ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NÔNG THÁI NGUYÊN - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin can đoan đề tài nghiên cứu riêng tôi, số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào, trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Trần Thị Thu Trang Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập nghiên cứu đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu Thầy, cô Khoa Quản lý Tài nguyên Phòng đào tạo, trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun Để có kết nghiên cứu này, ngồi cố gắng nỗ lực thân, có nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Yên Bái anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, động viên, tạo điều kiện vật chất, tinh thần gia đình người thân Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trần Thị Thu Trang Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vii ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Khái niệm đất đai quyền sử dụng đất 1.1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất .5 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài .13 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 16 1.3.1 Đấu giá đất 16 số nước giới 1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số thành phố lớn Việt Nam 20 1.3.3 Tổng quan kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Yên Bái 22 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu .30 2.2 Nội dung nghiên 30 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN cứu http://lrc.tnu.edu.vn 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái 30 2.2.2 Đánh giá kết đấu giá QSD đất quỹ đất nghiên cứu thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .31 2.2.3 Đánh giá công tác ĐG QSD đất thông qua khảo sát cán người dân .31 2.2.4 Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 31 2.2.5 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 31 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 31 2.3.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 32 2.3.3 Phương pháp chuyên gia 32 CHƯƠNG III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Yên Bái 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái 41 3.2 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất nghiên cứu thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 45 3.2.1 Tóm tắt quỹ đất nghiên cứu 45 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 46 3.2.3 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất đấu giá địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 50 3.3 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thong qua khảo sát cán người dân 65 3.3.1 Đối với cán 65 3.3.2 Đối với người dân tham gia đấu giá 66 3.4 Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 68 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3.4.1 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 68 3.4.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 72 3.5 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 72 3.5.1 Giải pháp sách Nhà nước 72 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật 73 3.5.3 Giải pháp chế tài 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 Kết luận 75 Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CP Chính Phủ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QH Quy hoạch QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký T Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng phân bố dân cư, lao động năm 2018 .38 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 42 Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai thành phố Yên Bái giai đoạn 2012 2018 44 Bảng 3.4: Khái quát đặc điểm dự án 45 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái 52 Bảng 3.6 Danh sách tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái .53 Bảng 3.7: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái 55 Bảng 3.8: Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái 56 Bảng 3.9: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái 59 Bảng 3.10: Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái .60 Bảng 3.11: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái 63 Bảng 3.12: Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái .64 Bảng 3.13: Sự hiểu biết cán tổ chức đấu giá đấu giá QSD đất .65 Bảng 3.14: Sự hiểu biết người tham gia đấu giá QSD đất 66 Bảng 3.15: Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 69 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54) Theo đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho tồn xã hội Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô quan trọng cho ổn định, phát triển bền vững thịnh vượng kinh tế quốc dân Trong năm qua, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất hầu hết địa phương diễn có lúc vượt tầm kiểm sốt quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng tác động xấu đến trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục quy định Luật Đất đai năm 2013, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với trước nhân rộng phạm vi nước tạo hướng phù hợp với chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, bước khắc phục hạn chế việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhiều năm qua Qua thực tế triển khai sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Việc thực đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh, thành phố nước tạo nguồn thu lớn cho ngân sách; tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng hệ thống đường giao thơng, trường học, bệnh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 69 giá 89.721.863.000 đồng, lớn số tiền ước tính thu 85.229.541.000 đồng, tăng gấp 1,06 lần Bảng 3.15: Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá TT Khu đất đấu giá Năm Diện tích Số tiền thu Giao đất có Tăng đấu giá (m2) sau đấu giá (trđ) thu tiền (trđ) (lần) 2012 11.500 32.794.283.000 32.294.283.000 1,02 2013 3.700 21.432.781.000 20.424.589.000 1,05 2016 2.800 13.549.538.000 12.402.129.000 1,09 2017 4.000 21.945.261.000 20.108.540.000 1,09 22.000 89.721.863.000 85.229.541.000 1,06 Đấu giá quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ thuộc Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái Đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 12a, phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái Đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái Đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Tổng cộng (Nguồn: Phòng TN & MT TP Yên Bái) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 70 Đấu giá quyền sử dụng đất khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng cho địa phương Các dự án có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất rút ngắn thời gian từ khâu bắt đầu chuẩn bị đầu tư tổ chức xong việc đấu giá quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tiết kiệm thời gian cho nhà đầu tư người tham gia đấu giá Đồng thời, công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho nhà quản lý có sở xóa bỏ chế “xin, cho” đất đai, bước hạn chế tiêu cực, gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nước, gắn bịt kẻ hở công tác quản lý đất đai, tạo lực hút mạnh mẽ để thực dự án, nhà đầu tư vào địa phương Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đấu giá công khai, dân chủ, hội đồng đấu giá đa mức khởi điểm sở mức giá sàn UBND tỉnh qui định khu vực, sau tiến hành đấu giá, trả giá cao đuợc quyền sử dụng lô đất Điều tạo đuợc cơng tất nguời có nhu cầu đất đai số tiền lớn thu đuợc từ việc đấu giá QSDĐ khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tu xây dựng sở hạ tầng mà trông chờ vào đầu tu ngân sách Nhà nuớc nhu truớc Kết thu đuợc từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh thị truờng, thừa nhận quyền sử dụng đất hàng hoá hoạt động thị truờng bất động sản Vì vậy, khẳng định chủ tr uơng đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tu, hạn chế đuợc yếu tố tiêu cực, tham nhũng sách đổi đất lấy sở hạ tầng thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tu xây dựng sở hạ tầng địa phương, góp phần đẩy nhanh trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nuớc 3.4.1.2 Hiệu xã hội Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 71 - Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nơng nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nơng dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thôn - Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp + Phiên đấu giá đảm bảo tính minh bạch, cơng khai, thể chỗ: Tổ chức đấu giá chuyên nghiệp tổ chức độc lập với quan Nhà nước, tiếp nhận hồ sơ, hay thu phí, nhận tiền đặt cọc người tham gia đấu giá, làm tách biệt, không chịu sức ép từ phía quan Nhà nước, đồng thời, tổ chức đấu giá chịu giám sát quan có thẩm quyền Như vậy, người thực muốn tham gia đấu giá đăng ký n tâm, có lòng tin, dễ dàng tìm hiểu thông tin đấu giá + Với giá khởi điểm công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững + Với quy định nộp tiền đặt cọc không 15% so với giá khởi điểm hạn chế thành phần muốn đẩy giá lên cao phiên đấu giá, đồng thời, hướng tới nhu cầu mua đất thật người tham gia Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 72 + Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân thành phố Vinh thực nhiệm vụ chun mơn khơng phải tổ chức cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, có nghĩa chuyển hóa hình thức dịch vụ (đấu giá) tách biệt với việc quản lý Nhà nước 3.4.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơng tác đấu giá đến ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao - Việc xác định mức giá sàn số khó khăn đội ngũ cán công chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường - Việc bồi thường giải phóng mặt số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư sở hạ tầng nhiều bất cập.Bên cạnh cơng tác đào tạo nghề giải việc làm cho hộ gia đình bị đất nơng nghiệp nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan, điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc gây nên tình trạng số khiếu kiện thời gian qua - Về mức tiền bảo lãnh (tiền đặt cọc) qui định thấp 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn thấp, tượng số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với để đấu giá hoặc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ thừa nhận trúng giá Để loại bỏ tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo ràng buộc phía trình thực đấu giá đất 3.5 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 3.5.1 Giải pháp sách Nhà nước - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, cải cách thủ tục hành chính, kịp thời tháo gỡ vướng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 73 mắc, khó khăn để thị trường phát triển Đồng thời kiên thu hồi dự án chủ đầu tư không đủ lực, chậm triển khai thực dự án để tránh lãng phí đất - Tăng cường thông báo rộng rãi thông tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân có kế hoạch đấu giá thức - Thực biện pháp đảm bảo tính cơng khai, minh bạch công tác đấu giá giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thơng tin mua bán Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Tăng cường thông báo rộng rãi thông tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân có kế hoạch đấu giá thức - Kiểm tra kỹ hồ sơ người tham gia đấu giá, bên cạnh cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt tượng thông thầu xảy Bên cạnh nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá đất, biện pháp nhiều thời gian phiên đấu giá giảm bớt tượng “họp gìn xếp” giá trước phiên đấu giá - Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá QSDĐ thể Giấy chứng nhận QSDĐ - Tăng cường quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất đảm bảo việc xây dựng thống so với quy hoạch ban đầu 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - UBND thành phố cần đạo xây dựng quy hoạch tổng thể thành phố, quy hoạch chi tiết cho phường, xã xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu; bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thơng qua quy hoạch thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng - Tăng cường tập huấn, tuyên truyền nâng cao lực chuyên môn Đất đai thị trường Bất động sản cho cán quản lý Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 74 - Cần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phối hợp cách khoa học quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi - Trong q trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tầm nhìn xa, gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, thành phố; cần lựa chọn khu đấu giá phù hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định pháp luật - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá, tăng cường phổ biến thông tin khu đất đấu giá tới người dân có nhu cầu - Các dự án đấu giá đất cần phải đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án khơng kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá 3.5.3 Giải pháp chế tài - Trích phần kinh phí từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư - Thực tốt thủ tục sau đấu giá cho người mua lô đất (thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục nhận đất) Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định - Thực tốt công tác cải cách hành (một cửa) cấp GCN QSDĐ tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm trường hợp vi phạm sau đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Yên Bái Thành phố Yên Bái trung tâm kinh tế, văn hố, trị tỉnh n Bái Với tổng diện tích tự nhiên 11.274,2ha, đất nông nghiệp 7.459,1ha chiếm 66,16 %, đất phi nông nghiệp 3.727,1ha chiếm 33,06 % đất chưa sử dụng có 88,0ha chiếm 0.78 % diện tích đất tự nhiên Nằm đầu mối trục giao thông ,có vị trí thuận lợi cho việc giao luu, trao đổi hàng hoá với tỉnh Tây Bắc với Đồng Bằng Sơng Hồng tỉnh Phía Đơng Bắc Bộ phạm vi nuớc 1.2 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất nghiên cứu thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Qũy đất 1: Bao gồm lô với tổng diện tích 11.500 m2; thực đấu giá thành công lô đất chiếm 50%, thu cho ngân sách Nhà Nước 32.794.283.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm 500.000.000 đồng Quỹ đất 2: Bao mơ gồm 29 lơ với tổng diện tích 3.700 m Đấu giá thành công 22/29 lô đất, đạt tỷ lệ 75,9%, thu cho ngân sách Nhà Nước 21.432.781.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 1.008.192.000đồng Quỹ đất 3: Tổng diện tích khu đất 2.800 m2 với 11 lô đất, thực đấu giá thành công 9/11 lô đất đưa vào đấu giá, đạt tỷ lệ 81,8%, thu cho ngân sách Nhà nước 13.549.538.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 1.147.409.000 đồng Quỹ đất 4: Tổng diện tích khu đất đấu giá 4.000 m2 với 21 lô đất Đấu giá thành công 20/21 lô đất, đạt tỷ lệ 95,2%, thu cho ngân sách Nhà nước 21.945.261.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 1.836.721.000 đồng 1.3 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua khảo sát cán người dân Trong tổng số 75 phiếu điều tra, có 30 phiếu vấn cán tổ chức đấu giá 45 phiếu người tham gia đấu giá Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ thành phố Yên Bái đánh giá cơng khai, minh bạch, trình tự thủ tục, quy chế đấu giá, nhiên tồn hạn chế Số liệu điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 hướng tích cực Ngồi cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất có số hạn chế, mức độ chưa hài lòng người tham gia đấu giá 1.4 Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái Hiệu kinh tế: tổng số tiền thu sau đấu giá 89.721.863.000 đồng, lớn số tiền ước tính thu 85.229.541.000 đồng, tăng gấp 1,06 lần Hiệu xã hội: Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ thành phố tồn số hạn chế như: hình thức đấu giá, việc xác định mức giá, bồi thường GPMB, sách bất cấp; chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá 1.5 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái Giải pháp sách Nhà nước Giải pháp kỹ thuật Giải pháp chế tài Kiến nghị Để giải số tồn vướng mắc tơi có số kiến nghị sau: Tăng cường quản lý giá đất sát với thời điểm, thị trường BĐS sôi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đại đa số đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá cao nên dự án thực khó thành cơng Các giải pháp kỹ thuật cần hoàn thiện trước tiến hành đấu giá, đồng hạ tầng sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá yên tâm đối tượng tham gia đáu giá; Các dự án đấu giá đất cần thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng việt Bộ Tài (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảoPhát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CPngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Lê Công Hữu (2016), Thực trạng số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy, TP Hà Nội, Luận văn thạc sĩ quản lý thị cơng trình, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Trương Ánh Linh (2013), Đánh giá tình hình thực đấu giá Quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ khoa học nơng nghiệp,Trường Đại học Nông Lâm Huế 10 Nguyễn Trung Nhân (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 11 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 12 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội (2013), Hiến Pháp 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật sách đất đai, (Dùng cho Cao học ngành Quản lý đất đai), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 15 Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 16 Phạm Tấn Thịnh (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 17 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản Thâm Quyến-Trung Quốc 18 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội; 19 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 20 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái (2017) Báo cáo tổng hợp kết thực hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Yên Bái 21 UBND tỉnh Yên Bái, Quyết định 10/2014/QĐ-UBND ngày 18/7/2014 UBND: “Ban hành quy định bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Yên Bái” 22 UBND thành phố Yên Bái (2017), “Báo cáo tổng kết năm 2017, phương hướng, nhiệm vụ năm 2018) 23 UBND thành phố Yên Bái (2018), “Báo cáo tổng kết năm 2018, phương hướng, nhiệm vụ năm 2019) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tên khu đất đấu giá: Quỹ đất:……………………………………………… Người vấn: ………………………………… Ngày vấn : ………………………………… I THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Nghề nghiệp: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Câu hỏi Xin vui lòng cho biết ông (bà) Tìm kiếm nguồn thông tin BĐS từ đâu? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản ? Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình, họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Nguồn khác…………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp…… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi Mục đích mua BĐS ơng (bà) gì? Để ở…………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)…………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, …) Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)……………………… Câu hỏi Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…… Chưa hợp lý…… Câu hỏi 6: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu nào? Rất tốt………… Tốt………………… Không tốt Câu hỏi Thủ tục đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ thành phố Yên Bái nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng… Bình thường…………………… Khó khăn, phức tạp …………… Câu hỏi Theo ơng (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái có cơng bằng, dân chủ cơng khai khơng? Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Có………………… Khơng…………… Câu hỏi Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…… Ngang nhau…… Thấp hơn……………………………… Câu hỏi 10 Tác phong, thái độ phục vụ cán thực việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái ? Rất tốt Tốt Tạm Không tốt Câu hỏi 11 Ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị phiên đấu giá khơng? Có………………… Khơng…………… Yên Bái, ngày Người vấn tháng năm 201… Đối tượng vấn Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG CÁN BỘ CHUYÊN MÔN Tên khu đất đấu giá: Quỹ đất:……………………………………………… Người vấn: ………………………………… Ngày vấn : ………………………………… I THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Nghề nghiệp: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp…… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…… Chưa hợp lý…… Câu hỏi Thủ tục đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ thành phố Yên Bái nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng… Bình thường…………………… Khó khăn, phức tạp …………… Câu hỏi Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…… Ngang nhau…… Thấp hơn……………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Câu hỏi 5: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu nào? Rất tốt………… Tốt………………… Không tốt Câu hỏi Thái độ, ý thức đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? Nghiêm túc, lịch Không nghiêm túc, trật tự Ý kiến khác: Yên Bái, ngày Người vấn tháng năm 201… Đối tượng vấn Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... Yên Bái Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất số quỹ đất đấu giá địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái Đề xuất số... quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 46 3.2.3 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất đấu giá địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 50 3.3 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất. .. đất hành sát với giá thị trường Thành phố Yên Bái địa phương nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái