BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM THỊ TÂM ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ – THỰC TIỄN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội, Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM THỊ TÂM ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ – THỰC TIỄN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Dân &Tố tụng Dân Mã số: 8380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS.TRẦN THỊ HUỆ Hà Nội, Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Thị Tâm LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS – TS Trần Thị Huệ - GVC Trường Đại học Luật Hà Nội tận tình hướng dẫn tơi hồn thành Luận văn Đồng thời xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy (cô) giáo trường thầy cô thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học trường nguồn học liệu suốt trình làm Luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình bạn bè ln động viên, ủng hộ, giúp tơi mặt để hồn thành Luận văn Học viên Phạm Thị Tâm DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao VKSNDTC : Viện kiểm sát nhân dân tối cao HĐTP : Hội đồng thẩm phán CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa UBND : Uỷ ban nhân dân BLDS : Bộ luật dân LĐĐ : Luật Đất đai LKDBĐS : Luật Kinh doanh bất động sản NĐ : Nghị định NQ : Nghị HĐMBNƠTM : Hợp đồng mua bán nhà thương mại BĐS : Bất động sản TTBĐS : Thị trường bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản GDKDBĐS : Giao dịch kinh doanh bất động sản ĐKKD : Đăng ký kinh doanh DN : Doanh nghiệp HTX : Hợp tác xã NỞHTTTL : Nhà hình thành tương lai MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU.…………………………………………………………………… 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Cấu trúc luận văn CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư .6 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư .8 1.2 Phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư 10 1.3 Phân biệt hợp đồng mua bán hộ chung cư với số loại hợp đồng mua bán khác 11 1.3.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ 11 1.3.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng mua bán nhà xã hội 13 1.3.3 Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.4 Khái quát quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 21 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 21 2.1.1 Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư 21 2.1.2 Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư .26 2.1.3 Giá mua bán 33 2.1.4 Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư 47 2.1.5 Hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư 49 2.2 Đánh giá quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư 54 2.2.1 Những ưu điểm đạt 54 2.2.2 Một số hạn chế, bất cập pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư .59 KẾT LUẬN CHƯƠNG 62 Chương THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MIUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 63 3.1 Điều kiện kinh tế, xã hội nhu cầu sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội 63 3.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư địa bàn thành phố Hà Nội 65 3.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật 75 KẾT LUẬN CHƯƠNG 77 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .81 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hà nội không Thủ Đô nước ta mà trung tâm trị, kinh tế Hà Nội thành phố lớn nước diện tích, đồng thời địa phương đứng thứ nhì dân số với 7.742.200 người (năm 2017) Với chuyển mạnh mẽ tất mặt để thúc đẩy phát triển đất nước bắt nhịp với xu toàn cầu hóa tốc độ thị hóa ngày nhanh, hàng loạt trung tâm thương mại, tập đồn, tổng cơng ty cơng ty… xuất ngày nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống làm việc Với số lượng dân cư ngày đông (7.742.200 người năm 2017, chưa kể số lượng chưa đăng ký tạm trú tạm vắng, diện tích đất lại khơng thể mở rộng, nhu cầu nhà ngày nhiều, để đáp ứng nhu cầu mua, bán hộ chung cư giải pháp tối ưu đặt nhiều người Tuy nhiên, thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi khuôn khổ pháp luật có nhiều vướng mắc người dân chưa nắm hiểu quy định pháp luật, nhiều trường hợp, bên mua, bán sử dụng dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư đó, chứa đựng nhiều tiềm ẩn, rủi ro khó lường Do đó, vấn đề mua bán hộ chung cư vấn đề nóng xã hội Pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy định giao dịch mua bán nói chung chưa có Luật Chung cư để thống quy định, điều dẫn đến việc vận dụng luật nhiều vướng mắc thực tiễn áp dụng Trong đó, Hợp đồng mua bán tảng quan trọng trình mua bán giao dịch quan trọng làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên giao dịch Dù vậy, với tích chất, đặc thù, đa số Hợp đồng bên Chủ đầu tư, với đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn pháp luật cho Hợp đồng có lợi cho bên họ bên yếu người mua Trên thực tế, bên bán ln có sẵn mẫu Hợp đồng bên mua ngần không phép thay đổi nội dung Hợp đồng Mà đơi bên mua nhiều lại không quan tâm đến nội dung khác Hợp đồng phần giá Song bên cạnh đó, tồn số việc thơng tin Dự án chưa cơng khai minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần Luật quy định phải ghi chi tiết Chính điều khiến tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư ngày nhiều gay gắt, điển hình loại biến thái Hợp đồng Hợp đồng góp vốn Hợp đồng Ủy quyền; Các nội dung Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư (căn hộ chung cư) Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực tế địa bàn thành phố Hà Nội” để thực Luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu quy định pháp luật thực định Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán hộ chưng cư tranh chấp chủ yếu loại Hợp đồng địa bàn thành phố Hà Nội Vì nơi có giao dịch chung cư cao nhì nước Để thấy khó khăn, rủi ro tiềm ẩn giao dịch mua bán nhà chung cư, từ tổng hợp vấn đề tồn tại, vướng mắc kiến nghị số ý kiến cá nhân phần giúp quan lập pháp có để sửa đổi, bổ sung quy định trước pháp luật, để pháp luật ngày phù hợp với đời sống thực tiễn đặt Tình hình nghiên cứu đề tài Nhà loại tài sản đặc biệt, lại có giá trị lớn, nhu cầu thiết yếu đời sống người nên thu hút nhiều quan tâm, ý học giả, chuyên gia, nhà khoa học Trong thời gian qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu khía cạnh dạng báo khóa luận, luận văn, đề tài khoa học cấp sở, cấp như:‘‘Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở’’ tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi đăng Tạp chí Luật học, số 12/2012;‘‘Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở’’ tác giả Đoàn Đức Lương đăng Tạp chí kiểm sát số 1/2008; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 tác giả Nguyễn Văn Tùng, Trường đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010 tác giả Hoàng Thị Thùy, Trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài:‘‘Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp’’ ; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 tác giả Hà Thị Thanh, Trường đại học Luật Hà Nội với đề tài:‘‘Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận thực tiễn’’ Tuy nhiên cơng trình phân tích hợp đồng mua bán nhà theo quy định BLDS năm 1995, đánh giá phần quy định hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành Vì vậy, đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán hộ chung cư – thực tế địa bàn thành phố Hà Nội’’ nghiên cứu cách cụ thể sở quy định BLDS năm 2015; Luật nhà năm 2014; LKDNĐS năm 2015; Nghị định số 99 năm 2016 Chính phủ, văn pháp luật có liên quan đề tài độc lập với cơng trình nghiên cứu khoa học khác Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận Hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật điều chỉnh hoạt động này; Phân tích thực trạng pháp luật hành Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam, từ bất cập, sở khoa học giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư hai góc độ điều chỉnh pháp luật áp dụng pháp luật vào thực tế Hợp đồng mua bán hộ chung cư địa bàn thành phố Hà Nội Để thực mục đích trên, đề tài đặt nhiệm vụ cụ thể sau: Nghiên làm sáng tỏ số vấn đề lý luận Hợp đồng mua bán hộ chung cư khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa nguyên tắc giao kết thực Hợp đồng… Nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam Hợp đồng mua bán hộ chung cư, nội dung hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp Từ luận giải yêu cầu hoàn thiện quy định pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư Trên sở vấn đề lý luận thực tiễn nêu đưa hướng hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật vấn đề Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà ngồi nhà cá nhân, tổ chức thuộc thành phần kinh tế có chức kinh doanh bất động sản đầu tư, xây dựng để bán, có số cá nhân có khả tài tham gia đầu tư, mua bán để tìm kiếm lợi nhuận mà khơng có đăng ký kinh doanh bất động sản Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, người viết tập trung tìm hiểu, nghiên cứu Hợp đồng mua bán hộ chung cư doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập theo qui định Bộ luật dân sự, Luật ... chung cư hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ 11 1.3.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng mua bán nhà xã hội 13 1.3.3 Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành. .. chỉnh Hợp đồng mua bán hộ chung cư – thực tế địa bàn thành phố Hà Nội Những đóng góp luận văn Luận văn giải vấn đề lý luận Hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán hộ chung. .. lý luận Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư thành phố Hà Nội số