CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it). Theo Từ điển các thuật ngữ tài chính : “Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” ( A piece of land and whatever physical on it). Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là bất động sản lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng có nước lại coi là bất động sản; lúc này được coi là bất động sản nhưng lúc khác lại là động sản. Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau: ♦ Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển được. Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản. ♦ Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. ♦ Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. ♦ Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản. ♦ Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làn tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến. 1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản * Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời đoạn nhất định. Thị trường bất động sản được hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. * Đặc điểm của thị trường bất động sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng dần được hình thành và ngày càng được phát triển. Thị trường bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: ♦ Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất. ♦ Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy, hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thì thị trường bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác. ♦ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối vàđiều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế chấp, góp vốn… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật. ♦ Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng… đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn. ♦ Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn… thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản…nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thị sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển. ♦ Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: lâu bền, không thể di dời,… nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. 1.1.2. Sự phát triển thị trường bất động sản 1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất động sản xuất hiện và ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giao dịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống các thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân… Hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hoá, nhu cầu giao dịch về bất động sản cũng ngày càng tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng các nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư. Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Do đó, để thúc đẩy hợp tác quốc tế, vấn đề định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp là hết sức quan trọng. Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như Việt Nam, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là một yêu cầu cấp thiết. Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm). Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản diễn biến hết sức phức tạp, gây hậu quả tiêu cực về kinh tế-xã hội, các nguồn lực về bất động sản không được huy động một cách có hiệu quả phục vụ quá trình phát triển. Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi là một tất yếu khách quan. 1.1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ♦ Sự phát triển kinh tế Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hoá khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng. Thực tế đã chứng minh rằng, trong thời kỳ kinh tế tự nhiên, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn đất sẵn có của tự nhiên. Đến thời kỳ kinh tế trang trại, nhu cầu về đất đai cho sản xuất không chỉ còn dựa vào sự tự khai phá tự nhiên mà từng bước đi đến được giải quyết thông qua thị trường. Rõ ràng ngay ở giai đoạn này, nhu cầu về đất đai cho sản xuất đã thúc đẩy sự hình thành thị trường bất động sản. Sản xuất phát triển, nhiều ngành kinh tế mới được hình thành, làm phát sinh nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau cho sản xuất. Xã hội càng phát triển, nhu cầu bất động sản cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ,… càng tăng lên, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội như: ăn ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản. Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh. Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp. Đất đai có hạn nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản là nhà ở, đất ở. Dân số tăng, một mặt làm tăng quy mô gia đình (theo nghĩa có nhiều thế hệ cùng chung sống), do đó, nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi hộ gia đình tăng. Mặt khác, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng số lượng hộ gia đình độc lập. Trong xã hội phát triển, các gia đình truyền thống nhiều thế hệ ngày càng giảm và thay vào đó là sự gia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Kinh tế và dân số phát triển nhanh cũng làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở của con người. Trong mỗi gia đình, con cái lớn lên được tách ra sống ở phòng riêng hoặc cá biệt được sống ở một căn hộ riêng… Đó là những nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, cùng với sự gia tăng dân số là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí… Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư. Chính vì thế mà bất động sản ở các trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và thị trường bất động sản ở đây cũng nhộn nhịp hơn. ♦ Yếu tố pháp luật Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản…, hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”. Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là QSDĐ. Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một bước. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của luật pháp. Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001và gần đây là Luật Đất [...]... giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên môn về môi giới, tư vấn về bất động sản Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá  Các tổ chức tài chính Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hóa đặc biệt - hàng hóa bất động sản Đồng thời, các giao dịch trên thị trường bất động sản. .. phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản 1.2 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Hệ thống thuế đối với bất động sản ♦ Thuế thuế sử dụng đất Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản Mục... đẩy thị trường bất động sản phát triển Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối liên hệ mật thiết với nhau Thị trường vốn phát triển tạo môi trường cho các luồng vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn luân chuyển linh hoạt Do đó, việc tài trợ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ thuận lợi hơn, kích thích cả cung và cầu của thị trường bất động sản Các tổ chức tài chính. .. có hiệu quả bất động sản vừa là một chỉ tiêu phản ảnh sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời vừa là yêu cầu được đặt ra trong trong quá trình phát triển thị trường bất động sản của mỗi nước ♦ Sự phát triển khung pháp lý Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế... vốn liên doanh hình thành nên thị trường các giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh ♦ Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm:  Cá nhân Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền... thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò như các loại thuế khác Trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau: Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường. .. cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phương Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng ngày được mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của bất động. .. cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển ♦ Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trước hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế… Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất... bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sản hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường cho thuê bất động sản  Góp vốn liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản Người sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để góp vốn liên doanh Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản. .. ánh sự phát triển của thị trường bất động sản ♦ Khối lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết ở sự gia tăng khối lượng hàng hóa của thị trường đó Trên thị trường bất động sản, lượng hàng hóa đem giao dịch có thể được đo lường qua chỉ tiêu khối lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản (có thể được tính bằng số phiên . CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1.1 sự phát triển của thị trường bất động sản. 1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản