank có sách mang tầm chiến lược để đưa Ngân hàng tự tin đứng vững thị trường Bên cạnh việc nâng cao lực tài ngân hàng việc đưa mức vốn cổ đông lên 3.000 tỷ đồng, Habubank tập trung đầu tư vào cơng nghệ, hồn thiện hệ thống quản trị rủi ro theo chuẩn mực quốc tế, phát triển sản phẩm dịch vụ có hàm lượng cơng nghệ cao, tự động hoá ngân hàng bước đầu đạt thành tích tốt, đánh giá hoạt động an tồn, hiệu quả, ln nằm top ngân hàng dẫn đầu thị trường lực tài hiệu hoạt động Các thành tích cộng đồng nước quốc tế ghi nhận danh hiệu, khen, cup Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, tổ chức phường hội, tập đồn tài Quốc tế Mặc dù thành lập vào hoạt động năm (từ tháng năm 2005) kết mà chi nhánh Vạn Phúc đạt đóng góp khơng nhỏ vào thành cơng chung toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội Bảng 1.1: Một số tiêu tài Năm Tổng thu từ hoạt động kinh doanh Tổng chi từ hoạt động kinh doanh Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh Dự phịng nợ khó địi Lợi nhuận trước thuế Vốn/Tổng tài sản (%) 2006 26.118,23 19.782,88 6.335,35 417,20 5.918,16 1,66 Đơn vị: triệu VNĐ 2007 2008 72.058,90 557.143,21 49.269,71 529.591,69 22.789,20 27.551,52 1.266,56 1.145,99 21.522,64 26.405,53 2,94 2,97 Nguồn: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc Tính đến 31/12/2008, tổng tài sản có chi nhánh gần 890 tỷ VNĐ, tăng 21,7% so với năm 2007 tăng 149,8% so với năm 2006 Lợi nhuận trước thuế đạt 26,4 tỷ VNĐ, tăng 22,7% so với năm 2007 tăng 346,3% so với năm 2006 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đạt 6,3 tỷ VNĐ vào năm 2006 tăng lên 22,8 tỷ VNĐ vào năm 2007 (tăng 259,7%) lên 27,6 tỷ VNĐ vào năm 2008 (tăng 334,9%) Lợi nhuận trước thuế năm 2006 5,9 tỷ VNĐ, năm 2007 tăng lên 21,5 tỷ VNĐ năm 2008 26,4 tỷ VNĐ Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng tổng tài sản 2006-2008 Nguồn: Phịng kế tốn giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc 1.1.4.1 Huy động vốn Với sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu khách hàng, sách lãi suất linh hoạt, hỗ trợ phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày thu hút đông đảo quan tâm khách hàng dân cư tổ chức kinh tế Khơng nằm ngồi phát triển đó, Habubank Vạn Phúc có đóng góp tích cực vào phát triển chung toàn hệ thống Bên cạnh việc triển khai hoạt động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh mở rộng quan hệ với khách hàng truyền thống Kết huy động vốn chi nhánh tăng trưởng nhanh qua năm (vốn huy động chi nhánh không bao gồm vốn chủ sở hữu) Năm 2007, tổng vốn huy động chi nhánh đạt 678,9 tỷ VNĐ, tăng 258% so với năm 2006 Năm 2008, tổng vốn huy động chi nhánh đạt 839,2 tỷ VNĐ, tăng 23,6% so với năm 2007 tăng 342,7% so với năm 2006 Qua số liệu trên, dễ dàng nhận thấy tăng trưởng mạnh mẽ huy động vốn năm hoạt động chi nhánh Để đạt kết trên, Habubank luôn trọng nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng, trì biểu lãi suất linh hoạt, đa dạng kỳ hạn phong phú hình thức 1.1.4.2 Sử dụng vốn Hoạt động tín dụng Vốn huy động tăng trưởng với tốc độ nhanh chuyển biến tích cực kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh sử dụng có hiệu nguồn vốn huy động Chi nhánh tiếp tục phát triển, đưa sách tín dụng với lãi suất phù hợp để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng cách nhanh Sự thay đổi môi trường kinh doanh nước trước bước vào hội nhập WTO thức kéo theo nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh thành phần kinh tế gồm cá nhân doanh nghiệp Tồn hệ thống Habubank nói chung chi nhánh Vạn Phúc nói riêng khơng ngừng mở rộng phát triển dịch vụ chiều sâu, dịch vụ cho vay khách hàng – dịch vụ tạo nguồn thu chủ yếu cho chi nhánh Tính đến 31/12/2008, tổng dư nợ tín dụng chi nhánh 460,8 tỷ VNĐ tăng 30,2% so với năm 2006 lại giảm 18,21% so với năm 2007 Sở dĩ năm 2008 chi nhánh có tổng dư nợ thấp năm 2007 ảnh hưởng từ biến động thị trường tài sách thắt chặt tín dụng Habubank Năm 2006, tỷ lệ nợ hạn 0,34%, năm 2007 0,52% Năm 2008 chi nhánh đưa tỷ lệ nợ hạn mức 0,50% thấp so với kế hoạch đề 0,63% Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng dư nợ tín dụng 2006-2008 Nguồn: Phịng Kế tốn giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc Phát triển tín dụng để nâng cao hiệu hoạt động, kinh doanh ngân hàng điều Habubank hướng tới Để làm điều này, bên cạnh việc nâng cao chất lượng tín dụng, năm 2006, ngân hàng đẩy mạnh hoạt động kiểm tra nhằm phát nhanh chóng xử lý rủi ro, ban hành định hướng cho vay, hoàn thiện trình, quy chế, quy định nội để thống phương thức quản lý tín dụng toàn hệ thống, hoàn thiện hệ thống chấm điểm khách hàng thể nhân doanh nghiệp nhằm đánh giá xác khách hàng để có sách phù hợp Bên cạnh đó, hoạt động kiểm tra, kiểm sốt rà sốt hoạt động tín dụng tiến hành định kỳ để phát sớm rủi ro xảy để đề xuất hướng xử lý Việc tăng cường cơng tác quản lý, áp dụng sách cho vay hợp lý, tuân thủ quy định Việt Nam Ngân hàng Nhà nước để quản lý rủi ro, vừa đào tạo cho đội ngũ cán nhân viên tín dụng chuyên nghiệp, nhạy bén thời điểm yếu tố giúp ngân hàng ln chủ động tình Hoạt động dịch vụ o Hoạt động toán quốc tế Dịch vụ toán quốc tế Habubank đánh giá có chất lượng cao với tỷ lệ điện chuẩn xử lí tự động đạt 98%, phương thức thực nhanh chóng, linh hoạt khơng có sai sót, nhầm lẫn, đem lại hài lịng cho khách hàng Đội ngũ cán toán quốc tế có chun mơn cao Trong nhiều năm liền, Habubank trao tặng Giải thưởng chất lượng toán quốc tế xuất sắc ngân hàng đa quốc gia lớn Citibank, Wachovia, HSBC… Tỷ lệ điện tốn chuẩn Habubank ln mức cao, góp phần làm giảm chi phí phát sinh, rút ngắn thời gian giao dịch nâng cao uy tín Habubank khách hàng với ngân hàng nước ngồi Bên cạnh đó, Habubank khơng ngừng mở rộng mạng lưới ngân hàng đại lí, nhờ hoạt động tốn quốc tế Habubank thu đựơc kết cao Năm 2007, thu toán quốc tế chi nhánh Vạn Phúc đạt 2,4 tỷ VNĐ tăng gấp đôi so với năm 2006 Năm 2008, chi nhánh có doanh số tốn quốc tế đạt 30,9 triệu USD, giảm so với mức 46,81 triệu USD năm 2007 Nguyên nhân biến động thị trường tài sách thắt chặt cho vay Habubank nên tiêu dư nợ giảm mạnh, từ kéo theo giảm hai tiêu phụ thuộc doanh số bảo lãnh toán quốc tế Bảng 1.2: Doanh số toán quốc tế tháng 12/2007 Chuyển tiền 52 Giá trị (Nghìn USD) 1.721,01 2.Thư tín dụng nhập 14 2.550,07 18 613,02 18 301,10 Chỉ tiêu Số lượng (món) Thư tín dụng xuất Nhờ thu Nhập Nhờ thu Xuất Kiều hối Bão lãnh nước Tổng doanh số tốn quốc tế 5.185,20 Nguồn: Phịng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc o Hoạt động bảo lãnh Các sản phẩm bảo lãnh mà chi nhánh cung cấp bao