Đang tải... (xem toàn văn)
B. NỘI DUNG I. Nghiên cứu thị trường 1. Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư: Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011.
1 ĐỀ CƯƠNG A LỜI MỞ ĐẦU B NỘI DUNG I Nghiên cứu thị trường Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư: Nghiên cứu đánh giá tình hình giá thị trường văn phịng cho th Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011 • Năm 2009 • Năm 2010 • Năm 2011 Dự án VIET TOWER 2.1 Tiến hành hoạt động khảo sát dự án • Địa • Diện tích xây dựng • Cấu trúc cơng trình + Tịa tháp + Tịa tháp 2.2 Định hướng đầu tư: II PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI CỦA CƠNG TY MỸ Nội dung đầu tư hình thức vốn đầu tư cơng ty Các phương pháp tính tốn để định đầu tư: 2.1.1 Phương pháp cửa trước (phù hợp với người vay) 2.1.2 Phương án cửa sau (phù hợp với người cho vay) III TƯ VẤN LỜI MỞ ĐẦU Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Dự án đầu tư sở để quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư Nó để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư, đánh giá hiệu dự án đặc biệt quan trọng việc thuyết phục chủ đầu tư định đầu tư tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án I NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG: Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư: Nghiên cứu đánh giá tình hình giá thị trường văn phịng chi th Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011 • Năm 2009: Trong Quý I/2009, Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A giảm khoảng 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống 49USD/m2, gần bằn g với mức giá Quý I/2008 Bên cạnh đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng lên mức 2.6%; giá thuê văn phòng hạng B giảm xuống 33USD/m2 thời điểm cuối quý I/2009, giảm 5% so với kỳ năm ngoái; tỷ lệ trống văn phòng hạng B 19% Các tòa nhà văn phịng hạng B cũ có tỷ lệ trống 8% Đây kết mà CBRE công bố thẩm định dự án đ ầu tư BĐS Theo Savills Việt Nam, quý IV/2009, tổng lượng cung văn phòng cho thuê Hà Nội đạt 600.000m2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009 Trong đó, công suất cho thuê tiếp tục suy yếu giảm khoảng 2% so với quý III/2009 Cụ thể, công suất cho th văn phịng hạng A giảm 18%; cơng suất cho thuê văn phòng hạng B giảm nhẹ mức 1%; cơng suất cho th văn phịng hạng C giảm 10% so với quý III/2009 • Năm 2010: Giá thuê văn phong ̀ Hà Nội 2010 giảm so với năm 2009 Theo Công ty nghiên cứu Bất động sản Savills Việt Nam, công suât́ thuê trung binh ̀ cuả thị trường văn phong ̀ quý I đaṭ 85%, tăng nhẹ khoang ̉ 2% so với quý trước Măc̣ dù công suât́ thuê có nhiêù dâú hiêụ lac̣ quan, song, giá thuê văn phong ̀ cać hang ̣ đêù có xu hướng giam ̉ 3,6% so với quý năm 2009 Lượng văn phong ̀ hang ̣ A được thuê quý môṭ tăng hâù không ́ kê,̉ văn phong ̀ hang ̣ B giam ̉ tới môṭ nửa Chỉ riêng văn phong ̀ hang ̣ C đaṭ kêt́ quả tôt́ nhât ́ Môṭ loaṭ cać toà nhà hang ̣ A Pacific Place, Sun City có giá chaò thuê từ 60- 65 USD đêń đêù giam ̉ xuông ́ coǹ 42- 50 USD Theo đanh ́ giá cuả Savills, thị trường quý môṭ có khoang ̉ 610.000 m2 diêṇ tich ́ văn phong, ̀ tăng 3,5% so với quý 4/2009 bao gôm ̀ 86 văn phong ̀ hang ̣ A, B, C phân bố 