CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC -    THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU CƠNG NGHIỆP HỒNG LỘC Chủ đầu tư: CƠNG TY TNHH CƠNG NGHIỆP HỒNG LỘC Địa chỉ: Xã Hựu Thạnh, Huyện Đức Hòa, Tỉnh Long An _Tháng 08/2019 _ Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC -    THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU CƠNG NGHIỆP HỒNG LỘC CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH CÔNG NGHIỆP HỒNG LỘC Tổng Giám đốc CƠNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ … Giám đốc NGUYỄN BÌNH MINH Dự án Khu Cơng Nghiệp Hồng Lộc MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ dự án III Sự cần thiết dự án IV Cơ sở pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 11 II Quy mô đầu tư dự án 13 III Địa điểm xây dựng- Hình thức đầu tư: 13 IV Nhu cầu sử dụng đất 14 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 14 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 14 CHƯƠNG III: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 15 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng cở hạ tầng 15 I.1 Phương án giải phóng mặt 15 I.2 Phương án tái định cư 15 I.3 Phương án hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật 15 II Các phương án xây dựng cơng trình 16 III Phương án tổ chức thực 17 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lí dự án 18 IV.1 Phân đoạn tiến độ thực 18 IV.2 Hình thức quản lí 18 CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG - GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 19 I Đánh giá tác động môi trường 19 I.1 Giới thiệu chung 19 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 19 II Tác động giai đoạn xây dựng 20 III Biện pháp giảm thiểu tác động đến môi trường 22 III.1 Giảm thiểu ô nhiễm bụi 22 III.2 Quản lý dầu mỡ thải suốt thời gian thi công 23 III.3 Thu gom xử lý rác thải sinh hoạt 23 CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ THỰC HIỆN DỰ ÁN 25 I Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 25 II Nguồn vốn dự án 27 III Tiến độ đầu tư dự án 30 IV Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 33 IV.1 Nguồn vốn thực dự án 33 IV.2 Phương án vốn đầu tư 34 IV.3 Các thông số tài dự án 35 KẾT LUẬN 37 I Kết luận 37 II Đề xuất kiến nghị 37 PHỤ LỤC 38 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 38 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 38 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 38 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 38 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 38 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án 38 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 38 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 38 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 38 Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy dự án 38 Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I Giới thiệu chủ đầu tư  Tên công ty :  Giấy phép ĐKKD số:  Đại diện pháp luật: Chức vụ: Tổng Giám đốc  Địa trụ sở: II Mô tả sơ dự án  Tên dự án : KHU CƠNG NGHIỆP HỒNG LỘC  Địa điểm An : Xã Hựu Thạnh, Huyện Đức Hòa, Tỉnh Long  Diện tích : 153,3719 Tổng mức đầu tư : 1.398.504.035.000 đồng (Một nghìn ba trăm chín mươi tám tỷ năm trăm linh bốn triệu không trăm ba mươi lăm nghìn đồng) + Vốn tự có (tự huy động) : 576.838.140.000 đồng + Vốn vay tín dụng : 821.665.895.000 đồng III Sự cần thiết dự án Long An tỉnh vùng ven TP.HCM, thuộc Đồng sông Cửu Long, cầu nối phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển hài hòa cơng nghiệp nông nghiệp Năm 2018, tỉnh thành lập 1.492 DN (tăng 0,6% so với năm 2017) với vốn đăng ký 22.464 tỉ đồng (tăng 12%), đầu tư nước cấp 90 dự án, với tổng vốn đăng ký 450 triệu USD (tăng 15 triệu USD) Đến nay, địa bàn tỉnh có 11.748 DN hoạt động với tổng vốn đăng ký 272.776 tỉ đồng Ngoài ra, dự án đầu tư nước ngồi, tỉnh có 951 dự án, với tổng vốn đăng ký 6.009 triệu USD, có 576 dự án vào hoạt động, tổng vốn đầu tư 3.614 triệu USD Tuy nhiên, thu hút đầu tư vào KCN chưa đạt kế hoạch đề Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Hiện tồn tỉnh có 16 KCN hoạt động với tỷ lệ lấp đầy 80% Các KCN thu hút 1.396 dự án đầu tư, có 626 dự án đầu tư nước với tổng vốn đầu tư 3.675 triệu USD 770 dự án đầu tư nước với tổng vốn đầu tư 77.056 tỉ đồng Đối với CCN, có 22 CCN vào hoạt động thu hút 544 dự án với tổng vốn đầu tư 15.635 tỉ đồng Tỷ lệ lấp đầy KCN hoạt động đạt 86,55% Phó Trưởng ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh - Trần Văn Bình nhận định, hoạt động thu hút đầu tư vào KCN chưa mong muốn nhiều nguyên nhân Tuy nhiên, DN hoạt động KCN ổn định tạo giá trị hàng hóa cao, góp phần khơng nhỏ vào kết tăng trưởng kinh tế chung tỉnh Hiện nay, số dự án đầu tư KCN mở rộng quy mô sản xuất xây dựng nhà máy hoạt động sau thời gian đăng ký đầu tư Từ đó, tiêu chủ yếu doanh thu, xuất, nhập DN KCN tăng trưởng cao Điều cho thấy, hoạt động DN ổn định tăng trưởng tốt Phó Chủ tịch UBND tỉnh - Nguyễn Văn Được cho rằng, KCN tỉnh thời gian qua liên tục phát huy hiệu quả, góp phần giúp tỉnh thu hút nguồn lực đầu tư nước Tỉnh tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành tập trung cải thiện môi trường đầu tư thông qua đối thoại với DN nhằm kịp thời giải vướng mắc, phát sinh q trình sản xuất, kinh doanh Ngồi ra, tỉnh tiếp tục tăng cường nguồn lực để đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng KT-XH, tập trung thu hút đầu tư vào KCC, CCN địa bàn tỉnh Đồng thời, tỉnh tiếp tục đôn đốc nhà đầu tư xây dựng hạ tầng KCN địa bàn tỉnh đầu tư, xây dựng hoàn chỉnh kết cấu hạ tầng kỹ thuật giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước thải, thoát nước mưa để tạo thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp hoạt động ổn định Tỉnh giữ vững lập trường thu hút đầu tư vào KCN, CCN, thu hút ngành công nghiệp hỗ trợ, công nghiệp kỹ thuật cao, tạo giá trị gia tăng lớn Chính vậy, để góp phần thực chủ trương tỉnh, công ty phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự án Khu cơng nghiệp Hồng Lộc” huyện Đức Hòa nhằm góp phần phát triển chủ trương tỉnh góp phần phát triển kinh tế địa phương IV Cơ sở pháp lý Căn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Nghị 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 Ban Chấp hành Trung ương khóa X nơng nghiệp, nông dân, nông thôn; Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nơng nghiệp nơng thơn Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 sách hỗ trợ giảm tổn thất nông nghiệp Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 Chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Tạo điều kiện thuận lợi để thu hút vốn đầu tư, góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng cơng nghiệp Tỉnh nói riêng khu vực nói chung - Phát triển cơng nghiệp phụ trợ góp phần chuyển dịch cấu kinh tế tỉnh Long An, tăng tỷ trọng công nghiệp dịch vụ Tạo đà phát triển bền vững lâu dài cho ngành kinh tế mũi nhọn tỉnh - Tận dụng lợi vị trí địa lý thu hút kêu gọi đầu tư ngành công nghiệp - Khai thác sử dụng sở hạ tầng sẵn có lợi khu vực thực dự án V.2 Mục tiêu cụ thể Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc - Tạo nguồn đất sạch, sở hạ tầng hoàn chỉnh,… để kêu gọi doanh nghiệp nước, nước tham gia đầu tư sản xuất sản phẩm công nghiệp, tạo giá trị gia tăng cho ngành cơng nghiệp nước nhà nói chung tỉnh Long An nói riêng - Khu Cơng nghiệp Hoàng Lộc tiếp nhận dự án sản xuất với cơng nghệ cao, phần lại bố trí loại hình sản xuất cơng nghiệp khác nhiễm nhiễm trung bình - Góp phần phát triển kinh tế địa phương khu vực - Góp phần giải cơng ăn việc làm cho người dân địa phương CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý: Long An nằm tọa độ địa lý : 105030' 30'' đến 106047' 02'' kinh độ Đông 10023'40'' đến 11002' 00'' vĩ độ Bắc Long An có diện tích tự nhiên 4.493,8 km2, chiếm tỷ lệ 1,35 % so với diện tích nước 11,06 % diện tích vùng Đồng Sơng Cửu Long Phía Đơng: giáp với Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh Tây Ninh Phía Bắc: giáp với Vương Quốc Campuchia Phía Tây: giáp Đồng Tháp Phía Nam: giáp Tiền Giang Long An có đường ranh giới quốc gia với Campuchia dài: 137,7 km, với hai cửa Bình Hiệp (Mộc Hóa) Tho Mo (Đức Huệ) Khu đất dự án Khu cơng nghiệp Hồng Lộc có mặt tiếp giáp với: Phía Bắc : giáp đất ruộng lúa Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Phía Nam: giáp đất ruộng lúa Phía Đơng : giáp đất ruộng lúa đường tỉnh 830 Phía Tây : giáp Sơng Vàm Cỏ Đơng ruộng lúa Địa hình: Long An có địa hình đơn giản, phẳng có xu thấp dần từ phía Bắc - Đơng Bắc xuống Nam - Tây Nam Địa hình bị chia cắt hai sông Vàm Cỏ Đông Vàm Cỏ Tây với hệ thống kênh rạch chằng chịt Phần lớn diện tích đất tỉnh Long An xếp vào vùng đất ngập nước Khu vực tương đối cao nằm phía Bắc Đơng Bắc (Đức Huệ, Đức Hòa) Khu vực Đồng Tháp Mười địa hình thấp, trũng có diện tích gần 66,4% diện tích tự nhiên tồn tỉnh, thường xun bị ngập lụt hàng năm Khu vực tương đối cao nằm phía Bắc Đơng Bắc (Đức Huệ, Đức Hòa) Khu vực Đồng Tháp Mười địa hình thấp, trũng có diện tích gần 66,4% diện tích tự nhiên tồn tỉnh, thường xuyên bị ngập lụt hàng năm Khu vực Đức Hòa, phần Đức Huệ, Bắc Vĩnh Hưng, thị xã Tân An có số khu vực đất tốt, sức chịu tải cao, việc xử lý móng phức tạp Còn lại hầu hết vùng đất khác có đất yếu, sức chịu tải Khu đất quy hoạch dự án có địa hình phẳng, thấp phần lớn đất trồng mía, đất nghĩa địa , đất số lại bờ đất kênh rạch Khí hậu: Long An nằm vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ẩm Do tiếp giáp vùng Đông Nam Bộ Tây Nam Bộ vừa mang đặc tính đặc trưng cho vùng ĐBSCL lại vừa mang đặc tính riêng biệt vùng miền Đơng.Nhiệt độ trung bình hàng tháng 27,2 - 27,70C Lượng mưa hàng năm biến động từ 966 -1325 mm Mùa mưa chiếm 70 - 82% tổng lượng mưa năm Mưa phân bổ không đều, giảm dần từ khu vực giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh xuống phía Tây Tây Nam Các huyện phía Đơng Nam gần biển có lượng mưa Cường độ mưa lớn làm xói mòn vùng gò cao, đồng thời mưa kết hợp với cường triều, với lũ gây ngập úng, ảnh hưởng đến sản xuất đời sống dân cư Mùa khơ từ tháng 11 đến tháng có gió Đơng Bắc, tần suất 60 - 70% Mùa mưa từ tháng đến tháng 10 có gió Tây Nam với tần suất 70% Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc nằm phạm vi công trường để đảm bảo không phát sinh đống rác tự phát khu vực nhà thầu chịu trách nhiệm IV Kết luận Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án vào sử dụng nhiều làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực Nhưng dự án cho phân tích nguồn gốc nhiễm đưa câc biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực, đảm bảo chất lượng môi trường sản xuất môi trường xung quanh vùng dự án lành mạnh, thơng thống khẳng định dự án mang tính khả thi mơi trường 24 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Tổng mức đầu tư dự án (1.000 đồng) TT Nội dung I Xây dựng Chuẩn bị đất kỹ thuật xây dựng Giao thông Vỉa hè Mặt đường Cây xanh Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể - Φ 100 Φ 150 Φ 200 Φ 250 Trụ chữa cháy Hệ thống cấp điện tổng thể - Đường dây 22KV Đường dây 0,4KV Biến áp Hệ thống thoát nước mưa tổng thể Φ 600 Φ 800 Φ 1000 Φ 1200 Φ 1500 - ĐVT Số lượng m3 3.372.677 3.067.438 m2 m2 m2 59744 60022 185.473 Hệ thống m m m m 4.582 1.170 1.276 767 Hệ thống m m 7.373 8.942 Hệ thống m m m m m 3.292 2.600 1.041 960 861 Đơn giá Thành tiền 919.729.008 25 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Nội dung TT Hệ thống thoát nước thải - Φ 300 Φ 400 Trạm xử lý nước thải II Thiết bị III Chi phí quản lý dự án IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra bcnc tiền khả thi Chi phí thẩm tra bcnc khả thi 10 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị V Chi phí đền bù, GPMB VI Chi phí khác Chi phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy Chi phí thẩm tra, phê duyệt ĐVT Hệ thống m m Số lượng Đơn giá Thành tiền - 6.011 886 1,240 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 11.404.640 22.597.742 0,141 0,403 0,025 0,070 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 1.296.818 3.706.508 229.932 643.810 0,066 GXDtt* ĐMTL% 607.021 0,062 GXDtt* ĐMTL% 570.232 0,052 GXDtt* ĐMTL% 478.259 0,55 GTBtt * ĐMTL% - 0,822 GXDtt* ĐMTL% 7.560.172 1,15 GTBtt * ĐMTL% 306.638.000 46.643.728 0,0019 TMĐT* ĐMTL% 27.160 0,1490 TMĐT* ĐMTL% 2.086.000 26 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc TT Nội dung ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền tốn Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Chi phí xây dựng nhà tạm trường điều hành thi cơng Chi phí số cơng tác khơng xác định khối lượng từ thiết kế 0,0100 GXDtt* ĐMTL% 9.197.290 0,0200 GXDtt* ĐMTL% 18.394.580 Chi phí bảo hiểm cơng trình 0,0030 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 2.759.187 GXDtt* ĐMTL% 303.511 TMĐT* ĐMTL% 2.996.000 TMĐT* ĐMTL% 630.000 TT Chi phí thẩm định thiết kế quan chuyên môn xây dựng 0,00033 mời tổ chức tư vấn, cá nhân thẩm định Chi phí kiểm tốn (Thơng tư 0,0021 09/2016/TT_BTC) Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (Thông tư 0,0005 209/2016/TT-BTC) 10 Rác - vệ sinh mơi trường tạm tính VII Dự phòng phí Dự phòng khối lượng cộng việc 4% phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá 4% Tổng cộng 250.000 10.000.000 91.490.918 45.745.459 45.745.459 1.398.504.035 II Nguồn vốn dự án 27 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Bảng nguồn vốn dự án (1.000 đồng) ST T I 3 II III NGUỒN VỐN Nội dung Xây dựng Chuẩn bị đất kỹ thuật xây dựng Giao thông Vỉa hè Mặt đường Cây xanh Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Φ 100 Φ 150 Φ 200 Φ 250 Trụ chữa cháy Hệ thống cấp điện tổng thể Đường dây 22KV Đường dây 0,4KV Biến áp Hệ thống thoát nước mưa tổng thể Φ 600 Φ 800 Φ 1000 Φ 1200 Φ 1500 Hệ thống thoát nước thải Φ 300 Φ 400 Trạm xử lý nước thải Thiết bị Chi phí quản lý dự án Thành tiền Tự có - tự Vốn vay huy động 919.729.008 303.510.573 616.218.435 613.487.600 202.450.908 411.036.692 47.795.200 60.022.000 14.837.808 14.746.000 12.518.800 1.000.000 15.772.416 19.807.260 4.896.477 1.209.648 386.100 505.296 354.354 198.000 4.866.180 4.131.204 330.000 32.022.784 40.214.740 9.941.331 2.455.952 783.900 1.025.904 719.446 402.000 9.879.820 8.387.596 670.000 - - - 4.938.000 6.500.000 1.665.600 2.880.000 2.755.200 7.213.200 1.329.000 120.000.000 11.404.640 1.629.540 2.145.000 549.648 950.400 909.216 2.380.356 438.570 39.600.000 11.404.640 3.308.460 4.355.000 1.115.952 1.929.600 1.845.984 4.832.844 890.430 80.400.000 - 3.665.600 1.170.000 1.531.200 1.073.800 600.000 28 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc ST T IV 10 V VI NGUỒN VỐN Nội dung Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra bcnc tiền khả thi Chi phí thẩm tra bcnc khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí đền bù, GPMB Chi phí khác Chi phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường Chi phí xây dựng nhà tạm trường điều hành thi cơng Chi phí số cơng tác khơng xác định khối lượng từ Thành tiền Tự có - tự huy động Vốn vay 22.597.742 22.597.742 - 1.296.818 1.296.818 - 3.706.508 3.706.508 - 229.932 229.932 - 643.810 643.810 - 607.021 607.021 - 570.232 570.232 - 478.259 478.259 - - - - 7.560.172 7.560.172 - - - - 306.638.000 101.190.540 205.447.460 46.643.728 46.643.728 - 27.160 27.160 - 2.086.000 2.086.000 - 250.000 250.000 - 9.197.290 9.197.290 - 18.394.580 18.394.580 - 29 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc NGUỒN VỐN ST T Nội dung Thành tiền Tự có - tự huy động Vốn vay thiết kế Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí thẩm định thiết kế quan chuyên môn xây dựng mời tổ chức tư vấn, cá nhân thẩm định Chi phí kiểm tốn (Thơng tư 09/2016/TT_BTC) Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (Thông tư 209/2016/TT-BTC) 10 Rác - vệ sinh mơi trường VII Dự phòng phí Dự phòng khối lượng cộng việc phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá Tổn g cộn g Tỷ lệ (%) 2.759.187 2.759.187 - 303.511 303.511 - 2.996.000 2.996.000 - 630.000 630.000 - 10.000.000 91.490.918 10.000.000 91.490.918 - 45.745.459 45.745.459 - 45.745.459 45.745.459 - 1.398.504.035 576.838.140 821.665.895 41,25% 58,75% III Tiến độ đầu tư dự án Bảng tiến độ thực dự án Tiến độ thực STT I Nội dung Xây dựng Chuẩn bị đất kỹ thuật xây dựng Giao thông Thành tiền Năm Năm 919.729.008 428.938.928 490.790.080 613.487.600 122.697.520 490.790.080 - 0 30 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Tiến độ thực STT Nội dung Vỉa hè Mặt đường Cây xanh Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Φ 100 Φ 150 Φ 200 Φ 250 Trụ chữa cháy Hệ thống cấp điện tổng thể Đường dây 22KV Đường dây 0,4KV Biến áp Hệ thống thoát nước mưa tổng thể Φ 600 Φ 800 Φ 1000 Φ 1200 Φ 1500 Hệ thống thoát nước thải Φ 300 Φ 400 Trạm xử lý nước thải Thiết bị Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi II III IV Thành tiền Năm 47.795.200 60.022.000 14.837.808 Năm 14.746.000 12.518.800 1.000.000 47.795.200 60.022.000 14.837.808 0 3.665.600 1.170.000 1.531.200 1.073.800 600.000 14.746.000 12.518.800 1.000.000 0 0 0 0 0 0 0 - 0 4.938.000 6.500.000 1.665.600 2.880.000 2.755.200 7.213.200 1.329.000 120.000.000 11.404.640 4.938.000 6.500.000 1.665.600 2.880.000 2.755.200 7.213.200 1.329.000 120.000.000 3.497.948 0 0 0 0 0 7.906.692 22.597.742 10.539.029 12.058.712 1.296.818 1.296.818 - 3.706.508 3.706.508 - 3.665.600 1.170.000 1.531.200 1.073.800 600.000 31 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Tiến độ thực STT 10 V VI Nội dung Chi phí thẩm tra bcnc tiền khả thi Chi phí thẩm tra bcnc khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi cơng xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí đền bù, GPMB Chi phí khác Chi phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Chi phí xây dựng nhà tạm trường điều hành thi cơng Chi phí số công tác không xác định khối lượng từ thiết kế Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí thẩm định thiết kế quan chuyên môn xây dựng mời tổ chức tư vấn, cá nhân thẩm định Thành tiền Năm Năm 229.932 229.932 - 643.810 643.810 - 607.021 607.021 - 570.232 570.232 - 478.259 478.259 - - - - 7.560.172 3.525.878 4.034.294 306.638.000 306.638.000 46.643.728 34.557.728 2.086.000 27.160 27.160 - 2.086.000 2.086.000 250.000 250.000 9.197.290 9.197.290 18.394.580 18.394.580 2.759.187 2.759.187 303.511 303.511 - 32 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Tiến độ thực STT Nội dung Chi phí kiểm tốn (Thơng tư 09/2016/TT_BTC) Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (Thông tư 209/2016/TT-BTC) 10 Rác - vệ sinh mơi trường VII Dự phòng phí Dự phòng khối lượng cộng việc phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá Tổng cộng Thành tiền Năm Năm 2.996.000 2.996.000 630.000 630.000 10.000.000 91.490.918 - 91.490.918 45.745.459 45.745.459 45.745.459 45.745.459 1.398.504.035 Tỷ lệ (%) 784.448.793 614.055.243 56,09% 43,91% IV Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án IV.1 Nguồn vốn thực dự án Tổng mức đầu tư : 1.398.504.035.000 đồng (Một nghìn ba trăm chín mươi tám tỷ năm trăm linh bốn triệu khơng trăm ba mươi lăm nghìn đồng) + Vốn tự có (tự huy động) : 576.838.140.000đồng + Vốn vay tín dụng : 821.665.895.000 đồng STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 1.398.504.035 Vốn tự có (huy động) 576.838.140 Vốn vay Ngân hàng 821.665.895 Tỷ trọng vốn vay 58,75% Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 41,25% Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: - Từ việc cho thuê đất 33 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc - Doanh thu từ quản lý, bảo dưỡng tu hạ tầng Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo dưỡng, tu hạ tầng % Khoản mục "" Phân bổ theo năm "" "" Bảng tính Bảng tính Doanh thu từ quản lý, bảo dưỡng tu hạ tầng Doanh thu từ quản lý, bảo dưỡng tu hạ tầng Tổng doanh thu 50,0% Chi phí quản lí chung 10,0% Chi phí khác 0,2% Chế độ thuế Thuế TNDN % 20 IV.2 Phương án vốn đầu tư - Số tiền : 821.665.895.000 đồng - Thời hạn :10 năm (120 tháng) - Ân hạn lãi vay : năm - Lãi suất, phí ngân hàng) :Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất - Trả nợ gốc lãi vay cuối kì hàng tháng - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay Lãi suất vay cố định Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 10 năm 11% /năm 5% /năm 7,23% /năm 34 Dự án: Khu công nghiệp Hồng Lộc Hình thức trả nợ: (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) IV.3 Các thông số tài dự án  Kế hoạch hồn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 154 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 275% trả nợ  Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN trước thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hoàn vốn dự án 13,08 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 13,08 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động  Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 3,24 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 3,24 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn 35 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động  Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 7%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 1.779.824.166.000 đồng Như vòng 20 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 1.779.824.166.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao  Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 19,451% > 7,00% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời 36 Dự án: Khu cơng nghiệp Hồng Lộc KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 80 tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho 176 lao động ban quản lý dự án hàng nghìn lao động địa phương Góp phần “Phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế” II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong phía ngân hàng xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động 37 PHỤ LỤC Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy dự án 38 ... xây dựng- Hình thức đầu tư: Địa điểm xây dựng Dự án đầu tư Khu cơng nghiệp Hồng Lộc xây dựng Xã Hựu Thạnh, 13 Dự án: Khu công nghiệp Hồng Lộc Huyện Đức Hòa, Tỉnh Long An Hình thức đầu tư Dự án. .. THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU CƠNG NGHIỆP HỒNG LỘC CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH CƠNG NGHIỆP HỒNG LỘC Tổng Giám đốc CƠNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ … Giám đốc NGUYỄN BÌNH MINH Dự án Khu Cơng Nghiệp. .. trường xung quanh vùng dự án lành mạnh, thơng thống khẳng định dự án mang tính khả thi môi trường 24 Dự án: Khu công nghiệp Hoàng Lộc CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Cơ cấu