VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 Quản lý kinh tế Chuyên ngành Mã số 9.34.04.10 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Đình Dƣơng PGS TS Bùi Văn Huyền HÀ NỘI - 2019 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Tiệp iii MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 4 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu luận án 4.1 Xây dựng khung phân tích 4.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 5 Đóng góp khoa học luận án 11 Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án 12 Cơ cấu luận án 12 CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13 1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13 1.1.1 Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà quốc tế Việt Nam 13 1.1.2 Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng bất động sản nhà địa bàn thành phố Hà Nội 26 1.2 KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA 32 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 33 2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG 33 2.1.1 Khái niệm phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà 33 2.1.2 Đặc điểm 39 2.1.3 Vai trò 41 i 2.2 CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 44 2.2.1 Cầu thị trƣờng nhà 44 2.2.2 Cung thị trƣờng 47 2.2.3 Giá nhà thị trƣờng 50 2.2.4 Hệ thống tổ chức trung gian 53 2.2.5 Vấn đề thông tin thị trƣờng 54 2.3 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 56 2.3.1 Ban hành văn sách, pháp luật 56 2.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 61 2.3.3 Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất 63 2.3.4 Tổ chức thực 65 2.4 BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 68 2.4.1 Kinh nghiệm số quốc gia giới 68 2.4.2 Kinh nghiệm Thành phố Hồ Chí Minh 80 2.4.3 Bài học kinh nghiệm rút 82 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86 3.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86 3.1.1 Tình hình kinh tế 86 3.1.2 Tình hình văn hóa - xã hội 88 3.1.3 Tình hình phát triển thị 89 3.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 90 3.2.1 Cầu thị trƣờng 90 3.2.2 Cung thị trƣờng 94 3.2.3 Giá hàng hóa thị trƣờng 97 3.2.4 Hệ thống tổ chức trung gian 101 3.2.5 Vấn đề thông tin thị trƣờng 102 3.3 CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 104 3.3.1 Ban hành văn bản, sách pháp luật 104 3.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 106 3.3.3 Cơng cụ kinh tế - tài chính, thuế suất 107 3.3.4 Công tác tổ chức thực 108 ii 3.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG 113 3.4.1 Những kết đạt đƣợc 113 3.4.2 Tồn tại, hạn chế nguyên nhân 116 3.4.3 Kết luận chung 123 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 124 4.1 TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƢỚC ĐẾN 2030 124 4.1.1 Tình hình quốc tế 124 4.1.2 Tình hình nƣớc 125 4.2 DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 126 4.2.1 Đô thị Hà Nội 2030 tầm nhìn 2050 126 4.2.2 Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà 128 4.2.3 Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà giá trung bình thấp 133 4.3 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 134 4.3.1 Phân tích SWOT thị trƣờng nhà địa bàn Hà Nội 134 4.3.2 Giải pháp chế, sách 135 4.3.3 Giải pháp đảm bảo cung – cầu thị trƣờng 139 4.3.4 Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc 144 4.3.5 Giải pháp thông tin phục vụ thị trƣờng 147 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 150 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii PHỤ LỤC i iii DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT BQL: Ban quản lý BĐS: Bất động sản CBCNV: Cán công nhân viên CCVC: Công chức, viên chức CLB: Câu lạc CPF: Quỹ dự phòng Trung ƣơng (Central Provident Fund) DA: Dự án DN: Doanh nghiệp GNP: Tổng sản phẩm quốc gia (Gross National Product) HDB: Cơ quan phát triển nhà (Housing and Development Board) HĐH: Hiện đại hóa KCN: Khu cơng nghiệp KH: Kế hoạch KNHC: Công ty Nhà Hàn Quốc (Korea National Housing Corporation) KTX: Ký túc xá KTXH: Kinh tế xã hội KTS: Kiến trúc sƣ NĐ: Nhà đất NO: Nhà NOTM: Nhà thƣơng mại NOXH: Nhà xã hội QH: Quy hoạch TT: Thị trƣờng TTg: Thủ tƣớng TW: Trung ƣơng UBND: Ủy ban nhân dân iv DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 Phân tích khả toán cho nhà Việt Nam 36 Bảng 2.2 Nhu cầu diện tích hộ theo giai đoạn đời 46 Bảng 2.3 Mức giá có khả tốn theo giai đoạn đời 52 Bảng 3.1 Cầu NOXH nhóm cán cơng chức hƣởng lƣơng ngân sách địa bàn Hà Nội 91 Bảng 3.2 Diện tích sàn xây dựng hoàn thành Hà Nội năm 2018 96 Bảng 3.3 Giá bán hộ số dự án địa bàn Hà Nội 98 Bảng 3.4 Diễn biến giá cát xây dựng Hà Nội 100 Bảng 4.1 Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội 129 Bảng 4.2 Tổng diện tích nhà cần tăng thêm theo giai đoạn 131 Bảng 4.3 Diện tích nhà tăng thêm 132 v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2.1 Đƣờng cầu bất động sản 45 Biểu đồ 3.1 Tăng trƣởng GRDP giai đoạn 2012-2018 86 Biểu đồ 3.2 Cơ cấu kinh tế Hà Nội năm 2018 87 Biểu đồ 3.3 Cầu NOXH số địa phƣơng đến năm 2020 92 Biểu đồ 3.4 Những lý ngƣời dân quan tâm có nhu cầu mua NOXH 93 Biểu đồ 3.5 Mức giá phù hợp với khả toán mua NOXH 99 Biểu đồ 3.6 Diễn biến giá thép xây dựng Hà Nội 100 Biểu đồ 3.7 Diện tích nhà xây Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018 114 Biểu đồ 3.8 Diện tích bình quân nhà đầu ngƣời Hà Nội 115 Biểu đồ 4.1 Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050 130 Biểu đồ 4.2 Tổng diện tích nhà theo giai đoạn Hà Nội 131 vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Trang Hình Khung phân tích Luận án Hình 1.1 Mơ hình nhà “half-half” Chi-lê 18 Hình 1.2 Mơ hình kênh dẫn thị trƣờng BĐS thị trƣờng tài 27 Hình 2.1 Tháp nhu cầu Maslow 44 Hình 2.2 Tổ chức máy quản lý nhà nƣớc nhà 66 Hình 2.3 Mơ hình nhà xã hội số thành phố Pháp 76 Hình 3.1 Bộ máy quản lý nhà nƣớc hoạt động tra, kiểm tra thành phố Hà Nội lĩnh vực xây dựng thị trƣờng nhà 111 vii ... quan đến thị trƣờng nhà nói chung thị trƣờng nhà giá trung bình thấp nói riêng, tập trung vào văn bản, sách Nhà nƣớc liên quan đến phát triển nhà thành phố Hà Nội; nghiên cứu vấn đề nhà ở, phát triển. .. thành phố giới số địa phƣơng nƣớc, từ rút học cho thành phố Hà Nội phát triển TT nhà - Nghiên cứu đánh giá thực trạng TT nhà ở, chế sách phát triển TT nhà ở, NOXH NOTM giá rẻ địa bàn Hà Nội thời... lớn Phát triển lành mạnh TT nhà ảnh hƣởng tích cực đến thị trƣờng khác góp phần ổn định xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Phát triển thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030