10 quâṇ cuả ̀ phố Trong năm tới, khoang ̉ 1,9 triêụ m2 văn phong ̀ từ 120 dự ań sẽ có măṭ thị trường dâñ đêń tinh ̀ trang ̣ thừa ngn ̀ cung • Năm 2011: Giá th văn phòng quý I/2011 Hà Nội tiếp tục giảm nhẹ, với lượng cung tăng mạnh khu phía Tây Thị trường mặt bán lẻ đ ứng tr ước thách th ức lớn nguồn cung gia tăng mạnh Theo Cơng ty Savills, tổng diện tích văn phịng hi ện 760.000 m2, tăng 2% so với quý trước tăng 27% so với kì năm ngối Các quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy Đống Đa nguồn cung cho th ị tr ường văn phòng, chiếm 67% tổng nguồn cung thị trường Hà Nội Cầu Giấy quận có tốc độ tăng trưởng diện tích văn phịng cao nhất, với tốc đ ộ tăng khoảng 130% so với kì năm trước Cơng suất th tồn thị trường tăng nhẹ giá thuê không thay đổi so với quý 4/2010 Cơng suất th trung bình tồn thị trường tăng 1% so với quý trước, đạt 90% giá thuê trung bình đạt 26 USD/ m2/ tháng Thống kê CBRE cho thấy, quý có dự án văn phịng hạng B đưa thị trường Hồng Cầu Geleximco (Đống Đa), Crown Complex TTC Tower khu vực Mỹ Đình với tổng diện tích khoảng 47.000m2 Giá chào thuê trung bình quý giảm nhẹ tất phân khúc so với quý trước Giá trung bình văn phịng hạng A khoảng 39 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 27 USD/m2/tháng CBRE dự báo năm 2011, có khoảng 383.000m2 sàn văn phịng đ ược đ ưa vào sử dụng, đa phần nằm phía Tây Keangnam với di ện tích 159.000m2 sàn văn phòng chuẩn bị đưa vào sử dụng Savills nhận đ ịnh, năm tới, gần 1,2 triệu m2 diện tích văn phịng cho th từ khoảng 90 d ự án d ự kiến gia nhập thị trường Trong quý lại năm 2011, gần 200.000 m2 từ 24 dự án dự kiến gia nhập thị trường, có số d ự án có di ện tích văn phịng cho th 10.000 m2 Với lượng cung lớn văn phòng bổ sung thêm cho thị trường, chắn năm 2011 khách thuê có thêm nhiều lựa chọn Đối với chủ đầu tư năm 2011 năm đầy thách thức với cạnh tranh ngày gắt gao Khảo sát dự án VIET TOWER: Tòa nhà Viet Tower nằm địa số phố Thái Hà, quận Đ ống Đa, Hà Nội, ngã tư đông đúc Thái Hà, Tây Sơn Chùa Bộc Cơng trình có mặt thoáng, địa điểm kết hợp trung tâm thương mại văn phòng cho thuê Chủ đầu tư cơng trình Cơng ty TNHH Liên doanh Đầu tư Tài Hịa Bình Thiết kế cơng trình Văn phịng Tư vấn Chuyển giao Cơng nghệ Xây dựng (đại học Kiến trúc Hà Nội) thực Quản lý dự án Công ty tiếp thị quản lý CB Richard Ellis Tổng diện tích khu đất 3.500 m2 với mặt xây dựng 2.000 m2, tổng diện tích cho th 31.000 m2, sàn có diện tích trung bình 1.700 m2 với tầng hầm đỗ xe, thang máy hiệu Mitsubishi tiêu chuẩn quốc tế, điều hòa trung tâm, hệ thống PCCC đại, bảo vệ an ninh 24/7 Việt Tower bao gồm khối trung tâm thương mại tầng với diện tích 11.000 m2 Tại đây, tập đồn thương mại bán lẻ Parkson Malaysia thuê diện tích lớn làm địa điểm kinh doanh Hà Nội Ngồi tịa nhà cịn có 20.000 m2 diện tích văn phịng nằm 11 tầng + Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơng trình : Vốn vay ngân hàng Vốn tự có chủ đầu tư Vốn huy động chủ đầu tư + Thời gian thực dự án: 05 năm (Từ năm 2004 đến năm 2008) • Cấu trúc cơng trình bao gồm: - Tịa tháp 1: Khối nhà 16 tầng nằm vị trí góc ngã tư bên phải đường Thái Hà tính từ đường Chùa Bộc phía Đơng Bắc Cơng trình gồm khu chức năng: + Khu siêu thị dịch vụ thương mại + Khu văn phòng đa cho thuê + Khu dịch vụ ăn uống giải khát + Khu dịch vụ club bar + Khu tầng hầm bao gồm: gara, kho phụ trợ, phịng kĩ thuật + Khu sân vườn ngồi trời - Tòa tháp thứ 2: Gồm khối nhà 10 tầng 16 tầng với khối nhà điều hành nằm vị trí góc ngã tư bên trái đường Thái Hà + Từ tầng 1- 7: siêu thị dịch vụ thương mại + Từ tầng - 16: khu văn phòng đa + Tầng 10: khu dịch vụ ăn uống, giải khát + Tầng thượng: khu dịch vụ clubbar, giải khát + Khối nhà điều hành chung + Khu tầng hầm bao gồm: gara, kho phụ trợ, phịng kĩ thuật + Khu sân vườn ngồi II PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI CỦA CƠNG TY MỸ: Nội dung đầu tư hình thức vốn đầu tư công ty: Một công ty chuyên kinh doanh bất động sản Mỹ có kế hoạch đầu tư vào bất động sản văn phòng cho thuê cao ốc Hà Nội Công ty quan tâm tới văn phòng cho thuê Viet Tower Công ty xem xét việc có nên thực việc M&A tồn số 10.000 m2 diện tích cho th làm văn phịng Viet Tower với giá 15.000.000 USD hay không? Công ty vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 12%/năm, hoàn trả phân hạn hàng tháng vịng 20 năm (khơng phạt trả trước hạn), công ty đàm bảo yêu cầu tỷ lệ đảm bảo nợ (tối thiểu) 1,2 tỷ suất bình quân tổn thất lãi (tối đa) 85% Các phương pháp tính tốn để định đầu tư: 2.1.1 Phương pháp cửa trước (phù hợp với người vay) • Đối với khoản vay (nhánh sơ đồ bên phải) Đơn vị: USD Chỉ tiêu Giá trị Giá thành bán (giá trị đầu tư BĐS) 15.000.000 Tỷ lệ vay (tính tổng vốn đầu tư) 75% STT Giá3trị Khoản vay tối đa (1×2) 11.250.000 Hệ số hoàn trả (tháng) ( tra bảng C4) 0.011011 Hệ số hồn trả (năm): (4×12 tháng) 0.132132 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng nm: (3ì5) 1.486.485 ã i vi khon ch sở hữu ( nhánh sơ đồ bên trái) Chỉ tiêu Giá trị Tỷ lệ vốn CSH (tính tổng vốn đầu tư) 25% Giá trị vốn CSH đầu tư (tối thiểu): (1×7) 3.750.000 Chi phí sử dụng vốn CSH (tối thiểu) 8% 10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu CSH: (8×9) 300.000 STT STT Chỉ tiêu Giá trị 11 Thu nhập thực kinh doanh: (6+10) 1.786.485 12 Phí KD (USD/m ) (dùng để trang trải CP tu, thay 150 13 14 15 16 17 Giá 18c 19 20 thế…) Diện tích kinh doanh (m2) Tổng phí kinh doanh: (12×13) Tổng thu nhập thực tế: (11+14) Tỷ lệ tổn thất không gian Tổng thu nhập tiềm năng: 15/(1-tỷ lệ tổn thất không gian) Cho thuê tối thiểu: (17/13) (USD/m2) Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: (14+6)/17 Hệ số đảm bảo trả nợ (11/6) 10.000 1.500.000 3.286.485 8% 3.572.266 357,2266 83,6% < 85% 1,2 = 1,2 (HS tối thiểu) Nhận xét: Ta thấy, tiêu 19, 20 đạt yêu cầu người cho vay vốn Theo kết tính tốn, giá cho thuê tối thiểu dự án Viet Tower 375,224 USD/m2/năm 29,6USD/m2/tháng Như vậy, việc đầu tư khả thi dự án chứa đựng rủi ro Tuy nhiên tính tốn theo phương pháp cửa tr ước thỏa mãn yêu cầu người đầu tư không thoả mãn yêu cầu người cho vay nên cần xét hạng mục từ góc độ người cho vay phương pháp phân tích khả thi cửa sau 2.1.2 Phương án cửa sau (phù hợp với người cho vay): Qua khảo sát tình hình thị trường giá văn phòng cho thuê địa bàn Hà Nội • Đầu q III/2010: + Văn phịng hạng A giá cho thuê trung bình tháng 42USD/m2 giá cho thuê năm 504USD/m2 + Văn phòng hạng B có giá cho th trung bình 31USD/m2/tháng giá cho thuê năm 372USD/m2/năm • Đầu năm 2011 đến nay: + Văn phịng hạng A giá cho th trung bình tháng 39USD/m2 giá cho thuê năm 468USD/m2 + Văn phịng hạng B có giá cho th trung bình tháng 27USD/m2 giá cho thuê năm 324USD/m2 Đồng thời theo khảo sát thị trường, công ty nhận thấy giá cho thuê văn phòng Viet Tower 34USD/m2/tháng, tương đương 408USD/m2/năm BẢNG TÍNH CÁC CHỈ TIÊU Chỉ tiêu Giá trị (USD) Tổng thu nhập dự kiến: (giá thuê x diện tích) 4.080.000 Tỷ lệ tổn thất không gian 8% Tổng thu nhập dự kiến: (1) x (1-8%) 3.753.600 Tổng phí kinh doanh: (150 x 10.000) 1.500.000 Thu nhập thực dự kiến: (3-4) 2.253.600 Hệ số đảm bảo nợ (tối thiểu) 1,2 Số tiền trả nợ: (5/6) 1.878.000 Hệ số trả nợ (tháng) 0.011011 Hệ số trả nợ (năm): (8) x 12 tháng 0,132132 10 Lượng tiền vay tối đa: (7/9) 14.213.059,67 STT 10 11 Lượng tiền mặt thu nhập mà CSH hưởng (tối 375.600 thiểu): (5) – (7) 12 Chi phí sử dụng VCSH 8% 13 Lượng VCSH đầu tư tối đa: (11/12) 4.695.000 14 Tổng số tiền ĐT tối đa cho BĐS: (10+13) 18.908.059,67 15 Tỷ trọng vốn vay giá trị: (10/14) 75,17% > 75% 16 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: (4+7) / 82,8% < 85% 17 Hệ số đảm bảo trả nợ: (5) / (7) 1,2 (mức tối thiểu) Nhận xét: Theo phương pháp cửa sau, tỷ trọng vốn vay giá trị (chỉ tiêu 15) cao so với mức tối đa mà ngân hàng cho vay 75% lớn không đáng kể (0.17%) Mặt khác, tỷ suất tổn thất lãi bình quân dự án (chỉ tiêu 16) hệ số đảm bảo trả nợ (chỉ tiêu 17) nhỏ mức tối đa mà ngân hàng yêu cầu 85% 1,2 Do đó, dự án đầu tư mang tính khả thi nên ngân hàng chấp nhận cho công ty Mỹ vay vốn III TƯ VẤN: Viet Tower đặt ngã tư Thái Hà, Tây Sơn Chùa Bộc Tịa nhà có mặt thống hướng phía đường Tây Sơn, Thái Hà nên thuận lợi cho viêc giao thương Tịa nhà có đầy đủ trang thiết bị cần thiết cho hoạt động văn phòng, tầng hầm dành cho để xe hoạt động 24/24h Đồng thời, vị trí thuộc khu trung tâm thành phố Hà Nội nên mật độ dân cư tập trung lớn, dân trí cao, nhận thấy khu vực thị trường tiềm cho doanh nghiệp văn phòng thương mại 11 Qua khảo sát thị trường, giá văn phịng cho th thời gian tới có xu hướng giảm lãi suất ngân hàng giảm, nhiều dự án đầu tư xây dựng nên lượng văn phòng cho thuê hạng A, B tăng cao Cũng theo kết khảo sát thị trường, mức giá văn phòng cho thuê Viet Tower 34USD/m2/tháng Mức giá nằm khoảng chấp nhận thị trường Vậy, công ty chuyên kinh doanh bất động sản Mỹ nên thực M&A tồn 10.000m2 diện tích cho th làm văn phòng Viet Tower mức giá tối đa mà cơng ty chấp nhận trả cho dự án 18.908.059, 67USD ... cho vay vốn Theo kết tính tốn, giá cho th tối thiểu dự án Viet Tower 375,224 USD/m2/năm 29,6USD/m2/tháng Như vậy, việc đầu tư khả thi dự án chứa đựng rủi ro Tuy nhiên tính tốn theo phương pháp... với chủ đầu tư năm 2011 năm đầy thách thức với cạnh tranh ngày gắt gao Khảo sát dự án VIET TOWER: Tòa nhà Viet Tower nằm địa số phố Thái Hà, quận Đ ống Đa, Hà Nội, ngã tư đông đúc Thái Hà, Tây... hoạt động đầu tư, đánh giá hiệu dự án đặc biệt quan trọng việc thuyết phục chủ đầu tư định đầu tư tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án I NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG: Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu