Luận văn tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các liệu, kết nêu luận văn hoàn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ Võ Hưng Sơn SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Luận văn tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực luận văn tốt nghiệp, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Ngọc Anh quan tâm, trực tiếp hướng dẫn để giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Đồng thời, em xin cảm ơn toàn thể cán nhân viên ngân hàng OCB-chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng, đặc biệt anh chị phòng Khách hàng doanh nghiệp tạo điều kiện cho em tiếp xúc với công việc giúp đỡ tài liệu để em hoàn thành luận văn Một lần nữa, em xin trân trọng cảm ơn! SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Luận văn tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng MỤC LỤC 3.3.1.2 Thành lập quan chuyên ngành chịu trách nhiệm quản lý bất động sản 58 3.3.1.3 Tiếp tục xây dựng hoàn thiện sở pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản 58 3.3.2.2 Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá 59 KẾT LUẬN 61 SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Luận văn tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BTC Bộ tài CBNV Cán nhân viên CBTD Cán tín dụng CIC Trung tâm thông tin khách hàng CN Chi nhánh CNTT Công nghệ thông tin GĐ Giám đốc HĐQT Hội đồng quản trị HĐTD Hội đồng tín dụng KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại OCB Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông PGD Phòng giao dịch PGĐ Phó giám đốc TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TGĐ Tổng giám đốc TMCP Ngân hành thương mại cổ phần TSĐB Tài sản đảm bảo UBTD Ủy ban tín dụng SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Luận văn tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Số hiệu bảng 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Tên bảng Cơ cấu huy động vốn theo kỳ hạn OCB-CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011 Cơ cấu cho vay theo kỳ hạn OCB-CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011 Cơ cấu cho vay theo đối tượng khách hàng OCB-CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011 Cơ cấu cho vay theo phân loại đảm bảo tiền vay OCB-CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011 Kết hoạt động kinh doanh chi nhánh Trung Việt giai đoạn 2009-2011 2.6 Thông tin BĐS so sánh 2.7 Bảng tổng hợp kết định giá BĐS chấp 2.8 Một số kết hoạt động định giá TSĐB chi nhánh Trung Việt giai đoạn qua SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài: Đất nước ta năm vừa qua có bước phát triển vượt bậc Nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao, trung bình năm 6,73% giai đoạn 2006-2011, với việc hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng đưa Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn nhà đầu tư ngồi nước Những hội tạo điều kiện cho phát triển tất ngành, lĩnh vực mà đặc biệt phải kể đến lĩnh vực tài chính-ngân hàng Trong năm gần đây, với tốc độ tăng trưởng kinh tế, hệ thống ngân hàng nước ngày phát triển lớn mạnh không ngừng số lượng lẫn chất lượng Tuy nhiên, bên cạnh hoạt động ngân hàng chứa khơng rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt rủi ro vỡ nợ người vay trả nợ vay tình hình kinh tế khó khăn, làm ăn thua lỗ hay đơn giản ý chí người trả nợ Và để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay Tài sản đảm bảo tiền vay khơng giúp ngân hàng hạn chế rủi ro không thu hồi vốn vay mà giúp nâng cao hiệu sử dụng vốn vay khách hàng Và mà hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo ngân hàng ngày trọng hơn, đặc biệt định giá BĐS chấp phần lớn tài sản chấp ngân hàng thương mại bất động sản Nhận thức tầm quan trọng công việc thẩm định giá tài sản đảm bảo nói chung bất động sản nói riêng, hầu hết ngân hàng có quy định riêng cho hoạt động Tuy nhiên, vấn đề mẽ nước ta lý luận lẫn thực tiễn nên hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng yêu cầu hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng Xuất phát từ thực tiễn này, trình thực tập ngân hàng TMCP Phương Đơng_chi nhánh Trung Việt em tìm hiểu hoạt động định giá SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng bất động sản chấp chi nhánh ngân hàng thực luận văn với đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng” với mục đích tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng ngân hàng, đồng thời từ đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động ngân hàng TMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt Mục tiêu nghiên cứu: tìm hiểu nắm bắt vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS như: đối tượng nghiên cứu, quy trình thực hiện, phương pháp áp dụng… Đồng thời nghiên cứu việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn công tác thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_chi nhánh Trung Việt Từ nêu nhận xét, đánh giá đưa giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu công tác thẩm định giá chi nhánh ngân hàng Phương pháp nghiên cứu: tìm kiếm, thu thập, xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, tổng hợp, đánh giá Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu: đối tượng nghiên cứu BĐS khu vực thành phố Đà Nẵng Kết cấu đề tài: đề tài gồm có phần: Chương 1: Cơ sở lý luận BĐS, thị trường BĐS thẩm định giá BĐS chấp Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 1.1 Tổng quan BĐS thị trường BĐS 1.1.1Tổng quan BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Theo điều 174 luật dân 2005 thì: BĐS tài sản bao gồm: a) Ðất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.1.2 Thuộc tính BĐS  Tính bất động Do BĐS gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm Do người ta di chuyển BĐS từ nơi sang nơi khác Điều có ý nghĩa quan trọng giá BĐS tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi tọa lạc mang tính chất địa phương  Tính khác biệt Các BĐS khác có khác vị trí , kết cấu kiến trúc, cảnh quang, mơi trường… Chính khác biệt tạo nên lợi ích kinh tế riêng mang lại cho BĐS, từ tạo giá trị cho BĐS  Tính khan Xuất phát từ giới hạn diện tích, khác biệt, cố định vị trí…đã tạo sụ khan BĐS, làm cho quan hệ cung cầu cân đối theo hướng cung nhỏ cầu nên xét lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng  Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài BĐS mà đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài  Có tính sở hữu chung SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng Luật đất đai 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Do hoạt động khai thác, sử dụng hay chuyển nhượng phải tuân theo quy định pháp luật nhà nước quản lý đất đai 1.1.1.3 Đặc trưng BĐS  Cung BĐS co giãn Nhìn chung cung BĐS tương đối đàn hồi với thay đổi giá nguyên nhân sau: - Tổng cung toàn đất đai không đổi - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn - Bên cạnh hạn chế mặt tự nhiên nêu có hạn chế mặt quy hoạch, hạn chế bật việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ Do tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy định nhà nước quyền địa phương  Thời gian giao dịch mua bán kéo dài, chi phí giao dịch mua bán cao Do BĐS tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian giao dịch mua bán thường kéo dài so với tài sản khác, từ làm cho chi phí giao dịch cao  Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Thơng thường, giá trị BĐS lớn thời gian mua bàn giao dịch thường kéo dài nên khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt  Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ BĐS tài sản quan trọng quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch BĐS tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội Do tính chất quan trọng BĐS mà nhà nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển nhượng BĐS 1.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS Nhóm yếu tố vĩ mô SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng • Chính sách nhà nước: tác động lớn trực tiếp đến giá BĐS, thể mặt chủ yếu sau: + Nhà nước ban hành quy định quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng BĐS Sự thay đổi quy định thời kỳ tác động đến giá BĐS thị trường + Nhà nước quy định sách nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), sách ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập sư dụng BĐS nên tác động đến giá BĐS + Nhà nước quy hoạch công bố quy hoạch việc sử dụng đất cho khu vực Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS thị trường • Các yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương: bao gồm biến động tổng sản phẩm quốc nội, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân đầu tư… Khi yếu tố biến động ảnh hưởng đến tổng cầu tổng cung hai với mức độ khác nhau, qua tác động đến giá BĐS thị trường • Tình hình cung cầu BĐS thị trường: cầu > cung giá BĐS tăng lên ngược lại Nhóm yếu tố vi mơ • Chi phí: tồn phí tổn để tạo lập để có quyền sở hữu BĐS Đây yếu tố quan trọng góp phần tạo nên giá trị BĐS • Sự hữu dụng: BĐS có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc mua bán, chuyển nhượng Do BĐS có giá cao • Các yếu tố vật chất: địa điểm nơi BĐS tọa lạc; hình dáng lơ đất; quy mơ, kích thước lơ đất; kiểu nhà, loại nhà, kích thước tuổi thọ lại tài sản; mơi trường xung quanh BĐS 1.1.2 Tổng quan thị trường BĐS SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 53 Khoa Tài – Ngân Hàng gian việc tìm kiếm khách hàng vay vốn Đây tảng để mở rộng phát triển hoạt động tín dụng chi nhánh Trung Việt tương lai 3.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin ứng dụng công nghệ vào công tác thẩm định giá TSĐB OCB Trong công tác thẩm định giá thơng tin thu thập thị trường vơ quan trọng có tính định đến kết thẩm định Vì vậy, cơng tác định giá phải xây dựng kho thông tin với số lượng lớn chất lượng cao, khả cung cấp thông tin kịp thời cho nhân viên thẩm định giá yêu cầu vô cấp thiết Hiện nay, chi nhánh Trung Việt chưa xây dựng hệ thống thông tin chung phục vụ cho công tác định giá chi nhánh Nguồn thơng tin mà cán định giá có nguồn từ thực tế có q trình tác nghiệp mình, tham khảo thơng tin tạp chí mạng Các nguồn thơng tin mang tính đơn lẽ, khơng có tiêu chuẩn hay yêu cầu chung cho việc thu thập thông tin mà làm theo theo chủ ý NVTD, tính xác thống mức giá dẫn chưa thẩm định Đây hạn chế lớn cơng tác thẩm định TSĐB chi nhánh Chính vậy, tơi xin kiến nghị ngân hàng nên xây dựng nhánh thông tin liên quan tới bất động sản nội ngân hàng cập nhật thông tin thường xuyên Thông tin cập nhật nhân viên ngân hàng thu thập Xây dựng phận chuyên thu thập xử lý thông tin Để có kho thơng tin đáp ứng nhu cầu sử dụng trình định giá ngân hàng nên tìm nguồn thơng tin khác từ đơn vị bạn hay từ quan nhà nước Cụ thể, ngân hàng nên thường xuyên trì mối quan hệ với quan Sở Địa chính, Bộ Tài chính, Trung tâm thơng tin tín dụng CIC NHNN, Phòng cơng chứng địa phương để thu thập thông tin liên quan tới sách nhà nước, thơng tin khách hàng vay vốn đặc biệt liên hệ với công ty kinh doanh hay công ty tư vấn BĐS có uy tín (như Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam CBRE, Công ty TNHH Savills Việt SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 54 Khoa Tài – Ngân Hàng Nam _tập đoàn cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu giới Việt Nam, công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu AREV ) để có thu thập thông tin liên quan tới giao dịch BĐS thị trường để làm sở cho việc thẩm định giá sát thực hơn, hạn chế rủi ro việc nhận chấp BĐS Hệ thống thông tin nên xây dựng từ phạm vi hẹp tới rộng Xây dựng hệ thống thông tin tốt đem lại hiệu cao công tác định giá Ngồi ra, để thực cơng việc thẩm định giá nhanh chóng chuẩn xác ngân hàng nên ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ cho việc thẩm định giá Công nghệ yếu tố thời đại, ứng dụng công nghệ vào công việc giúp trình quản lý tốt hơn, hiệu Hiện số phần mềm ngân hàng công ty thẩm định giá sử dụng phục vụ hỗ trợ cho công việc định giá như: phần mềm quản lý giá, phần mềm quản lý thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý quy trình thẩm định tài sản cho đơn vị hệ thống có đủ điều kiện … Như vậy, ngân hàng OCB nên xem xét áp dụng công nghệ vào hoạt động thẩm định giá TSĐB ngân hàng để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định chi nhánh Trung Việt nói riêng OCB nói chung 3.2.3 Đào tạo, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho nhân viên thẩm định giá chi nhánh Thẩm định giá BĐS công việc liên quan tới nhiều lĩnh vực khác yêu cầu nhân viên thẩm giá phải có kiến thức tổng hợp lĩnh vực liên quan đảm bảo chất lượng kết thẩm định giá Kiến thức thẩm định giá BĐS bao gồm kiến thức thẩm định giá tài sản, kiến thức pháp luật, kĩ thuật xây dựng, kiến thức xã hội (như phong thuỷ, mơi trường…) Vì vậy, ngân hàng cần phải có biện pháp nâng cao kiến thức nhân viên thẩm định cách thường xuyên mở lớp tập huấn nghiệp vụ thẩm định, tạo điều kiện cho nhân viên tham gia lớp đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Hiện địa bàn thành phố Đà Nẵng, Công ty cổ phần Định giá Dịch vụ Tài Việt SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 55 Khoa Tài – Ngân Hàng Nam VVFC (được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính) mở văn phòng chi nhánh từ năm 2008 tổ chức nhiều khoá đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá tài sản, bất động sản cấp chứng nhận đạt tiêu chuẩn theo quy định Bộ Tài Vì thế, để nâng cao kiến thức nghiệp vụ nhân viên thẩm định, chi nhánh Trung Việt ngân hàng nên đề xuất lên Hội sở để cấp kinh phí cho nhân viên thẩm định tham gia lớp đào tạo Đây việc làm cần thiết phù hợp với định hướng nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ngân hàng thời gian đến 3.2.4 Đa dạng hóa phương pháp thẩm định giá BĐS chấp Hai phương pháp so sánh chi phí cho kết định giá dễ chấp nhận bên cạnh ngân hàng nên áp dụng nhiều phương pháp q trình định phương pháp vốn hố, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập Trong thực tế thấy việc nhà sử dụng vào mục đích cho thuê hay sử dụng vừa để vừa kinh doanh Vì vậy, không nên sử dụng phương pháp so sánh trình định nên sử dụng phương pháp khác để đưa kết định giá phù hợp Nếu nhà cho thuê hay BĐS khác có khả tạo thu nhập định kỳ sử dụng phương pháp vốn hố cho kết tốt so với phương pháp so sánh Việc đa dạng hóa phương pháp thẩm định giúp cho kết thẩm định xác hơn, bổ sung cho thực thẩm định BĐS riêng lẽ, khơng phổ biến thị trường Bên cạnh đó, thực tiễn áp dụng phương pháp chi phí để tính giá trị cơng trình đất chi nhánh ngân hàng nhiều hạn chế Bởi so với chi phí chi phí đưa Bộ Xây Dựng thấp, sử dụng vào thẩm định giá làm giảm đáng kể giá trị BĐS Và hẳn khách hàng khơng hài lòng với kết thẩm định Vì thế, chi nhánh ngân hàng tiến hành thẩm định cơng trình đất nên tham khảo thêm suất vốn đầu tư cơng ty xây dựng ngồi thị trường Từ kết thẩm định khách hàng dễ chấp nhận SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 56 Khoa Tài – Ngân Hàng 3.1.5 Hạn chế sai sót nhân viên thông qua công tác kiểm tra, giám sát đồng thời có chế độ khen thưởng, kỷ luật thích hợp Trong q trình định giá, nhân viên khó tránh khỏi sai sót dẫn tới kết định khơng chuẩn xác Đơi sai sót kỹ tính tốn hay đơn giản lỗi ghi chép…Vì vậy, nhân viên thẩm định cần hạn chế tối đa sai sót khơng đáng có Để làm việc này, ngân hàng nên tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhân viên sau trình thẩm định giá Ngoài ra, để tăng tinh thần trách nhiệm nhân viên động viên tinh thần làm việc nhân viên ngân hàng cần có chế độ khen thưởng, kỷ luật thích đáng Để làm điều ngân hàng cần có phận chuyên trách tiến hành kiểm kết công việc, đánh giá điểm cho nhân viên định kỳ từ có chế độ khen thưởng thích đáng kịp thời phát hiện, chấn chỉnh thiếu sót nhân viên để không tái phạm 3.1.6 Xây dựng văn hố cơng sở, đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định giá Phát triển văn hố cơng sở điều mà OCB hướng tới chiến lược phát triển Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, kinh nghiệm tác phong công việc tháo vát, thái độ phục vụ lịch với khách hàng cầu nối đến thành công Chất lượng phục vụ không chuẩn xác kết định cách phục vụ văn hóa làm việc nhân viên Bên cạnh đó, đạo đức nghề nghiệp điều đáng quan tâm tiêu chuẩn thiết phải có nhân viên định giá Nhân viên định giá phải thực công việc cách khách quan nhất, khơng bị ràng buộc, chi phối hay bị tác động lợi ích vật chất hay tinh thần kết định giá Đồng thời, nhân viên thẩm định ko tiết lộ thơng tin, liệu bí mật khách hàng; trình bày thơng tin làm thẩm định giá cách rõ ràng, minh bạch báo cáo thẩm định Ngân hàng cần phải ban hành tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để giúp nhân viên hồn thiện cơng tác nghiệp vụ mình, hạn chế sai phạm gây SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 57 Khoa Tài – Ngân Hàng thiệt hại cho ngân hàng nhân viên Từ đó, hiệu hoạt động công tác thẩm định giá nói riêng tồn hoạt động ngân hàng trở nên hiệu 3.3 Những kiến nghị 3.3.1 Những kiến nghị nhà nước quan quản lý 3.3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Trong giao dịch liên quan đến BĐS thị trường nay, giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu BĐS quan trọng Nó ảnh hưởng trực tiếp đến khả thực giao dịch bên tham gia tác động trực tiếp đến mức giá đưa trường hợp có hay chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý sở hữu Riêng hoạt động cho vay có TSĐB ngân hàng, điều kiện tiên để BĐS trở thành tài sản chấp ngân hàng BĐS phải có giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sở hữu nhà Do đó, giao dịch liên quan đến BĐS có đầy đủ sở pháp lý, quan quản lý nhà nước cần thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cách khẩn trương, nhanh chóng Thực tế cho thấy, công tác cấp sổ hồng/sổ đỏ địa phương nhiều bất cập, sai sót gây chậm trể, ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực giao dịch liên quan đến BĐS người dân Chính vậy, tơi kiến nghị quan quản lý quyền địa phương cần có biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nhà để giúp cho hoạt động thị trường BĐS trở nên sôi nổi, phát triển tốt Đối với ngân hàng việc làm cho hoạt động tín dụng ngân hàng trở nên thuận lợi hơn, công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng hiệu thị trường BĐS phát triển SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 58 Khoa Tài – Ngân Hàng 3.3.1.2 Thành lập quan chuyên ngành chịu trách nhiệm quản lý bất động sản Ở nước ta chưa có quan thống chuyên đảm nhiệm nhiệm vụ quản lý BĐS Các hoạt động quản lý BĐS mang tính lộn xộn, chồng chéo dàn trải Có nhiều quan phủ Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng, Bộ giao thông vận tải tham gia vào hoạt động nên diễn việc gánh vác trách nhiệm hay chia sẻ công việc khó phân định cách rạch ròi Hoạt động quản lý diễn khó khăn, thiếu hiệu hạn chế phát triển thị trường BĐS Đây thực vấn đề nóng cần quan tâm nhà nước quan chức có thẩm quyền giải để tạo thơng thống mặt pháp lý nâng cao tính thống quản lý hiệu quản lý lĩnh vực BĐS gặp phải nhiều khó khăn Để giải tình trạng quan quản lý nhà nước phải đưa hệ thống sách pháp luật quản lý BĐS, thành lập quan quản lý thống đất đai, BĐS Sự thống quản lý lĩnh vực bất động tiền đề tốt để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, cở sở để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS nói chung BĐS chấp ngân hàng nói riêng 3.3.1.3 Tiếp tục xây dựng hồn thiện sở pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Hoạt động định giá bất động sản nước ta mẻ, sách nhà nước nhằm hỗ trợ hay kiểm soát hoạt động chưa nhiều khiến cho hoạt động mang tính tự phát, không tuân theo tiêu chuẩn chung làm cho kết thẩm định mang tính chủ quan, khơng sát thực tế Để nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản cần có hỗ trợ nhà nước mặt pháp lý thông qua sách, quy định pháp luật nhằm giúp cho chuyên viên định giá có sở để tiến hành công tác định giá cách thuận lợi Vì vậy, nhà nước cần ban hành văn pháp quy quy định trình tự, thủ tục định giá bất động sản để ngân hàng hay tổ chức tín dụng, tổ SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 59 Khoa Tài – Ngân Hàng chức làm cơng tác định giá bất động sản kinh tế dựa theo tiêu chuẩn để tiến hành công tác định giá 3.3.2 Đối với ngân hàng OCB 3.3.2.1 Cần phải thành lập phận thẩm định giá để phục vụ cho công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo ngân hàng Đây yêu cầu cấp thiết để đảm bảo cho chất lượng hiệu công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nói chung BĐS nói riêng Như đề cập, phận thẩm định giá với chuyên môn nghiệp vụ tốt hoạt động độc lập với phận khác ngân hàng thực định giá tài sản đảm bảo cách khách quan, theo quy trình chặt chẽ hạn chế sai sót cơng việc để đưa kết thẩm định sát thực nhất, đem lại hài lòng cho ngân hàng lẫn khách hàng Vì vậy, kiến nghị ngân hàng TMCP Phương Đông cần thành lập phận thẩm định giá để đáp ứng yêu cấu công tác định giá ngân hàng 3.3.2.2 Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá Một điều hiển nhiên thấy rõ trình độ cán làm cơng tác định giá ngân hàng nâng cao hiệu công việc nâng lên nhiều Do việc tăng cường cơng tác đào tạo chun môn nghiệp vụ, kĩ thuật định giá bất động sản chấp cho cán làm công tác định giá vô quan trọng Nội dung công tác đào tạo phải trải hai mặt đạo đức trình độ nghiệp vụ Các cán ngân hàng làm công tác định giá phải người có đạo đức lương tâm nghề nghiệp, người cơng tâm cơng việc, có nhiệt huyết cơng tác định giá Bên cạnh ngân hàng phải thường xuyên mở lớp huấn luyện nhằm trang bị kĩ nghề nghiệp cho cán làm công tác Các kiến thức phương pháp định giá cần trau dồi, học hỏi cập nhật thường xuyên từ nước tiên tiến có đặc điểm tương đồng với nước ta Bên cạnh cần trang bị cho SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 60 Khoa Tài – Ngân Hàng chuyên viên định giá hiểu biết sâu sắc mặt pháp luật để công tác thực dễ dàng 3.3.2.3 Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá Trong hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng, thơng tin phục vụ cho cơng tác định giá cần thiết ảnh hưởng trực tiếp đến kết định giá Do đó, để nhân viên thực tốt cơng việc định giá ngân hàng thiết phải xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin để phục vụ cho công việc Hiện ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Trung Việt chưa làm điều Vì tơi kiến nghị chi nhánh nên xây dựng hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá nhân viên Điều giúp cho nhân viên thẩm định vừa tiến hành cơng việc cách nhanh chóng, vừa tạo thống kết nhân viên Có cơng tác thẩm định giá chi nhánh đạt hiệu cao, góp phần vào hiệu hoạt động chung ngân hàng SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh 61 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng KẾT LUẬN Thẩm định giá tài sản đảm bảo khâu quan trọng qui trình cho vay ngân hàng thương mại Mục đích cơng việc ước tính giá trị tài sản bảo đảm để làm sở xác định hạn mức cho vay, đồng thời biện pháp phòng ngừa rủi ro hạn chế tổn thất cho ngân hàng việc thu hồi nợ vay khách hàng Bên cạnh đó, việc thẩm định giá tài sản đảm bảo ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích khách thông qua việc xác định giá trị tối đa khoản vay mà doanh nghiệp vay Hiện nay, với nhiều ưu điểm bất động sản trở thành loại tài sản ưu tiên hết việc nhận tài sản đảm bảo vốn vay ngân hàng Và mà cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp trở thành vấn đề cấp thiết ngân hàng Tuy nhiên, thẩm định giá ngành mẽ lý thuyết lẫn thực tiễn nước ta nên việc ứng dụng vào hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn bất cập Xuất phát từ thực tiễn đó, q trình thực tập em tiến hành nghiên cứu hoàn thành luận văn thực tế hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Phương Đơng_chi nhánh Trung Việt Luận văn hồn thành số nội dung sau: - Hệ thống hóa lý luận chung TSĐB nói chung, BĐS nói riêng hoạt động thẩm định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTMCP - Tìm hiểu, phân tích thực trạng cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông – chi nhánh Trung Việt Từ đó, đưa nhận xét, đánh giá kết đạt khó khăn, hạn chế hoạt động chi nhánh ngân hàng Cuối cùng, đưa số giải pháp để hoàn thiện nâng cao hiệu hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Phương Đông – chi nhánh Trung Việt Tuy nhiên, thời gian trình kiến thức hạn chế nên luận văn chắn khơng tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy góp ý để em hồn thiện luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh 62 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân Hàng TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: - TS Hồ Hữu Tiến, giảng viên trường ĐH Kinh tế, Đại học Đà Nẵng: “Bài giảng phân tích tín dụng cho vay.” - TS Đoàn Thanh Hà & Th.S Lê Thanh Ngọc, giảng viên trường ĐH Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: “ Giáo trình thẩm định giá tài sản.” - NXB Phương Đơng - TS Hay Sinh & Th.S Trần Bích Vân, giảng viên trường ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh: “ Nguyên lý thẩm định giá.” - NXB Thanh Niên Văn pháp luật: - Quốc Hội – Luật đất đai 2003; Luật dân 2005 - Chính phủ – Nghị định 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng - Chính phủ – Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm - Ngân hàng nhà nước – Thông tư Số 06/2000/TT-NHNN việc hướng dẫn thực Nghị định số 178 /1999/NĐ-CP - Bộ Tài – Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 (đợt 1); định số 77/2005/ QĐ-BTC ngày 01/11/2005 (đợt 2) định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 (đợt 3) Các báo, viết: - Đoàn Thái Sơn – Bài viết chuyên đề website Ngân hàng nhà nước: “Vướng mắc, bất cập từ việc chấp bất bất động sản quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng” - Huỳnh Thế Du – Giảng viên chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh: “Tại tài sản đảm bảo yếu tố quan trọng định cấp tín dụng tổ chức tín dụng Việt Nam?” - Lê Duy Khánh – Tạp chí ngân hàng số 15/2009 : “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam” - Nguyễn Văn Thọ - Chủ tịch, TGĐ công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Việt Nam: “Nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam” SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 63 Khoa Tài – Ngân Hàng Tài liệu nội NHTMCP Phương Đông: - Quyết định số 09/2012/QĐ-HĐQT-OCB “Quy chế cho vay khách hàng NHTMCP PHương Đông” - Quyết định số 302/2011/QĐ-OCB “Quy định nghiệp vụ bảo đảm tiền vay” - Các báo cáo hoạt động kinh doanh chi nhánh Trung Việt giai đoạn 2009 – 2011 Tài liệu tham khảo từ internet - http://www.batdongsan.org.vn - http://www.ocb.com - http://www.sbv.com - http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn - http://www.vneconomy.vn SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 64 Khoa Tài – Ngân Hàng Nhận xét Giáo viên hướng dẫn SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 65 Khoa Tài – Ngân Hàng Nhận xét Giáo viên phản biện SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 66 Khoa Tài – Ngân Hàng SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 67 Khoa Tài – Ngân Hàng SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh ... Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng” với mục đích tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá. .. chấp Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ. .. Khoa Tài – Ngân Hàng CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG _ CHI NHÁNH TRUNG VIỆT 2.1 Giới thiệu chung NHTMCP Phương Đông _chi nhánh Trung Việt 2.1.1