gồm: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hợp đồng, bảo lãnh toán, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm sản phẩm bảo lãnh khác Trong năm 2007, doanh số bảo lãnh chi nhánh 104,75 tỷ VNĐ tăng 54,2% so với năm 2006 Nhưng đến năm 2008, số giảm cịn 74,28 tỷ VNĐ Ngun nhân đề cập phần Hoạt động đầu tư o Hoạt động kinh doanh ngoại tệ Chi nhánh thiết lập hạn mức trạng thái cho loại ngoại tệ nắm giữ Trạng thái ngoại tệ thay đổi hàng ngày áp dụng chiến lược phòng ngừa rủi ro để đảm bảo trạng thái loại ngoại tệ trì hạn mức thiết lập Năm 2007, thị trường ngoại hối Việt Nam có số đặc điểm lớn: cung ngoại tệ thị trường lớn, lượng đầu tư gián tiếp tăng 6,5 lần so với năm 2006 gây tượng thừa ngoại tệ số thời điểm Hoạt động kinh doanh ngoại tệ chi nhánh chủ yếu tập trung để đảm bảo cung cấp cho khách hàng toán quốc tế Ngân hàng Bảng 1.3: Lợi nhuận hoạt động kinh doanh ngoại tệ 2006-2008 Đơn vị: Triệu VNĐ Chỉ tiêu 2006 2007 2008 Thu từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 14,57 87,31 207.372,61 Chi từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 9,17 19,64 207.114,36 Lãi/ lỗ từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 5,40 67,66 258,25 Nguồn: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc Năm 2006, kết thu chi kinh doanh ngoại tệ chi nhánh thấp vào hoạt động khoảng thời gian ngắn Tình hình cải thiện vào năm 2007 đặc biệt năm 2008 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ từ số khiêm tốn 5,4 triệu VNĐ năm 2006 tăng lên 67,66 triệu VNĐ năm 2007 đặc biệt năm 2008 với lợi nhuận 258,25 triệu VNĐ 1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc 1.2.1 Đặc điểm bất động sản dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng tới công tác thẩm định Khái niệm bất động sản: Hiểu cách khái quát BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Trích Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006) Dự án kinh doanh bất động sản hiểu hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án hộ cho thuê; - Dự án trung tâm thương mại; - Dự án khách sạn, nhà hàng; - Dự án dịch vụ nhà ở; - Dự án hạ tầng khu công nghiệp; - Dự án kết hợp cung cấp loại hình dịch vụ trên; - Các loại mơ hình khác (khơng thuộc dự án kể trên) Đặc điểm dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản: Xuất phát từ đặc điểm hàng hoá bất động sản mà dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản (dự án bất động sản) có nét đặc thù riêng so với dự án thuộc lĩnh vực khác Một số đặc điểm dự án bất động sản ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định kể đến là: o Thứ nhất, nhu cầu vốn dự án kinh doanh bất động sản lớn Điển hình cho dự án bất động sản dự án xây dựng hộ, văn phịng, khu vui chơi, khu cơng nghiệp, khu chế xuất, chung cư… Để đầu tư vào loại dự án vốn đầu tư bỏ khơng nhỏ Mặt khác, lượng vốn lại có tính linh hoạt không cao o Thứ hai, dự án bất động sản thường có thời gian kéo dài Để hồn thành dự án xây dựng khu chung cư, khu công nghiệp sớm chiều mà nhiều tháng, chí nhiều năm o Thứ ba, dự án bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ sách pháp luật liên quan luật đầu tư, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai… Tuy nhiên, hệ thống luật sách chưa thống nhất, rõ ràng nên gây khơng khó khăn cho nhà đầu tư o Thứ tư, dự án bất động sản tiểm ẩn nhiều rủi ro Nguyên nhân đặc điểm xuất phát từ ba đặc điểm nêu Vốn đầu tư lớn, thời gian thực kéo dài khiến cho lượng vốn có tính linh hoạt khơng cao Trong q trình thực dự án chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố biến động phức tạp Các rủi ro mà dự án bất động sản gặp phải là: rủi ro thi cơng, giải phóng mặt bằng, rủi ro giá nguyên vật liệu đầu vào, rủi ro tỷ giá, rủi ro quy hoạch, rủi ro lạm phát, rủi ro luật pháp… Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản: Từ đặc điểm dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản mà yêu cầu đặt công tác thẩm định cho vay vốn dự án thuộc lĩnh vực cao Trước hết, với lượng vốn đầu tư lớn linh hoạt việc thẩm định mức độ hợp lí tổng vốn đầu tư tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng Việc xác định đắn vốn đầu tư dự án cần thiết, tránh hai khuynh hướng tính q cao q thấp (nếu có điều kiện nên so sánh với suất đầu tư dự án tương tự) Thứ hai, dự án bất động sản có thời gian xây dựng kéo dài, công tác thẩm định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực đầu tư Việc cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn thiếu vốn cục thời điểm định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung toàn dự án Thứ ba, cần thẩm định kĩ lưỡng khía cạnh pháp lí dự án Xem xét phù hợp dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân lực chủ đầu tư; thẩm định phù hợp dự án với văn pháp quy Nhà nước, quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả giải phóng mặt bằng… Thứ tư, rủi ro đặc trưng thường thấy thực dự án đầu tư Có nhiều loại rủi ro, với loại u cầu đặt cho cơng tác thẩm định khác Với rủi ro thị trường, giải pháp giảm thiểu phải xem xét tính đầy đủ, tính xác nội dung phân tích cung cầu thị trường sản phẩm dự án Với rủi ro mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu thẩm định nguồn cung cấp đầu vào dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận độ xác thơng tin Nhiều CBTD phải đốn theo cảm tính thẩm định lại thơng tin chi phí cao nhiều thời gian Như vậy, rủi ro hoạt động tín dụng cao tất yếu.Kinh phí phục vụ cho cơng tác thẩm định cịn hạn chế Cơng nghệ, trang thiết bị phục vụ công tác thẩm định chưa đảm bảo phục vụ tốt cho công tác thẩm định Phương tiện lại cho CBTD phần lớn tự túc địa bàn nội thành, thẩm định tài sản đảm bảo xa có xe cơng ty đưa đón Trang bị văn phòng cho nhân viên chi nhánh cải thiện dần cần đầu tư thêm Hơn nữa, việc thẩm định tài dự án chủ yếu phần mềm Excel truyền thống từ trước tới nay, khơng có phần mềm chun dụng nên thời gian thẩm định kéo dài ... đầu tư lĩnh vực bất động sản NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc 1.2.1 Đặc điểm bất động sản dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng tới công tác thẩm định Khái niệm bất động sản: ... (không thuộc dự án kể trên) Đặc điểm dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản: Xuất phát từ đặc điểm hàng hoá bất động sản mà dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản (dự án bất động sản) có nét đặc... tâm hàng đầu ngân hàng xem xét cho vay dự án Vì đặc trưng dự án bất động sản nên ngân hàng thận trọng thẩm định cho vay 1.2.2 Tình hình thẩm định dự án bất động sản NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh