NUYỄN THỊ MẾN BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2015 - 2017 NGUYỄN THỊ MẾN HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ THẾ CHẤP QUYỀN SƯ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN THEO NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM NGUYỄN THỊ MẾN CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN VĂN TUYẾN HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Mến LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tác giả nhận hướng dẫn, đạo nhiệt tình quý báu TS Nguyễn Văn Tuyến tập thể giảng viên Khoa Sau Đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội Nhân dịp này, tác giả xin gửi lời cảm ơn Ban giám hiệu Viện Đại học Mở Hà Nội, Khoa Sau Đại học nhà trường giảng viên, người trang bị kiến thức cho tơi q trình học tập Với lòng biết ơn chân thành sâu sắc, tác giả xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Văn Tuyến - Thầy định hướng dẫn cho tơi hồn thành luận văn Do thời gian có hạn, luận văn tơi nhiều thiếu sót, tơi mong nhận đóng góp Thầy/cơ q độc giả Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mến DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại QSDĐ Quyền sử dụng đất HĐTD Hợp đồng tín dụng MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc trưng biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.2 Quy trình xác lập thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 13 1.1.3 Ý nghĩa, vai trò chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 16 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 18 1.2.1 Các nguyên tắc pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 18 1.2.2 Cấu trúc pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 20 1.2.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 21 Chương 24 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 24 2.1 Nội dung chủ yếu chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam 24 2.1.1 Thực trạng quy định ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 25 2.1.2 Thực trạng quy định quyền, nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 27 2.1.3 Thực trạng quy định mối quan hệ hiệu lực hợp đồng tín dụng với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba 33 2.1.4 Thực trạng quy định xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 35 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 42 2.2.1 Các kết đạt 43 2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc thực tiễn thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 45 2.3 Các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 47 2.3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 47 2.3.2 Một số kiến nghị liên quan đến pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 49 KẾT LUẬN 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường, cho vay nghiệp vụ cấp tín dụng có tính cách phổ biến thơng dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng Với vai trò cơng cụ pháp lý để triển khai nghiệp vụ cho vay ngân hàng thương mại, hợp đồng tín dụng điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật khác có văn luật chung Bộ luật dân 2015 có văn luật chuyên ngành Luật tổ chức tín dụng, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà Về chất, hợp đồng tín dụng có đặc trưng tiềm ẩn nguy rủi ro cao bên cho vay ngân hàng thương mại nên phần lớn khoản cho vay cho vay có bảo đảm tài sản Hiện nay, việc áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố, bảo lãnh chấp tài sản bên có nghĩa vụ, bên tham gia hợp đồng tín dụng thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba Để hình thành khung pháp lý đồng cho hoạt động kinh doanh nói chung hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại nói riêng, năm qua Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh ngân hàng, có văn quy định bảo đảm tiền vay, chẳng hạn như: Luật tổ chức tín dụng 2010, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm gần Bộ luật dân 2015 với nhiều quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói riêng Trong khoảng thời gian nhiều năm triển khai thực quy định giao dịch bảo đảm nói chung chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng, quy định bộc lộ nhiều điểm hạn chế, bất cập so với lý luận thực tiễn pháp lý, cần quan tâm nghiên cứu để tìm hướng hoàn thiện thời gian tới Từ thực tiễn nêu trên, học viên lựa chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Để xác định nội dung nghiên cứu luận văn, tác giả triển khai việc sưu tầm, nghiên cứu, tìm hiểu, khảo sát tình hình nghiên cứu nước nước liên quan đến đề tài luận văn Kết khảo sát cho thấy có số cơng trình cơng bố có liên quan đến vấn đề chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Một cách khái quát, kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau có liên quan đến đề tài luận văn: - Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Hồng Thúy năm 2008 Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội đề tài: “Pháp luật hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam” Tác giả có nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng Việt Nam, có đề cập đến hình thức đảm bảo tiền vay nói chung bảo đảm tiền vay biện pháp chấp tài sản nói riêng [1] - Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Hoàng Thanh Thúy bảo vệ năm 2010 Đại học Quốc gia Hà Nội đề tài: “Pháp luật giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt Nam” Trong cơng trình nghiên cứu này, tác giả bàn luận sâu biện pháp đảm bảo tiền vay theo pháp luật Việt Nam, nhấn mạnh đến biện pháp cầm cố tài sản [2] - Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Lò Thị Mai Hương bảo vệ năm 2015 Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài: “Hiệu lực hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng theo pháp luật Việt Nam” Trong cơng trình này, tác giả giải vấn đề lý luận bảo lãnh vay vốn ngân hàng rõ khó khăn, vướng mắc trình thực hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng [3] - Bài viết TS Nguyễn Văn Tuyến đăng Tạp chí Ngân hàng số 17/2010 với tiêu đề: “Ðặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng” [5] - Bài viết TS Lê Thị Thu Thủy đăng tạp chí KHPL số 4/2004 với tiêu đề: “Tài sản cầm cố vay vốn ngân hàng” Tác giả bàn luận, trao đổi đối tượng cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng động sản quyền tài sản Các tài sản phải thỏa mãn điều kiện định theo luật định Ngoài ra, quyền tài sản phải trị giá tiền không bị tranh chấp (tại thời điểm cầm cố), vì, khác với động sản, quyền tài sản quyền đối nhân, đòi hỏi phải thể mặt giá trị để tạo khả bảo đảm kinh tế, không bị tranh chấp để tạo an toàn pháp lý [6] - Luận án tiến sĩ luật học tác giả Phạm Văn Đàm đề tài: “Pháp luật bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp bảo lãnh”, bảo vệ Học viện khoa học xã hội Trong cơng trình này, tác giả đề cập đến quy định biện pháp đảm bảo để thực hợp đồng tín dụng Mặc dù tác giả khơng sâu vào phân tích biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba kết nghiên cứu tác giả cơng trình tư liệu cần thiết để tác giả luận văn kế thừa phát triển trình nghiên cứu đề tài - Tác phẩm có tiêu đề: “A guide to Bussiness Law, Eleventh edition” Jonh Carvan & Jonh Gooley (1996) sách viết dạng giới thiệu kiến thức pháp luật kinh doanh, có chương dành cho biện pháp đảm bảo thực hợp đồng tín dụng Trong tác phẩm này, tác giả nêu vụ việc cụ thể đưa kết luận khái quát quyền nghĩa quy định cụ thể sau: Một là, trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản xử lý bao gồm tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Hai là, trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình; quyền nghĩa vụ bên chấp mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Thứ bảy, trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất, việc xử lý tài sản chấp nhà làm luật quy định Điều 326 Bộ luật dân 2015 sau: Một là, trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất tài sản xử lý bao gồm quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Hai là, trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Theo quy định Điều 327, việc xử lý tài sản chấp coi làm chấm dứt quan hệ chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 42 2.2.1 Các kết đạt Trong trình thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng, quy định chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói riêng bắt đầu bộc lộ số hạn chế, bất cập, đặc biệt việc xác định quyền ưu