Đang tải... (xem toàn văn)
Báo cáo kết quả định giá bất động sản trong ngân hàng TMCP ở địa bàn TP HCM
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH (DÙNG CHO TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN) I. THÔNG TIN CHUNG Số hồ sơ 065.03.13.xxx Tài sản thẩm định Quyền sử dụng đất Địa chỉ BĐS TĐ Thửa 213 tờ bản đồ số 13, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM Chủ sở hữu tài sản Công ty TNHH Thương Mai Thiên Hưng Khách hàng vay Công ty TNHH Thương Mai Thiên Hưng Mối quan hệ giữa CSH và KH vay Khách hang vay là chủ sở hữu tài sản Đơn vị đề nghị thẩm định CN. Quận 7 Ngày khảo sát 20/03/2012 Mục đích thẩm định Làm tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng II. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH 1. Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất số CT04209 do UBND TP.HCM cấp ngày 22/11/2010. 2. Vị trí tọa lạc của BĐS: vị trí cụ thể BĐS theo phụ lục sơ đồ đính kèm - BĐS tọa lạc tại thửa 213 tờ bản đồ số 13, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. BĐS giáp đường nội bộ rộng khoảng 12m. BĐS cách mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ 300m. BĐS thuộc khu dân cư Sadeco Làng đại học khu C, dân cư tập trung thưa thớt, lưu thông thuận tiện. 3. Đặc điểm BĐS: hiện trạng BĐS theo phụ lục hình ảnh đính kèm 3.1. Về đất - Mục đích sử dụng: Đất ở. - Diện tích đất sử dụng riêng được công nhận: 200m 2 . - Kích thước: Rộng #8m và Dài #25m. - Hình dáng: hình chữ nhật. 3.2. Về tài sản gắn liền với đất: đất trống III. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH Để thuận lợi cho việc định giá tài sản thẩm định NVTĐ đã tiến hành tìm kiếm và lọc ra được 4 tài sản so sánh đang rao bán trên thị trường có các đặc điểm tương đồng nhất với tài sản so sánh như sau: 1/6 1. BĐS SO SÁNH 1 – Vị trí Khu C Làng Đại học đường Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương, Xã Phước Kiểng, Huyện Nhà Bè, Tp.HCM. – Hiện trạng: BĐS là đất nền nhà phố liên kế, hiện tại là đất trống – Mô tả tổng quan + Diện tích đất được công nhận : 250m 2 (10m x 25m) + Diện tích xây dựng: 0 m 2 + Hình dáng: Hình chữ nhật + Pháp lý : GCN QSDĐ – Giá rao bán trên thị trường: 4.600.000.000 VNĐ 2. BĐS SO SÁNH 2 – Vị trí mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, Khu C Làng Đại học đường Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương, Xã Phước Kiểng, Huyện Nhà Bè, Tp.HCM. – Hiện trạng: BĐS là đất nền nhà phố liên kế, hiện tại là đất trống, nằm gần lo góc – Mô tả tổng quan + Diện tích đất được công nhận : 200m 2 (10m x 20m) + Diện tích xây dựng: 0 m 2 + Hình dáng: Hình chữ nhật + Pháp lý : GCN QSDĐ – Giá rao bán trên thị trường: 3.700.000.000 VNĐ 3. BĐS SO SÁNH 3 – Vị trí gốc 2 mặt tiền đường, Khu C Làng Đại học đường Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương, Xã Phước Kiểng, Huyện Nhà Bè, Tp.HCM. – Hiện trạng: BĐS là đất nền nhà phố liên kế, hiện tại là đất trống – Mô tả tổng quan + Diện tích đất được công nhận : 200m 2 (10m x 20m) + Diện tích xây dựng: 0 m 2 + Hình dáng: Hình chữ nhật – Giá rao bán trên thị trường: 3.900.000.000 VNĐ IV.KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH 1. Hiện trạng sử dụng của BĐS: BĐS đang để trống 2/6 2. Thẩm định BĐS: 2.1. Phương pháp thẩm định: Quyền sử dụng đất: Phương pháp so sánh và phương pháp chi phí: STT Tiêu chí BĐS TĐ BĐS so sánh 1 2 3 1 Nguồn thông tin 0907.977.386 - a.Hoàng 0914.10.23.18 - a.Phát 0938.881.126 - a.Hậu 2 Địa chỉ Thửa 213 tờ bản đồ số 13, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM Làng đại học khu C, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè Làng đại học khu C, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè Làng đại học khu C, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè 3 Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 4 Vị trí (lợi thế kd, giao thông, an ninh, môi trường .) Giáp mặt tiền đường nội bộ rộng #12m. Giáp mặt tiền đường nội bộ rộng #12m. Giáp mặt tiền đường nội bộ rộng #12m. Giáp mặt tiền đường nội bộ rộng #12m. 5 Kích thước (m) 8x25 10x25 5x25 10x20 6 Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật 7 Diện tích đất (m2) 200,00 250 125 200 8 Cấu trúc Đất trống Đất trống Đất trống Đất trống 9 Giá rao bán 4.600.000.000 2.375.000.000 4.100.000.000 10 Thương lượng giảm (%) 90% 90% 85% 11 Giá thương lượng/Giá giao dịch 4.140.000.000 2.137.500.000 3.485.000.000 12 Đơn giá QSDĐ 16.560.000 17.100.000 17.425.000 Thực hiện điều chỉnh 13 Pháp lý 0% 0% 0% Mức điều chỉnh - - - 14 Vị trí 0% 0% 0% Mức điều chỉnh - - - 3/6 15 Quy mô 3% -7% 0% Mức điều chỉnh 496.800 (1.197.000) - 16 Kích thước -2% 3% -2% Mức điều chỉnh (331.200) 513.000 (348.500) 17 Hình dáng 0% 0% 0% Mức điều chỉnh - - - 18 Tổng tỷ lệ điều chỉnh 1% -4% -2% 19 Mức giá chỉ dẫn 16.725.600 16.416.000 17.076.500 20 Tổng số lần điều chỉnh 2 2 1 21 Tổng mức điều chỉnh gộp 828.000 1.710.000 348.500 22 Tổng mức điều chỉnh thuần 165.600 684.000 348.500 23 Thống nhất mức giá chỉ dẫn 16.739.367 24 Làm tròn 16.700.000 Chú thích: - Mục 1: Nguồn thông tin: + SS1: http://batdongsan.com.vn/ban-dat-nen-du-an-xa-phuoc- kieng/lang-dai-hoc-khu-c-nha-be-dt-250-m2-gia-soc-184-trieum2- pr3032020 (rao bán ngày 13/03/2013) + SS2: http://batdongsan.com.vn/ban-dat-nen-du-an-xa-phuoc- kieng/lang-dai-hoc-khu-c-nha-be-10x20m-gia-185trm2-pr3023934 (giới thiệu lô khác giá 19.000.000 đồng/m 2 ) + SS3: http://123nhadat.vn/raovat-t954790/ban-dat-tai-huyen-nha- be/gap-lo-dat-lang-dai-hoc-huyen-nha-be-tphcm.html ( rao bán ngày 14/03/2013) - Mục 10: Tỉ lệ phần trăm thương lượng giảm căn cứ vào thương lượng trực tiếp với người rao bán, tình hình thị trường tại thời điểm thẩm định và đặc điểm của tài sản. - Mục 13: Về pháp lý, các tài sản không có sự khác biệt nên không điều chỉnh. - Mục 14: Về vị trí, các tài sản không có sự khác biệt nên không điều chỉnh. 4/6 - Mục 15: Về quy mô, TSTĐ kém hơn TSSS2 do TSTĐ có quy mô diện tích lớn, tính thanh khoản kém hơn TSSS2, thực hiện điều chỉnh giảm cho TSSS2. TSTĐ tốt hơn TSSS1, do TSSS1 có quy mô diện tích lớn hơn TSTĐ, tính thanh khoản kém hơn, thực hiện điều chỉnh tăng TSSS1. - Mục 16: Về kích thước, TSSS2 có kích thước mặt tiền nhỏ hơn TSTĐ, kém hơn TSTĐ, điều chỉnh tăng cho TSSS2. - Mục 17: Về hình dáng, các tài sản không có sự khác biệt nên không điều chỉnh. - Mục 24: Do 3 mức giá chỉ dẫn chênh lệch dưới 10% nên thống nhất mức giá chỉ dẫn theo phương án lấy trung bình cộng 3 TSSS. Kết luận: - Đơn giá Quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch được công nhận sau khi điều chỉnh là: 16.700.000 đồng/m 2 . - Đơn giá theo XXX Bank là: 16.700.000 đồng/m 2 x 90% = 15.030.000 đồng/m 2 . - Đơn giá đất Nhà nước là: 2.600.000 đồng/m 2 (Theo Quyết định 61/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND Tp.HCM, BĐS có vị trí mặt tiền đường nội bộ kdc trường Đại học KHXH & NV) - Giá tham khảo mặt tiền đường nội bộ kdc trường Đại học KHXH & NV: • Giá ACB: 22.000.000 đồng/m 2 • Giá OCB: 16.000.000 - 20.000.000 đồng/m 2 - Giá trị Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Diện tích (m2) Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng) Diện tích phù hợp quy hoạch được công nhận 200 15.030.000 3.006.000.000 5/6 2.2. Tổng giá trị BĐS thẩm định Khoản mục Thành tiền Quyền sử dụng đất 3.006.000.000 Làm tròn 3.010.000.000 Bằng chữ: Ba tỷ không trăm mười triệu đồng chẵn./. 2.3. Các thông tin khác - Đánh giá khả năng chuyển nhượng: thấp. V. NHỮNG KIẾN NGHỊ VÀ HẠN CHẾ CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH - Diện tích đất NVTĐ căn cứ vào Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất số CT04209 do UBND TP.HCM cấp ngày 22/11/2010. Nhân viên thẩm định đã kiểm tra thực tế diện tích đất phù hợp với Giấy chứng nhận trên. - Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thẩm định cho quyền sử dụng đất tại Thửa 213 tờ bản đồ số 13, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật và hiện trạng được mô tả chi tiết như trên tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá. - Qua khảo sát thực tế khu vực hiện tại không có tài sản giao dịch thành công nên NVTĐ sử dụng thông tin đang rao bán để ước tính, điều chỉnh về giá trị BĐSTĐ. Do đó kết quả thẩm định không thể phản ánh mức độ chỉ dẫn giá trị tốt nhất cho BĐSTĐ. VII. PHỤ LỤC 6/6 . xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP. HCM. BĐS giáp đường nội bộ rộng khoảng 12m. BĐS cách mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ 300m. BĐS thuộc khu dân cư Sadeco Làng. chữ nhật – Giá rao bán trên thị trường: 3.900.000.000 VNĐ IV.KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH 1. Hiện trạng sử dụng của BĐS: BĐS đang để trống 2/6 2. Thẩm định BĐS: 2.1.
