Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho th CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO ĐẦU TƯ TRUNG TÂM HỘI NGHỊ QUỐC TẾ VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ Chủ đầu tư: Địa điểm: Quận 3, TP HCM _ Tháng 08/2019 _ Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho th CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO ĐẦU TƯ TRUNG TÂM HỘI NGHỊ QUỐC TẾ VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ CHỦ ĐẦU TƯ CTHĐQT ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám đốc NGUYỄN BÌNH MINH Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án 12 V.1 Mục tiêu chung 12 V.2 Mục tiêu cụ thể 12 CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 13 I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án 13 I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 13 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 17 II Quy mô dự án 20 II.1 Đánh giá nhu cầu thị trường 20 II.2 Quy mô đầu tư dự án 22 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 22 III.1 Địa điểm xây dựng 22 III.2 Hình thức đầu tư 22 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 22 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 23 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 23 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 24 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật 24 II.1 Phương án hạ tầng kỹ thuật 24 II.2 Phương án thiết kế 26 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 29 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho th I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 29 II Các phương án xây dựng cơng trình 29 III Phương án tổ chức thực 30 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 30 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 31 I Đánh giá tác động môi trường 31 I.1 Giới thiệu chung 31 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 31 II Tác động dự án tới môi trường 32 II.1 Giai đoạn xây dựng dự án 32 II.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 33 III Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm 33 III.1 Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án 33 III.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 34 IV Kết luận 35 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 36 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 36 II Nguồn vốn thực dự án 41 III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 46 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 46 III.2 Dự kiến đầu vào dự án 47 III.3 Các thơng số tài dự án 47 KẾT LUẬN 50 I Kết luận 50 II Đề xuất kiến nghị 50 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 51 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 51 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 51 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 51 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án 51 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 51 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 51 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 51 Phụ lục Bảng phân tích độ nhạy 51 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư:  Giấy phép ĐKKD số:  Đại diện pháp luật  Chức vụ: CTHĐQT  Địa trụ sở: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê Địa điểm xây dựngQuận 3, TP Hồ Chí Minh Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý khai thác dự án Tổng mức đầu tư: 329.126.302.000 đồng (Ba trăm ba mươi tỷ hai trăm sáu mươi hai triệu ba trăm mười lăm nghìn đồng) - Vốn tự có (huy động) (65,06%): 214.126.302.000 đồng - Vốn sở Ngoại vụ (34,94%): 115.000.000.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Theo CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục xu hướng nguồn cung hạn chế, đặc biệt phân khúc hạng A Việc nguồn cung ngày hạn chế đẩy giá thuê mặt văn phòng hạng A hạng B TP.HCM tăng cao so với quý trước năm trước Cụ thể, giá chào thuê hạng A tăng đến 7% so với quý trước 17% so với kỳ năm trước tồ nhà nhanh chóng lấp đầy nguồn cung khan Tương tự, giá chào thuê hạng B không tăng hạng A, cao 7,3% so với năm trước Đại diện CBRE cho biết, giá thuê văn phòng hạng A TP.HCM mức 43 USD/m2/tháng, kỳ năm ngoái mức 35 - 38 USD/m2/tháng Còn giá thuê văn phòng hạng B dao động khoảng 23 USD/m2/tháng Tỷ lệ trống tồn thị trường văn phòng giữ mức 5% Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê Trước bối cảnh số lượng doanh nghiệp thành lập không ngừng gia tăng, nguồn cung mặt văn phòng khan hiếm, số chuyên gia ngành nhận định, thị trường văn phòng cho thuê ngày sơi động tồ nhà nhanh chóng lấp đầy Trước tình hình theo đề nghị Giám đốc Sở Ngoại vụ Thành Phố Hồ Chí Minh Vụ trưởng Vụ Tổ chức cán bộ, Công ty phối hợp đơn vị tư Công Ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt xúc tiến lập dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê 23 Phạm Ngọc Thạch, Phường 6, Quận 3, TP Hồ Chí Minh nhằm góp phần thực kế hoạch đề xuất Sở đáp ứng nhu cầu cho thuê văn phòng Tp.HCM IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm năm 2016; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK448504; Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho th Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho th Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 10 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê STT Nội dung Hệ thống BMS Thiết bị Thiết bị ( chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy) Thiết bị nội thất Thiết bị khác III Chi phí quản lý dự án II IV Diện tích Số tầng Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra bcnc tiền khả thi Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Diện tích sàn (m2) Số lượng ĐVT Đơn giá Thành tiền Hệ thống 4.000.000 4.000.000 57.812.674 Bộ 770 8.312.674 Bộ Bộ 15 2.000.000 15 1.300.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 30.000.000 19.500.000 10.795,68 1,821 2.981.295 4.743.746 0,177 0,428 0,027 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 289.780 700.711 44.204 37 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê STT 10 V VI Nội dung Diện tích Số tầng Chi phí thẩm tra bcnc khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi cơng xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí đất Chi phí khác Chi phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Diện tích sàn (m2) ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền 0,075 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 122.788 0,137 GXDtt* ĐMTL% 145.090 0,134 GXDtt* ĐMTL% 141.912 0,119 GXDtt* ĐMTL% 126.027 0,16 GTBtt * ĐMTL% 94.235 1,796 GXDtt* ĐMTL% 1.902.050 0,54 GTBtt * ĐMTL% 312.767 115.000.000 5.490.486 0,0048 TMĐT* ĐMTL% 18.651 38 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê STT Nội dung Diện tích Số tầng Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Chi phí xây dựng nhà tạm trường điều hành thi công Chi phí số cơng tác khơng xác định khối lượng từ thiết kế Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí thẩm định thiết kế quan chuyên môn xây dựng mời tổ chức tư vấn, cá nhân thẩm định Chi phí kiểm tốn (Thơng tư 09/2016/TT_BTC) Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Diện tích sàn (m2) Số lượng ĐVT 0,1490 Đơn giá TMĐT* ĐMTL% TT Thành tiền 582.590 150.000 0,0100 GXDtt* ĐMTL% 1.059.048 0,0200 GXDtt* ĐMTL% 2.118.096 0,0030 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 491.152 0,00033 GXDtt* ĐMTL% 34.949 0,0021 TMĐT* ĐMTL% 856.000 39 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê STT VII VIII Tổng cộng Nội dung Diện tích Số tầng Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (Thơng tư 209/2016/TT-BTC) Dự phòng phí Dự phòng khối lượng cộng việc phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá Vốn lưu động Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Diện tích sàn (m2) ĐVT 0,0005 Số lượng Đơn giá TMĐT* ĐMTL% Thành tiền 180.000 29.193.300 5% 14.596.650 5% 14.596.650 8.000.000 329.126.302 40 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê II Nguồn vốn thực dự án Bảng cấu nguồn vốn (1.000 đồng) NGUỒN VỐN STT Nội dung Thành tiền I Xây dựng Khối nhà văn phòng Tầng hầm Lối đi, cảnh quan Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống camera quan sát Hệ thống điều hòa trung tâm Hệ thống BMS Thiết bị Thiết bị ( chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy) Thiết bị nội thất Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 105.904.801 63.694.512 25.229.504 137.945 II III IV Tự có - tự huy động 105.904.801 63.694.512 25.229.504 137.945 - Vốn sở ngoại vụ - 3.518.620 3.518.620 - 2.500.000 2.500.000 - 4.324.220 4.324.220 - 500.000 500.000 - 2.000.000 2.000.000 - 4.000.000 57.812.674 4.000.000 57.812.674 - 8.312.674 8.312.674 - 30.000.000 19.500.000 30.000.000 19.500.000 - 2.981.295 2.981.295 - 4.743.746 4.743.746 - 289.780 289.780 - Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 41 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê NGUỒN VỐN STT 10 V VI Nội dung Thành tiền Chi phí lập báo cáo 700.711 nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra 44.204 bcnc tiền khả thi Chi phí thẩm tra 122.788 bcnc khả thi Chi phí thẩm tra thiết 145.090 kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự 141.912 tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ 126.027 sơ dự thầu thi cơng xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá 94.235 hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát 1.902.050 cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp 312.767 đặt thiết bị Chi phí đất 115.000.000 Chi phí khác Chi phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường Chi phí xây dựng nhà tạm trường điều hành thi cơng Chi phí số cơng tác khơng xác định Tự có - tự huy động Vốn sở ngoại vụ 700.711 - 44.204 - 122.788 - 145.090 - 141.912 - 126.027 - 94.235 - 1.902.050 - 312.767 115.000.000 5.490.486 5.490.486 - 18.651 18.651 - 582.590 582.590 - 150.000 150.000 - 1.059.048 1.059.048 2.118.096 2.118.096 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 42 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê NGUỒN VỐN STT VII VIII Tổng cộng Tỷ lệ (%) Nội dung khối lượng từ thiết kế Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí thẩm định thiết kế quan chuyên môn xây dựng mời tổ chức tư vấn, cá nhân thẩm định Chi phí kiểm tốn (Thơng tư 09/2016/TT_BTC) Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (Thông tư 209/2016/TT-BTC) Dự phòng phí Dự phòng khối lượng cộng việc phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá Vốn lưu động Thành tiền Tự có - tự huy động 491.152 491.152 34.949 34.949 856.000 856.000 180.000 180.000 29.193.300 29.193.300 14.596.650 14.596.650 14.596.650 14.596.650 8.000.000 8.000.000 Vốn sở ngoại vụ - - 329.126.302 214.126.302 115.000.000 65,06% 34,94% Bảng tiến độ thực dự án (1.000 đồng) Tiến độ thực STT Nội dung Thành tiền I Xây dựng Khối nhà văn phòng Tầng hầm 105.904.801 63.694.512 25.229.504 Năm 41.233.179 6.369.451 25.229.504 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Năm 64.671.622 57.325.061 43 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê Tiến độ thực STT Nội dung Lối đi, cảnh quan Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống camera quan sát Hệ thống điều hòa trung tâm Hệ thống BMS Thiết bị Thiết bị ( chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy) Thiết bị nội thất Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra bcnc tiền khả thi Chi phí thẩm tra bcnc khả thi II III IV Thành tiền Năm Năm 137.945 41.383 96.561 3.518.620 3.518.620 2.500.000 1.750.000 750.000 4.324.220 4.324.220 500.000 500.000 2.000.000 2.000.000 4.000.000 57.812.674 4.000.000 57812673,6 8.312.674 8.312.674 30.000.000 19.500.000 30.000.000 19.500.000 2.981.295 373.499 2.607.796 4.743.746 1.846.939 2.896.807 289.780 289.780 - 700.711 700.711 - 44.204 44.204 - 122.788 122.788 - Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 44 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê Tiến độ thực STT 10 V VI Nội dung Thành tiền Năm Chi phí thẩm tra thiết 145.090 145.090 kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự 141.912 141.912 tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ 126.027 126.027 sơ dự thầu thi cơng xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá 94.235 94.235 hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát 1.902.050 740.548 cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp 312.767 đặt thiết bị Chi phí đất 115.000.000 115.000.000 Chi phí khác Chi phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Chi phí xây dựng nhà tạm trường điều hành thi cơng Chi phí số cơng tác khơng xác định khối lượng từ thiết kế Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí thẩm định thiết kế quan chuyên môn xây Năm - - - 1.161.502 312.767 5.490.486 168.651 582.590 18.651 18.651 - 582.590 150.000 582.590 150.000 - 1.059.048 2.118.096 491.152 34.949 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 45 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê Tiến độ thực Nội dung STT VII VIII Tổng cộng Tỷ lệ (%) Thành tiền dựng mời tổ chức tư vấn, cá nhân thẩm định Chi phí kiểm tốn (Thơng tư 09/2016/TT_BTC) Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (Thơng tư 209/2016/TT-BTC) Dự phòng phí Dự phòng khối lượng cộng việc phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá Vốn lưu động Năm Năm 856.000 180.000 29.193.300 7.352.499 21.840.801 14.596.650 14.596.650 8.000.000 329.126.302 166.143.417 162.982.884 50,48% 49,52% III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư: 329.126.302.000 đồng (Ba trăm ba mươi tỷ hai trăm sáu mươi hai triệu ba trăm mười lăm nghìn đồng) - Vốn tự có (huy động) (65,06%): 214.126.302.000 đồng - Vốn sở Ngoại vụ (34,94%): 115.000.000.000 đồng STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) Vốn tự có (huy động) Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 329.126.302 214.126.302 46 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê 115.000.000 Vốn Sở Ngoại vụ 34,94% Tỷ trọng vốn Sở ngoại vụ 65,06% Tỷ trọng vốn chủ sở hữu  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ dịch vụ cho thuê văn phòng Chi tiết thể phần Phụ lục III.2 Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí quản lí chung Chi phí lương Chi phí khác % 2,0% "" 1,0% 0,5% "" 0,5% Chế độ thuế Thuế TNDN Khoản mục Doanh thu Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu % 20 Chi phí sử dụng vốn Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 7% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC 7% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 0%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu (vốn góp) 100%; lãi suất vay dài hạn 12%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 7%/năm III.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Khả hồn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hồn trả vốn vay Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 47 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho th KN hồn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 7,12 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 7,12 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 2,37 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 2,37 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 11 hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ 10 Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 48 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 7%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 436.735.246.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 436.735.246.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 16,736% > 7,00% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 49 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế Đóng góp vào ngân sách địa phương thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án trung bình hàng năm khoảng 14 tỷ đồng Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 50 Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế Văn phòng cho thuê PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐVT: 1.000 đồng Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án Phụ lục Bảng phân tích độ nhạy Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 51 ... Với diện tích 749,7 m2, dự án mang đến nhiều tiện ích sang trọng thoải mái độc đáo cho khối văn phòng, đồng thời mang lại không gian làm việc chuyên nghi p, tiện nghi đại Đơn vị tư vấn: Công ty... việc làm cho phận người dân V.2 Mục tiêu cụ thể - Dự án tiến hành xây dựng tòa nhà cao ốc cao 15 tầng tầng hầm để làm văn phòng làm việc cho doanh nghi p, tạo thêm diện tích văn phòng tiện nghi, ... dưỡng, đất có tầng dày, nên thích hợp cho phát triển nhiều loại trồng nông lâm nghi p, có khả cho suất hiệu qủa kinh tế cao, áp dụng biện pháp luân canh, thâm canh tốt Nền đất xám, phù hợp sử dụng