tiên quyền theo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho bên nhận chấp tài sản Chính từ thực tiễn đó, q trình soạn thảo ban hành Bộ luật Dân 2015, nhà làm luật cố gắng rà soát, điểm hạn chế, bất cập chế định chấp tài sản để sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ nhằm hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, có chế định chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ở mức độ khái quát, thấy việc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực tiễn đạt số kết sau đây: Thứ nhất, từ thực tiễn thực pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ nói chung chế định chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói riêng, nhà làm luật nhìn hạn chế, bất cập quy định để tìm cách khắc phục trình xây dựng Bộ luật dân 2015 Về bản, Bộ luật Dân năm 2015 giữ nguyên quy định chế định chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bộ luật Dân năm 2005 trước Tuy nhiên, để điều chỉnh cách phù hợp quan hệ xã hội phát sinh đời sống thực tế nhằm khắc phục vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Bộ luật Dân năm 2015 bước đầu ghi nhận thể số đặc điểm mang tính chất vật quyền bảo đảm để tăng cường tính chủ động bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm Cụ thể là, lần đầu tiên, Bộ luật Dân năm 2015 quy định cách rõ ràng hai đặc điểm quan trọng vật quyền bảo đảm, quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên toán bên 43 nhận bảo đảm tài sản bảo đảm trường hợp biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Theo quy định khoản Điều 297 Bộ luật Dân 2015: “Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bên nhận bảo đảm quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền toán theo quy định Điều 308 Bộ luật luật khác có liên quan” Việc bổ sung quy định quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên toán bên nhận bảo đảm từ tài sản bảo đảm thể hài hòa hóa yếu tố vật quyền quan hệ trái quyền điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015 Việc hài hòa hóa phù hợp với chất “chứa đựng yếu tố trái quyền yếu tố vật quyền” biện pháp bảo đảm; đồng thời cần thiết xử lý vấn đề mà thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm đặt Việt Nam Thứ hai, trình xây dựng Bộ luật Dân năm 2015, nhà làm luật bổ sung quy định nhằm tăng cường quyền tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận, tự chịu trách nhiệm bên giao dịch dân nói chung bên tham gia giao dịch bảo đảm nói riêng theo tinh thần nguyên tắc Hiến pháp năm 2013, ví dụ như: khoản Điều Bộ luật Dân năm 2015 khẳng định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” Quyền dân (bao gồm quyền tự cam kết, tự hợp đồng) bị hạn chế theo quy định luật trường hợp cần thiết lý quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an tồn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe cộng đồng (khoản Điều Bộ luật Dân năm 2015) Đồng thời, sở kế thừa quy định Bộ luật Dân năm 2005, Bộ luật Dân năm 2015 lần khẳng định nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ bảo đảm thực cam kết, thỏa thuận dân Theo quy định khoản Điều Bộ luật Dân năm 2015: “Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng” 44 Thứ ba, trình thực pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, nhà làm luật cố gắng thể Bộ luật Dân 2015 tinh thần đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hợp đồng bảo đảm nhằm tạo thuận lợi tối đa cho bên tham gia quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ Ví dụ, Bộ luật Dân năm 2015 cho phép bên cần tiến hành thoả thuận, giao kết lần bảo đảm thực nghĩa vụ hình thành tương lai Khi nghĩa vụ tương lai hình thành, bên khơng phải xác lập lại biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đó, bao gồm việc ký kết lại hợp đồng bảo đảm, công chứng đăng ký biện pháp bảo đảm [1] Thứ tư, trình pháp điển hóa pháp luật chấp tài sản Bộ luật Dân 2015, nhà làm luật quy định cách rõ ràng hai phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm, là: nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm đăng ký biện pháp bảo đảm (Điều 297 Bộ luật Dân năm 2015) Việc bổ sung nắm giữ phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm, độc lập bình đẳng với phương thức đăng ký phù hợp thống với ngun tắc bảo vệ “tình trạng hòa bình” việc chiếm hữu thực tế mà Bộ luật Dân năm 2015 hướng đến Theo đó, nguyên tắc, (chủ thể nào) nắm giữ trực tiếp (chiếm hữu thực tế) tài sản suy đốn chủ thể có quyền tài sản nắm giữ (khoản 1, khoản Điều 184 Bộ luật Dân 2015) Quan điểm tiếp cận vào quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ thể chỗ, việc (tình trạng) nắm giữ tài sản bảo đảm xem xác định biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bình đẳng với phương thức đăng ký bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm hồn tồn bình đẳng với bên nhận bảo đảm biện pháp bảo đảm đăng ký việc hưởng quyền thực nghĩa vụ, đặc biệt quyền toán theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ [1] 2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc thực tiễn thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 45 Qua thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung chế định chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói riêng, nhận thấy việc áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng để bảo đảm thực thi quyền chủ nợ chủ thể số khó khăn, vướng mắc sau đây: Thứ nhất, pháp luật hành có quy định thiếu thống biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, gây khó khăn công tác áp dụng biện pháp bảo đảm vào hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng Từ kế thừa quan điểm Bộ luật Dân năm 2005, Bộ luật Dân năm 2015 đưa khái niệm biện pháp bảo đảm, theo đó, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất việc bên chấp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên nhận chấp Cách định nghĩa nhà làm luật biện pháp chấp cho thấy, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cầm cố tài sản khác việc chuyển giao mang tính học tài sản bảo đảm mà khơng có phân biệt loại tài sản Vì thế, hoạt động cho vay, việc chấp động sản hồn tồn thực Trong đó, Luật chun ngành lại khơng quy định điều Như vậy, rõ ràng việc quy định không thống thiếu đồng văn pháp luật hành (Bộ luật dân luật chun ngành) vơ tình tạo khó khăn, vướng mắc cho ngân hàng thương mại việc nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Thứ hai, pháp luật hành chưa có thống quy định vấn đề xác định giá trị tài sản bảo đảm Theo quy định hành, việc định giá tài sản bảo đảm tiền vay bên thỏa thuận hợp đồng bảo đảm Tuy nhiên, nhiều trường hợp, tài sản đặc biệt, việc xác định giá trị tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khó khăn khơng có thống bên chấp bên nhận chấp Vì thế, thực tế cho 46 thấy tổ chức tín dụng thường thuê bên thứ ba tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá tài sản bảo đảm tham vấn tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn giá trị giá tài sản Thực tiễn cho thấy việc định giá tài sản bảo đảm gặp khó khăn có nhiều để xác định cho việc định giá: giá thị trường tài sản sở thông tin giá sàn giao dịch, phương tiện đại chúng; giá theo khung giá Nhà nước quy định loại tài sản mà Nhà nước có ban hành khung giá; tình hình, khả biến động giá thị trường, thời hạn sử dụng lại; khả hao mòn; mệnh giá loại giấy tờ có giá; giá theo hợp đồng, hóa đơn chứng từ mua bán hợp pháp Điều dẫn đến tình trạng tổ chức tín dụng áp dụng khác để định giá tài sản, lĩnh vực chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bất động sản Mặt khác, tạo không thống áp dụng tổ chức tín dụng ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng có tài sản đảm bảo Do đó, cần có quy định cụ thể định giá tài sản đảm bảo cụ tài sản đảm bảo bất động sản 2.3 Các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 2.3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản yêu cầu thiết thực nhằm thay đổi từ mối quan hệ xung quanh việc bảo đảm thực hợp đồng tín dụng, nhằm mục đích cho việc áp dụng pháp luật cho mối quan hệ hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản dễ dàng thuận tiện, phù hợp với mối quan hệ xã hội tình hình kinh tế Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động tín dụng cho vay ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng có liên quan trực tiếp điều chỉnh 47 nhiều văn pháp luật khác nhau, nhiều quan ban hành khoảng thời gian khác nhau, vậy, khó tránh khỏi tình trạng khơng đồng bộ, chồng chéo có cách hiểu, nhận thức hành động khác Nhằm đảm bảo bình ổn kinh tế vĩ mơ, thực sách tiền tệ ổn định, bảo đảm hoạt động tín dụng ngân hàng an tồn, hiệu để đảm bảo phát triển thị trường ngoại tệ, thị trường vàng, ngân hàng thương mại cần phải tổ chức thực giải pháp tiền tệ, tín dụng ngân hàng hiệu để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, hợp tác xã hộ gia đình tiếp cận nguồn vốn tín dụng phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng mở rộng hoạt động tín dụng đơi với an tồn, chất lượng tín dụng, đảm bảo cung ứng vốn cho kinh tế Thực tiễn trình thực pháp luật cho thấy, số quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bộ luật Dân hành chưa theo kịp mục tiêu, yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nước ta giai đoạn nay, chưa tạo lập hành lang pháp lý an toàn để chủ sở hữu khai thác tối đa giá trị kinh tế tài sản bảo đảm Các quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ chưa tạo chế cho chủ nợ (bên cho vay) có bảo đảm thực thi tốt quyền thực tế Thực tiễn cho thấy, trường hợp bên bảo đảm không thực thực không nghĩa vụ bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm thời gian nhanh nhất, tốn phải khách quan, trung thực Tuy nhiên, việc thực quy định xử lý tài sản bảo đảm phụ thuộc nhiều vào thiện chí, tính tự nguyện bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản), phụ thuộc thể từ việc xác định phương thức xử lý tài sản bảo đảm, giá bán tài sản bảo đảm, thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua, người trúng đấu giá tài sản bảo đảm Điều dẫn đến hệ việc xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn khó có khả thực hóa thỏa thuận hợp đồng bảo đảm Mặt khác, nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn chưa giải triệt để, vậy, để xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ, bên nhận bảo đảm thường phải lựa chọn đường tố tụng (khởi kiện Tòa 48 án) Kết tổng kết thực tiễn cho thấy, việc xử lý tài sản bảo đảm theo đường tố tụng nhiều thời gian, thủ tục phức tạp, qua nhiều cấp xét xử với nhiều quy trình tố tụng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh, đầu tư bên nhận bảo đảm Trong nhiều vụ việc, bên nhận bảo đảm thắng kiện, khơng đảm bảo chắn xử lý tài sản bảo đảm thực tế Một yêu cầu đặt cần phải thể rõ vấn đề có tính ngun lý, ví dụ như: Về phạm vi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bổ sung biện pháp nào? Loại bỏ biện pháp nào? Sự khác biệt vật quyền bảo đảm (thế chấp, cầm cố tài sản) trái quyền bảo đảm (bảo lãnh)? Nguyên lý xuyên suốt để bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm tài sản quyền theo đuổi tài sản bảo đảm cho dù tài sản bên bảo đảm bán, tặng cho chủ thể khác Chế định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015 kỳ vọng đặt tảng cho việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Việt Nam theo hướng đại nhằm khuyến khích hoạt động tài trợ vốn có bảo đảm, đáp ứng nhu cầu khơi thơng nguồn vốn thúc đẩy tăng trưởng tín dụng Tuy nhiên, xem xét hai phương diện mức độ đáp ứng yêu cầu thực tiễn mức độ phù hợp với thơng lệ quốc tế, thấy, chế định chứa đựng nhiều hạn chế cần khắc phục Phạm vi chế định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015 bao trùm biện pháp bảo đảm tài sản (thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản, quyền toán trước) biện pháp vật quyền bảo đảm (thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản) Chế định điều chỉnh biện pháp bảo đảm xác lập sở thỏa thuận biện pháp bảo đảm phát sinh luật định (không dựa thỏa thuận bên) cầm giữ tài sản, quyền toán trước Với phạm vi vậy, khó thiết kế chế định biện pháp bảo đảm phù hợp với đặc điểm loại biện pháp bảo đảm 2.3.2 Một số kiến nghị liên quan đến pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng 49 2.3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Từ thực tiễn áp dụng pháp luật biện pháp bảo đảm hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nhiều khó khăn, vướng mắc mặt pháp lý áp dụng pháp luật, tác giả luận văn đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật theo hướng bảo vệ tốt quyền lợi cho tổ chức tín dụng sau: Thứ nhất, định giá tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Cần thống sở xác định giá bất động sản theo hướng hình thành định, không để xác định cách “tràn lan” Đó thước đo để ngân hàng áp dụng tránh trường hợp ý chí, gây thiệt hại cho bên làm ảnh hưởng đến tiến độ giao kết hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, việc xác định giá bất động sản phải theo mặt chung giá bất động sản nơi có giá trị cao Nếu khơng dẫn tới việc thỏa thuận hợp đồng tín dụng khơng đạt theo khung giá nhà nước dẫn tới việc giá trị tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lớn so với lượng tiền mà bên chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất muốn vay tổ chức tín dụng Thứ hai, cần xây dựng Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thống Việc xây dựng ban hành Luật đăng ký giao dịch đảm bảo cần thiết nhằm đạt mục tiêu sau: (i) Thống pháp luật lĩnh vực đăng ký giao dịch đảm bảo; (ii) Hủy bỏ quy định khơng phù hợp pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm; (iii) Bổ sung quy định cần thiết, phù hợp với thực tĩnh khách quan đời sống kinh tế, xã hội; (iv) Đáp ứng yêu cầu cải cách hành hội nhập quốc tế Hiện nay, quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm thể văn pháp luật khác thuộc ngành luật khác nhau, việc ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thống cần thiết Mặt khác, Luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần quy định rõ ràng hình thức thủ tục đăng ký tránh phiền hà cho khách hàng đăng ký, tránh nhiều thời gian 2.3.2.2 Các giải pháp tổ chức thực pháp luật 50 Nhằm triển khai áp dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng đạt hiệu quả, đảm bảo tính an tồn quan hệ cho vay, ngân hàng thương mại cần trọng thực giải pháp sau: Một là, chủ động ban hành Quy định bảo đảm tiền vay, có quy định biện pháp chấp bất động sản để thực hợp đồng tín dụng, tuỳ theo chức năng, nhiệm vụ quyền hạn ngân hàng, tổ chức tín dụng cụ thể Trên thực tế, hầu hết ngân hàng ban hành Quy chế bảo đảm tiền vay, nhiên chưa có hướng dẫn cụ thể áp dụng biện pháp bảo lãnh để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng, có quy định chung chung chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản người vay tiền khơng có hướng dẫn chi tiết nên thực tiễn phát sinh nhiều vướng mắc bất cập Bởi vậy, việc hướng dẫn áp dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản Quy chế bảo đảm tiền vay cần quan tâm vấn đề như: - Việc lựa chọn bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất hay chấp quyền sử dụng đất kết hợp với chấp tài sản gắn liền với đất cần phải vào mục đích khoản tiền vay theo hợp đồng tín dụng đối tượng khách hàng điều kiện tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để định cho vay - Cần có quy định giải thích cụ thể điều kiện việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bên cạnh việc xác định điều kiện động sản, cần xác định rõ điều kiện tài sản chấp bất động sản - Quy định giải thích rõ quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, quy định việc bên chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản phải có nghĩa vụ thơng tin bên nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tình trạng 51 thực tế tài sản - Quy định rõ trường hợp làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, giới hạn biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất so với giá trị nghĩa vụ bảo đảm; quy định rõ trường hợp bên chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khơng có tài sản để bù trừ nghĩa vụ bảo đảm giải hậu pháp lý Hai là, áp dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng khoản tiền vay có giá trị lớn, bên quan hệ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nên thoả thuận biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cách rõ ràng, đặc biệt trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất không chấp quyền sử dụng đất ngược lại Việc bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm để làm phát sinh hiệu lực cho giao dịch chấp bất động sản, đồng thời đảm bảo ưu tiên tốn Ba là, hồn thiện hệ thống pháp luật có liên quan, đảm bảo tính hiệu lực, hiệu thực tế để bảo đảm an toàn cho quan hệ tín dụng Theo hướng này, hệ thống pháp luật hợp đồng, giao dịch bảo đảm cần có quy định rõ để quan nhà nước có hỗ trợ ngân hàng việc thực quyền pháp luật quy định; pháp luật tố tụng dân sự, quan xét xử cần có thay đổi để xử lý nhanh chóng vụ kiện liên quan đến xử lý nợ ngân hàng, góp phần thúc đẩy thu hồi nợ nhanh chóng, bảo đảm tôn trọng pháp luật bên giao dịch; thay đổi văn hóa, nhận thức bên vay vốn, bên bảo đảm, cộng đồng việc thực thi trách nhiệm trả nợ vay ngân hàng, tạo trào lưu xã hội phê phán, không chấp nhận hình thức chây ì trả nợ 52 KẾT LUẬN Trong điều kiện Việt Nam, mà thị trường chứng khốn giai đoạn đầu q trình phát triển tín dụng ngân hàng kênh huy động vốn chủ yếu kinh tế Tín dụng ngân hàng mà chủ yếu hoạt động cho vay cung cấp lượng vốn lớn cho kinh tế, công cụ để thực sách tiền tệ quốc gia, giảm lạm phát, thúc đẩy kinh tế phát triển Nhận thức tầm quan trọng này, năm qua, pháp luật hợp đồng tín dụng (hình thức pháp lý hoạt động cho vay) Nhà nước ta quan tâm khơng ngừng hồn thiện tạo mơi trường pháp lý lành mạnh, quyền tự kinh doanh tổ chức tín dụng tơn trọng, quyền tiếp cận vốn thành phần kinh tế, tạo đà cho hoạt động cho vay tiếp tục phát triển Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt pháp luật hợp đồng tín dụng ngân hàng bảo đảm biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản nhiều bất cập thực tiễn áp dụng Hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi phải có thống nội cao quy định pháp luật hợp đồng tín dụng ngân hàng biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản với quy phạm pháp luật khác hệ thống pháp luật quốc gia pháp luật nước khác cam kết WTO Việt Nam lĩnh vực ngân hàng Hơn nữa, hoạt động cho vay tổ chức tín dụng hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro Sự rủi ro hoạt động cho vay khơng ảnh hưởng lợi ích hai bên tham gia quan hệ mà có tính dây chuyền cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người gửi tiền, gây sụp đổ hệ thống ngân hàng gây khủng hoảng lớn cho kinh tế đất nước Hội nhập kinh tế diễn sâu rộng Việt Nam, cạnh tranh kinh doanh diễn ngày khốc liệt, điều làm cho rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng ngày cao Việc áp dụng biện pháp bảo đảm, có biện pháp chấp bất động sản hợp đồng tín dụng quan trọng, giúp hạn chế rủi ro vấn đề khoản tổ chức tín dụng Đồng thời tạo điều kiện cho bên 53 chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hay người vay tiền khoản vay để phát triển kinh tế 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt Bộ luật dân 2015; Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 2016; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; Peter S.Rose, Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 2001; Pierre Conso, Robert Lavaud, Bernard Colasse, Jean – Louis Foussé, Georges Nordmann, Roger Bataille, Từ điển quản lý tài ngân hàng, NXB Ngoại văn, Viện tiền tệ tín dụng, Hà Nội 1991; Nguyễn Thị Hồng Thúy, “Pháp luật hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam”; Luận văn thạc sĩ luật học, năm 2008; Hoàng Thanh Thúy, “Pháp luật giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, năm 2010; TS Lê Thị Thu Thủy, “Tài sản cầm cố vay vốn ngân hàng”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2004; TS Nguyễn Văn Tuyến, “Ðặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng số 17/2010; 10.Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN; 55 Tài liệu tham khảo tiếng Anh 11 European Bank for Reconstruction and Development (EBRD), “Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities”, publications, 2008; 12.Louise Gullifer (editor), Goode on legal problem of credit and security, Fourth edition, published in 2009 by Sweet & Maxwell, 100 Avenue Road, London, NW3 3PF part of Thomson Reuters (Professional) UK Limited 56 ... gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại - Phân tích thực trạng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm. .. ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực. .. sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên thứ ba để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng thỏa thuận bên thứ ba (gọi bên chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất) với ngân hàng thương mại (gọi bên