Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết đã nghiên cứu, phân tích khái quát và bình luận về thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân là rất cần thiết cho quá trình xây dựng những luận cứ khoa học cho việc sửa đổi Luật đất đai năm 2003 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009) nhằm đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 Thực trạng giải pháp hoàn thiện thủ tục hành quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Luật đất đai năm 2003 Doãn Hồng Nhung*, Nguyễn Thị Nắng Mai* Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, 144 Xuân Thuỷ, Hà Nội, Việt Nam Nhận ngày 22 tháng năm 2011 Tóm tắt Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến chế, hồn thiện sách đất đai để giải hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi tạo sở vững để khắc phục tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất Để thực mục tiêu trên, Đảng Nhà nước ta trọng cải cách thủ tục hành chính, bước xây dựng thực thủ tục hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm tối đa thời gian công sức nhân dân cán Ngày 8/6/2010, Thủ thướng Chính phủ ký ban hành Nghị định số 63/2010/NĐ-CP kiểm sốt thủ tục hành Đây Nghị định quan trọng Chính phủ ban hành để bảo đảm, trì tính bền vững cao Đề án 30 ngày 10/01/1997, tiếp tục nâng cao chất lượng quy định thủ tục hành thơng qua việc thiết lập chế pháp lý cho hoạt động kiểm soát thủ tục hành từ khâu dự thảo việc thực thi quy định thực tế Bài viết nghiên cứu, phân tích khái quát bình luận thủ tục hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân cần thiết cho trình xây dựng luận khoa học cho việc sửa đổi Luật đất đai năm 2003 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009) nhằm đáp ứng yêu cầu thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước Dẫn nhập* đất hộ gia đình cá nhân cần thiết cho trình xây dựng luận khoa học cho việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009) nhằm đáp ứng yêu cầu thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước [1,2] Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Để thực mục tiêu trên, Đảng Nhà nước ta trọng cải cách thủ tục hành chính, bước xây dựng thực thủ tục hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm tối đa thời gian công sức nhân dân cán Bài viết nghiên cứu, phân tích khái qt bình luận thủ tục hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng Thực trạng thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Việt Nam Thực tiễn cho thấy thủ tục hành nước ta bị phản ánh chậm qua nhiều cửa, thời gian thực kéo dài 30-50 * Tác giả liên hệ ĐT: 84-912034084 E-mail: nhunglylonghn@yahoo.com 259 260 D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 ngày Điều ảnh hưởng lớn đến đời sống sinh hoạt người dân Mục đích Chính phủ hướng tới xây dựng hành dân chủ, hiệu quả, góp phần phòng chống tham nhũng, cam kết mục tiêu phục vụ người dân, doanh nghiệp giai đoạn Ngày tháng năm 2010, Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 kiểm sốt thủ tục hành Đây nghị định quan trọng Chính phủ ban hành để bảo đảm, trì tính bền vững kết Đề án 30 ngày 10/1/2007, tiếp tục nâng cao chất lượng qui định thủ tục hành thơng qua việc thiết lập chế pháp lý cho hoạt động kiểm soát thủ tục hành từ khâu dự thảo việc thực thi quy định thực tế [3,4] 2.1 Thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Việt Nam Thông thường, “thủ tục” hiểu phương cách giải cơng việc theo trình tự định Nói cách khác, thủ tục trình tự, cách thức thực hành động cần thiết để hồn thành cơng việc hay để giải nhiệm vụ đặt [5] Với ý nghĩa đó, thủ tục cần thiết cho giải cơng việc thực tế Thủ tục việc phải làm theo trật tự định để tiến hành cơng việc có tính chất thức Thủ tục hành trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ yêu cầu, điều kiện quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải công việc cụ thể liên quan đến cá nhân tổ chức [9, Khoản Điều 3] Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổng hợp qui phạm pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm: điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng quan hệ chuyển nhượng “đổi đất lấy tiền” Nó hồn toàn khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất thỏa thuận theo bên có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho Chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng quan hệ “đổi đất lấy đất” Giữa bên thỏa thuận chuyển tiền cho để bù phần thiếu hụt chuyển đổi Việc chuyển quyền sử dụng đất có chất pháp lý hình thức chuyển quyền trọn vẹn Áp dụng pháp luật thực tiễn có hai hình thức chuyển quyền trọn vẹn chuyển quyền không trọn vẹn Việc chuyển quyền trọn vẹn chuyển nhượng quyền sử dụng đất chất khác với hoạt động mua bán tài sản thông thường Khi mua bán tài sản thơng thường quyền tài sản thuộc quyền sở hữu bên bán Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng chủ thể hợp đồng quyền sử dụng đất, sở hữu đất đai lại thuộc sở hữu toàn dân [6], [2 Khoản Điều 5] Chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn thơng qua hình thức tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất tuân theo quy định pháp luật dân Chuyển quyền sử dụng đất thông qua thừa kế bên chuyển nhượng có quyền tự lựa chọn đối tượng để trao thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật qui định Người có tài sản thể ý chí việc định đoạt tài sản hình thức di chúc Nếu chủ thể quyền sử dụng đất chết mà khơng để lại di chúc phân chia theo pháp luật Trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có loại hình chuyển quyền khơng trọn vẹn thơng qua hình thức cho th, cho th lại chấp quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất khơng trọn vẹn thể thơng qua hình thức góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để thực giao dịch dân Trên thực tế, bên góp vốn chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý thuộc bên góp vốn Giá trị quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận tính vào vốn bên nhận góp vốn mà khơng có D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 chuyển giao Bên góp vốn nhận lợi ích kinh tế thông qua việc chia lợi nhuận chịu rủi ro từ hoạt động sản xuất kinh doanh Thủ tục hành tiến hành Văn phòng đăng ký Nhà đất nơi có bất động sản chuyển nhượng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục góp phần cơng khai hóa lành mạnh hóa thị trường bất động sản [8] Chính vậy, việc nghiên cứu thủ tục hành lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân theo pháp luật Việt Nam sở lý luận quan trọng để đánh giá thực trạng pháp luật thủ tục hành lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Trong kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng người dân ngày tăng, đòi hỏi phải cải cách thủ tục hành để thực nhu cầu đáng nhân dân 2.2 Những vấn đề tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất: Mọi người tham gia giao dịch đất đai không thực trọn vẹn nghĩa vụ với Các chủ thể tham gia thực hợp đồng viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực Các hộ gia đình tham gia giao dịch vi phạm hình thức hợp đồng [6] Thứ hai: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chủ thể sơ suất giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu đáng tiếc Nhiều giao dịch “tư lợi” phát sinh trình thực chuyển quyền sử dụng đất Thứ ba: Xuất phát từ thái độ trình độ hiểu biết pháp luật hạn chế bên chủ thể tham gia chuyển nhượng nên để lại nhiều sơ suất thực chuyển nhượng Thứ tư: Việc xét xử quan tòa án nhiều hạn chế, khiếm khuyết tòa sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng giải tranh chấp Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phận phụ trách chuyển nhượng 261 quyền sử dụng đất huyện, quận [6,7] chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động hoàn tất thủ tục mà chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin Rất nhiều giao dịch dân đòi hỏi phải có thơng tin xác bất động sản để làm quan trọng cho điều khoản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc biệt bất động sản phát sinh từ thừa kế hay chấp vay vốn, người có quyền nghĩa vụ có liên quan, hộ thành viên gia đình mối quan hệ phức tạp Các thông tin không tập trung mà bị phân tán, rải rác nhiều nguồn quản lý như: địa chính, cơng an, hành Chính vậy, dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thơng tin đất hay bất động sản gặp khó khăn [7,8] Đồng thời Nhà nước triển khai đẩy nhanh tiến độ thực phải tiến hành nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát, tra giải bước hạn chế sai lầm Thứ sáu: Nhiều qui định Luật đất đai năm 2003 chưa qui định rõ đất đai cần quản lý có hiệu nào! Trong Luật đất đai năm 2003, phần “Tổ chức quan quản lý đất đai” quy định “Cơ quan quản lý đất đai thành lập thống từ Trung ương đến sở”,[2, khoản Điều 64] [1]; “Cơ quan quản lý đất đai cấp trực thuộc quan hành Nhà nước cấp đó” [2, Điều 64, khoản 2] [1] Những qui định chưa rõ quyền hành tập trung vào số người cấp hành nhiệm kỳ làm việc Tuy nhiên, họ chịu trách nhiệm định liên quan tới đất đai nhiệm kỳ làm việc hậu từ sai phạm sau Hoàn thiện quy định thủ tục hành quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Luật đất đai năm 2003 3.1 Hoàn thiện quy định tổ chức máy quản lý Nhà nước Hoàn thiện pháp luật thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải 262 D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 dựa yêu cầu quản lý sử dụng đất mà Đảng ta đề Đảng Nhà nước ta quan tâm đến việc bảo đảm quyền chủ thể sử dụng đất Việc hoàn thiện bước quy định tổ chức máy quản lý Nhà nước việc làm quan trọng Từng bước kiện toàn máy quản lý nhà nước đất đai mà trước hết kiện toàn hệ thống tổ chức quan thuộc Tài nguyên Môi trường cấp - đặc biệt quan thuộc cấp huyện [7] Nhà nước cần quan tâm việc xây dựng củng cố tổ chức dịch vụ lĩnh vực đất đai cụ thể tổ chức phát triển quỹ đất cần phải quan tâm việc chuẩn hóa quy định thủ tục thực giao dịch đất đai để bớt phiền hà cho nhân dân Nhà nước ta cần sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai thẩm quyền xử lý vi phạm pháp luật đất đai cho UBND cấp xã việc định cưỡng chế dỡ bỏ cơng trình xây dựng sai phép Nếu dừng lại việc xử phạt cho tồn phổ biến sau Nhà nước giải thực địa vơ khó khăn, phức tạp Hạn chế hành vi tiêu cực hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chất lượng hoạt động tra, kiểm tra nhiều quan có liên quan quan thuế, địa chính, cơng an, cơng chứng, tòa án chuẩn hóa thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc làm cần thiết giai đoạn Nhà nước ta đẩy mạnh hoạt động cải cách hành ngày sâu rộng [3,9] Nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần đến việc tiến hành “chun mơn hóa” đội ngũ cán địa cấp xã, phường Những cán cần có trình độ chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp, phẩm chất cán Cán địa chính, cán hành phải nắm vững nghiệp vụ thực thi trách nhiệm đòi hỏi ngày cao lực chuyên môn cán quản lý Nhà nước đất đai, tiến trình xây dựng tiền đề cho nhà nước pháp quyền, dân, dân dân 3.2 Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thuế, phí, lệ phí phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất: Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tạo điều kiện khởi sắc cho thị trường bất động sản, thúc đẩy giao dịch Tuy nhiên bên cạnh bộc lộ hạn chế, bất cập Rất nhiều hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh có hành vi đầu cơ, mua bán bất động sản qua nhiều cầu, mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền [6] nhằm mục đích thu lợi Để bước hạn chế ngăn chặn hành vi nêu đề xuất cần sửa đổi, bổ sung quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tất trường hợp mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền Hồ sơ thực có thời gian 2-3 năm cần phải thu thuế tỷ lệ cao gấp hai gấp ba mức thuế mà người chuyển nhượng thực giao dịch thơng thường Vì thực tế, làm ủy quyền sau họ hủy hợp đồng né nộp thuế lần Hậu việc “tránh - né nộp thuế” gây thất thu thuế cho ngân sách Thứ hai: Cần phải phân loại phí lệ phí phụ thuộc giá trị bất động sản giao dịch Bởi lẽ, quan thuế địa phương cụ thể Chi cục thuế cấp huyện có vai trò thẩm định giá mức áp thuế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vậy, cần phải phân loại phí lệ phí phụ thuộc giá trị bất động sản theo tiêu chí: vị trí, diện tích, quy mơ, loại, hạng Bất động sản hình dáng đất để có mức phí lệ phí phù hợp nâng cao hiệu quản lý nhà nước giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Thứ ba: Cần bổ sung quy định điều tiết tài Nhà nước phần giá trị tăng thêm từ đất mà không người sử dụng đất đầu tư mang lại Trong trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trường hợp D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 chuyển nhượng trái phép, vi phạm pháp luật đất đai hành vi lấn, chiếm đất đai, cố tình xây dựng trái phép đất quy hoạch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu lợi bất khu vực nhà nước vừa đầu tư hạ tầng [7] 3.3 Hoàn thiện quy định thủ tục, hồ sơ địa lưu giữ, tra cứu thông tin đất đai trình biến động đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bổ sung quy định hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chủ thể, hộ gia đình thực trọn vẹn nghĩa vụ với tuân thủ đẩy đủ quy định pháp luật hành chính, pháp luật dân pháp luật đất đai thời gian tới Ngày nay, hoàn thiện chế tổ chức hoạt động, chuẩn hóa nghiệp vụ đăng ký thông tin đất đai việc làm cần thiết [9,10] Đồng thời, Nhà nước phải nghiên cứu, xây dựng quy trình thủ tục đầy đủ, xác, giảm chi phí hành Các thủ tục thực nhanh gọn, tránh phiền hà cho nhân dân Các chủ thể tham gia nhận thức nhiều rủi ro phát sinh thực hợp đồng viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực Để từ hộ gia đình tham gia giao dịch hạn chế vi phạm hình thức hợp đồng trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc thực cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai, việc quản lý hồ sơ địa lưu giữ, tra cứu thơng tin đất đai q trình biến động đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan trọng Đây tác nhân, yếu tố tạo tiền đề cho mục tiêu, định hướng “Minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam tiến trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế” Nhà nước ta quan tâm Nhà nước ta cần sửa đổi bổ sung quy định điều kiện trình tự thủ tục trường hợp hộ gia đình góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế nước tổ chức nước quy mơ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn giao dịch chuyển quyền 263 sử dụng đất [11] Cần xây dựng quy trình lưu giữ, tra cứu thơng tin đất đai q trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương cách đại lại giúp nhân dân dễ tiếp cận thông tin Các liệu địa cần nối mạng bước để làm tiền đề phát triển quản lý liệu quốc gia Các quan quản lý đất đai nên áp dụng công nghệ cần thiết cho hoạt động quản lý, thuế, địa chính, tài ngun mơi trường, xây dựng kiến trúc 3.4 Hồn thiện thủ tục cơng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Thứ nhất: Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng: Về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng thức có quyền sử dụng đất kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Do đó, giao dịch đất đai bên nhận chuyển nhượng giai đoạn hồn tất thủ tục cơng chứng/chứng thực hợp đồng đất chưa thuộc bên nhận chuyển nhượng Bởi lẽ, hợp đồng có cơng chứng hay chứng thực có giá trị pháp lý Nếu sang tên bên bán (Bên chuyển nhượng) không đưa vào hợp đồng mà lại lập thành văn cam kết riêng? Theo quan điểm chúng tơi là: Để cho thuận tiện chun nghiệp, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà vấn đề làm thủ tục hành với quan nhà nước có thẩm quyền bên tham gia giao dịch cần phải thoả thuận rõ hợp đồng Theo lệ thường bên mua tài sản làm thủ tục sang tên, bên khơng thoả thuận khác Tuy nhiên, dù cam kết lập thành văn riêng hay đưa vào hợp đồng bên cam kết phải thực trách nhiệm cam kết Thứ hai: Nâng cao tính trung thực đạo đức nghề nghiệp công chứng viên cán 264 D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 quan hành chính, quan quản lý nhà nước đất đai nhà nước việc chứng thực hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất [6] 3.5 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất: Đối với Nhà nước, phải xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên - môi trường kết nối mạng thơng tin thống phạm vi tồn quốc để quản lý việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân Từ đó, chống man khai tài sản chuyển nhượng bất động sản để miễn thuế Thứ hai: Đối với UBND tỉnh, thành phố để chống việc “lách thuế” qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự Việc lập biên xử phạt xác định mức xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ kê khai thực nghĩa vụ tài đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực theo quy định Hướng dẫn số 5622/HD-LN ngày 9/4/2010 Liên ngành thành phố, Cục thuế, Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Kho bạc Nhà nước (Quyết định số 23734/CT-THNVDT ngày 9/1/2010 Cục thuế Hà Nội xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính) Riêng ngành thuế, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý Luật thuế thu nhập cá nhân đến tầng lớp dân cư để giúp họ nắm hiểu quy định, đồng thời kinh nghiệm kỹ quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất giải pháp ứng phó tình Nhà nước ta cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thơng tin đất đai cần cơng nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai Các thông tin đất đai thị trường bất động sản cần phải tiếp cận nhanh chóng minh bạch Các hộ gia đình, cá nhân tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất kịp thời Để làm điều này, cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, Chính sách tài đất đai cần đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế cơng cụ hữu hiệu để hạn chế người đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Cách làm thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thu thuế bất động sản Đây việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, không thực có thiện chí tâm thực [4, 8, 11] 3.6 Giải pháp hoàn thiện tổ chức thực 3.6.1 Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Muốn nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành số biện pháp cụ thể như: D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 Thứ nhất: Tiếp tục đơn giản thủ tục hành chính, Nhà nước ta cần góp phần vào cải cách phải chuẩn hóa thủ tục khơng phải cắt bớt cách “cơ học” bước thực Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động “Đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Thứ hai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bước kiện toàn hoạt động Người dân thực giao dịch dân đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm vừa qua nhân dân nhiều nhận thấy có thay đổi phương thức tiếp dân phục vụ cán hành Ngày 18/2/2009, Hướng dẫn số 64/HD-NV-TNMT Liên sở Nội vụ - Tài Nguyên Mơi trường, phận Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bước kiện toàn Nhân dân nhận thấy hoạt động tích cực Văn phòng với Phòng cơng chứng có mối quan hệ cải thiện Thứ ba: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có phối hợp hoạt động với cán địa nhiều địa phương Cán địa nắm tình hình, trạng sử dụng đất thực địa giúp đỡ, tạo điều kiện cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cơng chứng viên phòng cơng chứng có thơng tin biến động kịp thời xác đất đai [7] Chất lượng giao dịch nâng lên chất lượng, đồng thời tiết kiệm thời gian thực thủ tục hành giao dịch đất đai nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Từ ngày 06/07/2011, thời gian giải thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngồi giảm xuống 33 ngày, thay 50 ngày quy định trước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây bước tiến cải cách thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam 265 3.6.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Để sách pháp luật đất đai vào thực tiễn đời sống quảng đại quần chúng nhân dân cơng tác tun truyền giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng Chính từ việc thơng qua công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức pháp luật đất đai người dân ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật đất đai cộng đồng bước có nhiều thay đổi dần vào nề nếp Chúng mạnh dạn đề xuất giải pháp Nhà nước ta cần phải tiến hành để việc phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân ngày có hiệu hơn: Một là: Cần bổ sung cụ thể quy định việc tổ chức, hoạt động Trung tâm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai thuộc Tổng cục Đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường) có chức lượng nhân lực có trình độ tham mưu, giúp Bộ Tài nguyên Môi trường việc xây dựng thực thường xuyên Hoạt động Trung tâm nghiệp vụ chuyên mơn phối hợp, hỗ trợ với Vụ tun truyền pháp luật Bộ Tư pháp hoạt động để có quy mơ chất lượng phục vụ nhân dân tốt [11] Để nhân dân biết nhận thức tốt thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Hai là: Trong trình triển khai, sau đợt tuyên truyền, Trung tâm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cần tổng kết, đánh giá hiệu thi hành pháp luật Thơng qua đó, quan hành Nhà nước phát bất cập để sửa đổi, bổ sung, hồn thiện thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Đứng trước thay đổi tốc độ đô thị hóa lượng dân số ngày tăng trung tâm kinh tế, thương mại kéo theo nhu cầu sử dụng nhà đất ngày tăng Đây vấn đề xuất phát từ đòi hỏi thực tiễn khách quan Việc cần nghiên cứu hoàn quy 266 D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 phạm pháp luật đất đai sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân việc làm có ý nghĩa mặt khoa học thực tiễn [7] Thứ nhất: Trong đăng ký biến động đất đai cần thực đăng ký trạng đăng ký quyền người khai thác lợi ích (cá nhân hộ gia đình khai thác trực tiếp gián tiếp) Nếu thực tốt điều Nhà nước quản lý chặt chẽ thay đổi bất động sản bảo đảm an toàn cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng sau [1, 9] Thứ hai: Việc đăng ký ban đầu đăng ký biến động nên thực quan Nhà nước nhằm bảo đảm tính thống thủ tục, hạn chế gây phiền hà cho nhân dân [10] Thứ ba: Nguồn nhân lực phục vụ thực thủ tục hành phải đào tạo, có trình độ chun mơn sâu, am hiểu bất động sản Nhân viên phải sử dụng thành thạo cơng cụ, phương tiện quản lý, có lực tốt, kiểm tra, xác minh tính xác thông tin bất động sản tham gia giao dịch Quyền sử dụng đất giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân thực thi nhiều năm qua Quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Nhà nước công nhận bảo đảm Để bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất cải cách sách pháp luật, Nhà nước giao đất, cho thuê đất chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có hiệu Người sử dụng đất, hộ gia đình đem lại nhiều lợi ích cho cộng đồng, cho Nhà nước nhân dân Thơng qua đó, cá nhân hộ gia đình thúc đẩy giao lưu dân sự, khai thác lợi ích thu từ đất, bảo vệ sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm điều kiện đất nước hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Tài liệu tham khảo [1] Quốc hội (2001), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1993, Hà Nội [2] Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội (sửa đổi, bổ sung năm 2009) [3] Quyết định số 30/QĐ- TTg Thủ tướng Chính phủ, ngày 10/1/2007 - Đề án đơn giản hóa thủ tục hành lĩnh vực quản lý nhà nước giai đoạn 2007- 2010 [4] Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23 tháng năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội [5] Hồ Lê, Hồng Mây, Ngọc Sương, Minh Mẫn, Trần Tú Lăng, Từ điển tiếng Việt, NXB Khoa học Xã hội, Hà Nội, 2005 [6] Hoàng Hải Lâm, Những rủi ro nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng uỷ quyền, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Bắc Giang, 2010 [7] Đặng Văn Ngạn, Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Hà Nam, Luận văn thạc sỹ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009 [8] Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự (2005) “Sự tiếp cận số vấn đề lý luận vai trò can thiệp điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản theo Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học (2005) [9] Chính phủ (2010), Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 Chính phủ Quy định kiểm sốt việc qui định, thực rà soát, đánh giá thủ tục hành quản lý Cơ sở liệu quốc gia thủ tục hành chính, Hà Nội [10] Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch đảm bảo, Hà Nội [11] Đặng Thị Hằng, Những vấn đề pháp lý sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2010 D.H Nhung, N.T.N Mai / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267 267 Reality and solutions regarding household land administration procedures and transfer in Law of land 2003 Doan Hong Nhung, Nguyen Thi Nang Mai VNU School of Law, 144 Xuan Thuy, Hanoi, Vietnam Improving the role of State in land administration through means of law, plans of using land, upgrading legal framework for a better real estate business is the key to reduce negative factors, weaknesses in land administration and usage To accomplish that goal, the Party and State have focused on administration reform, gradual built-up and implementation of simple, economical and efficient administration procedures On the eighth of June, 2010, the Prime Minister signed the Resolution 63/2010/ND-CP controlling the administration procedures This important resolution was issued to meet the demand of sustainable accomplishment of Project 30 and to increase the quality of administration regulations by establishing legal framework for proposing and enforcing these regulations in reality It is also essential to further study these regulations to build up scientific foundation to amend Law of land 2003, satisfying the requirements of fostering national industrialization and modernization ... quan quản lý nhà nước đất đai nhà nước việc chứng thực hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất [6] 3.5 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia. .. liên quan tới đất đai nhiệm kỳ làm việc hậu từ sai phạm sau Hoàn thiện quy định thủ tục hành quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Luật đất đai năm 2003 3.1 Hoàn thiện quy định... chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam 265 3.6.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia